Czy wzrost cen mieszkań jest korzystny dla ich właścicieli?

Jednym z bardziej popularnych mitów panujących na rynku mieszkaniowym jest koncepcja, zgodnie z którą wzrost wartości (cen?) nieruchomości powiększa majątek ich właścicieli, co z oczywistych względów jest dla nich korzystne. O ile w przypadku pierwszej części tego stwierdzenia trudno jakoś specjalnie protestować (przynajmniej tak długo, jak wzrost cen nadąża za inflacją – jeśli nie nadąża, to „przyrost” majątku staje się dyskusyjny), o tyle to, że taka sytuacja jest dla właściciela korzystna, jest prawie zawsze nieprawdą.

Zauważmy, że w znakomitej większości przypadków (w Polsce w szczególności, chociaż nawet w bardziej cywilizowanych krajach nie jest z tym jakoś specjalnie inaczej) mieszkania są kupowane po to, żeby w nich mieszkać – nie są to więc żadne „inwestycje” (jak próbują często wmawiać deweloperzy, czy inni naganiacze), jest to najzwyklejsza na świecie konsumpcja, w której czas „konsumowania” jest na tyle długi, a konsumowany produkt na tyle zdatny do reużycia przez kogoś innego jako używany, że wiele osób zdaje się o tym zapominać. Oczywiście są tacy, którzy kupują mieszkania jako inwestycję (licząc na wzrost cen lub niebotyczne zyski z wynajmu), ale jest to tak naprawdę margines. Statystycznego Polaka nie stać właściwie na mieszkanie dla siebie (chyba że podpisze cyrograf z bankiem na być może resztę swojego życia, o w zasadzie nieokreślonych warunkach spłaty), a co dopiero na kupowanie kolejnych mieszkań w celach inwestycyjnych. Wg danych GUS liczba mieszkań w Polsce przekracza nieco liczbę gospodarstw domowych, co zwyczajnie oznacza, że na jedno gospodarstwo domowe przypada prawie dokładnie jedno mieszkanie – z tego mamy wniosek, że nawet, jeśli niektórzy mają kilka (albo i więcej) mieszkań, a niektórzy nie mają ich wcale, to średnio rzecz biorąc każdy ma jedno (takich osób/rodzin jest w społeczeństwie przytłaczająca większość, zwłaszcza, że w wynajmowanych mieszkaniach nadal mieszka tylko kilka procent społeczeństwa).

Nim jednak uzasadnimy koncepcję (antykoncepcję? ;) że wzrost cen mieszkań jest prawie zawsze niekorzystny dla właścicieli, rozważmy pewien prosty przykład.

(Prawie) nikt nie lubi drogiego paliwa

Ostatnimi czasy, z racji przepychanek geopolitycznych i prób „wykończenia” Rosji niskimi cenami ropy naftowej przez jak zawsze pokojowo nastawione do wszystkich USA, mieliśmy do czynienia z silnymi wahaniami cen „czarnego złota” (spadek ze 120$ za baryłkę do 30, a potem wzrosty do 50). Efektem tego (choć oczywiście w zmniejszonej skali, co zawdzięczamy udziałowi podatków w cenie litra paliwa, przekraczającemu 50%) były znaczne wahania cen na stacjach benzynowych. Jeśli ktoś pojechał i zatankował 50l w cenie 4zł/l, zapłacił 200 zł i miał pełny bak. Jeśli za chwilę cena paliwa wzrosła do 5zł/l, to jego pełny bak był warty już nie 200, a 250zł – niby świetny biznes, nie? W końcu na wzroście ceny klient „zarobił” 50 zł. Jednak mamy tu oczywiste „ale” – co z tego, że wartość paliwa w baku wzrosła, jak biedny klient i tak za chwilę całe paliwo spali, ale co gorsza, będzie musiał tankować bak jeszcze wiele razy i to już po nowej wyższej cenie? Jeśli zatankuje jeszcze 4 razy, przyjdzie mu zapłacić łącznie 200 zł więcej, niż gdyby tankował przed wzrostem cen (czyli przed swoim „spekulacyjnym zarobkiem”). Oczywiście tankowanie 1 raz za 200zł i 4 razy za 250 to lepiej niż tankowanie 5 razy po 250, ale ten przykład pokazuje, że wzrost ceny dobra konsumpcyjnego jest zawsze niekorzystny dla tego, który musi z niego korzystać (czyli kupować go coraz więcej). Jedyny wygrany na takiej sytuacji to producent paliwa oraz często przeróżni pośrednicy (w tym państwo, które „czesze” na podatkach w dużej części zależnych od ceny).

Sprzedawcy netto

Z mieszkaniami jest podobnie jak z paliwem (czyli dokładnie tak samo, jak z każdym innym dobrem konsumpcyjnym). Wygranymi na wzrostach cen są jedynie ci, którzy więcej sprzedają niż kupują (czyli producenci, „inwestorzy”, ale tylko pod warunkiem że wychodzą z inwestycji, plus ewentualnie pośrednicy, o czym nieco później) – nazwiemy ich „sprzedawcami netto„. Przytłaczająca większość społeczeństwa po prostu mieszka w zakupionych/”zakredytowanych” mieszkaniach i ich zmiana ceny na pierwszy rzut oka zupełnie nie interesuje (co z tego, że cena się zmienia, skoro nie chce się ani kupić, ani sprzedać?). Można by więc stwierdzić, że wzrost cen w takim przypadku nie ma znaczenia, ale będziemy jednak uparcie twierdzić, że nawet w takim przypadku wzrost cen jest niekorzystny.
Ludzka natura jest już tak zbudowana, że (poza nielicznymi wyjątkami) każdy chciałby mieć coraz więcej, a myśl, że sytuacja życiowa (w szczególności mieszkaniowa) mogłaby się pogorszyć, jest myślą bardzo smutną. Ludzie pracują w nadziei, że przełoży się to na wzrost komfortu ich życia w przyszłości – odnosząc to do rynku mieszkaniowego… prawie każdy chciałby mieszkać w większym/lepszym mieszkaniu niż mieszka teraz i, gdyby go tylko było stać, zrobiłby coś w tym kierunku. I tu dochodzimy do meritum – wzrost cen mieszkań jest niekorzystny dla zdecydowanej większości właścicieli, ponieważ utrudnia im poprawę warunków mieszkaniowych w przyszłości.

Rozpatrzmy pewien prosty przykład: załóżmy, że zmarło się naszej ukochanej babci i nie zabrała ona do lepszego świata swojego M3, przydzielonego jeszcze w czasie PRL, wykupionego za grosze podczas „transformacji ustrojowej”. M3 jest warte aktualnie 300 tys. zł, jednak my jesteśmy ambitni (młodzi, wykształceni, z wielkiego miasta, głosujący na… nieważne kogo ;) i chcielibyśmy zamieszkać w „apartamentowcu”, zbudowanym gdzieś na polach Białołęki przez JWC, czy innego renomowanego dewelopera ;) „Apartament” warty jest 400 tys. zł, więc brakuje nam 100 tys. Jeśli teraz ceny wzrosną o 50% (tak dla prostoty rachunku, a to jest ważne od czasów abolicji maturalnej Giertycha ;) nasze babciowe mieszkanie będzie warte o 150 tys. zł więcej. Jakby nie było, nasz majątek się powiększył (jeśli nie było w międzyczasie hiperinflacji). Tylko co z tego, skoro wymarzony „apartament” na Białołęce kosztuje teraz 600 tys., czyli brakuje nam już nie 100, a 150 tys.?
Ten prosty przykład pokazuje, że każdy, kto chciałby poprawić swoją sytuację mieszkaniową (czyli większość), traci, kiedy rosną ceny mieszkań (mimo że w teorii wartość jego majątku rośnie). W odwrotnej sytuacji są ci, którzy chcieliby zamienić droższe/lepsze mieszkanie na tańsze/gorsze – tu oczywiście wzrost cen jest korzystny, bo powiększa się różnica pomiędzy aktualnym stanem posiadania, a stanem docelowym (czyli taka grupa też zalicza się do sprzedawców netto). Tyle że taki przypadek to jakiś wybitny wyjątek.

A co, jeśli ktoś kupił mieszkanie i ono jest już tak fajne, że nie chce zmieniać na lepsze? Niby zmiana ceny nie ma wtedy znaczenia, ale to też nie jest takie proste. Jeśli rozszerzyć „nas” o naszą rodzinę, to się okaże, że nawet i w tym przypadku wzrost cen może mieć znaczenie (niekorzystne), bo kiedyś mieszkania będą potrzebowały nasze dzieci (czyli mimo wszystko, jako rodzina, staniemy się „kupcami netto” i będziemy musieli „dołożyć” więcej niż teraz). Wszystko jest tu bardzo proste – dla każdego, kto chciałby powiększyć swój mieszkaniowy stan posiadania wzrost cen jest niekorzystny, a dla tych, którzy stan posiadania chcieliby zmniejszyć, jest oczywiście odwrotnie.

Ponieważ rynek jest zrównoważony i transakcja zawsze obejmuje parę (1 sprzedający, 1 kupujący; pomijamy jakieś skomplikowane zależności typu współwłasność itd.), to można by pomyśleć, że to się równoważy i liczba sprzedawców netto jest równa liczbie kupców netto. Ale tak oczywiście nie jest, bo w całej zabawie duży (ostatnio nawet bardzo duży) udział mają producenci (deweloperzy oraz osoby budujące domy). W związku z tym kupców netto jest znacznie więcej niż sprzedawców netto (dodatkowo trzeba zauważyć, że często sprzedawca w jednej transakcji występuje potem jako kupiec w innej, z reguły droższej). Z tego jest wniosek, że grupa, dla której wzrost cen jest niekorzystny, jest znacznie większa niż ta, dla której wzrost cen jest korzystny.

Kredyt

No dobrze… ale co, jeśli ktoś zaciągnął kredyt (dług) na mieszkanie? Czy nie lepiej jest, kiedy wartość mieszkania wzrośnie? Dodatkowo, zawsze mieszkanie można sprzedać drożej, niż się kupiło i być po prostu o różnicę do przodu. Tu oczywiście znowu działa zależność sprzedawca/kupiec netto – jeśli teraz posiadamy (a właściwie bank posiada ;) mieszkanie na kredyt i się go pozbędziemy, to jesteśmy sprzedawcą netto i wzrost ceny będzie korzystny. Tylko to jest dość nieżyciowy przypadek, bo gdzie będziemy mieszkać po takiej transakcji? W końcu miejsca pod mostami znowu aż tak dużo nie ma ;) Jeśli sprzedamy mieszkanie z kredytem, spłacimy kredyt i coś nam zostanie, a potem będziemy chcieli kupić lepsze/droższe mieszkanie, to sytuacja będzie dokładnie taka sama jak w przypadku mieszkania babciowego – wzrost cen spowoduje, że różnica, którą trzeba będzie dopłacić do lepszego mieszkania, będzie większa niż przed wzrostem.

Oczywiście osobną kwestią w przypadku kredytu pozostają „drobnostki”, związane ze zmianą LTV, typu ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (którego przy wzroście cen może nie trzeba by już płacić), z których mogą wynikać różne dalsze okoliczności, bo nie o tym jest ten artykuł (zresztą ewentualne korzyści/niekorzyści z tym związane są przy cenach mieszkań sprawami „groszowymi”).

Na koniec aspektu kredytowego jeszcze jedna sprawa – ktoś może powiedzieć, że jak cena mieszkania wzrośnie, to można wziąć wyższą pożyczkę hipoteczną pod zastaw takiego mieszkania i pozyskać większe pieniądze na jakieś zupełnie inne inwestycje. Tylko wtedy jesteśmy znowu poniekąd sprzedawcami netto (tym razem tylko na chwilę, bo dług trzeba spłacić). Pozyskanie (większego) „taniego” finansowania w ten sposób jest korzystne, ale takie zabawy to już zupełnie ekstremalny przypadek.

Pośrednicy

W przypadku pośredników (głównie agencji nieruchomości, chociaż nie tylko, bo trzeba tu zaliczyć także notariuszy, czy chociażby państwo, inkasujące 2% w PCC), sprawa jest dosyć niejednoznaczna. O ile wyższa cena oznacza prawie zawsze wyższą prowizję, o tyle to, czy wzrost cen ostatecznie jest dla danej grupy korzystny, czy nie, zależy także od innych czynników, z których najważniejsza jest ogólna sytuacja na rynku. Wzrost cen najczęściej idzie w parze ze wzrostem liczby transakcji (taką sytuację mieliśmy w latach 2004-2007), więc jest tu podwójna korzyść – wyższa prowizja jednostkowa od wyższej ceny oraz więcej pozyskanych „jednostek”. Ma to oczywiście „krótkie nogi”, bo w sytuacji kryzysu (np. koniec 2008) rynek zamiera (z racji cen, które nie są w  stanie natychmiast zareagować na znaczne ograniczenie popytu) i prowizja jest niby od wysokiej kwoty, ale co z tego, kiedy ciężko o przeprowadzenie jakiejkolwiek transakcji? Patrząc jednak na całokształt, dla pośredników najczęściej wzrost cen jest korzystny (bo prawie zawsze oznacza to „dynamiczny” rynek), a spadek jest niekorzystny (bo do spadków dochodzi na rynku, który się „zmniejsza”).

Podatek katastralny i inne atrakcje

Przydałoby się jeszcze wspomnieć o innych aspektach związanych ze zmianami cen nieruchomości. Podstawową sprawą, która się narzuca, jest podatek katastralny (czyli od wartości nieruchomości), który ze swej natury jest bardziej niekorzystny dla mieszkań drogich niż dla tanich (oczywiście jeśli steruje tym rząd, który zakłada jakiś poziom przychodów, to może się okazać, że przy spadku cen mieszkań, procentowa wysokość podatku zostanie podniesiona tak, żeby wyrównać „straty”). Na razie ta sprawa nie dotyczy Polski, ale jest popularna na zachodzie i trudno uwierzyć, że tego typu podatek nie zostanie kiedyś wprowadzony i u nas.

Jednak zmiany cen nieruchomości (nie tylko mieszkań), mają wpływ także na nasze codzienne życie. Jeśli ceny rosną, to rosną koszty praktycznie we wszystkich branżach, bo prawie każda firma potrzebuje lokalu (handlowego, usługowego, biura, magazynu itd.). Dlatego ogólny wzrost cen na rynku spowoduje, że zapłacimy więcej za spodnie w galerii (a one mimo zapłacenia więcej i tak nie wytrzymają dłużej niż rok ;) za warzywa w sklepie, czy za dentystę. Jest to oczywiste, ponieważ nieruchomości poza tym, że dla większości ludzi są dobrem konsumpcyjnym, są oczywiście także „półproduktem” w produkcji praktycznie wszystkiego i wzrost ich cen przekłada się na wzrost kosztów produkcji przeróżnych rzeczy i usług.

Optymiści vs pesymiści

Na koniec warto zwrócić uwagę, że w mediach głównego nurtu dominuje pogląd, jakoby ci, którzy wierzą we wzrosty cen (nie tylko mieszkań, bo to dotyczy właściwie każdego aktywa), byli optymistami, a ci, którzy wierzą w spadki, byli pesymistami. Tymczasem jest zupełnie odwrotnie – wzrost cen czegokolwiek, co służy życiu/konsumpcji (czyli właściwie wszystkiego) jest niekorzystny dla kupujących netto (czyli dla zdecydowanej większości na danym rynku), a spadek cen powoduje spadek kosztów (życia/produkcji), co jest korzystne dla finalnego klienta.

Wszystkie te nasze dywagacje dotyczą oczywiście przypadku, w którym przyjmujemy chwilową podaż pieniądza na stałym poziomie (czyli rzecz nie do utrzymania na dłuższą metę w systemie rezerwy cząstkowej) lub przyjmiemy, że zmiana ceny o wskaźnik (rzeczywistej) inflacji nie jest zmianą ceny, a jej stabilizacją. Ale w przypadku mieszkań, które jednostkowo kosztują bardzo dużo, sprawa jest nieco bardziej skomplikowana – nawet niewielka inflacyjna zmiana procentowa powoduje dużą zmianę kwotową, która nie miałaby znaczenia dla kupującego netto tylko pod warunkiem, że całe swoje aktualnie posiadane oszczędności byłby on w stanie pomnażać dokładnie w takim samym, inflacyjnym tempie (a przecież nie po to wymyślono inflację, żeby ogół społeczeństwa był w stanie coś takiego uzyskać).

Podsumowując… wzrost cen każdego dobra konsumpcyjnego/produkcyjnego jest niekorzystny dla klienta końcowego i tak samo jest w przypadku mieszkań. Jeśli tylko planujesz powiększyć swój mieszkaniowy stan posiadania, każdy wzrost cen będzie dla Ciebie niekorzystny, bo wzrośnie różnica, którą trzeba pokryć do osiągnięcia celu. Ponieważ mało kto planuje swój mieszkaniowy stan posiadania zmniejszyć, twierdzimy, że dla zdecydowanej większości właścicieli mieszkań (i społeczeństwa w ogólności) wzrost cen mieszkań jest niekorzystny.
Dlatego też uważamy się za optymistów, bo od początku istnienia tego bloga (a nawet jeszcze wcześniej ;) widzimy znaczny potencjał spadkowy, który ujawni się przy najbliższym kryzysie (poprzedzonym wzrostem stóp procentowych). Chyba że ktoś uważa, że teraz jest jednak wszystko inaczej i do tej pory kryzysy powtarzały się dość regularnie co kilka-kilkanaście lat, a teraz (po 9 latach od ostatniego kryzysu), żadnego kolejnego już nie będzie ;)