Czy wynajmując mieszkanie napychamy kieszeń właścicielowi?

Przeczytałem wczoraj bardzo „ciekawy” artykuł na temat porównania wysokości raty kredytu i kosztu wynajmu podobnego mieszkania. Szczerze polecam zapoznać się z całością, bo jest ona co najmniej zabawna:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/bardziej-oplacalny-kredyt-niz-wynajem,5583596,magazyn-detal.html

Wnioski płynące z owego wywodu są takie, że rata kredytu za 2-pokojowe mieszkanie jest niższa od 200 do nawet 1000 złotych miesięcznie niż koszt wynajmu takiego mieszkania. Tyle tylko, że autorka popełnia kilka podstawowych błędów(?), które są tak oczywiste, że aż nieprawdopodobnym wydaje się być teoria, że nie są to celowe „niedomówienia”.

Ale po kolei:

• w artykule opisano przykład mieszkania 50-metrowego, wycenionego na kwotę 270.000 złotych. Podstawowy problem jest taki, że nie rozróżniono cen w zależności od analizowanego miasta. Jeśli autorka znajdzie mi 50-metrowe mieszkanie w Warszawie, które kosztuje 270.000 złotych i da się je wynająć za 2100 złotych (wszystkie wartości pochodzą z oryginalnego artykułu), to… biorę w ciemno już dziś. I tu jest podstawowy problem, z którego wynikają dalsze błędy myślowe – jeśli przyjąć znacznie zaniżoną cenę zakupu oraz trochę zawyżoną cenę wynajmu, to można udowodnić wszystko ;)
• całkowicie pominięto kwestię opłat za mieszkanie – w ramach ceny typu 2100 złotych za mieszkanie 50-metrowe w Warszawie mamy już z reguły opłacony przez właściciela czynsz administracyjny. Kiedy jest się „właścicielem” mieszkania na kredyt, trzeba go opłacić samemu – kwotę rzędu 500 złotych należałoby więc dodać do kosztów kredytu, o czym autorka dyskretnie zapomina ;)
• co ciekawe, podano przykład osoby zarabiającej średnią krajową, czyli mniej więcej 2.700 złotych netto. Autorce wyszło, że rata kredytu za opisane mieszkanie wyniesie niecałe 1.300 złotych. Ciekawe tylko, który bank udzieli takiego kredytu? Poza tym, jeśli dodamy do tego koszty utrzymania takiego mieszkania (czynsz administracyjny itd.), to biednemu człowiekowi zostanie jakieś 900 złotych na przeżycie (i tak przez 35 lat, bo taki okres przyjęto w artykule… pewnie po to, żeby rata wyszła możliwie niska). Żeby nie było aż tak absurdalnie, mamy też drugi przykład, czyli tę samą sytuację, ale z założeniem, że klient posiada 20% wkładu własnego. Wtedy rata wychodzi już w okolicy 1.000 złotych i z tego powstaje wniosek, że kupno na kredyt jest „tańsze” od wynajmu o całe 1100 złotych miesięcznie. Jakiż trzeba mieć otwarty umysł (szczerze gratuluję go autorce), żeby wysnuć tego rodzaju wniosek! Przy okazji pominięto oczywiście problem tego, skąd osoba, zarabiająca 2.700 złotych miesięcznie wzięła wkład własny w wysokości 54.000 złotych (skoro nie ma gdzie mieszkać, to pewnie wynajmuje mieszkanie, więc niewiele, jeśli cokolwiek, jej z wypłaty zostaje). Chyba że nasza modelowa osoba mieszka z rodzicami… wtedy rzeczywiście coś można odłożyć, jednak w takiej sytuacji decydowanie się na kredyt, który z podstawowymi opłatami pochłonie grubo ponad połowę pensji, wydaje się być co najmniej odważne. Tak, czy inaczej, autorka pomija koszt „zużycia” gotówki, przeznaczonej na wkład własny – nawet aktualne lokaty dawałyby z tego jakieś 150 złotych miesięcznie… wypadałoby dodać tę kwotę do kosztów zakupu na kredyt.
• podsumowując… przyjmując ofertową cenę wynajmu oraz cenę kupna nie wiadomo skąd, pomijając niemałe koszty czynszu oraz bardzo ważne aspekty i konsekwencje posiadania wkładu własnego, można rzeczywiście udowodnić, że „kupno” mieszkania na kredyt jest dużo bardziej opłacalne niż wynajem. Jednak gdybym tego rodzaju „dowód” przedstawił na „Analizie matematycznej” na studiach, najpewniej zakończyłbym edukację już po pierwszym semestrze ;)

Ale nie pastwmy się już nad autorką artykułu. Popastwmy się za to nad pewnym zabobonem.

Nadal bardzo często można spotkać się z opinią, że kupno mieszkania jest zawsze lepsze od jego wynajmowania, a wynajmując mieszkanie napycha się kieszeń właścicielowi. Policzmy więc, jak to jest na przykładzie typowego mieszkania w Warszawie.

Tu należy się małe wyjaśnienie – obliczenia będą nieco skrócone (sam zwykle, czytając tego typu wywody, omijam większość szczegółowych wyliczeń i skupiam się na wnioskach). Jeśli ktoś chciałby uzyskać wyliczenia co do złotówki, to w tym wpisie ich nie będzie – chodzi mi o pokazanie ogólnej relacji, bez dokładnego wnikania w szczegóły.

Załóżmy, że interesuje nas takie samo mieszkanie, jakie zostało przyjęte do obliczeń w artykule, opisanym na początku wpisu. Mamy więc 2 pokoje, 50 metrów, cenę wynajmu (z wliczonym czynszem w wysokości 500 złotych) na poziomie 2.000 złotych miesięcznie (całkiem realna, do tego ładna, okrągła wartość ułatwi nam obliczenia). Mieszkanie kupujemy z rynku wtórnego, żeby mieć je możliwie zbliżone do tego, które chcemy wynajmować. Przyjmiemy więc średnią cenę transakcyjną z raportu NBP – ponieważ analizować będziemy czas 2 lat, to weźmiemy cenę z 3 kwartału 2011, czyli 7920 złotych za metr. Żeby ułatwić obliczenia koszt kupna zaokrąglimy do 400.000 złotych. Celowo pominiemy koszty okołozakupowe, czyli ewentualny koszt pośrednika, notariusza, podatek od czynności cywilno-prawnych itd. – w końcu nie planujemy wynajmować mieszkania do końca życia, więc te koszty i tak kiedyś przyjdzie nam najpewniej ponieść. W ramach parametrów kredytu przyjmiemy (chyba najpopularniejszy) kredyt na 30 lat, bez wkładu własnego (wszak przy wynajmie też takowego mieć nie musimy) oraz marżę banku na poziomie 2%, bez dodatkowych kosztów (oczywiście można by znaleźć oferty „promocyjne” z cross-selling’iem, w ramach których marża jest niższa, jednak biorąc pod uwagę koszty dodatkowych produktów, 2% bez żadnych „dodatków” to chyba całkiem niezła oferta). 

Pomijam tu aspekt zdolności kredytowej… po pierwsze dlatego, że nie lubię tego określenia ;) a po drugie dlatego, że, skoro porównujemy 2 opcje zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej, to zakładamy, że jesteśmy „fizycznie” w stanie skorzystać z obydwu.

Dla ułatwienia, będziemy prowadzić obliczenia oraz wyciągać wnioski w ramach pojedynczego miesiąca, a nie dla całego rozpatrywanego okresu 2-letniego (z pewnym małym wyjątkiem, o czym na koniec wpisu).

Skoro mamy już wszystkie założenia, to… do dzieła!

Koszt wynajęcia mieszkania jest nam znany – 2000 złotych miesięcznie, w tym 500 złotych czynszu, płaconego przez właściciela. Pozostaje obliczyć, ile wynosi miesięczny koszt odpowiedniego kredytu. Ponieważ mamy tu kredyt oparty o WIBOR 3M, rata podlega oczywistym wahaniom – wyznaczymy więc średnie oprocentowanie z rozpatrywanego przedziału czasu. Dla marży na poziomie 2% wychodzi nam mniej więcej 6.15%, co przy 400.000 kredytu oznacza średnią miesięczną ratę w wysokości 2437 złotych. Ponieważ część z tej kwoty to spłacany przez nas kapitał, więc pozbywamy się tej części i sam koszt odsetek wyniesie średnio mniej więcej 2025 złotych miesięcznie. Do tego dodajemy czynsz, który w tym przypadku sami musimy zapłacić i otrzymujemy wynik: 2525 złotych przy „kupnie” mieszkania na kredyt.

Oczywiście tu także należy się pewne wyjaśnienie… a właściwie kilka wyjaśnień ;)

Jak wiemy, wraz z upływem czasu część odsetkowa w racie się zmniejsza, a część kapitałowa rośnie (jak to dokładnie wygląda, polecam sprawdzić w dowolnym kalkulatorze internetowym). Jest to jednak proces dosyć powolny – aby część odsetkowa raty spadła do takiego poziomu, przy którym całość kosztów zrównałaby się z aktualnym kosztem wynajmu (czyli 1500 za same odsetki), potrzebowalibyśmy jedynie… 15 lat ;) Ponieważ nie chcemy całe życie wynajmować, ale jednak kupić kiedyś (czyli w dobrym momencie) mieszkanie, to najpewniej w ciągu 15 lat taki moment już się pojawi.

Należy się w tym momencie pochylić nad jeszcze jedną ważna kwestią – nad oprocentowaniem kredytu. Ponieważ jest ono zmienne, rata naszego kredytu w dłuższej perspektywie będzie się (być może znacząco) zmieniać. W tym wpisie chciałem się skupić na realistycznym porównaniu, ile kosztowało wynajmowanie mieszkania, a ile mieszkanie na swoim/bankowym, dlatego przyjąłem okres 2 lat wstecz. Jeśli by wziąć pod uwagę tylko aktualną wysokość raty kredytu, to z racji historycznie niskiego oprocentowania, część odsetkowa wynosiłaby w tym miesiącu 1570 złotych (a cała rata niecałe 2100). Tak, czy inaczej, (z czynszem) jest to nadal więcej niż koszt wynajmu… a należy mieć na uwadze, że historycznie najniższy poziom stóp procentowych nie jest dobrym pułapem do tego typu porównań (z analizy kontraktów terminowych wynika, że rynek spodziewa się pierwszych podwyżek stóp mniej więcej w połowie przyszłego roku).

W obliczeniach pominąłem też kwestię kosztów ewentualnych remontów, które przy kupnie mieszkania spadną na nas, a przy wynajmie na właściciela. Jednak, jak już wspominałem, rozpatrujemy okres 2 lat, więc tego typu kwestie możemy dla prostoty pominąć. Zupełnie tak, jak sprawę umeblowania mieszkania. Zwykle wynajmujemy mieszkanie umeblowane, a kupujemy nieumeblowane – jednak z racji tego, że kiedyś i tak chcemy mieszkanie (oraz meble) kupić, to ten koszt nie ominie nas tak, czy inaczej.

A na koniec policzmy, trochę z przymrużeniem oka, jaki był realny koszt wynajmowania mieszkania oraz mieszkania na swoim/bankowym w ciągu ostatnich 2 lat. Z wynajmem jest prosto – płaciliśmy 2.000 złotych miesięcznie i tyle. Natomiast gdybyśmy 2 lata temu kupili nasze przykładowe mieszkanie, jego wartość byłaby teraz na poziomie 335.000 złotych (na podstawie danych o cenach transakcyjnych za 1 kwartał 2013 roku, z raportu NBP – późniejszych nie ma, więc przyjmiemy, że od tego czasu cena mieszkania się nie zmieniła). Do kosztów kredytu i czynszu (średnio ~2500 złotych miesięcznie) musimy dodać średni koszt utraty wartości mieszkania, który w ciągu ostatnich 2 lat wyniósł abstrakcyjne wręcz 2.700 złotych miesięcznie! W całości, przyjemność mieszkania na swoim/bankowym kosztowałaby nas w ostatnich dwóch latach 5.200 złotych miesięcznie (za mieszkanie 2-pokojowe)! W tej sytuacji trudno mówić, że wynajmując, napychaliśmy kieszeń właścicielowi – co miesiąc wyszło nam taniej, do tego jeszcze właściciel wziął na siebie znaczną utratę wartości mieszkania.

Tytułem podsumowania… wszelkie teorie na temat tego, że kupno mieszkania na kredyt jest lepsze niż wynajem, od razu włożyłbym między bajki. Tak samo zrobiłbym z teoriami, że wynajem jest zawsze lepszy niż kupno/kredyt.

Z punktu widzenia optymalizacji kosztów, wynajem typowego mieszkania w Warszawie był w ciągu ostatnich 2 lat bardziej opłacalną opcją. Na ten moment nadal tak jest, choć różnica zmniejszyła się zauważalnie. Jak będzie dalej, to będzie zależało w głównej mierze od wysokości stóp procentowych. Niemniej należy mieć na uwadze, że porównanie wysokości opłaty za wynajem z ratą kredytu z reguły zupełnie mija się z celem. Wszak największy wpływ na analizy podobne do niniejszej ma zmiana ceny mieszkania – spadek o 15% w dwa lata wygenerował większy koszt niż wynajem, czy raty kredytu w tym okresie. Gdyby było odwrotnie i ceny by wzrosły, to kupując mieszkanie przed wz\rostem, zamiast po tym wzroście, zyskalibyśmy 2 lata „darmowego” wynajmu, czy też spłacania kredytu.

Nim zostanę posądzony o to, że nie patrzę na problem wynajmu/kupna/kredytu całościowo ;) napiszę, że oczywiście mam świadomość, iż poza omawianymi kwestiami finansowymi jest jeszcze mnóstwo innych – niektóre są dla ludzi ważniejsze niż dowolne koszty. Jednak, jak już kiedyś wspominałem, to absolutnie wykracza poza zakres tematyczny niniejszego bloga, a w jeszcze większym stopniu wykracza poza wiedzę dostępną autorowi.

A na koniec małe przeprosiny… jeśli ktoś z czytelników przebrnał swego czasu przez wpis:

Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

to wnioski z tego artykułu były dla niego najpewniej oczywiste. Jeśli więc czas poświęcony na przeczytanie niniejszego wpisu uznał za zmarnowany, to bardzo przepraszam ;)