Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem? (raz jeszcze)

Choć tematem inwestycji w wynajem mieszkań zajmowaliśmy się bardzo niedawno oraz już nieco dawniej (i konkretniej) w poniższych wpisach:

Zysk (nie)gwarantowany

Bzdury, bzdury, bzdury

to pochylimy się nad tematem (krótko) po raz kolejny, bo jest to sprawa wyjątkowo ostatnio popularna w mediach nieco bardziej głównego nurtu niż nasz blog.

O ile kiedyś o tym biznesie na wszelkich onetach można było przeczytać w samych superlatywach, o tyle powoli do głosu dochodzą w mainstream’ie nieco bardziej sensowne opinie (którym, co prawda, jeszcze trochę brakuje do pełnej sensowności, ale postęp jednak widać). Na bankierze pojawił się niedawno ten oto artykuł:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Czy-warto-inwestowac-w-mieszkania-na-wynajem-Badanie-Bankier-pl-7605973.html

Napisany został przez 3 osoby, stąd można w nim znaleźć dość rozbieżne stanowiska (albo wręcz sprzeczność). Czytamy w nim tak:

Najem mieszkań w Polsce to wciąż nisza – według danych Eurostatu za 2015 rok ta forma finansowania dachu nad głową stanowi zaledwie 15 proc. naszego rynku nieruchomości. Choć najem kojarzy się głównie ze studentem, który potem i tak zaciąga kredyt na własne lokum, inwestycje w wynajem rosną. Według ekonomistów to właśnie zakupy o charakterze inwestycyjnym, a nie konsumpcja mieszkaniowa jest głównym motorem rekordowego popytu na rynku nieruchomości.

O ile z początkiem trudno się nie zgodzić, o tyle końcówka jest, delikatnie mówiąc podejrzana – nie wiemy, co dokładnie to za ekonomiści (ekonomowie?) propagują takie bzdury, ale, jeśli w ogóle istnieją, to są w błędzie. Motorem rekordowego popytu na rynku nieruchomości (pamiętajmy, że chodzi to u rynek pierwotny, bo na wtórnym szału nie ma) nadal są kredytowi kamikaze, o czym pisaliśmy w poprzednim artykule. Mniej więcej 1/3 mieszkań kupowana jest za gotówkę, z czego uważa się, że znowu tylko 1/3 to popyt inwestycyjny, a reszta to zakupy na własne potrzeby. W przypadku zakupów na kredyt nawet mainstream’owi eksperci uważają, że inwestorów jest jak na lekarstwo, bo przy średnim RRSO kredytu hipotecznego na poziomie 4.6% (dane NBP) inwestycja w przeciętne mieszkanie na wynajem nie pozwala nawet spłacać odsetek, a co dopiero mówić o jakimkolwiek zysku.

Niskie stopy procentowe zmuszają Polaków do poszukiwania innych sposobów na inwestowanie. Rynek nieruchomości, choć nie jest tak pewny jak bankowa lokata, to wciąż kojarzy się w Polsce z czymś, na czym się nie straci – przecież „nawet jeśli mieszkania się nie wynajmie, to się sprzeda albo zostawi dla dzieci”. Inwestycja w nieruchomości pozostawia w rękach inwestora realną własność. Niemniej utarło się, że 4-5 proc. zysku w skali roku to pewniak w nieruchomościach.

Jak wiadomo, w życiu są dwie pewne rzeczy – śmierć i podatki. Opisane 4-5% zysku na wynajmie jest w tej chwili właściwie nie do osiągnięcia przy standardowych cenach kupna/najmu – po szczegóły obliczeń zapraszamy do wpisu linkowanego na początku. Oczywiście inaczej rzecz wygląda, jeśli ktoś jest prawdziwym inwestorem, a nie Januszem biznesu i kupuje mieszkania „okazyjnie” – mamy paru klientów na naszej mapie cen transakcyjnych (transakcyjne.pl), którzy inwestują, szukając prawdziwych okazji, a nie kupując cokolwiek. W takim przypadku stopy zwrotu mogą być sporo wyższe niż 4-5%, jednak jak w każdym biznesie… trzeba się na nim po prostu znać.
W Polsce rzeczywiście utarło się przekonanie, że na mieszkaniach się nie traci – podobne mieli Amerykanie przed kryzysem 2008 (kto oglądał „Big short”, ten wie; kto nie oglądał, niech obejrzy, bo ten film przypomina trochę aktualną sytuację w Polsce). Jeśli mieszkania się nie wynajmie, to będzie strata… niezależnie od tego, czy się je sprzeda, czy zostawi dla dzieci (wszak transakcja kosztuje, utrzymanie też). Oczywiście na mieszkaniu nigdy nie straci się całości kapitału (w banku raczej też nie, chociaż teoretyczna szansa jest tu większa) i mieszkanie jako takie uważamy w ogólności za niezłą lokatę kapitału – sęk w tym, że trzeba je kupić tanio lub chociaż w normalnej cenie. Kupowanie drogie z lokatą kapitału wiele wspólnego nie ma.

Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w ostatnich latach rentowność inwestycji w wynajem rosła wraz z podwyżkami odstępnego. Stopa zwrotu z takiej inwestycji w Warszawie wrosła na początku roku do 7,5 proc. w skali roku, a średnia stawka transakcyjna najmu za 1 mkw. mieszkania z rynku wtórnego w stolicy wzrosła przez ostatnie 7 lat z ok. 40 do 50 zł.

To jest najlepszy fragment – bezrefleksyjnie przytaczane są wywody NBP, które tak, jak w przypadku udziału transakcji gotówkowych, są po prostu bzdurą. Chodzi dokładnie o ten wykres:

Jeżeli weźmiemy średnią cenę mieszkania w takiej Warszawie (~8 tys. za m2) i przyjmiemy koszt wynajmu na poziomie 50zł/m2 miesięcznie, to rzeczywiście wyjdzie te 7.5%, tylko że… nie ma to nic wspólnego z rzeczywistością i to z kilku powodów:
– takie wyliczenia nie uwzględniają tego, że mieszkanie czasem stoi puste (średnio przyjmuje się 1.5 miesiąca w skali roku, co zmniejsza rentowność o ponad 10%)
– nie uwzględniają faktu, że trzeba płacić podatki (kolejne 8.5% w plecy)
– autorzy zapominają, że mieszkanie trzeba remontować, wymieniać czasem meble, naprawiać pralki i robić inne rzeczy, o istnieniu których nikt, kto się tym nie zajmuje, nie ma nawet pojęcia (bezpieczny szacunek na temat takich kosztów znowu zmniejsza rentowność o 10%)
– NBP łaskawie wspomina o tym, że cała zabawa ma wysokie koszty transakcyjne… w przypadku rynku wtórnego mogą one być wyższe niż roczny „zysk” z wynajmu (przy zakupie 2% PCC, 3% prowizji dla agencji nieruchomości, opłata za notariusza w granicach 1%). Na rynku pierwotnym koszty są niższe, ale trzeba pamiętać, że najczęściej stan deweloperski + remont kosztuje więcej niż typowe mieszkanie na rynku wtórnym, a do tego czas remontu nie przynosi przecież zysku z najmu
– jak przyjrzeć się dokładniej wartościom na wykresie, to widać, że ceny najmu (średnie) to jakiś zupełny kosmos – 50 zł/m2 w Warszawie oznacza, że 50-metrowe mieszkanie daje właścicielowi przychód 2.500 zł miesięcznie. Ponieważ ta kwota jest liczona do rentowności wynajmu, to nie może uwzględniać opłat do wspólnoty/spółdzielni (500 zł), z czego wynika, że średni koszt wynajmu 50 metrów w Warszawie to 3.000+ zł miesięcznie – jest to oczywiście bzdurą, którą widzi każdy, kto wynajmuje/najmuje mieszkanie :) Owszem, takie stawki się zdarzają, ale dotyczą „wypasionych” lokalizacji, którym do średniego mieszkania bardzo daleko. A już na pewno nie dotyczą mieszkań kupowanych po przeciętnej cenie, która to cena jest brana do obliczeń przez NBP
– kwestię ewentualnego udziału agencji w procesie wynajmu (która najczęściej kosztuje połowę miesięcznego „czynszu”) czy czasu/nerwów, które trzeba na to wszystko poświęcić, łaskawie już pominiemy ;)

Widać więc, że NBP „zapomina” o tym, że 30% przychodu z miejsca trzeba odjąć, a do tego przyjmuje zupełnie nierealistyczne założenia, jeśli chodzi o ceny kupna/najmu. No i tak, jak w przypadku transakcji gotówkowych na końcu wychodzi dwa razy za dużo. Rozumiemy, że NBP zna się głównie na kreacji waluty, ale skoro podejmuje już temat nieruchomości, to przydałaby się chociaż odrobina refleksji.

W dalszej części artykułu z bankiera czytamy sensowniejsze rzeczy (widocznie w tym momencie zmienia się autor):

Wydawałoby się, że nie było lepszego czasu na inwestycje w mieszkania. Przeświadczenie, że rynek nieruchomości nigdy nie zawiedzie, przyświecało jednak także tym, którzy doprowadzili do kryzysu finansowego z 2008 roku.

O tym już pisaliśmy wielokrotnie – Polska nie jest wyjątkowym przypadkiem. W wielu krajach ceny rosły, a tam, gdzie wyjątkowo urosły, wyjątkowo potem spadły.

Istotnie: w teorii inwestowanie w nieruchomości nie powinno zostawić inwestora z pustym portfelem – nie mamy emitenta obligacji czy akcji lub innych papierów, który nagle zbankrutuje i wycofa się z rynku. Na pierwszy rzut oka głównym niebezpieczeństwem jest niska płynność inwestycji – dziś może faktycznie przy takim dużym popycie szybko można znaleźć nabywcę mieszkania, ale niekoniecznie tak musi być, kiedy inwestor będzie chciał się wycofać z rynku nieruchomości. A co, jeśli do tego czasu zabraknie najemców? Stopy procentowe i koszt kredytu, którym finansujemy lokal, gwałtownie wzrosną (w przeciwieństwie do odstępnego)? A przecież to nie wszystkie możliwe zwroty akcji.

Jak już wspominaliśmy, mieszkanie jest niezłą lokatą kapitału pod warunkiem, że zostało kupione tanio (państwo tak łatwo go nam nie zabierze). Kwestia płynności jest ważna, jeśli ktoś traktuje taką inwestycję krótkoterminowo, co jednak, ze względu na opisane koszty transakcyjne, raczej nie powinno się zdarzać (przynajmniej do czasu, aż ruchy cen nie przekraczają 10% rocznie). Najemcy się pewnie zawsze znajdą… tyle że za cenę, która aktualnie odpowiada rynkowej (i niekoniecznie musi mieć cokolwiek wspólnego z ceną sprzed roku – nawet na wykresie NBP widać, że w czasie kryzysu ceny najmu potrafią spaść w ciągu roku o 20%). Stopy procentowe mają tu mniejsze znaczenie dla właściciela, bo, jak wspominaliśmy, tego rodzaju inwestycje na kredyt to już proszenie się o kłopoty i chyba niewiele osób w obecnych czasach takie coś robi. Oczywiście stopy mają znaczenie dla cen, a to właśnie przyszła zmiana ceny jest najważniejszym parametrem przy inwestycji w mieszkanie na wynajem. Dynamika polskiego rynku bywała na tyle duża, że taka zmiana w ciągu roku potrafiła znacznie przewyższać zysk z wynajmu (i to w obie strony).
Z punktu widzenia właściciela zagrożeń jest oczywiście więcej, a najbardziej oczywiste to takie, że ktoś przestanie płacić/zniszczy mieszkanie, albo że Ukraińcy nagle wyjadą do Niemiec ;) A że 60% chciałoby to zrobić, jeśli tylko Niemcy im pozwolą, to warto mieć to na uwadze.

Błędne jest założenie, że nieruchomości są pewną inwestycją, na której nigdy się nie straci, choć każdy ma prawo do indywidualnej oceny sytuacji.

Oczywiście… nie ma pewnych inwestycji, ale nawet teraz niektórzy uważają, że inwestycja w mieszkanie pod wynajem jest świetna – wszystko zależy od tego, czy ktoś spodziewa się wzrostu cen, czy ich spadku. Przewidzieć przyszłość nie jest tak łatwo, za to łatwo jest policzyć wszystko w aktualnej chwili. Choć, jak widać po wywodach NBP, nawet instytucje, które z matematyką raczej nie powinny być na bakier, miewają z tym spore problemy.

Podziel się z innymi
  • 13
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Lech
Użytkownik

Apostrofy niepotrzebne 😊

Anonimowo
Gość
wszystko prawda, z tym ze ku swojemu wlasnemu zdumieniu mam coraz wiecej przykladow z prawie 1 reki, ze ceny wynajmu w Wawie sa niestety bliskie temu przykladowi z tekstu – 3k za 2 pokoje z czynszem, i to na prawde nie musi byc wypas z miejscem postojowym w centralnej dzielnicy, wystarczy zeby byl standard z malym + czyli na poziomie i zadbane. Byc moze warto sie przyjrzec nowej generacji mlodych ludzi, ktorzy aktualnie zaczynaja juz niezle zarabiac (8-10K netto na pare) ale w glowie im sie nie miesci zwiazac sie z bankiem, czy wrecz z Polska na 30 lat! Wola… Czytaj więcej »
Stanisław Mieszkowski
Użytkownik
„mieszkanie jest niezłą lokatą kapitału pod warunkiem, że zostało kupione tanio (państwo tak łatwo go nam nie zabierze)” Wolne żarty! Poczytajcie sobie o Dekrecie Bieruta, to zobaczycie jak „bezpieczna” jest nieruchomość, gdy państwo zdecyduje o jej zaborze. Dodatkowo opodatkowanie nieruchomości (kataster czy cokolwiek innego) na bazie jej wartości, to jest właśnie kradzież nieruchomości kawałek po kawałku. Jak doskonałym interesem byłoby posiadanie mieszkania obłożonego podatkiem na poziomie 20% po 10 latach? A już się powoli przymierzają. Wstępem jest rozpoczęcie prac nad „jednolitą metodologią tworzenia wycen” przez uprawnionych ekspertów, czyli zgodnie z państwowym prikazem. Będzie tyle, ile Kapitan Państwo powie, że ma… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem? To pytanie warto by było zadać spółce BGK Nieruchomości. Ponad rok temu czytałem raport, który mówił że na półmetku swojej działalności Fundusz Mieszkań Na Wynajem wynajmował tylko 56% z posiadanych nieruchomości. W tym roku trafiłem na informację (nieoficjalną), że lokali co prawda im przybyło, ale odsetek wynajmowanych spadł do około 40%. Podobno można gdzieś znaleźć raport na ten temat. Wie ktoś coś?

Andrzej
Użytkownik

myslę, że w ogóle warto inwestować w nieruchomości – to pewna inwestycja, bez większego ryzyka

Anna_Domagalczyk
Użytkownik

Proszę o podanie uzasadnienia. Obecnie postawiona goła teza (bez żadnych uzasadnień czy dowodów) stoi w sprzeczności z (dowodzonymi w tekście) tezami artykułu.

Grzegorz
Użytkownik

warto inwestować w nieruchomości, widać to po danych jakie publikują deweloperzy. wiekszośc mieszkań u niektórych deweloperów nawet do 70%kupowanych jest za gotówkę. To kto to niby kupuje Kowalski?

Jaja Robie
Użytkownik
poproszę o jakies źródła. Nie to żebym nie wierzył, ale wolabym znaleźć gdzieś potwierdzenie. A tymczasem: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Drozyzna-na-rynku-mieszkan-odbija-sie-deweloperom-czkawka-7607076.html?comments=1#boxArticleComment Podwyżki dotyczyły mieszkań praktycznie w całym kraju. Lekkie obniżki dotknęły natomiast segmentu gruntów pod zabudowę Mamy do czynienia z przełomem na rynku mieszkań w Warszawie. Deweloperzy zanotowali kilkuprocentowe spadki sprzedaży, w porównaniu do 2017 r. Klienci powiedzieli „sprawdzam”, dając wyraźny sygnał, że wzrost cen o ponad 10 proc. rok do roku nie jest akceptowany, pomimo utrzymujących się niskich stóp procentowych, które zachęcały do tej pory do lokowania nadwyżek finansowych w nieruchomościach mieszkaniowych. Różnica w cenie o średnio ok. 1000 zł na m2 gotowego… Czytaj więcej »
jacek kropeczka
Użytkownik

ech.. artykuł o spadkach o parę procent podczas gdy przez ostatnie lata co roku było wyżej o kilkadziesiąt, wszędzie jesteśmy wyżej niż w 2008. Takie są niestety fakty.

Realista
Użytkownik
@Wdomachzbetonu Artykuł: „Według ekonomistów to właśnie zakupy o charakterze inwestycyjnym, a nie konsumpcja mieszkaniowa jest głównym motorem rekordowego popytu na rynku nieruchomości.” Twoja odpowiedź: „są w błędzie. Motorem rekordowego popytu na rynku nieruchomości (pamiętajmy, że chodzi to u rynek pierwotny, bo na wtórnym szału nie ma) nadal są kredytowi kamikaze, o czym pisaliśmy w poprzednim artykule. Mniej więcej 1/3 mieszkań kupowana jest za gotówkę, z czego uważa się, że znowu tylko 1/3 to popyt inwestycyjny, a reszta to zakupy na własne potrzeby. W przypadku zakupów na kredyt nawet mainstream’owi eksperci uważają, że inwestorów jest jak na lekarstwo” Witam, komentuję tu… Czytaj więcej »
Anna_Domagalczyk
Użytkownik
Sporo ciekawych obserwacji trójmiejskiego rynku, ale chyba komentarz trochę obok tematu. W zasadzie wskazuje, że w czasie boomu opłaca się inwestować w to, co daje największą stopę zwrotu w skali lokalnej specyfiki (gdy gospodarka kwitnie w całej Europie, jest dużo turystów a miejscowość atrakcyjna wypoczynkowo, to na bank wynajmie się pokoje/mieszkanie za niezłą cenę). Na pewno, to rzecz bezsporna. Ale artykuł mówi raczej o tym, że takie warunki nie trwają wiecznie, więc potencjalny inwestor powinien wziąć pod uwagę również okresy ewentualnego przestoju, gdy turyści pojadą dalej, bo tam będzie taniej, albo w ogóle nie przyjadą bo gospodarki spowolnią. Gdy nie… Czytaj więcej »
Realista
Użytkownik
@Anna_Domagalczyk „(…)ale chyba komentarz trochę obok tematu. W zasadzie wskazuje, że w czasie boomu opłaca się inwestować w to, co daje największą stopę zwrotu w skali lokalnej specyfiki(…)” Czego dotyczy mój komentarz wyraźnie podkreśliłem na początku. Jest podany cytat. Autor bloga na początku wpisu skupia sie na fakcie że wg niego zakupy inwestycyjne w ilości jaką opisuje NBP to bzdura. Ta część mojego komentarza dotyczy właśnie dokładnie tego faktu. Napisałem na podstawie swoich i znajomych doświadczeń i obserwacji że jest dokładnie tak jak opisuje to NBP. Tak naprawdę wystarczy”siedzieć” trochę w nieruchomościach aby być zorientowanym w sytuacji. Nie potrzeba tu… Czytaj więcej »
Realista
Użytkownik
@Wdomachzbetonu Ogólnie artykuły z serii „czy warto inwestować w…” (cokolwiek sobie nie wstawisz w puste miejsce) są po prostu śmieszne. Dlaczego ? Bo każdy kto przeczyta taki tekst na przykład o inwestowaniu w obrazy i tezę że się nie opłaca podczas gdy sam robi to ze świetnymi wynikami po prostu pęka ze śmiechu ! O każdej rzeczy można napisać, że się w nią nie opłaca inwestować: o znaczkach pocztowych, o obrazach, o winach, o starych samochodach, o mieszkaniach wielu innych rzeczach ale… warunek jest taki: Nie masz bladego pojęcia co i jak robić ! Jeśli masz pojęcie CO kupić, KIEDY… Czytaj więcej »
Artur
Użytkownik

Nie bierzemy pod uwagę jednego – że zarobki cześci społeczeństwa poszybowały w górę w ciągu ostatnich 2-3 lat. Rozwijająca sie branża IT zatrodnia coraz więcej młodych ludzi, którym płaci po 10-20 tys miesięcznie. I oni kupuja mieszkania, bo zawsze warto inwestować w nieruchomość.

Baltazar Gąbka
Użytkownik

Zawsze ??. Powiedz to komuś kto w 2008 r kupił mieszkanie przy kursie franka poniżej 2 zl, za 10 tys/m2 w stanie deweloperskim, z wykończeniem wyszło go 12 tys/m2 , przeliczając na dzisiejszy kurs franka wyszło go 18 tys zl/m2 , dziś to mieszkanie na rynku wtórnym kosztuje 8 tys… Spłaca kredyt juz 10 lat a dalej ma więcej do spłaty niż 10 lat temu. … On też wierzył że w nieruchomości zawsze warto inwestować …

Realista
Użytkownik
Podałeś właśnie przykład osoby, która pod wpływem tych głupich artykułów że coś „się opłaca” albo się „nie opłaca” sama podejmuje nierozważne decyzje bez odpowiedniej WIEDZY (!). Jak pisałem w swoich komentarzach powyżej – zarobić można na wszystkim, ale trzeba się na tym ZNAĆ, mieć za sobą odpowiednią wiedzę i analizy lub symulacje. Problem jest tego typu że co jakiś czas pojawiają się entuzjastyczne artykuły pod tytułem „super czas na inwestycje w…” (tu sobie wstaw odpowiedni produkt) lub odwrotnie jak na tym blogu… że nigdy nie ma odpowiedniego czasu na inwestycje. I czytując te wypociny zamiast samemu ruszyć szare komórki do… Czytaj więcej »
Jaja Robie
Użytkownik

Oprócz wiedzy potrzebne jest szczęście. Ilu ludzi miało wiedzę, ale wyłożyło się na braku przysłowiowego farta. Po prostu czasami los(bądź inni duzi gracze) nam nie sprzyja. Ale cóż to się nazywa ryzyko.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

Jaja Robie to tylko brak odwagi by przyznać się do niewiedzy….

Grzegorz
Użytkownik

toś poszalał chłopie, może 50 tysięcy od razu? Ja zarabiam 3200, żona 2900 i było nas stać na kupienie mieszkania pod wynajem od Robyga. Kto dziś zarabia 20 tysięcy???!!

Jaja Robie
Użytkownik

Kupiłeś za gotówkę czy na kredyt, bo jeśli na kredyt, to cię nie było stać. Zrobiłeś zakład, że twoje przyszłe zarobi pozwolą ci nie tylko na posiadanie mieszkania ale i do niego dopłacania , bo taki będziesz bogaty(odsetki, plus koszty amortyzacji)

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

Jaja Robie kupując na kredyt rośnie ryzyko ale i możliwość zarobku na czymś czego się nie posiada… zakładając że ma tylko 10 procent kapitału a wynajem netto przynosi mu tylko jeden procent z wartości mieszkania to jego zysk to już 10 procent na swoim kapitale… po spłacie kredytu kolejny bonus czyli zakredytowane 90 procent nieruchomości staje się jego… jesteś po prostu obrzydliwie jednobiegunowy… tacy jak ty zazwyczaj najwięcej tracą i zwalają to na brak szczęścia…