Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem?

Ostatnimi czasy sporo można przeczytać w prasie i portalach branżowych o tym, jaką to opłacalną inwestycją jest aktualnie zakup mieszkania pod wynajem. 

Problem polega na tym, że znakomita większość tego typu wypowiedzi pochodzi ze znanego (i “cenionego inaczej” ;) kręgu pośredników typu Home Broker, Open Finance, czy Emmerson (w tej chwili na topie jest Bartosz Turek – legendarny już spadkobierca schedy po innej, nieco już zapomnianej legendzie branży, Oli “Sky is the limit” Szarek). Przeczytać możemy sporo artykułów na temat tego, że w tej chwili rentowność wynajmu mieszkań jest wyższa niż na lokatach bankowych, czy obligacjach skarbowych (może z wyjątkiem greckich ;) Dodatkowo, zapanowała jakaś przedziwna opinia (oczywiście znowu wśród pośredników, deweloperów i… u Marka Wielgo) na temat tego, że ludzie wyprowadzają pieniądze z lokat bankowych i inwestują je w mieszkania na wynajem. 

O ile spadek wartości lokat terminowych jest faktem, o tyle teoria, że pieniądze poszły na “inwestycje” w mieszkania, nigdy nie została niczym poparta (dlaczego taka teoria z gruntu jest bez sensu, opiszę w dalszej części wpisu). Niedawno ukazał się ciekawy artykuł: 

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Klienci-rezygnuja-z-lokat-Banki-maja-juz-nowa-smycz-2925084.html

Zostało w nim wyjaśnione, gdzie podziały się pieniądze z lokat – otóż pieniądze te, po krótkich poszukiwaniach, udało się “odnaleźć” na rachunkach bieżących/oszczędnościowych. Poniekąd było to do przewidzenia – przy dosyć niskim aktualnie oprocentowaniu na lokatach, lepiej pieniądze trzymać na koncie oszczędnościowym (albo zwykłym ROR), z którego można je wypłacić w dowolnym momencie (przykład cypryjski uczy, że możliwość szybkiej wypłaty może w pewnych okolicznościach stać się najważniejszym parametrem decyzyjnym). Dodatkowo, nikt jakoś do tej pory nie wyjaśnił, dlaczego ubytek pieniędzy na lokatach miałby powodować wzrost zainteresowania mieszkaniami? Jeśli nagle ludzie zaczęliby likwidować lokaty po to, aby kupić mieszkanie, to (przy stabilnej sprzedaży deweloperów) musiałoby oznaczać, że sprzedaje się dużo więcej mieszkań rynku wtórnym. Tyle że… ktoś, to sprzedał mieszkanie, nie schowa przecież otrzymanych pieniędzy do skarpety – przy dużej liczbie transakcji można przyjąć, że tyle pieniędzy, ile wypłynęło z lokat mitycznych kupców mieszkań wpłynie na lokaty mitycznych sprzedawców. Jak widać, nie ma żadnego sensownego związku między ilością pieniędzy na lokatach, a ilością sprzedawanych mieszkań. Pomijam oczywiście już fundamentalny absurd tego typu teorii – kto dysponujący gotówką rzędu set-tysięcy zamienia ją na mieszkanie? Na towar mało płynny, generujący koszty, do tego ciągle tracący na wartości. Powszechnie wiadomo, że łatwiej wydaje się pożyczone pieniądze – trud włożony w zdobycie dajmy na to 400 tys. złotych w gotówce jest taki, że raczej niewiele osób zamieni go na trochę cegieł o powierzchni 50m2 (w Warszawie). 

Wracając jednak do tytułu wpisu… nasz ulubiony Bartosz Turek powiedział ostatnio tak:

“(…) wiele osób woli zainwestować w mieszkanie, które da rentowność na poziomie brutto powiedzmy 6-7 proc., niż w lokatę, która na poziomie brutto da 3-3,5 proc. w skali roku”. 

Jedyny argument, który znalazłbym na poparcie tej teorii jest taki, że… w inwestycjach większość nie ma racji, dzięki temu mniejszość może zarobić ;)

Nie bardzo wiadomo, skąd Bartek wziął te 6-7 procent, skoro nawet wg Open Finance, słynącego z ciągłego naganiania na kupno (nie tylko inwestycyjne) nie wychodzi nawet 4.5%:

Z racji tego, że jest to mi rynek dość dobrze znany, postanowiłem przyjrzeć się danym dla Warszawy.  Jak widzimy, rentowność wynajmu jest najwyższa spośród wszystkich dużych polskich miast, stąd wniosek, że niezależnie od jakości powyższych wyliczeń, w pozostałych miastach jest gorzej.

A teraz popatrzmy na konkretne liczby: czynsz za m2: 41,35 zł, cena kupna m2: 7118 zł. Załóżmy, że zajmiemy się najbardziej popularnymi mieszkaniami na rynku najmu, czyli 2-pokojowymi, o powierzchni do 50 m2. 

Konia z rzędem temu, komu uda się wynająć mieszkanie 2-pokojowe, kupione za 350.000 (w tym oczywiście wykończenie i umeblowanie!) za 2050 złotych miesięcznie :) Za taką cenę najmu można przebierać w ofertach, w praktycznie dowolnej dzielnicy, pośród nowych, ładnie wykończonych mieszkań z garażami podziemnymi. I mieszkań tego typu nie kupuje się za 350.000 (chyba że właściciel zejdzie z ceną o 100.000 względem swojego ogłoszenia ;)

Dodatkowo przyjęto (moim zdaniem niezbyt realistyczną) wartość czynszu płaconego przez właściciela na 8 zł/m2 (w Warszawie). Dla mieszkania 50m2, wychodzi 400 zł czynszu – ponieważ mówimy tu o mieszkaniu za ponad 2 tys. zł miesięcznie, to musi to być mieszkanie w nowym, ładnym bloku, z ochroną, garażem, często także z basenem – w tego typu mieszkaniach czynsz jest zauważalnie wyższy.

Jednak w prezentowanej tabelce brakuje jeszcze najważniejszego – kosztów remontów. Żeby utrzymać mieszkanie 2-pokojowe w stanie, który pozwala je wynająć za ponad 2 tys. zł należy w nie inwestować – odświeżyć po każdym najemcy, wymieniać co jakiś czas meble, a raz na powiedzmy 10 lat zrobić w mieszkaniu większy remont. Gdyby dodać te oczywiste koszty, opisana rentowność spadłaby mniej więcej o 1/5 – wtedy w Warszawie zostaje już tylko 3.5% netto. Dodatkowo założono, że płacimy podatek wg umowy o najmie okazjonalnym, a nie każdy ma ochotę biegać do notariusza z najemcą i zmuszać go do podpisywania dokumentu, w którym przedstawia on docelowe miejsce eksmisji w przypadku zalegania z płatnością. 

I tu mamy kolejny aspekt problemu, pominięty całkowicie w wyliczeniach Open Finance – co w przypadku, kiedy najemca nie chce płacić, albo zniszczy mieszkanie? Kaucja pobierana przy podpisywaniu umowy może nie wystarczyć na pokrycie szkód, a szanse odzyskania pieniędzy od nieuczciwego najemcy są czysto teoretyczne. Jeszcze gorsza jest sytuacja wtedy, kiedy nieuczciwy najemca nie chce się wyprowadzić – zgodnie z polskim prawem jest on bardzo dobrze chroniony i pozbycie się tego typu lokatora może być bardzo dużym problemem. 

Biorąc to wszystko pod uwagę widać, że wynajem mieszkań to nie jest dobry biznes (oczywiście przy aktualnych cenach kupna – co innego wtedy, kiedy ktoś kupił mieszkanie przed 2004 rokiem, za złotówkę od spółdzielni lub odziedziczył po ukochanej babci). Nawet nierealistyczne założenia (kupno w Warszawie wykończonego mieszkania z meblami za 350.000 zł i wynajmowanie go za 2050 zł), po uwzględnieniu wszystkich kosztów pozwalają na uzyskanie rentowności w najlepszym przypadku 3.5%. W praktyce będzie z tym jeszcze gorzej. 

Dodatkowo, trzeba uwzględnić czas i wysiłek potrzebny do prowadzenia takiego biznesu… i okazuje się, że stara, poczciwa, nawet niezbyt wysoko oprocentowana lokata jest “inwestycją” bardziej płynną, bezpieczniejszą i dającą porównywalną (w tej chwili) stopę zwrotu. Zwłaszcza, że inwestycję w mieszkanie na wynajem należy traktować jako inwestycję długofalową (w końcu samo kupno mieszkania na rynku wtórnym generuje koszty rzędu kilku % i “zjada” ewentualny zysk z wynajmu z więcej niż całego pierwszego roku!). Dodatkowo, oprocentowanie lokat jest zmienne (aktualnie na historycznych minimach), a “zysk” z wynajmowania mieszkań jest dosyć stabilny (chociaż od 2008 roku spadł o jakieś 20% i nadal będzie spadał – dokładnie tak, jak cena kupowanych mieszkań). Patrząc z perspektywy kilku lat należy się spodziewać (być może znacznego) wzrostu stóp procentowych, a więc i oprocentowania lokat oraz spadku kosztów wynajmu (przypomnijmy, że w 2020 roku liczba studentów, którzy są głównym “odpowiedzialnymi” za cenę wynajmu mieszkania, spadnie o połowę względem szczytowego roku 2008).

Jednak nawet to, że wynajem w praktyce nie jest lepszy niż lokata i można się spodziewać, że niedługo będzie od niej jeszcze sporo gorszy, nie jest podstawowym problem. Moim zdaniem, podstawowy problem to cena mieszkania. Nie powinno się mówić o zysku z wynajmu w oderwaniu od cen nieruchomości – od kilku lat ceny mieszkań ciągle spadają i jest to spadek większy niż “zysk” z wynajmowania mieszkania – kupno mieszkania pod wynajem w 2008 roku ma systematyczną ujemną rentowność i nic nie zapowiada, żeby miało się coś w tej kwestii zmienić. Kupno mieszkania pod wynajem ma sens tylko wtedy, kiedy ceny mieszkań rosną. Gdy ceny spadają, roczny spadek jest najczęściej znacznie większy niż “zysk” z wynajmu – nie dość, że mieszkanie generuje straty, to jeszcze tracimy ewentualne zyski, które moglibyśmy osiągnąć inwestując pieniądze “wyrzucone” w mieszkanie chociażby w zwykłą lokatę bankową.