Czym różni się wyspa kangurów od zielonej?

Dziś kolejny artykuł od Jaja Robię – tym razem na temat rynku mieszkaniowego/kredytowego w Australii. Mimo że rejon to dosyć od nas odległy, to podstawowe problemy jako żywo przypominają te z naszego, czy chociażby amerykańskiego, przed-kryzysowego podwórka (zaniżane stopy procentowe, silne wzrosty cen, bum budowlany, zaniżanie standardów kredytowych, przekonanie o wiecznych wzrostach itd.). Całość sprawia początkowo bardzo pozytywne wrażenie – ludzie się bogacą, gospodarka kwitnie (budowlanka napędza mnóstwo innych sektorów), wszyscy są zadowoleni, aż w końcu okazuje się, że iluzja cudu gospodarczego na kredyt zawsze na końcu okazuje się być iluzją. Ale nie przedłużamy i oddajemy “głos” Jaja Robię:

Na początku miałem zrobić tylko tłumaczenie świetnego tekstu Nicka Hubble pod jakże znamiennym tytułem: „Czy australijski system bankowy może wywołać następny krach finansowy?” 1 Jednak, pomimo tego, że artykuł jest kapitalny, to posługuje się on wyrażeniami specjalistycznymi, co mogłoby spowodować brak zrozumienia wśród niektórych czytelników. Szczerze powiedziawszy, niektóre  zwroty a w szczególności slang Aussi sprawiał trudność także i mi. Nie chodzi tylko o określone wyrażenia, bo sens wypowiedzi w najgorszym wypadku dałoby się  zrozumieć z kontekstu, ale raczej o całościowe zobrazowanie problemu jaki narósł wokół australijskiego rynku nieruchomości i nieodłącznie z nim związanego (jak zwykle zresztą) sektora bankowego.

Czy australijski system finansowy jest kamykiem który ruszy lawinę?

Ale wracając do meritum… Nick w swoim artykule postawił śmiałą tezę, że australijski system bankowy będzie podmuchem, który wywoła finansowy sztorm. Nie sposób mu nie wierzyć, skoro spędził ponad cztery lata w różnych częściach Australii, zbierając dane do swojej pracy doktorskiej. Wnioski są zaiste bardzo ciekawe, chociaż, chcąc być szczerym, powiem Wam, że raczej mnie nie zaskoczyły. Zresztą zaskoczyć nie powinny nikogo, kto choć trochę wie, jak się „bawią” finansiści.

Wiarygodności jego twierdzeniu dodaje fakt, iż  do podobnych wniosków zaczynają powoli dochodzić inni – Royal Commission (Komisja Królewska), Pacific Investment Management Co 2, czy Absolutely Strategy Research z siedzibą w Londynie. I za każdym razem wszystkich dziwi, jak to się stało, chociaż dziwić nie powinno. Czemu? Ponieważ sposób działania określonych instytucji  państwowych stojących rzekomo na straży prawa (w dodatku prawa stworzonego przez nich), czy też firm prywatnych, zwanych szumnie i na wyrost „instytucjami zaufania publicznego”, ma zawsze taki sam skutek. Nie sposób pominąć zwykłego, szarego człowieka, w którego przypadku chyba resztki instynktu samozachowawczego, objawiającego się zwykle w ograniczonym zaufaniu do kogokolwiek, w dziwny i nieodgadnięty dla mnie sposób, pomijają w/w podmioty.  Jak to się dzieje, że obdarzamy zaufaniem to, co błyszczy z wierzchu, choć gnije od środka? I gdyby nie resztki sumienia i wychowanie w wierze katolickiej, jakie by nie było, to człowiek pewnie sam zdarłby z szaraczków ostatnią koszulę i puścił boso na śnieg.

Dobrze, zostawmy rozterki moralne filozofom, a my, niczym kochanek do swojej oblubienicy, wróćmy do tematu. Od czego by tutaj zacząć… Może od tego, że jeden na pięciu dłużników nie jest w stanie obsłużyć swojego zadłużenia. Około 33% stanowią osoby, których wnioski mogły zostać sfałszowane. Z czego całkiem spora grupa zdecydowała się na kredyt typu “najpierw odsetki”(interes only loan 3). Polega on na tym, że przez pewien czas spłaca się tylko odsetki, a dopiero po określonym terminie dochodzi kwota główna kredytu (principal+interes loan). Bank Centralny Australii przewiduje, że w ciągu najbliższych czterech lat problemy ze spłata dotkną około 18% z grupy “najpierw odsetki”, co w liczbach bezwzględnych stanowi około 1,5 miliona klientów i  będzie zapewne miało bardzo negatywny wpływ na ceny. Ale nie ma co panikować, gdyż w ankiecie przeprowadzonej przez UBS 14 % z nich jest pewna, jak tylko człowiek może być pewny, że ceny nieruchomości pójdą w górę i zanim dotrą do krytycznego dla nich momentu, uda im się upchnąć chawirę, być może przy tym jeszcze zarabiając. Bo rozumiecie ludkowie… wiedzą oczywistą  jest to, że na NIERUCHOMOŚCI NIE MOŻNA STRACIĆ. Problem w tym, że niewidzialna ręka rynku (w tym wypadku całkowicie namacalna polityka zacieśniania polityki pieniężnej ABC, a co za tym idzie podwyższone standardy przyznawania kredytów) ma zdanie całkowicie odmienne. I mimo usilnych prób naganiania przez media, bankierów, brokerów kredytów hipotecznych i przeświadczenia, że co „własne” to „własne”, ceny spadają. Konsekwentnie, od 12 miesięcy. Czyli przekładając z bankowego na nasze – calutki okrągły roczek. Może to nie są jakieś oszałamiające  procentowo liczby (bo, gdy zobaczy się liczby odpowiadające rocznym zarobkom, to wrażenie jednak robią) – raptem 5,6 % w Sydney, niecałe 2 w Melbourne i 4% w Darwin, niemniej są faktem. Niezbitym 4 . A o tym, że problem jest poważny, świadczy raport sporządzony dla Pacific Instrument Management Co. I cóż w nim mamy, ano nieocenione źródło informacji, mówiącej na przykład, że podniesienie stopy procentowej o 200 punktów bazowych doprowadzi do wzrostu raty z 38% dochodu do 48% (w świecie anglosaskim, przyjętym też w Polsce, jest dziwny zwyczaj podawania zarobków rocznych przed podatkiem) co dla tych, którzy jeszcze się nie zadłużyli, spowoduje trudności w uzyskaniu kredytu, a dla szczęśliwców kredyt już posiadających problemy z jego spłatą. Sprawa stała się na tyle poważna, że wyżej wymieniony raport stwierdza wprost, iż tamtejsze banki mogą po raz pierwszy w historii spotkać się z obniżką ratingu 5. Z kolei Absolute Strategy Research (ASR) twierdzi wprost, że problem australijskich banków, pomimo tego, że może się wydać daleki, może mieć wpływ na globalną gospodarkę. Australijski Przegląd Finansowy przytacza argumentacje ASR:

„Mniej znanym faktem jest, że australijskie banki są pośród 11 największych spółek MSCI Asia Pacific Index, pomiędzy japońskimi gigantami przemysłowymi takimi jak Toyota, Sony i Softbank. I  pomimo tego, że cały australijski rynek stanowi zaledwie 18% całości indeksu, nie należy lekceważyć wpływu potencjalnych problemów sektora bankowego na szeroko rozumianą gospodarkę.”

Ewentualny kryzysy bankowy mógłby zatopić australijską giełdę i system emerytalny. Może się tak stać, gdyż cztery największe australijskie banki stanowią dzisiaj jedna czwartą indeksu giełdowego ASX200, osiągając ponad 30% w 2015 roku. Tym samym ustanowiły rekord i wyprzedziły inne indeksy, zanim ich systemy bankowe upadły.

Współzałożyciel firmy ASR, Ian Harnett, wyjaśnił, dlaczego sprawy ostatecznie obierają taki obrót:

„W świecie niskich stóp procentowych każdy szuka aktywów, które dają przyzwoity zwrot. Jednak istnieje ograniczona liczba aktywów, które może wytworzyć gospodarka krajowa. Kwestią czasu jest, kiedy nastąpi ich nasycenie i pogorszenie jakości.”

Banki australijskie szukają zysków poza granicami kraju, zwłaszcza w Europie. Ponieważ rynki wschodzące i Włosi już borykają się z problemami, kryzys bankowy w Australii może być kamykiem który ruszy lawinę.

Jak do tego doszło? Z serii u nas jest inaczej i dlaczego nie uczymy się na błędach ?

Problemy banków problemami banków, zapewne, jak zwykle zresztą, uspołeczni się straty (np. poprzez nowy, tylko na określony czas, tymczasowy niczym w Polsce, most-podatek) a zyski sprywatyzuje. A społeczeństwu się wmówi, że to dla ich dobra. Nihil novi. Nic nowego zresztą, jeśli chodzi o to, w jaki sposób doszło do tego zamieszania. Tradycyjnie chciwość, korupcja, zaślepienie, ślepota organów państwowych.

Ale zacznijmy od początku. Zbierając materiał do swojej pracy doktorskiej, Nick Hublle natknął się na skandaliczne, kryminalne wręcz praktyki, dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych dla ludzi, którzy najzwyczajniej w świecie nie spełniali i tak dosyć już luźnych standardów kredytowych.  Osobom ubiegającym się o kredyt mieszkaniowy pomagano w wypełnianiu wniosku w taki sposób, by  formalności nie budziły zastrzeżeń. Niektórzy posuwali się do zwykłego fałszerstwa. Dosyć ciekawy pod tym kątem jest raport Komisji Królewskiej. Możemy w nim wyczytać, że brokerzy podawali fałszywy numer telefonu na wypadek, gdyby bank chciał jednak sprawdzić informacje zawarte w formularzu 6, zmieniali dane tak, aby wyglądały korzystniej (dochody, wydatki). Niezliczona liczba sztuczek, które w korzystny sposób miały pokazać zdolności kredytowe wnioskodawcy 7. Jeden z brokerów, podczas przesłuchania przez Komisję Królewską, powiedział, że nie pamięta, ile razy wprowadził w błąd regulatora finansowego (odpowiednik naszej KNF). Zresztą w Polsce takie sztuczki też są znane 8910. Same banki też nie były święte. Według Nicka Hubble banki zatrudniały do weryfikacji dokumentów osoby, które nawet nie znały języka angielskiego. Zatwierdzały robocze wersje wniosków, nawet ich nie sprawdzając. Posuwały się nawet do przekupstwa brokerów. Komisja Królewska w raporcie stwierdziła, że jeden z banków chciał stworzyć słupa (straw-men, czyli strach na wróble, w slangu słup – osoba podstawiona) na wypadek, gdyby regulator finansowy chciał drążyć temat.

Niby nic nowego, ale gdy spojrzymy na liczby, to zaczyna nam się jeżyć włos na głowie. Australijczycy spóźniają się ze spłatą 1,7 biliona (trilon po angielsku) dolarów w kredytach hipotecznych. Około 33% z nich, jak już wcześniej wspominałem, to „sfałszowane kredyty”, co daje łączna kwotę około 500 miliardów dolarów australijskich kredytów udzielonych z wykorzystaniem zwyczajnego oszustwa 11. Tak, tak, pół biliona.

Australijski sub-prime

Najbardziej interesującą część w australijskim bałaganie sub-primów jest to, jak wszyscy są zdziwieni i zadają sobie pytanie, jak do tego mogło dojść.

Zanim przejdziemy dalej należy wyjaśnić pewne różnice pomiędzy amerykańskim a australijskim kryzysem sub-prime. Generalnie to powtórka z amerykańskiego podwórka, z dwiema zasadniczymi różnicami. W Australii to kredytodawcy, a nie zaciągający dług, kłamali w sprawie kredytów. To instytucje udzielające kredytów fałszowały dane (np. dotyczące dochodów, wydatków), żeby wnioskodawca spełnił określone standardy.

Po drugie, tylko Australia posiada prawo, które mówi, że jeśli jesteś w stanie udowodnić instytucji udzielającej kredytu, że manipulowała przy wniosku, to możesz zatrzymać dom, a dług zostaje anulowany. Darmowy dom dla osoby, która padła ofiara takiej manipulacji – strata dla banku, bądź też  instytucji, która zabezpieczała ten kredyt hipoteczny.

Jak to się stało, że pożyczano ludziom, których na to nie było stać? Z naszego punktu widzenia jest to zupełnie bez sensu. Zwykle odpowiedzi są  niekompletne. Tak, banki licząc na zyski, pożyczali pieniądze ludziom, którzy mogli mieć problemy ze spłatą.  Ale dlaczego zatem podejmowały takie ryzyko?

Według Nicka sedno problemu nie zostało zawarte w żadnej analizie, do której miał dostęp. Należy według niego wyjaśnić różnicę pomiędzy ryzykiem niewypłacalności (default risk) a zabezpieczaniem (collateral risk) tego zobowiązania.

Kiedy ceny nieruchomości rosną, wydaje się, że kupowanie domu, na który ludzi nie stać, ma sens. W najgorszym przypadku można go  sprzedać. Mamy tutaj do czynienia z sytuacją win-win. Wygrywa dłużnik, ponieważ pozbywa się długu i bank, ponieważ ryzyko strat jest bardzo małe (przy wzroście cen wręcz pomijalne).

Zatem witamy w świecie, gdzie ryzyko bankructwa, ewentualnie wynikających z tego strat, nie jest brane pod uwagę. Zwłaszcza, gdy pożyczkodawcy są w stanie udzielić wysoko oprocentowanych kredytów pomostowych, mających zapewnić płynność finansową w spłacie kredytu, gdy ceny mieszkań rosną. Brailey twierdzi wręcz, że banki używają nawet swoich własnych funduszy, żeby wyglądało na to, że sekurytyzowane kredyty hipoteczne (securitised mortagages) sprzedane dla inwestorów, były spłacane.

Ale wracając do sedna – gdy ceny nieruchomości rosną, ryzyko strat jest niewielkie, ponieważ rosnąca wartość domu pokrywa ryzyko banku. Ale gdy cenny nieruchomości przestają rosnąć, bądź zaczynają spadać, wtedy zaczyna się pojawiać problem. Jeżeli bankierzy nie mogą się podeprzeć wzrostami, wtedy niczym koszmar wracają wszystkie złe decyzje. Jednocześnie wzrasta ryzyko niewypłacalności dłużników. A  wtedy wszyscy zaczynają sobie  zadawać  pytanie o sens udzielania takich pożyczek.

W ciągu ostatnich kilku miesięcy ceny nieruchomości w Australii zaczęły spadać, wróciło ryzyko niewypłacalności dłużników, a co gorsze, pojawiły się braki perspektyw odzyskania kapitału i na horyzoncie ukazała się możliwość poniesienia poważnych strat. Banki zdały sobie sprawę, że siedzą na tykającej bombie. Mając w księgach miliardy dolarów w kredytach udzielonych ludziom, którzy już na obecną chwilę nie są w stanie ich spłacać, bankierzy zaczęli panikować.

Zacznijmy od tego, że problemy pojawiły się nie w momencie spadków, ale wtedy gdy cenny uległy stagnacji, zatrzymały się. Dzieje się tak dlatego, że dłużnicy przestali spłacać nie tylko odsetki, ale i kwotę główną kredytu. Jakby tego było mało, według Brailey, istnieje też znaczna liczba ludzi, którzy nie maja zielonego pojęcia, jakiego rodzaju kredyt posiadają. Nie widzą też, czy spłacają tylko odsetki, czy tez całość. Nikt im nie powiedział, że rata wzrośnie w momencie, gdy przejdą od spłaty tylko odsetek do spłacania kwoty głównej plus odsetki. Nie zawracali sobie tym głowy. Idea była taka, że zanim do tego dojdzie, sprzedadzą swoją nieruchomość.

W ramach działania doraźnego, chociaż nieco spóźnionego i niewiele zmieniającego, Komisja Królewska wymusiła na bankierach zaostrzenie warunków przyznawania kredytów (co jest zupełnie absurdalne, gdyż banki i tak ich nie sprawdzają). Zadłużanie trwa, jednak bez presji ze strony nowych osób, których na te domy nie stać, rynek nieruchomości zamiera.

Czy to nas dotyczy?

 Ciężko  jednoznacznie odpowiedzieć na powyższe pytanie. Z jednej strony australijskie banki w swoich aktywach posiadają ekspozycję na rynki europejskie, z drugiej mogą, ale wcale nie muszą, być przysłowiowym kamyczkiem, który ruszy lawinę.

Ja skupiłabym się na skutkach jakie prawdopodobnie poniesie zwykły obywatel po drugiej stronie globu, a te mogą być naprawdę poważne, ponieważ banki australijskie, aby stworzyć złudzenie bezpieczeństwa i płynności finansowej, zamiast inwestować oszczędności klientów w bezpieczne aktywa, dające przyzwoity zwrot, trzymały gotówkę na swoich kontach w celu zabezpieczenia kredytów mieszkaniowych i wykazania się obowiązkową rezerwą cząstkową oraz zabezpieczeniem w razie ewentualnych perturbacji. Niby nic, zwykła procedura na granicy prawa, ale gdy dopowiemy, że dotyczyło to funduszy emerytalnych, zarządzających nieraz oszczędnościami całego życia ludzi, to całkowicie zmienia postać rzeczy. Warto przy tym nadmienić, że w związku z tym, iż okres oszczędzania na emerytury jest długi, nawet mała zmiana w odsetkach prowadzi do dużych strat na  osobę na przestrzeni lat 12 13

Do tego, jeśli rząd się ugnie, zapewne dojdzie do bail-outu w postaci większych bądź nowych podatków, zahamowania wzrostu gospodarczego i zapewne wielu innych negatywnych skutków. Najbardziej zadziwiające jest nie to, że do tego doszło (bo przyczyny były niemal identyczne jak w innych krajach), ani nawet to, że podobne będą też skutki. Najbardziej dziwi to, iż tak niewielka liczba osób to dostrzegła, a jeszcze mniejsza ich słuchała. I że od pierwszych ostrzeżeń minęło przeszło 6 lat, zanim do szerszego grona dotarło, co się naprawdę dzieje. Można było uniknąć wszystkich tych problemów, ale wtedy nie zarobiliby bankierzy i brokerzy na kredytach, deweloperzy na mieszkaniach, politycy na bumie i pozornym dobrobycie itd. Grupa interesów była zbyt duża, żeby przejmować się ostrzeżeniami garstki oszołomów.

Co się zaś tyczy ludzi, którzy maja wszelkie podstawy do tego, żeby ostrzegać innych, gdy widzą nieprawidłowości, to powinni zdać sobie sprawę, że czasami musi upłynąć trochę czasu zanim ich przypuszczenia się ziszczą. Po prostu nie doceniają ludzkiej głupoty i chciwości. Jest taka genialna scena w “Big short” (cały film jest zresztą genialny), w której Mark Baum razem ze swoimi ludźmi z funduszu przychodzi do Venneta, zarzucając mu niewywiązywanie się z umowy. Koniec końców, Baum mówi, że to nie jest głupota a oszustwo, co ten puentuje słowami – ”pokaż mi różnice pomiędzy głupotą a oszustwem (nielegalnym działaniem) a każe aresztować brata mojej żony”. (Tell me the difference between stupid and illegal, and I’ll have my wife’s brother arrested).

https://youtu.be/SQTbbUASPLQ?t=141

Nie traktujmy ludzi ze szklanego ekranu ani żadnej maści ekspertów jako wyroczni. Oni też popełniają błędy a ich niekompetencja jest czasami zatrważająca.

Na koniec ku przestrodze:

„Dlatego w podobieństwach do nich mówię, bo, patrząc, nie widzą, i słuchając, nie słyszą ani nie rozumieją. I spełnia się na nich proroctwo Izajasza, które powiada: Będziecie stale słuchać, a nie będziecie rozumieli; będziecie ustawicznie patrzeć, a nie ujrzycie, Albowiem otępiało serce tego ludu, uszy ich dotknęła głuchota, oczy swe przymrużyli, żeby oczami nie widzieli ani uszami nie słyszeli, i sercem nie rozumieli, i nie nawrócili się, a Ja żebym ich nie uleczył.”14

[1] https://news.goldcore.com/us/gold-blog/australias-banking-system-may-be-the-bloody-big-butterfly-which-triggers-next-financial-storm/

[2] https://www.bloombergquint.com/business/pimco-warns-australia-s-property-slump-threatens-banks-economy#gs.QvObPFk

[3] https://en.wikipedia.org/wiki/Interest-only_loan

[4] https://www.businessinsider.com.au/australia-property-market-house-price-downturn-sydney-melbourne-home-loan-2018-9

[5] https://www.bloombergquint.com/business/pimco-warns-australia-s-property-slump-threatens-banks-economy#gs.QvObPFk

[6] https://www.afr.com/business/banking-and-finance/how-australias-biggest-home-loan-scammer-duped-the-banks-20171009-gyxcet

[7] https://www.theguardian.com/money/2009/nov/15/fraud-borrowing-banks-payslips

[8] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Jak-podniesc-zdolnosc-kredytowa-7496449.html

[9] https://www.domowy.pl/porady/raport-money.pl-5-sposobow-jak-ominac-rekomendacje-s-czyli-kredyt-na-mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego.html

[10] https://www.morizon.pl/blog/jak-zwiekszyc-zdolnosc-kredytowa-poznaj-13-mniej-oczywistych-technik/

[11] http://www.abc.net.au/news/2018-03-13/banking-royal-commission-to-put-liar-loans-in-the-spotlight/9538316

[12] https://www.reuters.com/article/us-australia-banks-inquiry-lawsuit/australian-inquiry-brings-threat-of-lawsuits-against-pension-funds-idUSKCN1LR0AA

[13] https://www.oversixty.com.au/finance/retirement-income/could-you-be-owed-3000-five-million-aussies-set-to-sue-big-banks

[14] Mat. 13:10,13-15

Tyle Jaja Robię w temacie Australii – choć na razie nie słychać jeszcze u nas zbyt głośno o oszustwach przy udzielaniu kredytów, to ten aspekt w rzeczywistości istnieje. Czasem w formie bezpośredniej (sami kiedyś rozmawialiśmy z “doradcą” kredytowym, który stwierdził, że wczoraj jeden z jego klientów nie miał zdolności kredytowej, a dziś już ma, bo ów doradca mu ją “zrobił”), częściej w formie bardziej pośredniej (“nie stać pana na kredyt w złotówkach, ale stać pana na kredyt we frankach”). W sytuacji rosnących cen (zwłaszcza przed 2008 rokiem) mieliśmy wiele kredytów z LTV powyżej 100% – dopóki ceny rosły, takie pomysły nie stanowiły problemu. Problem pojawił się dopiero, kiedy ceny zaczęły spadać, a naprawdę poważny problem objawił się wtedy, kiedy frank zaczął mocno drożeć (pechowo to się akurat zbiegło w czasie ;) Aktualnie mamy trochę powtórkę z rozrywki… około 200 tys. osób rocznie zaciąga kredyty przy historycznie niskich stopach procentowych, na 25-30 lat, najczęściej z LTV80% i wyższym.  Jest to niby lepiej niż kiedyś, ale ten stan trwa już prawie od 10 lat (poprzedni bum kredytowy to było realnie lat 4), przez co liczba osób, które mają szansę zostać z tego powodu poturbowanych, jest znacznie wyższa. Do tego wciąż nierozwiązany został (i raczej nie zostanie rozwiązany) problem kredytobiorców frankowych – kiedy RPP będzie zmuszona podnieść stopy procentowe (albo kiedy zrobi to bank centralny Szwajcarii), zobaczymy spore fajerwerki na rynku mieszkaniowym/kredytowym.
Znowu “wszyscy” będą zaskoczeni – banki tym, że ludzie spłacali kredyty przy dobrej koniunkturze i niskich stopach, a przy gorszej koniunkturze i wyższych stopach przestali. Nadzorca (KNF) tym, że przecież wprowadził ograniczenia na LTV, czy DTI i nic to nie dało (wszak co z tego, że są jakieś ograniczenia, skoro ludzie nadal zaciągają kredyty nawet na połowę swoich dochodów?), a klienci tym, że rata to jednak może wzrosnąć (tak, jak frank może podrożeć), a mieszkanie może stanieć. Tymczasem dla każdego, kto interesuje się trochę historią rynków mieszkaniowych w innych krajach, żadnego zaskoczenia nie będzie. Niewielka jednak będzie z tego pociecha, kiedy z jego (podatnika) pieniędzy, przyjdzie ratować zbankrutowane banki.