Choć tematem inwestycji w wynajem mieszkań zajmowaliśmy się bardzo niedawno oraz już nieco dawniej (i konkretniej) w poniższych wpisach:
to pochylimy się nad tematem (krótko) po raz kolejny, bo jest to sprawa wyjątkowo ostatnio popularna w mediach nieco bardziej głównego nurtu niż nasz blog.
O ile kiedyś o tym biznesie na wszelkich onetach można było przeczytać w samych superlatywach, o tyle powoli do głosu dochodzą w mainstream’ie nieco bardziej sensowne opinie (którym, co prawda, jeszcze trochę brakuje do pełnej sensowności, ale postęp jednak widać). Na bankierze pojawił się niedawno ten oto artykuł:
Napisany został przez 3 osoby, stąd można w nim znaleźć dość rozbieżne stanowiska (albo wręcz sprzeczność). Czytamy w nim tak:
Najem mieszkań w Polsce to wciąż nisza – według danych Eurostatu za 2015 rok ta forma finansowania dachu nad głową stanowi zaledwie 15 proc. naszego rynku nieruchomości. Choć najem kojarzy się głównie ze studentem, który potem i tak zaciąga kredyt na własne lokum, inwestycje w wynajem rosną. Według ekonomistów to właśnie zakupy o charakterze inwestycyjnym, a nie konsumpcja mieszkaniowa jest głównym motorem rekordowego popytu na rynku nieruchomości.
O ile z początkiem trudno się nie zgodzić, o tyle końcówka jest, delikatnie mówiąc podejrzana – nie wiemy, co dokładnie to za ekonomiści (ekonomowie?) propagują takie bzdury, ale, jeśli w ogóle istnieją, to są w błędzie. Motorem rekordowego popytu na rynku nieruchomości (pamiętajmy, że chodzi to u rynek pierwotny, bo na wtórnym szału nie ma) nadal są kredytowi kamikaze, o czym pisaliśmy w poprzednim artykule. Mniej więcej 1/3 mieszkań kupowana jest za gotówkę, z czego uważa się, że znowu tylko 1/3 to popyt inwestycyjny, a reszta to zakupy na własne potrzeby. W przypadku zakupów na kredyt nawet mainstream’owi eksperci uważają, że inwestorów jest jak na lekarstwo, bo przy średnim RRSO kredytu hipotecznego na poziomie 4.6% (dane NBP) inwestycja w przeciętne mieszkanie na wynajem nie pozwala nawet spłacać odsetek, a co dopiero mówić o jakimkolwiek zysku.
Niskie stopy procentowe zmuszają Polaków do poszukiwania innych sposobów na inwestowanie. Rynek nieruchomości, choć nie jest tak pewny jak bankowa lokata, to wciąż kojarzy się w Polsce z czymś, na czym się nie straci – przecież „nawet jeśli mieszkania się nie wynajmie, to się sprzeda albo zostawi dla dzieci”. Inwestycja w nieruchomości pozostawia w rękach inwestora realną własność. Niemniej utarło się, że 4-5 proc. zysku w skali roku to pewniak w nieruchomościach.
Jak wiadomo, w życiu są dwie pewne rzeczy – śmierć i podatki. Opisane 4-5% zysku na wynajmie jest w tej chwili właściwie nie do osiągnięcia przy standardowych cenach kupna/najmu – po szczegóły obliczeń zapraszamy do wpisu linkowanego na początku. Oczywiście inaczej rzecz wygląda, jeśli ktoś jest prawdziwym inwestorem, a nie Januszem biznesu i kupuje mieszkania „okazyjnie” – mamy paru klientów na naszej mapie cen transakcyjnych (transakcyjne.pl), którzy inwestują, szukając prawdziwych okazji, a nie kupując cokolwiek. W takim przypadku stopy zwrotu mogą być sporo wyższe niż 4-5%, jednak jak w każdym biznesie… trzeba się na nim po prostu znać.
W Polsce rzeczywiście utarło się przekonanie, że na mieszkaniach się nie traci – podobne mieli Amerykanie przed kryzysem 2008 (kto oglądał „Big short”, ten wie; kto nie oglądał, niech obejrzy, bo ten film przypomina trochę aktualną sytuację w Polsce). Jeśli mieszkania się nie wynajmie, to będzie strata… niezależnie od tego, czy się je sprzeda, czy zostawi dla dzieci (wszak transakcja kosztuje, utrzymanie też). Oczywiście na mieszkaniu nigdy nie straci się całości kapitału (w banku raczej też nie, chociaż teoretyczna szansa jest tu większa) i mieszkanie jako takie uważamy w ogólności za niezłą lokatę kapitału – sęk w tym, że trzeba je kupić tanio lub chociaż w normalnej cenie. Kupowanie drogie z lokatą kapitału wiele wspólnego nie ma.
Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w ostatnich latach rentowność inwestycji w wynajem rosła wraz z podwyżkami odstępnego. Stopa zwrotu z takiej inwestycji w Warszawie wrosła na początku roku do 7,5 proc. w skali roku, a średnia stawka transakcyjna najmu za 1 mkw. mieszkania z rynku wtórnego w stolicy wzrosła przez ostatnie 7 lat z ok. 40 do 50 zł.
To jest najlepszy fragment – bezrefleksyjnie przytaczane są wywody NBP, które tak, jak w przypadku udziału transakcji gotówkowych, są po prostu bzdurą. Chodzi dokładnie o ten wykres:
Jeżeli weźmiemy średnią cenę mieszkania w takiej Warszawie (~8 tys. za m2) i przyjmiemy koszt wynajmu na poziomie 50zł/m2 miesięcznie, to rzeczywiście wyjdzie te 7.5%, tylko że… nie ma to nic wspólnego z rzeczywistością i to z kilku powodów:
– takie wyliczenia nie uwzględniają tego, że mieszkanie czasem stoi puste (średnio przyjmuje się 1.5 miesiąca w skali roku, co zmniejsza rentowność o ponad 10%)
– nie uwzględniają faktu, że trzeba płacić podatki (kolejne 8.5% w plecy)
– autorzy zapominają, że mieszkanie trzeba remontować, wymieniać czasem meble, naprawiać pralki i robić inne rzeczy, o istnieniu których nikt, kto się tym nie zajmuje, nie ma nawet pojęcia (bezpieczny szacunek na temat takich kosztów znowu zmniejsza rentowność o 10%)
– NBP łaskawie wspomina o tym, że cała zabawa ma wysokie koszty transakcyjne… w przypadku rynku wtórnego mogą one być wyższe niż roczny „zysk” z wynajmu (przy zakupie 2% PCC, 3% prowizji dla agencji nieruchomości, opłata za notariusza w granicach 1%). Na rynku pierwotnym koszty są niższe, ale trzeba pamiętać, że najczęściej stan deweloperski + remont kosztuje więcej niż typowe mieszkanie na rynku wtórnym, a do tego czas remontu nie przynosi przecież zysku z najmu
– jak przyjrzeć się dokładniej wartościom na wykresie, to widać, że ceny najmu (średnie) to jakiś zupełny kosmos – 50 zł/m2 w Warszawie oznacza, że 50-metrowe mieszkanie daje właścicielowi przychód 2.500 zł miesięcznie. Ponieważ ta kwota jest liczona do rentowności wynajmu, to nie może uwzględniać opłat do wspólnoty/spółdzielni (500 zł), z czego wynika, że średni koszt wynajmu 50 metrów w Warszawie to 3.000+ zł miesięcznie – jest to oczywiście bzdurą, którą widzi każdy, kto wynajmuje/najmuje mieszkanie :) Owszem, takie stawki się zdarzają, ale dotyczą „wypasionych” lokalizacji, którym do średniego mieszkania bardzo daleko. A już na pewno nie dotyczą mieszkań kupowanych po przeciętnej cenie, która to cena jest brana do obliczeń przez NBP
– kwestię ewentualnego udziału agencji w procesie wynajmu (która najczęściej kosztuje połowę miesięcznego „czynszu”) czy czasu/nerwów, które trzeba na to wszystko poświęcić, łaskawie już pominiemy ;)
Widać więc, że NBP „zapomina” o tym, że 30% przychodu z miejsca trzeba odjąć, a do tego przyjmuje zupełnie nierealistyczne założenia, jeśli chodzi o ceny kupna/najmu. No i tak, jak w przypadku transakcji gotówkowych na końcu wychodzi dwa razy za dużo. Rozumiemy, że NBP zna się głównie na kreacji waluty, ale skoro podejmuje już temat nieruchomości, to przydałaby się chociaż odrobina refleksji.
W dalszej części artykułu z bankiera czytamy sensowniejsze rzeczy (widocznie w tym momencie zmienia się autor):
Wydawałoby się, że nie było lepszego czasu na inwestycje w mieszkania. Przeświadczenie, że rynek nieruchomości nigdy nie zawiedzie, przyświecało jednak także tym, którzy doprowadzili do kryzysu finansowego z 2008 roku.
O tym już pisaliśmy wielokrotnie – Polska nie jest wyjątkowym przypadkiem. W wielu krajach ceny rosły, a tam, gdzie wyjątkowo urosły, wyjątkowo potem spadły.
Istotnie: w teorii inwestowanie w nieruchomości nie powinno zostawić inwestora z pustym portfelem – nie mamy emitenta obligacji czy akcji lub innych papierów, który nagle zbankrutuje i wycofa się z rynku. Na pierwszy rzut oka głównym niebezpieczeństwem jest niska płynność inwestycji – dziś może faktycznie przy takim dużym popycie szybko można znaleźć nabywcę mieszkania, ale niekoniecznie tak musi być, kiedy inwestor będzie chciał się wycofać z rynku nieruchomości. A co, jeśli do tego czasu zabraknie najemców? Stopy procentowe i koszt kredytu, którym finansujemy lokal, gwałtownie wzrosną (w przeciwieństwie do odstępnego)? A przecież to nie wszystkie możliwe zwroty akcji.
Jak już wspominaliśmy, mieszkanie jest niezłą lokatą kapitału pod warunkiem, że zostało kupione tanio (państwo tak łatwo go nam nie zabierze). Kwestia płynności jest ważna, jeśli ktoś traktuje taką inwestycję krótkoterminowo, co jednak, ze względu na opisane koszty transakcyjne, raczej nie powinno się zdarzać (przynajmniej do czasu, aż ruchy cen nie przekraczają 10% rocznie). Najemcy się pewnie zawsze znajdą… tyle że za cenę, która aktualnie odpowiada rynkowej (i niekoniecznie musi mieć cokolwiek wspólnego z ceną sprzed roku – nawet na wykresie NBP widać, że w czasie kryzysu ceny najmu potrafią spaść w ciągu roku o 20%). Stopy procentowe mają tu mniejsze znaczenie dla właściciela, bo, jak wspominaliśmy, tego rodzaju inwestycje na kredyt to już proszenie się o kłopoty i chyba niewiele osób w obecnych czasach takie coś robi. Oczywiście stopy mają znaczenie dla cen, a to właśnie przyszła zmiana ceny jest najważniejszym parametrem przy inwestycji w mieszkanie na wynajem. Dynamika polskiego rynku bywała na tyle duża, że taka zmiana w ciągu roku potrafiła znacznie przewyższać zysk z wynajmu (i to w obie strony).
Z punktu widzenia właściciela zagrożeń jest oczywiście więcej, a najbardziej oczywiste to takie, że ktoś przestanie płacić/zniszczy mieszkanie, albo że Ukraińcy nagle wyjadą do Niemiec ;) A że 60% chciałoby to zrobić, jeśli tylko Niemcy im pozwolą, to warto mieć to na uwadze.
Błędne jest założenie, że nieruchomości są pewną inwestycją, na której nigdy się nie straci, choć każdy ma prawo do indywidualnej oceny sytuacji.
Oczywiście… nie ma pewnych inwestycji, ale nawet teraz niektórzy uważają, że inwestycja w mieszkanie pod wynajem jest świetna – wszystko zależy od tego, czy ktoś spodziewa się wzrostu cen, czy ich spadku. Przewidzieć przyszłość nie jest tak łatwo, za to łatwo jest policzyć wszystko w aktualnej chwili. Choć, jak widać po wywodach NBP, nawet instytucje, które z matematyką raczej nie powinny być na bakier, miewają z tym spore problemy.
11
Apostrofy niepotrzebne 😊