preparations-428109_640

Czy „słoiki” zaleją Warszawę? ;)

Niniejszy wpis powstał w wyniku polemiki, prowadzonej z jednym z komentatorów pod wcześniejszym wpisem. Spór dotyczył tego, czy za jakiś czas (za kilka, kilkanaście lat) Warszawa będzie (jedyną?) oazą „dobrobytu” w Polsce, z racji czego będzie do niej napływać ludność z tzw. „ściany wschodniej”, windując ceny mieszkań (albo przynajmniej nie pozwalając im spaść). Nigdy nie uważałem Warszawy za jakieś wybitnie wyjątkowe miejsce do życia. Najpewniej nie jestem w tym poglądzie osamotniony – wystarczy przejechać się po mieście w weekend, albo spróbować z niego przed weekendem wyjechać. Widać, jak wielkie rzesze ludzi starają się stąd „uciec” chociażby na dwa dni ;) 

W świadomości Polaków często pojawia się przekonanie, że w Warszawie zarabia się dużo, w związku z czym mieszkania tam muszą być drogie. Tymczasem taka implikacja jest podejrzana sama w sobie (nawet gdyby przyjąć, że jej założenie jest prawdziwe). Bo właściwie to dlaczego (typowe) mieszkania miałyby być drogie z racji wyższych zarobków? Przecież koszt budowy jest tylko nieznacznie wyższy niż w innych, dużych miastach (i decyduje o tym głównie cena ziemi, która, jak pokazywałem w jednym z początkowych wpisów, stanowi średnio 20% kosztów). 

 Jednak podstawowym błędem wydaje się być przekonanie, że w Warszawie zarabia się dużo. Patrząc na statystyki wynagrodzeń w województwach, mazowieckie jest zawsze w czołówce, jednak wyprzedza je chociażby województwo śląskie. Oczywiście statystyka dotyczy całych województw, jednak udział Warszawy (wraz z miejscowościami przyległymi) jest w województwie mazowieckim największy. Poza tym, taka statystyka niespecjalnie dobrze oddaje rzeczywistość. O ile są w Warszawie stanowiska, na których zarabia się dużo, czasem bardzo dużo, o tyle większość mieszkańców zarabia „normalnie” (czy bardzo popularna w tego typu porównaniach kasjerka z Biedronki, albo kierowca autobusu miejskiego, zarabia więcej niż w innych miastach na tym samym stanowisku?). Ludzie zarabiający bardzo dużo stanowią nieliczną grupę i „ich” mieszkania muszą być droższe – jednak to powinno wynikać z dużo wyższego standardu, wielkości i prestiżu (cokolwiek to znaczy) takich mieszkań, a nie z tego, że znajdują się w tym, czy innym mieście. Biorąc to wszystko pod uwagę można dojść do wniosku, że średnia cena mieszkania w Warszawie powinna być wyższa niż w mniejszych (<100.000 mieszkańców) miastach, jednak mieszkania dla „normalnych” ludzi powinny różnić się cenowo raczej w niewielkim stopniu. Z tego wszystkiego wnioskowałbym, że w Warszawie mamy największy potencjał spadkowy cen, bo ich dostępność dla przeciętnych mieszkańców, którzy stanowią zdecydowaną większość, jest zdecydowanie najmniejsza. Nie chciał się zgodzić z tym jeden z komentatorów twierdząc, że do Warszawy ciągle ściągają (jak to ujął) „słoje” i oni będą kupować mieszkania, nie pozwalając cenom spaść do normalnego poziomu. 

Przyjrzyjmy się więc, ilu tych mitycznych „słoików” może być i co z tego wynika.

Jednak nim przejdziemy do meritum, warto przedstawić nieco szersze spojrzenie na sytuację demograficzną w Polsce. już Jak wielokrotnie powtarzałem na tym blogu, nie rysuje się ona (delikatnie mówiąc) w różowych barwach. Żeby nie być gołosłownym, posłużę się szacunkami GUS na temat aktualnej struktury demograficznej oraz prognozowanej liczby ludności.

Na początek piramida wiekowa ludności w Polsce, która tak naprawdę wyjaśnia wszystko i z niej wyprowadzane są dalsze wnioski. Patrząc na strukturę wiekową widać, dlaczego w Polsce doszło do bańki mieszkaniowej, przy której USA, Hiszpania i Irlandia to „pikusie” ;) Widać też, że kolejnej bańki… nie widać ;)

Na wykresie możemy zobaczyć, jak liczną grupę stanowią osoby w wieku 27-40 lat (zwróćmy uwagę, że wykres pokazuje dane sprzed 2 lat, więc należy go sobie nieco „przesunąć”). To właśnie oni byli w ostatnim czasie głównymi klientami na rynku mieszkaniowym i to właśnie ich liczba sprawiła, że popyt (wsparty oczywiście niskooprocentowanym kredytem, którego wcześniej nie było) był przez ostatnie 10 lat bardzo duży. Na wykresie widać, jak sytuacja demograficzna pogarsza się z kolejnymi rocznikami i że już „nigdy” nie będzie tak dużego (teoretycznego) popytu, z jakim mieliśmy do czynienia jeszcze niedawno (11-latków jest prawie 2 razy mniej niż 30-latków!). Dramatyczny spadek liczby „nowych klientów” na mieszkania będzie miał dla rynku zabójcze konsekwencje (dotyczy to zarówno sprzedaży, jak i wynajmu). Ale jest jeszcze druga, bardzo liczna grupa wiekowa na wykresie, czyli ludzie w okolicach 60-tki. Paradoksalnie, zmniejszenie popytu w związku z wejściem w dorosłość roczników z niżu demograficznego zejdzie się w czasie z odchodzeniem do lepszego świata aktualnych 60-latków, którzy zostawią po sobie bardzo dużo mieszkań (i to mieszkań nieobciążonych kredytem, więc dziedziczonym bez „kosztów” przez potomków!). 

Z tego prostego wykresu widać też, kiedy zbankrutuje ZUS :) I widać, dlaczego rząd już teraz musi „zajumać” środki z OFE, aby utrzymać system przy życiu jeszcze przez kilka lat (a jego koniec i tak jest oczywisty).

GUS podaje szacunki liczby ludności w kolejnych latach, więc zobaczmy, jakie będą dokładne konsekwencje aktualnej sytuacji demograficznej w Polsce.

Jak należało się domyślać, z przedstawionych danych wynika znaczny spadek liczby ludności w Polsce. W okolicach roku 2035, kiedy to (daj Boże) większość aktualnych kredytobiorców skończy spłacać swoje 30-letnie zobowiązania, liczba ludności będzie mniejsza o ponad 2mln. Ale poważne problemy na rynku zaczną się już koło roku 2020 – liczba ludności w miastach spadnie o prawie 700 tys., do tego jej struktura będzie wyjątkowo niekorzystna (bardzo mało osób w wieku, który kwalifikuje je do bycia klientami na rynku mieszkań).

Jednak później będzie jeszcze gorzej ;)

Około roku 2050/2060 (zależnie od źródła) liczba ludności spadnie o jakieś 6 milionów. A to, przy aktualnej relacji liczby osób do liczby mieszkań, będzie oznaczało 2 mln „pozostawionych” mieszkań. Oczywiście jest tu znaczne uproszczenie, bo część mieszkań nie doczeka do tego czasu – chciałem jedynie pokazać, że szanse na kolejną bańkę mieszkaniową, spowodowaną dużym  popytem demograficznym, wydają się być w Polsce zerowe przez kolejne 50 lat.

Czasem można usłyszeć, że „nieruchomości nigdy nie tanieją”. Kto wie, może za 20 lat nawet Bartek i spółka zaakceptują nowy paradygmat – „nieruchomości nigdy nie drożeją”? ;)

Jednak mieliśmy się zająć Warszawą… więc się zajmiemy (za chwilę ;) Ale na razie jeszcze jeden ciekawy aspekt tych demograficznych rozważań, który będzie miał znaczny wpływ konkretnie na stolicę. Instytut Sokratesa (cokolwiek to jest) popełnił swego czasu bardzo znany raport – „Demograficzne tsunami”. Raport mówi o szacowanej liczbie studentów w kolejnych latach i o wpływie tej liczby na uczelnie wyższe (zwłaszcza prywatne). Wyniki można podsumować dwoma wykresami.

Na pierwszym z wykresów widać, jak bardzo dynamicznie rosła liczba studentów do 2005 roku, po czym liczba ta utrzymała się na względnie stałym poziomie do roku 2009. Dalej widać systematyczny spadek, aby w 2020 osiągnąć prognozowaną wartość, prawie 40% niższą niż w szczytowym momencie. Ten właśnie wykres polecam wszystkim, którzy chcieliby kupić mieszkanie, z zamiarem jego późniejszego wynajmowania. Studenci to najliczniejsza grupa najemców i ona będzie bardzo szybko spadać. Wydaje mi się, że w Warszawie ten problem może być najsilniej odczuwalny z racji tego, że to właśnie w stolicy studentów jest najwięcej. Powoli jest to już widoczne chociażby w liczbie ogłoszeń o mieszkaniach na wynajem – ta rośnie systematycznie i będzie rosła jeszcze bardziej. Ze wzrostem liczby ofert spada oczywiście cena (na razie powoli, ale jak widać z danych na wykresie, proces ten będzie raczej przyspieszał).

Skoro znamy już ogólną sytuację demograficzną kraju oraz jej szczególny, studencki aspekt (silnie wpływający na rynek wynajmu mieszkań), przyjrzyjmy się, jak rzecz ma się w Warszawie. W końcu podobno to ona jest marzeniem wszystkich „słojów” z Podkarpacia i innej ściany wschodniej (określenia zaczerpnięte żywcem z jednego z komentarzy). Tu należy się czytelnikom pewne wyjaśnienie – autor niniejszego bloga jest takim właśnie „słojem” ;) Co prawda nie ze ściany wschodniej, czy innej lubelszczyzny, ale jednak ;) Dlatego wszystkie „zabawne” określenia na przyjezdnych są przeze mnie traktowane z przymrużeniem oka i będę się nimi dalej posługiwał :)

GUS publikuje sporo ciekawych danych na różne tematy – w szczególności możemy w nim znaleźć bardzo długi (tak, tak… nawet dłuższy niż wpisy na tym blogu!) raport na temat liczby ludności, jej struktury itd. dla województwa mazowieckiego (najpewniej dla pozostałych województw też takie raporty są, ale ich nie szukałem). Na początek kilka informacji zbiorczych.

Jak widać, województwo mazowieckie od lat notuje dodani przyrost liczby ludności. Tyle tylko, że nie jest pod tym względem jakoś specjalnie wyjątkowe (polecam mapkę poniżej). Widać w kraju rejony, które już teraz ewidentnie się wyludniają – województwa śląskie oraz łódzkie. Co ciekawe ;) to właśnie tam ceny mieszkań są stosunkowo najniższe (w Łodzi czy Katowicach jest mniej więcej dwukrotnie taniej niż w Warszawie, a przypominam, że województwo śląskie ma wyższą średnią zarobków niż mazowieckie). To pokazuje, jak wielkie znaczenie dla rynku nieruchomości mają czynniki demograficzne.

Jak widać wyżej, w województwie mazowieckim (na razie) przybywa ludności – w Warszawie oczywiście też przybywa… jednak mitycznej rzeszy „słoików”, które miałyby wykupić wszystkie mieszkania, jakoś nie widać ;)

Jeszcze kilka ciekawych cytatów z raportu GUS na temat województwa mazowieckiego, a potem już naprawdę przejdziemy do rzeczy i zajmiemy się Warszawą ;)

„Analizując dane za lata 2010–2012 można stwierdzić, że największy przyrost ludności wystąpił w powiatach koncentrujących się wokół Warszawy: w piaseczyńskim (o 3,60%), legionowskim i wołomińskim (po 3,08%), warszawskim
zachodnim (o 2,56%), grodziskim (o 2,53%), pruszkowskim (o 1,87%), otwockim (o 1,39%) oraz mińskim (o 1,22%). Z kolei największy ubytek miał miejsce w powiatach usytuowanych na krańcach województwa”.

„Charakterystyczne jest, że znaczny przyrost ludności odnotowuje się na obszarach podmiejskich większych miast (przede wszystkim grodzkich), przy jednoczesnym ubytku lub niewielkim wzroście w samych tych jednostkach.”

Jak widać, „słoiki” wybierają raczej tańsze i bardziej swojskie lokalizacje podmiejskie ;) Do tego, spora część przyrostu na tych terenach może wynikać z tego, że „rdzenni” warszawiacy przenoszą się pod miasto. Jest to typowe na tym etapie rozwoju miasta – zwłaszcza, kiedy w ostatnich latach zauważalnie poprawiła się komunikacja drogowa w rejonie Warszawy (rozwój publicznej komunikacji miejskiej tylko w niewielkim stopniu wpływa na tego typu zjawiska). Zdaje się to potwierdzać poniższy cytat (pokazujący jednocześnie, że „słoiki” nie odpowiadają za znaczną część oficjalnej migracji).

„Większość migracji wewnętrznych odbywa się w ruchu wewnątrzwojewódzkim. W 2012 r. ten typ migracji stanowił odpowiednio 67,0% ogółu napływu i 83,6% ogółu odpływu migracji wewnętrznych na pobyt stały. W ramach migracji wewnątrz województwa przemieściło się 43335 osób, przy czym odpływ stałych mieszkańców miast na wieś (14514 osób) przewyższył napływ stałych mieszkańców wsi do miast (10092 osoby). Saldo migracji w miastach, które od dłuższego czasu jest ujemne, w 2012 r. wyniosło minus 4422 osoby. Liczba ludności m.st. Warszawy w wyniku migracji wewnątrzwojewódzkich zmniejszyła się o 2503 osoby.”

Popatrzmy, jak wyglądała zmiana (oficjalnej) liczby mieszkańców Warszawy.

 

Jak widać, liczba (zameldowanych) mieszkańców stolicy wzrosła między rokiem 2002 a 2012 o… 23 tys. :) Ponieważ Warszawa stanowi miedzy 25 a 30% całego rynku deweloperskiego w Polsce, można się spodziewać, że liczba mieszkań wzrosła w tym czasie o ponad 100 tys. Zdają się to potwierdzać dane GUS (mapka poniżej).

Oczywiście można się teraz spierać o to, ilu mieszkańców tak naprawdę mieszka w Warszawie i ile właściwie „słoików” do niej przybyło przez ostatnie lata. O ile nikt nie ma wątpliwości, że rzeczywista liczba mieszkańców Warszawy jest znacząco wyższa niż oficjalne dane o zameldowaniu, o tyle nie bardzo jestem sobie w stanie wyobrazić sytuację, w której w ciągu ostatnich kilku lat liczba „słoików” wzrosła jakoś zauważalnie względem tego, co było wcześniej. Skoro zameldowanych mieszkańców przybyła „śladowa” ilość, to dlaczego niezameldowanych miało przybyć więcej? Poza tym, jeśli już jakiś „słoik” przyjechał do tej cudownej, wymarzonej Warszawy i kupił mieszkanie, to… najpewniej się w nim zameldował. W końcu, jak już pisałem w komentarzach, duma z posiadania rejestracji WA, czy innego WH, jest z pewnością dużo cenniejsza niż oszczędność na ubezpieczeniu OC/AC w przypadku rejestracji LRY, czy LLU ;) A jeśli „słoik” nie kupił mieszkania (czyli się nie zameldował), to… jak miał wpłynąć na ceny? Mógł oczywiście wpłynąć na ceny wynajmu… ale w końcu wg powszechnego przekonania bardziej opłaca się kupić niż wynająć, więc po co miał wynajmować, skoro powinien był kupić? ;)

Poza tym, Warszawa nie jest w ogólności miastem mlekiem i miodem płynącym (dla niektórych oczywiście jest, ale dla niektórych jest takim miejscem każde miasto). Coś mi się wydaje, że spora część potencjalnych „słoików” zamiast Warszawy, w której zwykle zarabiają tyle, co wszędzie, gdzie mieszkania są drogie, jak nigdzie, a do dentysty najlepiej chodzić w swoim rodzinnym mieście, bo ceny różnych usług czasem wręcz porażają, wybrali lokalizacje nieco bardziej przyjazne i perspektywiczne – Wielką Brytanię, Irlandię, Niemcy, czy Norwegię. I tu (jak zawsze ;) GUS stoi po mojej stronie ;)

Mam spore obawy, że czasy, w których „emigracja” do Warszawy była dla przeciętnego „słoika” jedyną szansą na znalezienie pracy, bezpowrotnie(?) minęły.

Od 2002 roku liczba emigrantów wzrosła o 1.4 mln (swoją drogą, ciekawe jak GUS to liczy i czy nie jest to „optymistyczna” wersja – może ktoś z czytelników wie więcej na ten temat?).

Dlatego nie wydaje mi się, żeby w ostatnich latach do Warszawy przyjeżdżało więcej „obcych” niż wcześniej – dane o emigracji zagranicznej sugerują coś zupełnie przeciwnego.

Podsumowując dzisiejsze wywody… sytuacja demograficzna Polski jest tragiczna. Zwłaszcza, jeśli chodzi o dłuższą perspektywę (począwszy od okolic 2020 roku). W ciągu 20 lat liczba ludności w kraju spadnie o 2mln, a w ciągu 40-50 lat będzie to już 6 mln. Dodatkowo, z punktu widzenia sytuacji na rynku mieszkaniowym (oczywiście patrząc z perspektywy posiadaczy mieszkań na sprzedaż/wynajem) dojdzie do kumulacji dwóch bardzo niekorzystnych zjawisk. Po pierwsze, roczniki, które będą wchodzić w dorosłość za kilka-kilkanaście lat będą prawie dwukrotnie mniej liczne niż te, które wchodziły w dorosłość w ostatnich latach. A po drugie, w tym samym czasie umierać zaczną ludzie z roczników, które są aktualnie prawie najbardziej liczne, zostawiając po sobie (z reguły niezadłużone) mieszkania. Do tego wszystkiego zbankrutuje w tym czasie aktualny system ubezpieczeń społecznych (ZUS).

Nawet Warszawa, którą uważa się czasem (z niewiadomych dla mnie przyczyn) za miasto, które najsilniej oprze się spadkowi liczby ludności, będzie miała ogromne problemy. Już teraz widać, że koncepcja o wielkim napływie „słoików” jest co najmniej naciągana… zwłaszcza, jeśli spojrzeć na dane o emigracji zagranicznej. Moim zdaniem, z powodów demograficznych ceny będą spadać wszędzie (a w Warszawie, z racji najwyższych cen, ten spadek może być w wartościach bezwzględnych największy).

Na koniec jeszcze uwaga na temat tego, że uratują nas obcokrajowcy, którzy przyjadą do pracy na „zieloną wyspę”. Otóż oni nas nie uratują ;) Dlaczego niby mieliby przyjechać do Polski, skoro mogą przyjechać do dowolnego kraju UE? Tam jest lepszy socjal, milsi urzędnicy, często niższe podatki, fotoradarów chyba nie ma aż tyle… a gdzieniegdzie jest nawet lepsza pogoda ;) Poza tym… mityczni „chinole” (określenie zaczerpnięte z komentarza) być może już mają w swoich Chinach lepiej niż my w Polsce, a na pewno będą mieli tam lepiej za kilka lat. 

Jednak najlepszym dowodem na to, że „nikt” do nas nie przyjedzie jest 2 mln Polaków, którzy stąd wyjechali. Czy chcielibyście Państwo wyemigrować zarobkowo do kraju, z którego uciekają jego właśni obywatele?

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 16 dni temu

Może i ogólnie mieszkań nie brakuje ale mieszkań w dobrych lokalizacjia to brakuje i to sporo.

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
3 lata 16 dni temu

To zależy co uznajesz za "dobrą lokalizację". Dla mnie to Jelonki, dla mojego kolegi z pracy to Gocław, a dla moich znajomych ze studiów (rdzennych Warszawiaków) okazało się, że najlepszą lokalizacją są: USA, Kanada, Australia i UWAGA także Chiny.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 16 dni temu

Dobra lokalizacja = "To mieszkanie- nie na parterze, nie przy ulicach o dużym natężeniu ruchu, nie na 3 i 4 piętrze w blokach bez windy, to mieszkanie nie w dzielniach powiedzmy o "wątpliwej reputacji", nie mieszkania z kiepskim dojazdem, nie mieszkania z widokime na okno siąsiada i tak można by wiliczać bez konca…

W domach z betonu
Gość
3 lata 12 dni temu

Że brakuje mieszkań w dobrych lokalizacjach, to ja się zdecydowanie zgadzam (nawet niezależnie od definicji "dobrej lokalizacji"). W Warszawie, przez 11 lat mieszkania, nie widziałem łącznie 5 naprawdę dobrych miejsc. Tyle tylko, że z tego niewiele wynika. Dobre lokalizacje są droższe niż gorsze… zawsze tak było i raczej się to nie zmieni. Jak spadnie/wzrośnie cena w słabej lokalizacji, to spadnie/wzrośnie też cena w dobrej. Taki naturalny mechanizm rynkowy.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 16 dni temu
Uważam, że ilość osób przenoszących się do Warszawy jest mocno niedoszacowana. Piszesz o tym, że gdzie indziej można mieć tą samą pracę przy niższych kosztach. Otóż to nieprawda. Zajrzyj do statystyk dotyczących bezrobocia. Poznań i Warszawa to jeszcze jako takie enklawy, gdzie kto chce ten pracuje. Poza nimi jest źle i bardzo źle, a wśród młodych tragicznie. Jest to efekt kapitalizmu kompradorskiego. W dalszym ciągu jest trochę osób, które wolą wyjechać ze świętokrzyskiego do Warszawy, niż za granicę. Znam sporo osób napływowych i nie znam nikogo, kto byłby w Warszawie zameldowany. Z kilku powodów. W moim przypadku OC droższe o… Czytaj więcej »
Moim Skromnym Zdaniem
Gość
3 lata 16 dni temu
Rzesza pracujących przyjezdnych to studenci na umowach cywilnoprawnych. Widać to choćby u mnie w firmie. Setki najniższych stanowisk zajęte są właśnie przez takie osoby ale taka polityka firmy. Kończą studia i wyjeżdżają, a na ich miejsce wchodzą kolejni studenci. Nikt z wyższej kadry nie martwi się dużą rotacją bo przecież NIGDY nie zabraknie studentów. Takie właśnie rozumowanie NIGDY może w końcu skończyć się dla nich porażką. Mnie wszyscy mówili, że nie znajdę mieszkania na Bemowie ~50 m2 w niewysokim budynku, dwa pokoje z oddzielną kuchnią i sporym balkonem za 5000/m2, a jednak znalazłem. Jestem przekonany, że mieszkania dalej będą tanieć… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 16 dni temu

o politycznym kapitalizmie kompradorskim – ciekawe polecam

http://www.michalkiewicz.pl/tekst.php?tekst=2584

W domach z betonu
Gość
3 lata 12 dni temu
Nie wiem, czy liczba "słoików" jest niedoszacowana, bo nie widziałem żadnych sensownych szacunków. Obawiam się tylko, że ich coroczny napływ nie jest większy niż kilka lat temu (z racji ogromnej emigracji zagranicznej spodziewałbym się, że jest nawet mniejszy). Z tego wnioskowałbym, że liczba "nieoficjalnych" mieszkańców Warszawy za bardzo nie rośnie – dokładnie tak, jak nie rośnie liczba tych "oficjalnych".Co do pracy i kosztów – podstawowe koszty życia w Warszawie są takie, jak w innych miastach (żywność, paliwo, energia, telekomunikacja itd.). Podobnie z pracą na stanowiskach, które są "dostępne" także w innych miastach. Oczywiście jest część osób, która zarabia bardzo dużo,… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 11 dni temu
Tak, pełna zgoda co do Mokotowa. Ta dzielnica ma nieracjonalnie zawyżone ceny, a oferuje niewiele. Ścisk, wieczny brak miejsc do parkowania, dużą liczbę meneli (kwaterowano tam za PRL-u wielu przedstawicieli resortów siłowych, a ze związków typu "syn milicjanta i prostytutki" wyrósł później kwiat miejscowej żulerni). Do tego poza dość odległym od większości lokalizacji Polem Mokotowskim, nie ma tam praktycznie zieleni, a wszelkie wolne skwery i działki zostały w ostatnim czasie rabunkowo zabudowane (najczęściej przekubaturowanymi budynkami). Mokotów nie oferuje żadnej istotnej wartości dodanej, uzasadniającej wysokość cen mieszkań w tej dzielnicy. Od siebie dodam drugą propozycję dzielnicy o skrajnie zawyżonych cenach mieszkań… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Mam tylko poszlaki, nie dowody:Pensje w Biedrze-roznia sie miedzy regionami, nie jakos bardzo, ale jednak — choc to moze byc roznica duze miasto-mala pipidowa, a nie np. Warszawa-GdanskPensje w W-wie w uslugach chyba jednak tez wyzsze – do dzis pamietam ogloszenie ze slupu 1800 zl netto dla sprzataczy, jakos firma na A.. Aspen? – pare lat temu jak bylem przejazdem w stolicyOraz jeszcze cos. Nie tylko ministerstwa, rowniez centrale wiekszosci firm sa w Warszawie, wiezowce, dzielnice willowe itd. sila rzeczy oddzialowuja na otoczenie cenowo. Ci ludzie zarabiaja lepiej niz przecietna, czy w miescie czy w Polsce. Ale przerabane maja np.… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 16 dni temu
Takich blogerów nam w Polsce trzeba! Merytorycznie i ze smaczkami ! Ale nie do końca pozwolę sobie się zgodzić: 1. Czy w Londynie wszyscy dobrze zarabiają? No, niestety nie. Wielu zarabia stawkę minimalną 6,31 funtów na godzinę brutto, a są i tacy, którzy nie zarabiają ani grosza (na przykład bezdomni z Polski). Ceny nieruchomości w Londynie szybują za to pod sufit. Z różnych względów – częściowo, owszem, dość egzotycznych z polskiego punktu widzenia np. napływu bogatych Rosjan uciekających z kapitałem z Rosji Putina. Ale… nie stawiałbym jednoznacznych paraleli pomiędzy wysokością mediany zarobków w danym mieście, a ceną nieruchomości tamże. Bo… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 16 dni temu
3. Z danymi demograficznymi się nie dyskutuje, podobnie jak z trendem na giełdzie. Stąd też, ja się zgadzam, że w dłuuuugiej perspektywie ceny mieszkań w Polsce będą spadać. Ale jest takie znane powiedzenie o tym, że Wall Street jest wybrukowana nagrobkami tych, którzy mieli rację ZA WCZEŚNIE :D Jest cała masa ludzi w Polsce, którzy DZIŚ potrzebują mieć gdzie mieszkać. Ich nie stać na to, aby czekać np. 10 lat (o ile jakimś cudem stworzylibyśmy wspólnie model matematyczny, który wyliczyłby nam, że bezspornie i na pewno ceny mieszkań w Warszawie spadną za 10 lat o 30% :D). Są nieliczne jednostki… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
3 lata 11 dni temu
1. Nie porównywałbym Warszawy do Londynu (prędzej do Budapesztu, Bratysławy, może trochę do Pragi). Londyn to jest "centrum świata" – to znacznie więcej niż tylko stolica swojego państwa. Mieszkania kupują tam ludzie z całego świata, często są to bardzo bogaci ludzie. Nie znam rozkładu cen w Londynie, ale domyślam się, że "rozrzut" jest dużo większy niż w Warszawie. Jakiś czas temu widziałem porównanie średnich cen m.in. w Londynie i Warszawie w kontekście relacji ceny m2 do zarobków. Wychodziło jakoś podobnie… tyle tylko, że średnia londyńska jest najpewniej zaburzona ekstremalnie drogimi lokalizacjami, o których przeciętny londyńczyk nawet nie myśli. W Warszawie… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 11 dni temu
Króciutko ad vocem. To, że "w wielu miastach mieszka wiele osób niezameldowanych" dowodzi jednak przede wszystkim tego, że ci ludzie tam są. Czyli zajmują przestrzeń, z czego wnioski można wyprowadzać różne :D Osobiście znam Panią na KRUS-ie z okolic Iłży, która właśnie aby owego KRUS-u nie stracić, nie zameldowała się dotąd w Warszawie (a jest niepracującą żoną przy bogatym mężu). "Niższy" dołek w przyszłym roku, owszem, najprawdopodobniej nastąpi, ale na rynku wtórnym. Ja piłem do rynku pierwotnego. Na nim, za sprawą MdM skupi się większość popytu, więc prawdopodobnie dołka nie zaliczy. Potencjał do spadku ma z jednej strony to, co… Czytaj więcej »
k-dek
Gość
3 lata 16 dni temu

…jak to w poniedziałek szturm i skok na kasę biednych jeszcze nie zdecydowanych na kupno swojego 'M',

czyli linki z cyklu "kupujcie! kupujcie! bo taniej nie będzie" :) – pokłosie zamówionego raportu NBP, mimo wszystko warte zapoznania…te smętne argumenty i przestraszone miny, bezcenne :D

bankier.pl/wiadomosc/Ceny-nowych-mieszkan-wzrosna-w-2014-roku-2991753.html
http://www.tvncnbc.pl/twoje-mieszkanie,371983.html

i żeby nie był całkowity OT, zagadka:
Czy któryś z "ekspertów" wspomniał coś o Demografii ? :)

W domach z betonu
Gość
3 lata 12 dni temu
Zuza jak zwykle bredzi niemiłosiernie (chociaż w tym akurat przypadku wyręczają ją deweloperzy). Będzie kiedyś wpis, w którym pojawi się nasza "gwiazda". Pani Marta Kosińska: "Jest nieco lepiej, bo ceny przestały… drastycznie spadać". No… jest super ;) Za to Pan prezes mi się podobał (w sensie elokwencji itd.) – zwłaszcza w stwierdzeniu, że ceny wzrosną o 7-8% (w żadnym razie nie o 9, tylko właśnie o 7-8). Będzie za to odpowiadał "odroczony popyt" (szkoda, że już napisałem słownik mieszkaniowy, bo nowe hasło byłoby jak znalazł ;) Fajne było też stwierdzenie, że MdM ("Mieszkanie na swoim" :) obejmie tylko część rynku… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 16 dni temu

Swietny blog, gratuluje profesjonalizmu. Ciekawe tematy warte poruszenia:
– wplyw podatku katastralnego na ceny mieszkan, czyli co zrobi rzad jak pieniadze z OFE sie skoncza
– rynek domow / ziemi budowlanej
– ceny transakcyjne vs ofertowe; informacje o cenach transakcyjnych BARDZO trudno znalezc, a to daje znacznie lepszy obraz kondycji rynku nieruchomosci

Ja osobiscie pracuje za granica, odkladam gotowke i czekam na odpowiedni moment zeby kupic dom z rynku wtornego.

W domach z betonu
Gość
3 lata 12 dni temu

Dzięki za słowa otuchy ;)

Pewnie kiedyś skorzystam z zaproponowanych tematów. Na razie mam jeszcze trochę rzeczy, o których chciałbym napisać. Poza tym, nasz rodzimy rynek mieszkaniowy jest bardzo dynamiczny, więc tematów pojawia się więcej niż czasu na ich opisanie ;)

W domach z betonu
Gość
3 lata 12 dni temu

A ceny transakcyjne można znaleźć w bazie NBP – plik xls jest do pobrania z poniższej strony:

http://nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html

marek
Gość
3 lata 15 dni temu
również jestem słoikiem z południa kraju od 4 lat nie kupiłem i nie zamierzam kupić choć w każdej chwili mógłbym w większości za gotówkę dlaczego nie ? Mając za sobą drogę emigracji z miasta 50 tyś potem 150 tyś i stolica widzę, że kiedyś stolica będzie dla mnie tym czym kiedyś będąc w 50 tyś mieście wojewódzkim ze starego podziału adm. zrobiłem skok do 170 tyś wojewódzkiego miasta i obecnego po dzisiejszy dzień. Niestety wyczerpująca się pula możliwości zarobkowych zmusza do poszukiwania lepszego. Wielu znajomych z moich stron nie podjęło się pracy w stolicy. Dlaczego? woleli od razu na zachód,… Czytaj więcej »
marek
Gość
3 lata 15 dni temu
Wielu młodych obecnie zdarza sie z sytuacją nisko płatnej oferty płacy. DLaczego ? wydłużanie wieku emerytalnego prowadzi do skutecznego blokowania etatów przez osoby je już piastujące. To z kolei nie pozwala wejść na dobry etat młodemu juz nie ma sytuacji jak kiedyś, że babcia/dziadek idzie na emeryturę w wieku 50 – 55 lat i zwalnia stanowisko dla młodej/młodego.W stolicy wiele osób w wieku 30-50 posiada spore kredyty na 20 – 40 lat. Oni będą zmuszeni pracować dłużej aby mieć z czego spłacać kredyty. Dlatego też wydlużenie wieku jest dla nich w pewien sposób dobre aczkolwiek nie wielu wie, ze osoba… Czytaj więcej »
marek
Gość
3 lata 15 dni temu
Specjalisci bedą w kraju w cenie bo jest ich coraz mniej. Zatem to ta młodsza grupa obecnych z niższą pensją i na śmieciowkach ma brac kredyty na te drogie mieszkania ? W firmie u mnie i żony 95% ma kredyty w naszym wieku. Oni muszą mieć pracę i trzymać etat do 67 r !!!! tak wygląda stolica. Niższa pensja u młodego whodzącego na rynek z tak ubogą oferta spowoduje, ze stać będzie go na więcej ? oczywiście, że nie ! Skończyło się eldorado parę lat temu a niedobitki i chętni zawsze się znajda jak uwierzą w brednie analityków i polityków… Czytaj więcej »
marek
Gość
3 lata 15 dni temu
Zatem kupno z gotówka odłożoną przez lata pracy i taniego wynajmu z niewielkim góra 5 letnim kredytem ! bądź wynajem non stop z odsetek od zgromadzonych środków przecież nawet przy 3% lokaty odstępne sobie pokryjecie z tego wynajmując bo czynsz przecież się płaci z rachunkami mając kredyt. ba nie wspomnę jak autor bloga, który słusznie liczył, ze wynajem jest tańszy a nie doliczył na + , że rośnie nam odsetek z lokat pomimo iż są nisko oprocentowane kiedy gromadzimy coraz więcej kasy. Dlatego też ludzie obecnie wpłacają z lokat dp TFI na akcje od roku mamy rekordowe wpływy. Po co… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
3 lata 12 dni temu

Fajnie, że nie tylko ja produkuję długie wpisy ;) Tak trzymaj, Marku!

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 15 dni temu

Marek dobrze piszesz, ale niestety niewielu cię przeczyta (bo za dużo), a nawet jak przeczyta to i tak nie zrozumie i poleci kredycik wziąć bo nareszcie ma zdolność…
Gratuluję podejścia do życia zgadzam się w 100%.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 14 dni temu

masz racje bardzo dobry wpis.
dodal bym do tego rozwiniecie "jalmuzny" w postaci odwroconego kredytu.
teraz ludzie kupuja mieszkania po 300tys, a za 20-30 lat kiedy splaca kredyt (jesli) to demografia sprawi, ze te mieszkania beda warte duuuzo mniej.
to i banki nie beda chcialy tak bardzo brac mieszkan w odwrocony kredyt, bo po co, skoro na rynku bedzie przesyt mieszkaniowy.

W domach z betonu
Gość
3 lata 12 dni temu

O odwróconym kredycie hipotecznym będzie najpewniej oddzielny wpis. I też mi się wydaje, że ten produkt nie zrobi u nas takiej furory, jakiej niektórzy się po nim spodziewają. O ile potencjalnych "klientów" będzie wielu (co widać ze struktury demograficznej), o tyle banki raczej nie zaoferują sensownej ceny za ich mieszkania. Przy całej tej medialnej propagandzie o wzrostach i zielonej wyspie, prawdziwi "decydenci" w bankach raczej mają dobrą świadomość, co czeka rynek nieruchomości za kilka-kilkanaście lat. Jeśli zaproponują stawkę, odzwierciedlającą przyszłe spadki cen, to pewnie mało kto zdecyduje się na taki produkt.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 14 dni temu

Warto uzupełnić powyższy wpis o dane na temat liczby gospodarstw domowych. W miastach od 2015r. spadek. Dużo gospodarstw 1 i 2 osobowych. Dużo większy popyt na małe mieszkania.

W domach z betonu
Gość
3 lata 12 dni temu
O liczbie gospodarstw domowych pisałem we wpisie na temat (nie)brakujących mieszkań. Liczba ta będzie pewnie z czasem spadać, wraz ze spadkiem ogólnej liczby ludności. Co do gospodarstw 1- i 2-osobowych, które miałyby generować popyt na małe mieszkania, to nie jestem o tym przekonany. Ludzie zawsze chcą mieć więcej i woleliby nawet w 2 osoby mieszkać w domu, niż na 40m2 z salonokuchnią. Wszystko jest kwestią ceny – w końcu wypadałoby, żeby na rozwijającej się zielonej wyspie ludzie mieszkali w lepszych (także powierzchniowo) warunkach niż w czasach PRL sprzed 40 lat. Często pojawia się przekonanie, że większe mieszkania stanieją bardziej, a… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 14 dni temu

Warto również przytoczyć dane z raportów na temat liczby udzielanych kredytów hipotecznych w ostatnich kwartałach. Ta liczba spada rok do roku od kilku lat pomimo bezprecedensowego luzowania polityki kredytowej.

W domach z betonu
Gość
3 lata 12 dni temu

Dokładnie o tym będzie wpis, jak tylko pojawią się dane o liczbie kredytów za 3 kwartał (najpewniej w raporcie Amron-sarfin). Dane z tego kwartału będą już odzwierciedleniem połączenia ekstremalnie niskich stóp procentowych z naganianiem na ostatnią szansę na kredyt bez wkładu własnego. Sądząc po sprzedaży deweloperów w 3 kwartale (+15% względem poprzedniego), spodziewałbym się liczby kredytów na poziomie 50-55 tys.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 14 dni temu
Z braku czasu, będzie krótki wpis…. Na wstępie gratulacje dla Autora za czas i chęci poświęcone blogowi, który w sposób obiektywny stara się przedstawić problem wartości nieruchomości. Z pewnymi poglądami można się do końca nie zgadzać (moim zdaniem część ludzi pod wpływem niskich stóp procentowych i nagonki kupuje nieruchomości za gotówkę……….) Pragnę zwróć uwagę na jeden jeszcze aspekt – większość osób uważa kredyt za formę oszczędzania tzn spłacam swoje po 30 latach mieszkanie będzie moim zabezpieczeniem…. ewentualnie najemca mi spłaca kredyt. Dedykują im w tym miejscu skorzystanie z kalkulatora z procentem składanym. 150 tys zł na 30 lat z oprocentowaniem… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 14 dni temu

nie zapomnij o spadku wartosci mieszkania za te 20-30 lat jak bedzie nas mniej o 5mln

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 14 dni temu
Ha ha odpiszą Ci, że ceny mieszkań zawsze rosną………. a tak serio chciałem pokazać, że nawet bez uwzględnienia spadku wartości mieszkania spowodowanego czynnikiem demograficznym „inwestycja” nie ma racjonalnego uzasadnienia……… Cześć osób powie, że to okoliczność przyszła i niepewna moim zdaniem prawdopodobna. Część uważa, że w dobrych lokalizacjach ceny będą spadać wolniej itd. itp….większość argumentów jest powyżej) W każdym razie obliczenia robimy na dzień dzisiejszy przy dzisiejszych założeniach co będzie za 30 lat………hmm daleka perspektywa…….. Ktoś mądry napisał, że kredy na 30 lat to jak zakład z bankiem, że będziemy zdrowi i będziemy mieli dochód. Zakład ten trochę nierówny ponieważ niedługo… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 13 dni temu
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 13 dni temu
Tylko, że nasuwają się dwa pytania:– czy ten cały Emerson ma wgląd do danych transakcyjnych– czy czasem nie zrobili takiego triku, że zsumowali 100tyś transakcji (mieszkania niedrogie, jakie się teraz w dużej mierze sprzedają) i zsumowali 250tyś ofertowych z otodom. Jeżeli tak to o kant d..y taka statystyka. Jeżeli już to powinni wziąć te 100tyś transakcyjnych i porównać właśnie je ze swoimi ofertowymi i wtedy by wyszła faktyczna różnica wygląda to wszystko na niezłą nagonkę (niektóre gazety wykorzystują tą informację aby wysnuć wniosek, iż teraz jest dobry moment na zakup bo przecież można stargować 20% – tylko jak z tym… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Ta jedna piąta – w sumie to potwierdzam, tak właśnie było w przypadku naszego mieszkania w Krakowie, poszło w tym roku za ok. 80% ceny pierwotnie zasugerowanej przez pośrednika. (stało na rynku ponad pół roku, i sprzedało się dopiero po obniżce ceny)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Bardzo dobry artykuł.

wpDiscuz