My tu gadu gadu o frankach i innych głupotach, tymczasem od czasu do czasu warto spojrzeć na rzeczy ze strategicznego punktu widzenia, wszak, jak powszechnie wiadomo, dobra strategia to podstawa wszelkiego działania ;)
Jeśli spojrzeć trochę w przeszłość i zobaczyć, jak się sprawy miały od początku naszego zainteresowania tematem mieszkaniowym, to widać ewidentny postęp w dobrym kierunku. W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się temu, co zmieniło się na polskim rynku mieszkaniowym od 2008 roku i co zmieni się w nieco bliższej lub dalszej przyszłości.
A zmieniło się naprawdę sporo – od cen, poprzez zasadnicze zmiany w skali oraz warunkach kredytowania, znaczny wzrost liczby mieszkań (zarówno tych na sprzedaż, jak i na wynajem), pewne ucywilizowanie relacji klient-deweloper oraz wynajmujący-najemca, aż po zauważalny wzrost świadomości społecznej zarówno w kwestii kredytów (niektórzy już widzą, że kursy walut są bardzo zmienne, a inni nawet widzą to, że podobnie, a nawet jeszcze bardziej, jest w przypadku stóp procentowych) jak i w kwestiach „realnych” cen mieszkań.
Jedyne, co się specjalnie nie zmieniło, to naganianie na kupno przez wszelkiego rodzaju pośredników i „niezależnych ekspertów” – choć i tu jakby pewną poprawę widać. Kiedyś dominowały określenia w duchu „Kto nie kupił, przegrał życie” – teraz „rozumowanie” jest nieco bardziej skomplikowane, włącznie z wymyślaniem nowej ekonomii, w której bryluje nasz faworyt, Bartek T.
Przyjrzyjmy się tym wszystkim zmianom nieco dokładniej.
1. Ceny.
Od szczytu bańki z przełomu lat 2007-2008 ceny mieszkań w Polsce systematycznie spadają. Nie są to jakieś spadki spektakularne (zwłaszcza, jeśli wziąć pod uwagę wcześniejsze wzrosty), bo wyglądają tak:
Jakby jednak nie było, kierunek jest dokładnie taki, jakiego należało się spodziewać. Choć wielu „analityków” zapowiadało przez te 7 lat powrót wzrostów, stabilizację oraz inne głupoty, tendencja ta zdaje się być nie do zatrzymania. Pomijając już wszystkie inne względy, omawiane na tym blogu wielokrotnie (demografia, koszty budowy w relacji do zarobków, stopy procentowe), wystarczy spojrzeć na wykres cen z nieco dłuższego zakresu czasu:
Widać, że potencjał spadkowy jeszcze jest spory – jeśli weźmiemy pod uwagę sytuację gospodarczą oraz demograficzną z roku 2003 oraz to, co czeka nas w niedalekiej przyszłości, to widać, że pola do spadku zostało jeszcze bardzo dużo (co najmniej 30% plus coroczny, właściwie niekończący się bonus „demograficzny”).
Niemniej, na razie spadki nie są spektakularne – te 15-20% w cenach nominalnych w ciągu 7 lat przeszło prawie niezauważalnie (dla tych, którzy nie chcieli zauważyć) i nie zdołało wykorzenić z polskich głów teorii, że nieruchomości (zwłaszcza te w Warszawie, jakby to miasto czymś się specjalnym wyróżniało) to zawsze dobra inwestycja, bo one nigdy nie tanieją ;)
Najważniejszy element, który zmienił się na rynku mieszkaniowym w kwestii cen, to fakt, że teraz już prawie wszyscy (z wyjątkiem portali ogłoszeniowych) piszą/mówią o cenach transakcyjnych a nie ofertowych. Coś takiego jeszcze kilka lat temu było zupełnie nie do pomyślenia. Co gorsza, znalezienie danych o cenach transakcyjnych graniczyło z cudem. Aktualnie, jeśli ktoś prezentuje ceny ofertowe, od razu naraża się na śmieszność. Mamy porządne dane o cenach transakcyjnych chociażby w raportach NBP, a nawet coś takiego (wielkie dzięki, Adam Czupi za podzielenie się namiarami):
http://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=rciwn
Na tej mapie możemy sobie sprawdzić, jakie były średnie ceny transakcyjne w dowolnym miejscu w Warszawie. Dane co prawda kończą się na 2012 roku, ale że od tego czasu ceny niewiele się zmieniły, to informacje z mapy możemy uznać właściwie za aktualne także i w tej chwili – szczerze polecamy się zapoznać wszystkim, którzy planują kupić lub sprzedać mieszkanie – można sobie szybko wyrobić pogląd na temat realnych cen w interesującej okolicy.
Postęp względem 2008 roku jest więc ogromny.
Dużo gorzej ma się sprawa z cenami najmu, bo tu nadal dominują bzdurne analizy z portali ogłoszeniowych, takie jak ta:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wynajem-drozeje-Sprawdz-gdzie-7236439.html
Tam zawsze wychodzi średnia cena wynajmu mieszkania w Warszawie w okolicy 3.500(!) złotych, więc tego rodzaju „analiz” nie warto nawet czytać. Najpewniej taka wartość wynika z select’a zrobionego na bazie danych, ale co to ma wspólnego z jakąkolwiek rzeczywistością, tego już zupełnie nie wiadomo. A przecież pozyskanie danych o cenach wynajmu jest w teorii banalne, bo wszystkie potrzebne informacje są w urzędach skarbowych. Co prawda spora część rynku działa w szarej strefie, niemniej jednak duża grupa właścicieli (zwłaszcza mieszkań o nieco wyższym standardzie) zgłasza pokornie umowy do urzędu i w nich jest wszystko napisane. Dla fiskusa nie byłby to pewnie żaden problem techniczny, więc kto wie… może doczekamy kiedyś rozjaśnienia sytuacji także i na tym rynku.
Jak widać, w cenach zmieniło się sporo, mimo że same ceny zmieniły się niewiele. Ale to dobrze – gdyby ceny wróciły do normalności, nie mielibyśmy właściwie o czym pisać ;) A tak, ciągle można walczyć z wiatrakami i próbować szerzyć świadomość w społeczeństwie, co jest zupełnie bez sensu, bo nawet w naszej rodzinie zdarzają się ostatnio przypadki kupna mieszkania pod wynajem (masakra!). I to nas prowadzi do kolejnego punktu.
2. Świadomość społeczna.
Czytając artykuły nieocenionego dziennikarza depeszowego, Marka W., z okolic szczytu bańki (dzielnie wspieranego przez dr’a „ceny w Warszawie dogonią Madryt” Grząbkę) zbierało się nam na mdłości. Jednak w tamtych czasach takie poglądy były absolutnie dominujące w mainstream’ie. Nawet w komentarzach pod artykułami trwała zażarta walka wielu zwolenników wiecznych wzrostów z nielicznymi propagatorami idei spadków/powrotu do normalności. Wtedy pogląd, że ceny mieszkań nie tylko przestaną rosnąć, ale i znacznie spadną, był bardzo rzadki (aczkolwiek, w przeciwieństwie do dalszych wzrostów, był bardzo dobrze uzasadniany).
Dziś sytuacja jest zgoła inna. Oczywiście z ust „analityków” ciągle słyszymy, że to ostatni rok spadków cen, że teraz mamy chwilowo stabilizację, a już od następnego roku zaczną się wzrosty. Tyle że te wzrosty wcale nie mają być tak duże (pamiętajmy, że w 2008 roku „sky was the limit” ;) Ma to być kilka procent, czasem ktoś pokusi się o dokładniejszą liczbę typu 3-5, czasem pojawi się nawet jakieś (niezbyt sensowne) uzasadnienie. Natomiast w komentarzach pod tego rodzaju dyrdymałami zaszła ogromna zmiana. Zwolennicy wzrostów właściwie wyginęli, a jak już się jakiś pojawi, to od razu dostaje sporo negatywnych ocen. W wielu komentarzach można znaleźć sensowne argumenty za dalszą normalizacją sytuacji – porównując to z 2008 rokiem, wygląda to wręcz niewiarygodnie.
Trochę niepokojący mógłby być w tym jedynie fakt, że w dziedzinie finansów/ekonomi/przewidywania przyszłości większość się myli, żeby mniejszość mogła zarobić… tylko to niestety nadal nie jest większość. Wystarczy „wyjść na chwilę z internetu” i porozmawiać z kimś z „rzeczywistości”, żeby się przekonać, że świadomość społeczna w temacie mieszkaniowym (choć większa niż kiedyś) nadal jest raczej słaba. Pośród osób, które niespecjalnie interesują się tematem (smutne jest to, że zalicza się do nich większość kupujących i sprzedających), nadal pokutuje przekonanie, że mieszkania to najbezpieczniejsza inwestycja, że wynajmując napycha się kieszeń właścicielowi itd.
Za to pośród „analityków” zdecydowanie widać postęp – większość co prawda jeszcze nie dostrzega, że polski rynek mieszkaniowy nadal jest w bańce, za to zaczynają już dostrzegać to, że kredyty mają zmienny procent, który potrafi zmieniać się także w górę, że kursy walut potrafią się bardzo wahać i że zaciągnięcie kredytu o właściwie nieznanych warunkach spłaty na 25-30 jest jednak dosyć ryzykowne.
No i tak dochodzimy do punktu trzeciego.
3. Kredyty.
W kwestii kredytów od 2008 roku zmieniło się chyba najwięcej. W czasach największego szaleństwa (1 połowa 2008 roku) udzielano nawet 80 tys. kredytów kwartalnie (były to w znakomitej większości kredyty frankowe, przy franku w okolicach 2 PLN). Bez wielkiego problemu można było uzyskać kredyt na 130% wartości nieruchomości, czy na tak abstrakcyjny czas jak 50 lat – to były niezwykle ciekawe czasy. Dziś sprawa wygląda zgoła inaczej.
Co prawda bazowa stawka oprocentowania kredytów w PLN (WIBOR 3M) jest już niższa niż LIBOR CHF z 2008 roku, to jednak ze względu na stosunkowo wysokie marże, średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów złotówkowych nadal zauważalnie przekracza 5% – jest więc wciąż wyższe niż oprocentowanie kredytów frankowych w szczycie bańki (może się to zmienić, jeśli dojdzie do zapowiadanych od pewnego czasu dalszych obniżek stóp NBP).
Różnica w oprocentowaniu nie jest znaczna, za to różnica w rozmiarze akcji kredytowej jest ogromna. Aktualnie udziela się nieco ponad 40 tys. kredytów mieszkaniowych kwartalnie, czyli połowę tego, co w szczycie bańki. Do tego dochodzą zapisy Rekomendacji S (maksymalne LTV 90%), co wraz z ostrzejszą oceną zdolności kredytowej sprawia, że zaciągnięcie kredytu jest (na szczęście) znacznie trudniejsze niż 7 lat temu. Do tego całkowicie zostały wyeliminowane kredyty walutowe (pomijając tych, którzy uzyskują dochody w walucie obcej). Efekt jest taki, że mimo historycznie niskich stóp procentowych szaleństwa kredytowego nie ma i wynika to, poza zmniejszoną dostępnością kredytów, także i z tego, że już nie bardzo ma kto te kredyty brać. Kto miał pieniądze, albo zdolność kredytową, ten już mieszkanie posiada (własne lub bankowe). Kto nie miał, teraz nie ma jeszcze bardziej.
Pamiętajmy, że struktura wiekowa ludności wyglądała w 2008 roku tak:
Natomiast teraz wygląda tak:
Wyż z przełomu lat 70-tych i 80-tych zwyczajnie pokupował (popożyczał ;) już mieszkania. Szybki spadek liczebności roczników przed 30-tką każe sądzić, że ta tendencja będzie się coraz bardziej pogłębiać.
Poza tym, 10% wkładu własnego to też nie jest znowu aż tak mało – zobaczymy, jak będzie wyglądała sprawa w kolejnym roku, kiedy zacznie obowiązywać wymaganie na 15%, z którego 5% będzie można ubezpieczyć – ciekawe, czy w praktyce będzie to oznaczało maksymalne LTV na poziomie 85%, czy tylko wymagało będzie wykupienia ubezpieczenia, które przed niczym nie chroni, na wzór tego, które trzeba mieć już teraz w przypadku kredytów z LTV powyżej 80%.
Podsumowując… w 2008 roku kredyt mógł dostać praktycznie każdy (i to z dowolnym LTV). Chętnych też było dużo, bo mieszkania kupował wyż demograficzny oraz część dobrze zarabiających starszych osób, którzy nie załapali się na „promocyjny” okres 2004-2006 (pamiętajmy, że wcześniej kredyt hipoteczny w Polsce praktycznie nie istniał). Aktualnie kredytu każdy już nie dostanie, no i też znacznie spadła liczba potencjalnych chętnych – po części dlatego, że roczniki „przeznaczone do kupowania” są znacznie mniej liczne, a po części też dlatego, że sporo potencjalnych klientów kupiło mieszkanie… w Irlandii, czy innym UK.
4. Poprawa warunków wynajmu.
Kiedy zaczynał się kryzys finansowy (którego oczywiście na Zielonej Wyspie nie było, za to potem się szumnie skończył ;) wiele mówiono o tym, że Polacy przestali kupować mieszkania, więc wzrosną ceny wynajmu – w końcu gdzieś trzeba mieszkać. Było to oczywiście kompletnym absurdem, co pokazywały doświadczenia rynków rozwiniętych – ceny wynajmu zachowują się bardzo podobnie do cen kupna z jednego podstawowego powodu – wynajmowanie mieszkania jest po prostu alternatywnym sposobem zaspokojenia tej samej potrzeby i wynajmowane mieszkania stanowią bezpośrednią konkurencję dla mieszkań sprzedawanych. W związku z tym wszystkim ceny wynajmu spadły (niespodziewanie dla niektórych ;) o mniej więcej 20% – nie pomógł nawet argument „z czapy”, że każdy musi gdzieś mieszkać i jeśli mieszkania nie kupi, to będzie je musiał wynajmować. Podstawowy problem z tego rodzaju rozumowaniem jest taki, że przecież każdy gdzieś już mieszka! Jest więc trzecia opcja – jeśli się nie kupi, ani nie wynajmie, to nie trzeba mieszkać pod mostem – można po prostu zostać tam, gdzie mieszka się w danym momencie. A o wszystkim i tak decyduje demografia, zwłaszcza liczebność roczników kończących studia – jeśli jest ona większa niż liczebność roczników kończących życie, powstaje presja na wzrosty cen kupna/najmu… przy czym ta presja może zostać spokojnie zniwelowana poprzez nowo budowane mieszkania. Jeśli takiej presji nie ma, to wzrost cen najmu bez wzrostu cen kupna jest praktycznie niemożliwy.
Stało się wszystko, jak zawsze, zgodnie z planem i mieszkania na wynajem potaniały. Z tym, że to „potanienie” zaszło na kilku płaszczyznach. Po pierwsze w samej cenie. Po drugie w standardzie (zarówno mieszkań, jak i obsługi) – w czasach, w których wynajmowaliśmy pierwsze mieszkanie (połowa 2007 roku), na rynku dochodziło do wielu ciekawych sytuacji. Istniały np. agencje, które pobierały pieniądze tylko za to, że dzieliły się adresami z klientami (inna sprawa, że te adresy były często zwyczajną lipą) – teraz taka praktyka jest zupełnie nie do pomyślenia. 7 lat temu sporym rarytasem w wynajmowanym mieszkaniu była pralka… tymczasem teraz obecność takiej pralki jest absolutnym standardem (przynajmniej w Warszawie – innymi miastami niestety się nie interesowaliśmy), a mieszkanie bez zmywarki czy telewizora sprawia wrażenie standardu niższego niż średni. Interesując się rynkiem wynajmu przez kilka lat można zauważyć, że podnosi się „ogólny” standard mieszkań – jest sporo naprawdę ładnych mieszkań do wynajęcia w rozsądnych cenach, a wszelkiego rodzaju „nory” są właściwie niewynajmowalne (chyba że za odpowiednio niską stawkę). Poprawił się też znacząco standard prowadzenia „biznesu” przez właścicieli – teraz to wygląda trochę już jak rynek klienta. Sporo jest ładnych, profesjonalnych ogłoszeń, właściciele nie wybrzydzają na swoich klientów, są bardzo pomocni i ugodowi. W latach największej bańki sytuacja wyglądała „nieco” inaczej. Pamiętamy nawet, że w 2008 roku właścicielka „naszego” mieszkania chciała nam nawet podnieść opłatę (o jakieś 15%), co oczywiście zakończyło się wyprowadzką ;) W tej chwili coś takiego jest zupełnie nie do pomyślenia – właściciel się cieszy, jeśli lokator płaci regularnie i stara się takiego lokatora zatrzymać jak najdłużej.
Nawet agencje nieruchomości zaczynają powoli normalnieć i niektóre przestają pobierać od najemcy połowę miesięcznej opłaty za umieszczenie ogłoszenia w internecie, które kosztuje może 5 złotych. W końcu dlaczego najemca ma płacić agencji, skoro ona reprezentuje właściciela i on też jej płaci? W dobie internetu rolą agencji nie jest „sparowanie” najemcy z wynajmującym, bo oni „sparować” mogą się spokojnie sami. Rola agencji… przestaje być potrzebna (co zresztą widać po wynikach finansowych HB, czy innych Emmersonów ;)
Jakby jednak nie było, polski rynek wynajmu, choć dużo bardziej cywilizowany niż 7 lat temu, nadal nie jest specjalnie profesjonalny – widać to chociażby na przykładzie rynku „apartamentów” wakacyjnych, który działa znacząco lepiej niż rynek wynajmu mieszkań „standardowych”. Na rynku mieszkań wakacyjnych są firmy, które profesjonalnie zajmują się wynajmem mieszkań należących do klientów, najczęściej dla całych budynków – mają ładne strony, profesjonalnie przygotowaną ofertę, porządny kontakt itd. Tego wciąż brakuje dla „zwykłego” wynajmu (najpewniej dlatego, że wynajem zwykłych mieszkań i tak nie jest specjalnie opłacalny, więc nie bardzo jest tu jak zapłacić za profesjonalnego pośrednika). Sytuację na rynku najmu miała ucywilizować ustawa o najmie okazjonalnym, która nie była znowu taka głupia – miała w teorii zabezpieczać właściciela przed problemami z niepłacącymi lokatorami (w praktyce chodziło raczej o zwiększenie wpływów podatkowych, bo korzystanie z „dobrodziejstw” ustawy wymagało oczywiście zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego). Niestety(?) nie znamy żadnego przypadku, żeby ktoś podpisał umowę na takich warunkach, co wynika pewnie z tego, że taka umowa musi być poświadczona notarialnie (co kosztuje), a jej warunkiem jest dobrowolne poddanie się eksmisji przez najemcę – w czasach sporej konkurencji na rynku najmu, żądanie czegoś takiego od najemcy mogłoby się skończyć znalezieniem przez niego innej oferty, w której niczemu poddawać się nie musi ;)
Jedyną praktyczną konsekwencją ustawy o najmie okazjonalnym jest powstanie Funduszu mieszkań na wynajem BGK. Dzięki rozszerzeniu zapisów ustawy także na firmy, taki fundusz miał w ogóle szanse zaistnieć. Sam fundusz jest jakimś tam przełomem na rynku – oferta przygotowana profesjonalnie, jasne zasady i w ogóle wszystko fajnie, tylko zdecydowanie za drogo. Miało być 25% taniej niż prywatnie… a jest drożej i to sporo (jeśli ktoś nie czytał naszego wpisu na ten temat, to zapraszamy):
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/niewypa.html
Na razie mieszkania są tylko w Poznaniu (chociaż właściwie to są tylko w teorii, bo w praktyce nie da się ich nawet obejrzeć). Być może w innych miastach sytuacja będzie lepsza, ale my się spodziewamy, że będzie raczej gorsza, bo Poznań zdaje się mieć stosunkowo wysokie stawki wynajmu, przy jednocześnie stosunkowo niskich cenach kupna. W sytuacji odwrotnej, mieszkania od BGK będą relatywnie jeszcze droższe.
5. Przybyło mieszkań.
Deweloperzy sporo ostatnio budują. Problem(?) polega na tym, że oni właściwie zawsze (przez ostatnie 10 lat) sporo budowali. Aktualnie sprawa wygląda tak:
Widzimy, że deweloperzy produkują coś między 50 a 70 tys. mieszkań rocznie. Ponad drugie tyle dokładają tzw. „inwestorzy indywidualni” (to piękne określenie na tych, którzy po prostu budują dom dla siebie). W związku z tym co roku przybywa w Polsce jakieś 150 tys. mieszkań/domów. Łatwo policzyć, że od czasów szczytu bańki przybyło ich około miliona. A że liczba ludności spadła (głównie za sprawą emigracji), to hmm… niedługo może się okazać, że mamy sytuację jak w Hiszpanii, w której „nagle” się okazało, że jest jakiś milion mieszkań za dużo.
Konkretnie tej tematyce przyglądaliśmy się we wpisie:
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html
Już wg spisu powszechnego GUS z 2011 roku liczba mieszkań w Polsce była wyższa od liczby gospodarstw domowych o około 100 tys., a pamiętajmy, że to było ponad 3 lata temu, więc teraz liczba mieszkań zwiększyła się o kolejne pół miliona. Pamiętajmy też, że mieszkań za bardzo nie ubywa, bo to jednak wartościowy towar przy aktualnych cenach oraz że przybywa ich także z innych źródeł (sporo jest remontów i adaptacji różnych powierzchni, które wcześniej mieszkaniami nie były).
Sytuacja jest więc zasadniczo inna niż w szczycie bańki – jeśli ktoś chce kupić mieszkanie, to nie ma żadnego problemu (poza kwestią finansowania ;) Można właściwie kupić cokolwiek, gdziekolwiek i można jeszcze wybrzydzać. Szacuje się, że 10% warszawskich mieszkań wystawionych jest na sprzedaż (co wydaje się być całkiem sensowne, jak się popatrzy na dostępną liczbę ogłoszeń na różnych portalach). Do tego deweloperzy nie zwalniają tempa… efekt jest taki, że rynek stał się rynkiem klienta, co wydaje się dla nas bardziej normalne niż urządzanie licytacji wśród klientów, żeby znaleźć tego, kto da najwięcej (a w czasach bańki takie praktyki się zdarzały). Mieszkań do kupienia jest bardzo dużo, a będzie jeszcze więcej (nowe budowy + demografia). Szkoda tylko, że ceny wciąż dopasowane są raczej do zdolności kredytowej niż do realnej wartości tych mieszkań.
6. Mieszkania gotowe.
W czasach największego bumu powszechną praktyką było kupowanie dziur w ziemi i innych form obietnic wybudowania mieszkania w cenie mieszkania. Aktualnie trochę się to jednak zmienia – po części dlatego, że przy rosnącej ofercie deweloperów siłą rzeczy rośnie także liczba mieszkań gotowych w sprzedaży, a po części pewnie w wyniku całkiem spektakularnych bankructw deweloperów w ostatnich latach (Leopard, Gant). Struktura oferty deweloperów na koniec 2013 roku wyglądała tak:
Widzimy tu, że mieszkania gotowe na 6 największych rynkach w Polsce stanowiły 36% oferty. Na koniec 2014 wyglądało to tak:
Mamy tu już tylko 25% gotowych mieszkań. Wniosek z tego jest taki, że Polacy coraz częściej wybierają właśnie gotowe mieszkania (procentowo ubyło ich w ofercie w ciągu roku). I bardzo dobrze… wszak nigdy nie potrafiliśmy zrozumieć, jak można kupić obietnicę wybudowania mieszkania w cenie mieszkania. Aktualnie praktyki w stylu wpłaty całości ceny przed oddaniem mieszkania należą już raczej do rzadkości i jest to kolejny objaw cywilizowania się tego rynku – w końcu chodzi tu o tak duże pieniądze, że nie warto w ten sposób ryzykować. Jest mieszkanie – są pieniądze. Nie ma mieszkania – nie ma pieniędzy. Proste.
7. Pozytywne inicjatywy ustawodawcze.
Ciekawe, czy to efekt tego, że mamy aktualnie rok wyborczy… w każdym razie w ostatnim czasie pojawiło się kilka inicjatyw ustawodawczych, które mogłyby znacząco przyspieszyć cywilizowanie się polskiego rynku mieszkaniowego.
Na początek zniesienie pozwoleń na budowę – jest to zdecydowanie krok w kierunku normalności, wszak trudno nazwać normalną sytuację, w której trzeba występować o pozwolenie na zbudowanie sobie własnego domu, na własnej działce, który to dom nikomu nie przeszkadza. Przy okazji zniesiono konieczność dostarczania wraz z projektem nikomu niepotrzebnych oświadczeń o warunkach przyłączenia do sieci energetycznej, wodociągowej itd. – jak ktoś nie chce mieć prądu albo wody w domu, to czemu go do tego zmuszać? :)
Z ciekawszych inicjatyw jest jeszcze ostatnia propozycja UOKIK, aby z ustawy deweloperskiej usunąć opcję rachunku powierniczego otwartego bez gwarancji bankowej i ubezpieczenia. Pamiętamy, jak wielkie zamieszanie wywołała ustawa deweloperska z 2012, która miała oczywiście zabezpieczać interesy klientów (jak zawsze ;) Wyszło z tego wielkie G, bo wprowadzono właśnie rachunek powierniczy otwarty, z opcjonalną gwarancją bankową lub ubezpieczeniem. Efekt tego był taki, że to właśnie tę opcję wybierają deweloperzy, a ona praktycznie niczym nie różni się od zwyczajnego przelewania pieniędzy na ich konto przez klientów (różnica jest taka, że zamiast klienta, pieniądze przelewa bank) – rachunek powierniczy otwarty przed niczym klienta nie zabezpiecza. Bank przelewa deweloperowi pieniądze w miarę postępów budowy (bo co ma nie przelewać, skoro budowa postępuje?), a jak deweloper zbankrutuje i się okaże, że na nieruchomości są jakieś inne roszczenia, to klient i tak zostaje z niczym. Co innego rachunek powierniczy zamknięty, gdzie deweloper dostaje pieniądze w momencie przekazania prawa własności mieszkania – tyle tylko, że skoro to nie jest wymagane, to stosuje się oczywiście rozwiązanie najbardziej korzystne dla deweloperów. UOKIK chciałby to ukrócić i przywrócić pierwotny pomysł tej ustawy, który rozmył się gdzieś w toku prac legislacyjnych (pewnie z powodów podobnych do pamiętnego „i/lub czasopisma” ;) Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową lub ubezpieczeniem działa w praktyce tak, jak rachunek zamknięty – w razie wtopy dewelopera klient odzyska (przynajmniej w teorii) pieniądze od banku/ubezpieczyciela. I jest to realne zabezpieczenie – aktualny kształt ustawy deweloperskiej to czysty PR – mówi się, że jest bezpieczniej, a tu zupełnie nieprawda (pomijając już fakt, że mimo ponad dwóch lat obowiązywania tej ustawy, nadal około połowa mieszkań nie jest oferowana z żadną formą rachunku powierniczego).
Deweloperzy oczywiście podnoszą wielkie larum, że takie zmiany spowodują wzrost kosztów, które to koszty zostaną przeniesione na klientów. Problem polega jednak na tym, że klienci wypną się na wzrost kosztów – przy tak dużej konkurencji, jaka jest obecnie oraz przy tak dużej marży deweloperów, to niestety(?) ci ostatni będą musieli pokryć ewentualne koszty takich zmian. A argument o tym, że mniejsi deweloperzy upadną, bo stracą dostęp do finansowania (przez klientów) jest bardzo słaby – jak kogoś nie stać na budowanie mieszkań, bo nie ma na to pieniędzy, albo nie jest w stanie załatwić kredytu, to niech się zajmie handlem pietruszką, bo widocznie do budowania mieszkań nie ma predyspozycji. Najlepiej działają proste rozwiązania – producent produkuje towar i sprzedaje klientowi – tak to działa prawie wszędzie. Tylko na rynku mieszkań ludzie się uparli, że trzeba sprzedawać coś, co nie istnieje. A przecież to absurd.
Jednym z bardziej przełomowych pomysłów ostatniego czasu jest ograniczenie wysokości roszczenia z tytułu kredytu mieszkaniowego maksymalnie do wartości mieszkania. Pomysł pojawił się przy okazji zawirowań z kursem franka i jest to coś, co postulujemy od samego początku. Kredytobiorca nie powinien odpowiadać za kredyt całym swoim majątkiem, skoro kredyt nazywa się hipotecznym/mieszkaniowym i powszechnym przekonaniem (nawet pośród kredytobiorców!) jest to, że zabezpieczeniem takiego kredytu jest mieszkanie. Bank powinien na siebie brać część ryzyka, wynikającego z ewentualnego spadku wartości mieszkania – to bardzo dobrze ogranicza szanse na pojawienie się bańki na tym rynku, bo zmusza banki do działania ostrożnego i realistycznej oceny kondycji finansowej klienta oraz przyszłej wartości jego mieszkania.
Gdyby ten pomysł został wprowadzony w życie, uznalibyśmy go za najbardziej przełomowy moment w ciągu ostatnich 7 lat na polskim rynku mieszkaniowym.
8. Patologia rządowa.
W czasach największej bańki mieszkaniowo-kredytowej było sporo patologii, ale były to patologie w relacjach klient-deweloper-bank, natomiast nie mieszało się do tego państwo. Kiedy rozpoczął się kryzys i nad rynkiem zawisło zagrożenie szybkiego urealnienia się cen oraz kłopotów deweloperów i banków, do akcji wkroczyło państwo, pod rządami partii, która w swej nazwie ma zupełnie niczym nieuzasadnione „obywatelstwo”. Zmodyfikowano zasady programu Rodzina na Swoim, który doczekał się wtedy wielu pieszczotliwych określeń, np. „Bank i deweloper na swoim”, czy „Deweloper na naszym”. Wprowadzono dopłaty do odsetek od kredytów przez pierwsze 8 lat spłaty, co spowodowało, że rata zmniejszała się wówczas o jakieś 40%. Jednak jeszcze ważniejszym efektem był ten psychologiczny – państwo wprowadziło poniekąd ustawowe limity cen mieszkań, co zwiększyło przekonanie, że ówczesne ceny to jest jakaś tam norma. Kolejne modyfikacje założeń programu zmierzały w stronę przekierowania strumienia dopłat tylko do deweloperów, eliminując rynek wtórny, co udało się ostatecznie dopiero w przypadku młodszego brata RnS, czyli Mdm. Jest to jeden z nielicznych aspektów, który w tej chwili na polskim rynku wygląda gorzej niż 7 lat temu. Państwo, z podatków wszystkich obywateli, dopłaca tym bogatszym do kredytów, na czym korzystają na tym głównie deweloperzy i banki (klienci niespecjalnie, bo bez dopłaty mieszkania byłyby zwyczajnie tańsze). Mamy więc patologię, która nie dość, że jest niesprawiedliwa i powoduje marnowanie pieniędzy, to jeszcze sztucznie podtrzymuje absurdalne ceny (efekty Mdm widać gołym okiem – tam, gdzie limity są w okolicach średniej ceny transakcyjnej, sprzedaż deweloperów idzie bardzo dobrze i nie muszą dzięki temu obniżać cen).
Rynek wtórny zdaje się nie zauważać problemu, więc na razie Mdm odnosi pełen sukces – sukces deweloperów.
Na szczęście ten szkodliwy program ma być ostatnią formą wspierania przez wszystkich podatników mieszkań własnościowych nielicznych podatników (zobaczymy, jak to będzie w praktyce). Zgodnie z planem ma się zakończyć w 2018 roku i wtedy patologia się skończy. Ufajmy ;)
9. Naganiacze.
W ciągu minionych 7 lat zauważalnie spadła aktywność wszelkiej maści analityków-naganiaczy (wszak ze znanych nazwisk możemy w tej chwili przytoczyć właściwie tylko Bartka T.). Nie zmienia to faktu, że wciąż powszechnie spotykamy teorie, że już teraz, zaraz albo niedługo, ceny zaczną rosnąć i trzeba się spieszyć z kupnem, bo to, czy tamto.
Z ciekawszych dyrdymałów w tym duchu widzieliśmy ostatnio chociażby taki:
Mógłby już w końcu ten Emmerson zbankrutować (patrząc na kurs akcji to chyba wiele nie brakuje) i odejść w pokoju, bo czytać się tego nie da.
Ceny wzrosną z powodu tanich kredytów (pomijamy fakt, że „taniość” kredytu powinno się rozpatrywać w kategorii marży, a te są aktualnie raczej wysokie) – przypominamy, że „tani” kredyt mamy już tak gdzieś od półtora roku i jakoś ceny nie chcą rosnąć. Dodatkowo, akcja kredytowa słabnie, a przed totalnym zawałem ratuje ją właściwie tylko Mdm. Jak w takich warunkach „tani” kredyt miałby cokolwiek zmienić, jest dla nas zupełnie nie do pojęcia.
Kolejny powód wzrostu cen to zakupy inwestycyjne – nie wiadomo, kto o zdrowych zmysłach inwestuje w kupno mieszkania pod wynajem przy aktualnych cenach (wystarczy 10 sekund z naszym kalkulatorem, aby szybko sprowadzić taki pomysł na ziemię ;) Oczywiście zdarzają się „perełki”, ale szeroki rynek w aktualnym stanie i z aktualnymi perspektywami jest omijany przez inwestorów posiadających chociaż minimalne pojęcie o mnożeniu/dzieleniu.
Ostatni powód wzrostu cen jest najlepszy – Fundusz mieszkań na wynajem BGK kupuje mieszkania, co ograniczy podaż i ceny wzrosną – masakra :) Fundusz, którego działanie opóźnia się coraz bardziej, na razie „zainwestował” w 124 mieszkania (szok!). Docelowo ma to być 20 tys. w ciągu 4-5 lat, czyli w porywach do 5 tys. mieszkań rocznie. To stanowi jakieś 7% aktualnej rocznej produkcji deweloperów… no, to rzeczywiście będzie szok popytowy ;) Poza tym… w naszej ocenie cały ten fundusz prędzej zbankrutuje (z braku chętnych na drogie mieszkania) niż kupi te 20 tys. mieszkań. Ale może Emmerson wie lepiej ;)
Niedawno dowiedzieliśmy się także, że kupując mieszkanie teraz, zapłacimy nawet 29% mniej niż 3 lata temu:
Kolejny szok! Chociaż zanim inwestorzy, którzy kupili mieszkania te 3 lata temu (wszak wtedy był najlepszy moment ;) narobią w spodnie ze strachu, należy zauważyć, że mamy tu wybitnie kreatywną matematykę. Pan z Expandera wziął sobie do wyliczeń wysokość raty sprzed 3 lat i coś mu tam wyszło. Potem uwzględnił spadek cen mieszkań (którego miało nie być) oraz znaczny spadek stóp procentowych i znowu coś mu wyszło. Odjął od siebie takie 2 raty no i wyszło, że teraz jest 30% taniej :) Aż dziwne, że Bartek T. nie wpadł do tej pory na takie genialne rozumowanie. Pan z Expandera zauważa dalej, że wg tego rozumowania to niedługo mieszkania będą właściwie jeszcze „tańsze”… ale nie należy czekać z kupnem (a właściwie to z zaciągnięciem kredytu, bo bez kredytu całe to bzdurne rozumowanie o spadkach cen nie ma już zupełnie żadnego sensu), bo… banki podniosą marże – masakra :) O ile podniosą marże? O 0.1 p.p.? 0.2? Więc trzeba pędzić po mieszkanie (a raczej po kredyt) tu i teraz, bo za chwilę tak marża wzrośnie, że i tak rata spadnie. Dramat! Pan z Expandera zdaje się zupełnie zapominać, że chwilowa wysokość raty/stóp procentowych nie ma żadnego znaczenia z punktu widzenia atrakcyjności kupna mieszkania. Jest nawet jeszcze gorzej… im niższe stopy, tym strategicznie gorszy moment na kupno mieszkania. Chociaż Pan z Expandera na pewno to wie… tylko coś do garnka przecież trzeba włożyć ;)
Poziom naganiania przez ostatnie lata spadł, ale nadal można znaleźć sporo ciekawych „rodzynek”. Niemniej jednak, znalezienie w 2008 roku artykułu w mainstream’owych mediach o tym, że ceny mieszkań mogą spaść, albo że stopy procentowe mogą wzrosnąć, było praktycznie niemożliwie. Teraz już się da… więc postęp jest ewidentny.
Jak widać, przez ostatnie 7 lat sporo się zmieniło i znakomita większość zmian (z wyjątkiem patologicznych programów rządowych) to były zmiany na lepsze.
Czego więc jeszcze potrzeba, aby uznać, że polski rynek mieszkaniowy jest normalny? Potrzeba kilku prostych rzeczy:
1. Normalnych cen.
O cenach uznawanych za normalne było już na tym blogu wielokrotnie. Wciąż czekamy na poziom, który ma jakiś związek z kosztami budowy (a nie jest od nich dwa razy wyższy), czy średnim wynagrodzeniem w tym kraju. Niestety trochę jeszcze na to poczekamy, bo kredyty są teraz ultra „tanie”, a rząd jakby się uparł, żeby ceny nie spadły. Tymczasem przy normalnych cenach zniknęłoby sporo problemów – ludzie przestaliby się zadłużać na całe życie, bo mieliby realne szanse odłożyć gotówkę na mieszkanie. Przestaliby wyjeżdżać z braku jakichkolwiek perspektyw w tym kraju. Zajęliby się czymś bardziej produktywnym niż ciągłe kombinowanie, jak tu uzbierać na ratę. Może wtedy zajęliby się nawet „produkcją” dzieci i w 2100 roku nie zostałoby już tylko 11(!) milionów Polaków?
2. Dalszego ograniczenia maksymalnego LTV.
Rekomendacja S to krok w dobrym kierunku, ale, jeśli brakujący wkład własny pomiędzy 80 a 90% będzie można ubezpieczyć tak, jak teraz, to jej pole rażenia zostanie mocno ograniczone i nadal pozostanie patologia kredytów z minimalnym wkładem własnym. Dla bezpieczeństwa zarówno kredytobiorców jak i banków bardzo dobrze by było, gdyby maksymalne LTV zostało ograniczone dużo bardziej niż do 80%. W końcu jest praktycznie pewnym, że ceny mieszkań będą spadać – spadek ten będzie najpewniej szybszy niż tempo spłacania kredytu, więc pojawi się problem z zabezpieczeniem tak, jak pojawił się w przypadku kredytów frankowych. Po co sobie stwarzać takie problemy?
3. Kredytów na stały procent.
To byłoby coś pięknego… albo raczej coś bardzo normalnego. Wszak nie jest normalną sytuacja, w której podpisuje się zobowiązanie do zapłaty kwoty, która jest całkowicie nieznana. Stopy procentowe są teraz na całym świecie na bardzo niskich poziomach, ale co będzie za 10 lat? Albo za 20? Oczywiście marzenie o stałych stopach jest prawie nierealne w takim niestabilnym kraju jak Polska – w systemie elektronicznego pieniądza, który można sobie produkować w dowolnej ilości, kredyty na stały procent na czas rzędu 30 lat praktycznie nie mają prawa bytu. No chyba, że znajdzie się głupiego, który zechce to finansować… ale tak głupi mógłby być chyba tylko podatnik.
Czy więc dużo brakuje do osiągnięcia normalności?
Wydaje się niestety, że jeszcze sporo. Przy tak niskich stopach procentowych jak obecne (a pewnie one jeszcze spadną), szanse na uzyskanie normalnych cen mieszkań w najbliższej przyszłości są bardzo niewielkie, a cała nadzieja w zamieszaniu wokół Grecji, które może finalnie spowodować nawet rozpad UE lub w obiecywanym już od dawna podniesieniu stóp procentowych w USA. Obie te rzeczy nie byłyby jednak zupełnie bezbolesne, bo spowodowałyby sporo komplikacji gospodarczych także i Polsce (a przecież wolelibyśmy, żeby ceny spadły nie w wyniku załamania się gospodarki, tylko w procesie standardowego powrotu do normalności).
Ograniczenie maksymalnego LTV może się akurat spełnić poniekąd przypadkowo, jeśli naprawdę zostanie wprowadzone ograniczenie roszczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego jedynie do wartości mieszkania – wtedy banki same ograniczą maksymalne LTV bez żadnych dodatkowych nakazów.
A czy kiedykolwiek doczekamy kredytów na stały procent? W tym systemie finansowym chyba nie bardzo, bo trzeba by znaleźć źródło wieloletniego stabilnego finansowania – jedyna możliwość to pewnie reaktywacja kas budowlanych, albo rozwój listów zastawnych. Tylko kto normalny chciałby inwestować pieniądze na długie lata, na stały procent, w upadającym komunistycznym kraju, który zostanie pociągnięty na dno przez własny system emerytalny? My byśmy nie chcieli i pewnie nie jesteśmy osamotnieni – w związku z tym na kredyty ze stałą stopą procentową nie liczymy do czasu upadku aktualnego systemu finansowego.
Podsumowując… polski rynek mieszkaniowy zdaje się powoli zmierzać w kierunku jako takiej normalności. Patrząc na sytuację sprzed 7 lat widać spory postęp w wielu dziedzinach. Ceny powoli, acz systematycznie normalnieją. Nie ma już szaleństwa kredytowego, nawet pomimo ultra niskich stóp procentowych. Powoli (za sprawą naszego bloga ;) zwiększa się też ogólna świadomość w społeczeństwie na tematy mieszkaniowe – hasła w stylu „kto nie kupił, przegrał życie” odeszły już do lamusa (choć część nadal pokutuje w społeczeństwie, jak chociażby słynne „mieszkania nigdy nie tanieją”). Z roku na rok poprawia się oferta mieszkań na wynajem oraz rośnie liczba mieszkań w Polsce. Klienci zaczynają dostrzegać zalety oczywistej wydawałoby się sprawy, czyli kupowania gotowych mieszkań zamiast obietnic ich wybudowania oraz pojawiają się (o dziwo!) inicjatywy ustawodawcze, które mają szansę przywrócić trochę normalności na tym rynku (porządna ochrona klientów deweloperów, ograniczenie roszczeń w kredytach mieszkaniowych). Jedynym minusem jest trwająca patologia rządowych programów wspierania banków i deweloperów.
Do normalności (zwłaszcza w kwestii cen i kredytów) brakuje jeszcze sporo, ale doświadczenia ostatnich 7 lat (i prognozy demograficzne GUSu ;) pozwalają patrzyć na przyszłość optymistycznie.
Zresztą… na przyszłość zawsze trzeba patrzyć optymistycznie – wszak z każdym dniem jesteśmy coraz bliżej lepszego świata!
1
Pierwszy i zabieram sie do czytania