calendar-159098_640

Czy za rok kupimy mieszkanie?

Szybkimi krokami zbliżają się wybory parlamentarne. Po spektakularnej klęsce ekipy rządzącej w niedawnych wyborach prezydenckich, zaczęły się dziać rzeczy przedziwne. Jedną z nich jest ostatnia propozycja zmian w Mdm, która (o zgrozo!) ma rozszerzyć program na rynek wtórny. Strategicznie patrząc, wszelkie programy „pomocowe” na rynku mieszkaniowym (które zawsze pomagają bankom, a najczęściej także deweloperom) są złe i należałoby je z miejsca zlikwidować. Niestety w socjalistycznym państwie, w którym przyszło nam żyć, takie programy będą istniały „zawsze”, więc pozostaje się z nimi pogodzić i zobaczyć, jaki tym razem będzie to miało wpływ na rynek. Ba… może nawet warto się zastanowić, czy by tego Mdm nie wykorzystać „we własnym interesie”? :)
Na początek kilka podstawowych faktów na temat planowanych zmian, okraszonych naszym komentarzem:

1. Zwiększenie „wsparcia” dla rodzin z dwójką dzieci do 20% oraz dla tych z trójką+ do 30%. Dodatkowo, w przypadku rodzin z 3+ dzieci dofinansowywana powierzchnia wzrośnie z 50 do 65m2 oraz zostanie wprowadzona możliwość zakupu mieszkania w Mdm mimo posiadania już innego mieszkania (co w „normalnych” warunkach Mdm jest zakazane). Rodzin biorących udział do tej pory w programie z co najmniej 2 dzieci było ledwie kilka procent, więc te zmiany nie wpłyną najpewniej na nagły wzrost popularności programu, jednak w przypadku większych rodzin tego rodzaju dofinansowanie wydaje się być już całkiem łakomym kąskiem (zwłaszcza, jak ktoś wierzy, że mieszkanie to najlepsza inwestycja ;) 30% dopłaty do 65-metrowego mieszkania w Warszawie, to będzie prawie 120 tys. złotych… na taki prezent od podatników ciężko narzekać. Jeśli ktoś ma więc 3 dzieci, to proponujemy deal życia – kupić mieszkanie w Mdm, zgarnąć 120 tys. dopłaty, a swoje stare mieszkanie wynająć (nowego wynająć nie można, ale o starym nic się nie mówi). To znaczy proponowalibyśmy… gdyby nie to, że kupi się przepłacony towar na kredyt, którego nie można od razu spłacić (o czym za chwilę) i którego rata wkrótce wzrośnie.

2. Rozszerzenie katalogu osób, które mogą przystąpić do kredytu Mdm. Do tej pory było tak, że, jeśli delikwent chciał skorzystać z programu, a nie miał wystarczającej zdolności kredytowej, mógł „zaprosić” do kredytu mamę, siostrę, albo innego, niezbyt ogarniętego członka bliskiej rodziny, żeby w razie czego za niego spłacał, gdyby mu się spłacanie odwidziało. Już sama ta idea jest absurdem – jeśli ktoś nie ma zdolności kredytowej w czasach, w których banki do jej wyznaczania biorą stawki czasem nawet niższe niż minimum socjalne, to tego rodzaju „kupowanie mieszkania na kredyt” jest czynnością z pogranicza zapędów samobójczych. Ustawodawca jednak niczego w tym złego nie widzi, a dodatkowo postanowił, że rezygnuje z zamkniętego katalogu osób, które mogą przystąpić do kredytu – teraz można wziąć kredyt Mdm z kimkolwiek. Z sąsiadem, z listonoszem, albo z kochanką. Najpewniej uzasadnienie jest takie, żeby wspierać w ten sposób modne ostatnio „związki partnerskie”, których zasadniczo nie łączą żadne więzi rodzinne. A, jak powszechnie wiadomo, kredyt na 30 lat jest silniejszą więzią niż odchodzące do lamusa (wraz z postępującym upadkiem cywilizacji) małżeństwo.

3. Sankcje za wcześniejszą spłatę/nadpłatę kredytu. Jak wiadomo, aktualnie wspiera się różne rzeczy, które jakiś czas temu (przed postępującym upadkiem cywilizacji ;) były nie do pomyślenia. Mamy więc gender, wspomniane już „związki partnerskie”, aborcję, zamrażanie ludzi w probówkach, a z takich bardziej przyziemnych kwestii silne wspieranie konsumpcjonizmu, zwłaszcza tego na kredyt (pamiętajmy, że teraz o „sukcesie” gospodarki decyduje to, ile wydają mieszkańcy danego kraju – im więcej, tym gospodarka ma się lepiej… a każdy chyba wie, jak ma się jego budżet domowy, jeśli wydaje więcej zamiast mniej i do czego prowadzi wydawanie pieniędzy, których się nie posiada). Rząd programem Mdm zawsze wspierał życie na kredyt – aby dostać dopłatę, należy zaciągnąć kredyt na minimum 15 lat, z minimalnym LTV w wysokości 50%. W nowej propozycji doszła tu dodatkowa kwestia – w ciągu 5 lat od daty udzielenia kredytu nie można go nadpłacić kwotą wyższą niż przyznane wsparcie – jeśli się to zrobi, trzeba będzie zwrócić część dopłaty (najpewniej proporcjonalną do dokonanej nadpłaty). Oczywiście oficjalnym celem jest zapewnienie, że po kredyt nie będą sięgać ci, którzy mogliby mieszkanie kupić bez niego, tylko nie bardzo rozumiemy, dlaczego miałoby to czemukolwiek przeciwdziałać, skoro po 5 latach można już kredyt spokojnie spłacić. Prędzej chodzi o to, żeby bankom „zabezpieczyć” klientów na lata.

4. Rozszerzenie programu na rynek wtórny. Ten punkt jest najważniejszy, dlatego zostawiliśmy go na koniec ;) Wg najnowszej propozycji, której losy są już praktycznie przesądzone, w ramach Mdm będzie można „kupować” mieszkania nie tylko od dewelopera. Jeśli jednak sprzedawcy na rynku wtórnym mieliby nadzieję, że to pozwoli uratować ich bardzo często „chore” ceny, to w niektórych miejscach, zwłaszcza tych najbardziej przeszacowanych (Warszawa, Kraków), będzie o to dosyć trudno, bo rząd, w swej trosce o deweloperów (trudno wskazać jakikolwiek inny, sensowny powód), ustanowił dla rynku wtórnego mnożnik 0.9 kosztu odtworzeniowego (pamiętamy, że na pierwotnym mnożnik ten wynosi 1.1). Pierwotną propozycją było nawet 0.8, ale widocznie deweloperzy nie wykazali się wystarczają siłą przebicia ;)
Chłopaki z rynekpierwotny.pl popełnili od razu taką ładną tabelkę, która pokazuje, co i jak będzie:

limity mdm

Widać tu, że planowane limity na rynku wtórnym będą najczęściej sporo niższe niż średnia cena transakcyjna (Kraków, Rzeszów, Warszawa, Gdańsk, Wrocław), ale zdarzają się też sytuacje zupełnie przeciwne (Łódź, Olsztyn, Katowice, Zielona Góra). Wszystko to ma szansę wejść w życie już od września – jak są wybory, to każdą sprawę da się, jak widać, załatwić od ręki. Najdziwniejsze w tym wszystkim jest to, że rząd od początku istnienia programu zapewniał, że rynek wtórny nie może być do niego włączony, bo w Mdm chodzi przecież o rozwój mieszkalnictwa, VAT płacony do budżetu, miejsca pracy i o milion innych rzeczy, które wykluczają mieszkania używane. Tymczasem nagle wszystkie te powody przestały mieć znaczenie. Najwyraźniej ewentualna możliwość utraty stołka jest dużo ważniejsza niż problemy, które były wcześniej nie do przeskoczenia.

Powyższa tabelka po raz kolejny pokazuje absurd ustalania limitów w Mdm. Jeśli wziąć pod uwagę stosunek wysokości limitu do średniej ceny transakcyjnej, to się okaże, że limit w Zielonej Górze jest większy od tego w Krakowie prawie 2 razy. Jak widać, programy rządowe trzymają poziom i absurd wciąż goni absurd (a możliwość wzięcia kredytu z kimkolwiek, przy braku zdolności kredytowej, to już zupełne mistrzostwo świata).

No i wszystko fajnie… tylko jaki to właściwie ma związek z tytułowym pytaniem tego wpisu? :) Ano związek jest taki, że z pewnego punktu widzenia zmiany w Mdm mogą okazać się korzystne. A przynajmniej tam, gdzie limit jest (najlepiej znacząco) niższy niż średnia transakcyjna. Pamiętajmy, że w końcówce działania Rns mieliśmy obniżony przelicznik dla rynku wtórnego, co spowodowało (mniej lub bardziej statystyczny, ale jednak) spadek cen w końcówce 2012 roku (nawet chłopaki z HB/OF to odnotowali ;)

hb

Na rynku wtórnym będzie tak, jak było na pierwotnym po wprowadzeniu Mdm – tam, gdzie limit jest powyżej ceny transakcyjnej, tam sprzedaż przyspieszy i ceny nie spadną. Tam, gdzie limit jest niższy, tam wciąż będzie stagnacja, a w miarę łatwo będzie można sprzedać tylko to, co się zmieści w limicie. Ponieważ na największych rynkach limit jest dużo niższy niż średnia cena, to należy się z tego cieszyć – sprzedawcy dostaną wyraźną wskazówkę, co trzeba zrobić z cenami, żeby cokolwiek zaczęło się sprzedawać (pamiętajmy, że udział Mdm na rynku pierwotnym to już około 25%… do tego jeszcze dochodzi sprzedaż tych mieszkań, na które co prawda nie wzięto kredytu w Mdm, ale które kupiono/pożyczono właśnie dlatego, że cena mieściła się w limicie, czyli była „niższa niż wyższa”). Rząd, poprzez limity Mdm, wyznacza swego rodzaju urzędową cenę mieszkania – dopóki ona jest niższa niż aktualna cena, dopóty wpływ programu na rynek jest w pewnym sensie pozytywny (pomijamy oczywiście marnotrawstwo finansowe całej idei oraz fakt, że zupełnie bez Mdm ceny musiałyby być niższe niż z nim).

Skoro Mdm będzie działał chwilowo „orzeźwiająco” na rynek, to… właśnie… może za rok „przytulimy” jakieś mieszkanko? ;)
Żeby odpowiedzieć na to pytanie, przeprowadzimy proste obliczenia na „naszym przykładzie”, przeanalizujemy korzyści i zagrożenia, a na koniec na pewno stwierdzimy, że z tego i tak nie ma żadnego konkretnego wniosku ;)

A więc do dzieła!

Założymy, że zmiany zostaną wprowadzone w proponowanym kształcie (przelicznik 0.9 dla rynku wtórnego). Limit w Warszawie wynosił więc będzie około 5.400 zł. Mieszkanie, w którym aktualnie mieszkamy, ma (ofertową) wartość około 450 tys. zł (Białołęka, rejon CH Targówek, 67m2, garaż podziemny) – oczywiście mamy tu na myśli jako tako realistyczne oferty, bo pomijamy podobne mieszkania, które są wystawiane o 100+ tys. drożej (z powodu kredytu we frankach?). Obserwujemy podobne mieszkanie, kawałek dalej, w cenie 410 tys. (bez garażu) – przyjmiemy, że ono jest podobne (powierzchnia ta sama, standard samego bloku oraz mieszkania zbliżony). Aktualna cena oznacza więc nieco ponad 6.100 zł/m2. Aby zmieścić się w limicie, cena transakcyjna musiałaby wynieść 360 tys., czyli 12% mniej. Patrząc na aktualną rozbieżność pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi wydaje się to być do osiągnięcia… chociaż z drugiej strony przyjęliśmy do rozważań jako tako realistyczną ofertę, a średnią ofertową tworzą przecież także i te oferty, w sprawie których przez lata nikt nawet nie dzwoni. Może być więc trudno… jednak trzeba być dobrej myśli ;) Poza tym, jest to pewien argument negocjacyjny – ciężko wytłumaczyć sprzedawcy, że powinien opuścić cenę, bo demografia, stopy procentowe itd. ;) Za to dużo łatwiej jest powiedzieć, że powinien opuścić, bo inaczej klient nie dostanie kredytu.

Załóżmy więc, że uda się uzyskać 12% zniżki od aktualnej ceny ofertowej. Załóżmy też, że z racji faktu, iż nie lubimy kredytów, weźmiemy kredyt na najkrótszy możliwy okres oraz na najniższe możliwie LTV (50%). Załóżmy dalej, że mamy 1 dziecko, więc przysługuje nam 15% dopłaty – efekt będzie taki, że „ostateczna” cena mieszkania wyniesie trochę ponad 315 tys. zł (z uwzględnieniem dopłaty). Mamy więc cenę 4.700 zł/m2 za nieźle wykończone, 3-pokojowe mieszkanie w Warszawie (o ile ten rejon można jeszcze uznać za Warszawę… ale znamy gorsze ;) Cena już nie tak bardzo odległa od uczciwej (koszt budowy czegoś takiego to aktualnie około 2.500 zł/m2 + cena działki).

No dobrze… czyli kupujemy ;) LTV50%, czyli potrzebujemy 180 tys. zł. Tu się sprawa nieco komplikuje – wymagany wkład własny to 135 tys. zł (+ 45 tys. od podatników), ale do tego chcemy od razu dorzucić kolejne 45 tys., które wg nowego projektu możemy nadpłacić bez konsekwencji (założymy, że nie generuje to dodatkowych kosztów w postaci prowizji za wcześniejszą spłatę itd.). Ostatecznie wpłacamy więc 180 tys. zł z własnej kieszeni oraz 45 tys. zł z kieszeni podatników – zostaje nam kredyt z LTV35%, czyli 135 tys. zł, na 15 lat, który musimy spłacać co najmniej przez 5. Pierwsza rata to 980 zł (przyjęliśmy marżę 1.5% oraz aktualny WIBOR + 0.5 p.p. z racji możliwej podwyżki stóp procentowych do tego czasu), z czego odsetki to minimalnie powyżej 400 zł (część kapitałowa raty nie ma oczywiście znaczenia, bo to nią „płacimy za mieszkanie”). Do kosztów odsetkowych kredytu dodajemy czynsz za mieszkanie (600 zł) i otrzymujemy łączne miesięczne koszty w wysokości 1000 zł. Aktualnie za mieszkanie płacimy 2.000, ale musimy z tego odjąć koszt wynajęcia garażu, którego w kupowanym mieszkaniu nie ma (200 zł). Ostatecznie więc na kupnie w ramach Mdm oszczędzamy (na pierwszy rzut oka) 800 zł miesięcznie. No właśnie… na pierwszy rzut oka, bo nie uwzględniliśmy jednej ważnej rzeczy – kosztu kapitału wpłaconego jako wkład własny/nadpłatę kredytu. Wykorzystaliśmy do tego 180 tys. zł, co powoduje, że tracimy miesięcznie 500 zł, które moglibyśmy uzyskać na lokacie bankowej (też zakładamy tu wzrost stóp procentowych o 0.5 p.p.).

Ostatecznie, nasz zysk na mieszkaniu „kupionym” w ramach Mdm względem tego, które teraz wynajmujemy, wynosi 300 zł miesięcznie. Kwota może nie poraża, ale to zawsze do przodu ;) No… i jesteśmy na swoim ;)

Teoretycznie więc wygląda, że kupno mieszkania z rynku wtórnego w ramach Mdm nie jest takim głupim pomysłem. Jest jednak kilka zagrożeń (o których za chwilę) oraz kilka problemów, co do których założyliśmy, że są do przeskoczenia:

1. Znaleźliśmy stosunkowo tanie mieszkanie (bo okolica jest „tania”), które nam się podoba. Znalezienie czegoś, co miałoby szansę spełniać warunki Mdm, na największych rynkach w Polsce będzie (przynajmniej na razie) możliwe jedynie w miejscach, które nie uchodzą za zbytnio atrakcyjne (czyli w skrócie… na zadupiu ;) Na szczęście, my akurat takiego miejsca szukamy :)

2. Założyliśmy, że uda się nam „wytargować” 12% ceny mieszkania – ponieważ cena i tak jest jedną z niższych w okolicy, to tak duży upust może być niemożliwy do uzyskania. Chociaż jeszcze trudniejszy byłby najpewniej do uzyskania 20-procentowy upust od droższego mieszkania.

3. Przyjęliśmy, że dysponujemy kwotą 180 tys. zł, którą możemy przeznaczyć na zakup mieszkania – to może być największy problem, bo to 50% ceny, tymczasem nadal ponad połowa kredytów ma LTV większe niż 80% (pewnie najczęściej jest to górna aktualnie dopuszczalna granica, czyli 90%). W każdym przypadku, w którym wkład własny będzie niższy, rachunek wyjdzie mniej korzystnie dla kredytu w Mdm. Oczywiście to wszystko przy założeniu, że nasz kapitał, jeśli nie zostałby wpłacony na mieszkanie, leżałby w banku na lokacie (oprocentowanie lokaty będzie zawsze niższe niż kredytu). Jeśli nasz kapitał bylibyśmy w stanie zainwestować lepiej niż na procent, na który oprocentowany jest kredyt w Mdm, to lepiej byłoby oczywiście zwiększyć LTV.

Podsumowując problemy… jeśli uda nam się znaleźć stosunkowo tanie mieszkanie i jeszcze obniżyć jego cenę (bo limity z racji mnożnika są jednak dosyć niskie jak na aktualne standardy cen ofertowych), to przy dużym wkładzie własnym uda nam się uzyskać sytuację korzystniejszą finansowo od wynajmu. To wszystko nie jest takie niemożliwe, więc całość wygląda kusząco… dlatego teraz możemy przejść do zagrożeń.

Zagrożeń jest kilka:
1. Kredytu w Mdm nie można się tak łatwo pozbyć – jak już pisaliśmy, rząd zamierza wprowadzić sankcje za wcześniejszą spłatę kredytu (o ile spłata kredytu po terminie wydaje się czymś, co powinno wywoływać sankcje, o tyle spłata przed terminem powinna być raczej popierana niż penalizowana – ale cóż… widocznie takie mamy czasy, że wszystko musi stać na głowie). Musimy więc spłacać nasz kredyt co najmniej przez 5 lat. W tym czasie nie możemy mieszkania sprzedać, ani wynająć… czyli nie dość, że jesteśmy „właścicielami mieszkania na kredyt” (czyli prawdziwym właścicielem jest bank), to jeszcze mamy mniejsze prawa niż typowy „właściciel na kredyt”, który zawsze może mieszkanie wynająć, a nawet, przy spełnieniu określonych warunków, sprzedać. Jak widać, coś za coś – czy takie ograniczenia są warte 45 tys.? To zależy – jeśli ktoś nie planuje żadnych życiowych zmian przez kolejne 5 lat, to pewnie nie ma to znaczenia.
2. Stopy procentowe – skoro nie możemy spłacić kredytu wcześniej, to narażamy się na ryzyko wzrostu stóp procentowych nawet wtedy, gdy będziemy mieli kwotę wystarczającą do spłaty kredytu. Nasze obliczenia, w których kredyt Mdm okazał się być korzystniejszy niż wynajem, bazowały na określonej wysokości raty (aktualny WIBOR + 0.5 p.p. + marża). Ponieważ w perspektywie dalszych 5 lat stopy procentowe mogą wzrosnąć dużo bardziej (wg FED nawet o 4 p. p.), to wtedy kredyt Mdm zrówna się cenowo z wynajmem (wzrost stóp procentowych o 1 p. p. spowoduje wzrost naszej raty o około 70 zł). Oczywiście można się niejako „zahedge’ować” na wzrost stóp – wystarczy mieć oszczędności zbliżone do kwoty kredytu – wtedy wzrost raty kredytu będzie niwelowany przez wzrost „zysku” na lokacie.
3. Cena mieszkania – tu jest największy kłopot. Początkowa cena omawianego przez nas mieszkania jest dzięki dopłacie Mdm całkiem niezła (jak na obecne warunki), co oczywiście nie znaczy, że nie spadnie. Mieszkanie w momencie kupna będzie miało dokładnie wartość rynkową (mimo że wydaje się być stosunkowo „tanie”, to właśnie dokonywana transakcja pokaże jego realną wartość rynkową). W momencie, w którym Mdm się zakończy (rok 2018), cena mieszkania niejako z automatu spadnie (co jest oczywiście skrótem myślowym). Pozostaje pytanie, czy cena będzie spadać szybciej niż wynosi nasz „zysk” względem wynajmu. Ponieważ na starcie wyniesie on 300 zł miesięcznie, to spadek ceny mieszkania w ciągu roku już o 1% zniweluje wszystkie nasze korzyści.
4. Mobilność itd. – jak już wspominaliśmy, „posiadanie” mieszkania w kredycie Mdm niesie za sobą pewne ograniczenia w dysponowaniu nim. Jeśli ktoś zechce się przeprowadzić, to będzie to trudne w ciągu kolejnych 5 lat. Pozostają oczywiście wszystkie zalety „posiadania” mieszkania, od tych najbardziej przyziemnych (można sobie wbijać w ścianę dowolną liczbę mitycznych gwoździ ;) po te nieco bardziej strategiczne (użycie oszczędności w charakterze wysokiego wkładu własnego uniemożliwia ich „cypryzację”) aż po panujące w Polsce przekonanie, że posiadacz mieszkania jest człowiekiem „wolnym” (kiedy jest pewnie raczej odwrotnie). Pozostają także wszystkie wady, które wielokrotnie były na tym blogu omawiane (remonty, ubezpieczenia, mniejsza elastyczność, przywiązanie do miejsca itd.)

Zgodnie z zapowiedzią, na koniec wnioski, których właściwie nie ma. Na pewno w Mdm zajdą rewolucyjne zmiany, które z pewnością sprawią, że liczba zaciąganych w programie kredytów wzrośnie. O ile zwiększenie dopłat dla rodzin z większą liczbą dzieci nie będzie miało wielkiego znaczenia (przynajmniej, jeśli chodzi o liczbę tych rodzin, bo 120 tys. dopłaty dla rodziny z trójką dzieci będzie miało dla tej konkretnej rodziny spore znaczenie ;) o tyle wprowadzenie rynku wtórnego spowoduje zwiększenie (pewnie nawet znaczne) zainteresowania programem. Deweloperzy w końcu napotkają na realną konkurencję, bo szanse zostaną (prawie) wyrównane. Najpewniej przeszkodą nie będzie mniejszy mnożnik na rynku wtórnym (0.9 względem 1.1), bo nawet w końcówce Rns, gdzie było podobnie, rynek wtórny i tak był w przewadze:

rns

Ze względu na fakt, że w największych miastach limity dość znacznie odbiegają od średnich cen transakcyjnych, wprowadzenie Mdm będzie działało w kierunku spadków cen. Być może najważniejszym aspektem będzie po prostu pokazanie sprzedawcom, jakie ceny uznaje się aktualnie za „preferowane” – może to sprawi, że ci, którzy wystawiają oferty rodem z 2008 roku, wreszcie zejdą na ziemię.

A patrząc na wszystko z praktycznego punktu widzenia… dzięki wprowadzeniu Mdm na rynku wtórnym pojawia się pokusa, żeby zastanowić się na poważnie nad „zakupem mieszkania na kredyt”. Jeśli posiada się wysoki wkład własny i znajdzie się w miarę „tanie” mieszkanie, to można nawet „zaoszczędzić” względem wynajmu. Pozostaje się jedynie pogodzić z ograniczeniami w rozporządzaniu takim mieszkaniem (brak możliwości sprzedaży, czy wynajmu) oraz z faktem, że spadek ceny takiego mieszkania o 1% rocznie sprawi, że cała korzyść weźmie w łeb ;)

A w następnym wpisie o tym, że niektórzy zamiast pchać się w ramiona rządowych programów „pomocowych”, starają się z nich wypisać…

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
trackback
wpDiscuz