Czy deweloperzy zajmą się handlem pietruszką?

Sporo się ostatnio mówi o tym, że powoli(?) kończy się rekordowy okres dla deweloperów i systematyczny wzrost sprzedaży na rynku pierwotnym, trwający właściwie od 2013 roku (“przypadkowo” związany z dużą obniżką stóp procentowych w Polsce), zastąpiony został zauważalnymi spadkami. Dobrze to widać na wykresie z z tego artykułu Reasa

Praktycznie przez cały ten okres (z wyjątkiem zawirowań związanych ze specyfiką działania programu Mdm) sprzedaż deweloperów rosła z kwartału na kwartał. Dopiero miniony kwartał przełamał ten trend – o ile spadek kwartał do kwartału o 15% jakoś specjalnie nie dziwi (bo mniej więcej taki udział w sprzedaży deweloperów miał Mdm, który na przełomie roku zawsze mocno zawyżał ich wyniki), o tyle spadek sprzedaży o 10% względem drugiego kwartału 2017 (na który Mdm też nie miał wpływu) jest już “prawdziwą” zmianą.
Nim jednak zacznie się ogłaszać koniec ery deweloperów, należy zauważyć, że aktualna niższa sprzedaż nadal jest historycznie bardzo wysoka, a pierwsze półrocze 2018 roku jest (minimalnie) gorsze jedynie od tego samego okresu z poprzedniego roku, zostawiając bardzo daleko w tyle czasy największej bańki na rynku (rok 2007), czy niczym specjalnie nie wyróżniający się okres 2014-2015:

Mamy tu też do czynienia z kolejnym okresem, w którym sprzedaż przewyższa liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – co za tym idzie, wielkość oferty na koniec analizowanego okresu nadal spada.

Jak więc widać, deweloperzy, mimo że sprzedają nieco mniej, to nadal sprzedają bardzo dużo. Pozostaje pytanie, dlaczego (poza efektem Mdm) sprzedaż spada, skoro stopy są nisko, gospodarcze prosperity zdaje się być na szczycie, a dobra zmiana ogłasza kolejne sukcesy (nieco ciszej ogłaszając kolejne podatki, czy inne PPK). Najpopularniejszym aktualnie wyjaśnieniem jest fakt, że, w wyniku wzrostu cen, kupujący (a raczej ich zdolność kredytowa) doszli do ściany. Problem polega na tym, że wzrost cen na największych rynkach z reguły nie przekraczał w ciągu roku 5% (z wyjątkiem Gdańska), co przy dominującym finansowaniu kredytem nie powinno mieć wielkiego znaczenia – jaka to różnica, czy zapłacimy 1.500 zł miesięcznej raty, czy 1.575? Z punktu widzenia inwestora w mieszkanie na wynajem 5-procentowa różnica w cenie zmniejsza rentowność tylko o ~1/20, więc to też w zasadzie bez znaczenia.

Pewnym wyjaśnieniem może być fakt, że ceny ofertowe wzrosły znacznie bardziej niż transakcyjne (taki już urok tego rynku) i może to one “wystraszyły” kupujących (aczkolwiek wzrost cen ofertowych o 10% to też nie jakiś mega przełom).

Pochodną tego stanu rzeczy ma być podobno ograniczenie oferty deweloperów, czyli zmniejszenie liczby budowanych mieszkań, a konsekwencją tego dalszy wzrost cen. Podobne teorie słyszeliśmy gdzieś na przełomie lat 2012-2013, kiedy było widać pewien marazm na rynku – deweloperzy mieli ograniczyć podaż, ceny miały wzrosnąć. Tymczasem stało się nieco inaczej – deweloperzy (po obniżce stóp) zaczęli mocno zwiększać liczbę budowanych mieszkań (i swój udział w rynku kosztem rynku wtórnego), a ceny pozostały mniej więcej stabilne przez kolejne 3 lata.

Podstawowe problemy z teorią ograniczenia podaży, która będzie skutkowała wzrostem cen, są dwa:

  1. Jest to po prostu nieprawda :)
    Patrząc na dane o liczbie budowanych mieszkań/otrzymywanych pozwoleń nie widać żadnego ograniczenia po stronie deweloperów – jest wręcz przeciwnie – ostatnie 2 kwartały to kolejne rekordy, jeśli chodzi o liczbę rozpoczynanych budów oraz uzyskiwanych pozwoleń. Oczywiście należy patrzeć na relację kwartał danego roku, do tego samego kwartału roku minionego, bo rynek budowlany ze swej natury jest wybitnie sezonowy:
    A podsumowanie dla całego półrocza wygląda tak:
  2. Rynek wtórny.
    Nie należy też zapominać o tym, że istnieje jeszcze rynek wtórny – nawet, jeśli deweloperzy ograniczyliby podaż, to nie są oni jedynymi sprzedawcami na rynku. Przez wiele lat to rynek wtórny był większy od pierwotnego – prędzej czy później takie czasy powrócą (chociażby z powodów demograficznych i dość szybko rosnącej liczby mieszkań w Polsce).

Dlaczego deweloperzy mieliby się przerzucić na handel pietruszką?

W mediach możemy znaleźć kilka powodów, dla których deweloperzy mieliby ograniczyć podaż (czego, jak widzieliśmy, za bardzo nie robią). O (minimalnie) spadającej sprzedaży, już pisaliśmy – pozostałe powody są związane głównie ze wzrostem kosztów. Wg samych deweloperów mocno rosną ceny ziemi oraz ceny wykonawstwa.

Spójrzmy więc na ceny gruntów – rzeczywiście widać wzrosty względem 2012 roku, ale przez ostatnie 3 lata wzrost cen wynosi (wg poniższego wykresu) jedynie 5%. Trudno uznać taką wartość za coś, co miałoby kluczowe przełożenie na kondycję i ofertę deweloperów (którzy w czasach największych wzrostów cen działek jakoś specjalnie nad tym nie płakali). Dodatkowo należy pamiętać, że aktualnie kupowane działki pojawią się “w wybudowanych” mieszkaniach dopiero za jakieś 3-4 lata (w ofercie trochę szybciej), a nadal sporo się buduje na działkach kupionych już dawno temu (zwłaszcza w przypadku dużych, wieloetapowych projektów).

Dużych wzrostów cen wykonawstwa też jakoś specjalnie nie widać – wykres z raportu NBP pokazuje systematyczny spadek udziału bezpośrednich kosztów budowy w cenie metra mieszkania od czasu, w którym ceny mieszkań przestały spadać (początek 2013).

Na powyższym  wykresie widzimy też wzrost udziału kosztu gruntu w cenie, ale wzrost z 15% do 20 to nie jest jakiś kosmos (zwłaszcza zrekompensowany spadkiem udziału kosztów budowy). Jeszcze lepiej widać to na wartościach bezwzględnych:

Najwyższe koszty budowy były w szczycie poprzedniego prosperity (2008), a teraz dopiero lekko odbijają od dołka (zobaczmy, że zmiana przeciętnego kosztu ma przez ostatnie 10 lat rozrzut jedynie 500 zł na metrze kwadratowym, więc z punktu widzenia cen rzędu 8 tys. zł/m2 nie jest to też element kluczowy). Na wykresie widać jeszcze jedną ciekawostkę – najwyższe koszty budowy po kryzysie 2008 były na przełomie lat 2012 i 2013, czyli w czasach, kiedy wystąpił lokalny dołek cenowy, jeśli chodzi o sprzedaż. To po raz kolejny pokazuje, że cena finalna mieszkania nie zależy w zasadzie w żaden sposób od kosztów jego budowycena zależy tylko od tego, ile klient jest w stanie zapłacić (a raczej pożyczyć). Ładnie widać to także na wykresie struktury ceny m2 (NBP):

Najbardziej zmiennym parametrem jest tu zysk deweloperski – łączne koszty wahają się od 4.5 do 5.5 tys. zł/m2 (czyli o 25%), a zysk deweloperski na metrze waha się od 1.200 do prawie 3.000 zł (czyli 150%). Jak więc widać, sytuacja deweloperów zależy głównie od tego, ile skłonny jest zapłacić klient – wahania kosztów są tu prawie pomijalne.

Czy w takiej sytuacji deweloperzy przestaną budować? Nie wygląda na to, bo ich zyski są nadal wysokie, sprzedaż nadal bardzo dobra, a wzrost kosztów trochę symboliczny. Do tego widać, że deweloperzy zadowalali się już w przeszłości mniejszym zyskiem niż teraz, więc dlaczego nie mieliby tego zrobić i w przyszłości? Zresztą… o zyskach deweloperów pisze także NBP w swoim raporcie:

Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych jest nadal wysoka, co potwierdza analiza struktury cen i zysku deweloperskiego. Związane jest to z wysokim popytem na mieszkania, rosnącym udziałem przedpłat nabywców, zakumulowaniem przez deweloperów zasobu gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych oraz dotychczas korzystną dla nich relacją cen mieszkań do kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują zwykle na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnych projektach inwestycyjnych na największych rynkach. Wskazuje ona na bardzo dobry poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym na tle innych branż. Wyniki szacunków potwierdza duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych.

Zresztą… z zyskami deweloperów jest trochę tak, że one zależą od tego, co firma chce pokazać (generowanie “sztucznych” kosztów w tym biznesie to raczej nie problem). Jeśli ktoś chce pokazać dobre wyniki, to też nie ma problemu, co widać chociażby na przykładzie Atalu (marża brutto prawie 30%):

https://stooq.pl/n/?f=1251049&c=0&p=0

Jaka więc będzie przyszłość deweloperów i czy naprawdę jest szansa, że znacząco zmniejszą podaż (na razie tego nie robią)? Podstawowe pytanie jest takie, jak będzie wyglądał popyt – czy jego aktualny spadek z historycznych szczytów (ale nadal na bardzo wysoki poziom) to zjawisko przejściowe, czy może oznaka tego, że schodzimy ze szczytu aktualnego cyklu koniunkturalnego. O tym ostatnim mówi się coraz głośniej – poza niezbyt znaczącymi w praktyce raportami SGH, zaczynają coś tam przebąkiwać poszczególni ministrowie (blondynka od finansów, czy ruda od 500+ ;) a nawet ex bankier… znaczy premier. Już nawet ZBP dostrzega “znaczące ryzyko pojawienia się kryzysu w ciągu najbliższych 5 lat”.
Mamy więc klasyk na rynku nieruchomości – rozpędzona koniunktura i wysokie zyski zachęcają deweloperów do powiększania oferty, gdzieś w tle powoli rosną koszty (w końcu każdy chce dla siebie jak najwięcej tego zyskownego tortu), a za rogiem czai się żubr… znaczy kryzys. Jeszcze nie wiadomo, skąd dokładnie przyjdzie (tacy Turcy pewnie też są teraz mocno zaskoczeni), ale po latach zabawy ze sztucznie zaniżonymi stopami i wzrostem gospodarczym opartym na kredycie, kryzys jest nieunikniony, kiedy wypadnie jakiś większy trup z szafy (GetBack to jednak za mało, żeby na poważnie zamieszać w Polsce).

Nagłe (kryzysowe) załamanie popytu ma więc tradycyjną szansę zderzyć się z bardzo rozbudowaną podażą. I wtedy może rzeczywiście niektórzy deweloperzy będą musieli zająć się handlem pietruszką, zwłaszcza, że kondycja finansowa poszczególnych firm jest bardzo zróżnicowana – od tych o solidnych (księgowo) fundamentach (jak chociażby DD), do tych, których już nawet aktualna sytuacja jest nieco dyskusyjna (takie tam różne na M).

PS. Ponieważ bloga czyta całkiem sporo osób, a lajków na fejsie jest jakoś dziwnie mało, to… jeśli ktoś lubi bloga, zachęcamy, żeby swojego lajka dołożyć. Na razie nie będziecie mieli z tego wielkich korzyści poza taką, że żaden wpis Was nie ominie, ale przynajmniej nam będzie miło ;) Można to zrobić w panelu po prawej, na górze strony lub bezpośrednio na profilu:

https://www.facebook.com/wdomachzbetonu

Podziel się z innymi
  • 22
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Mis
Użytkownik
Nie ma rozbudowanej podaży, spójrz do ostatniego raportu f-my Reas. Z przedstawionych tam danych wynika, że liczba mieszań w ofercie maleje. Nie jestem pewien, ale wydaje mi się, że dane Gusu które przytoczyłeś dotyczą wszystkich obiektów mieszkalnych, czyli także domów jednorodzinnych. Rynek deweloperski w Polsce ma już 15 lat. Można przypuszczać, że działa tutaj zdrowe prawo popytu i podaży. Były czasy wyprzedaży oferty w okolicy 2013r, kiedy to główni gracze zareagowali ograniczeniem podaży, liczbą rozpoczynanych budów. Tak się stanie prawdopodobnie i tym razem, bo niby dlaczego miałoby być inaczej? Szczególnie, że biznes w obliczu narastających problemów z dostępnością podwykonawców i… Czytaj więcej »
fromZero
Użytkownik

tak tylko to tutaj zostawie
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rekordowe-zainteresowanie-kredytami-hipotecznymi-indeks-BIK-w-gore-o-28-5-proc-7613660.html

W sierpniu 2018 r. łącznie o kredyt hipoteczny zawnioskowało 35,47 tys. osób. To o 13,7 proc. więcej niż rok wcześniej, w sierpniu 2017 r. Zapytania opiewały łącznie, w przeliczeniu na dzień roboczy, na kwotę wyższą o 28,5 proc. niż przed rokiem. Odczyt indeksu jest także wyższy o 8,5 pp. niż w lipcu 2018 r. Średnia kwota wnioskowanego kredytu wyniosła 253,97 tys. zł i była o 13 proc. wyższa niż w sierpniu 2017 r

ale podaz faktycznie spada, na mokotowie od dluzszego czasu nie ma juz nowych inwestycji ;), a te co sie buduja to juz dawno sprzedane

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

zamordowałeś świąteczną atmosferę… bal czarownic odwołany ;)

maciasos
Użytkownik

A może zapytania nie będą równały się udzielonym kredytom Może nowy run golodupcow po kredyty a zdolność im wyjdzie na 70% sumy? I obejdą się smakiem Wtedy dane jedne i drugie będą OK Sprzedaż spada bo na te ceny nie ma “zdolnych” do zakupu? W końcu ten spadek sprzedaży to nikt nie kwestionuje

sing.dst
Użytkownik

Pragnę zauważyć, że w artykule chodzi o “zapytania o kredyt” a nie liczbę faktycznie udzielonych kredytów. Ja mogę iść do pośrednika i on sprawdzi w 10 różnych bankach to powstanie 10 zapytań o kredyt. Co to ma do udzielonych kredytów. Poczekajmy na wyniki. A nie “prognozy”

maciasos
Użytkownik

Obawiam się że nie doczytałem albo wcale nie przeczytałeś art z linku Odrzucane są zapytania o te same osoby które pojawiły się w ciągu 90 dni Aby właśnie nie mnożyć ich Ciekawe są te dane tam Jak połączyć te kropki. Wzrost kredytu i spadek sprzedaży Czy jedno nie wyklucza drugiego Czy coś może być czarne jednocześnie będąc białe?

pomatol
Użytkownik

I tak kolejy rok w oczekiwaniu na spadki podczas gdy inni kupili i korzystaja z zycia ;)

Jaja Robie
Użytkownik
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Frankowcy-najbardziej-poszkodowani-podczas-upadlosci-konsumenckiej-7613933.html Jak wskazuje Piotr Zimmerman, radca prawny w kancelarii Zimmerman i Wspólnicy, „Zmiany mają za zadanie urzeczywistnić istniejące regulacje – aktualnie liczba zawartych układów w upadłościach konsumenckich jest symboliczna. Niestety trudno przyznać projektowanym zmianom w tym zakresie walory praktyczne. Większa część wierzycieli zabezpieczona jest na nieruchomości dłużnika. Wobec tego zawarcie układu jest dla nich nieatrakcyjne i wydłuża, względem tradycyjnej likwidacji osiągnięcie najważniejszego celu wierzyciela – szybkiego zwrotu kapitału”. W dokumencie zwrócono uwagę na problem kredytobiorców znajdujących się „pod wodą”, czyli obciążonych długiem, którego obecna wartość w złotych przekracza wartość nieruchomości. „Sytuacja dla kredytobiorców jest jeszcze gorsza, gdy kredyt jest denominowany/indeksowany… Czytaj więcej »
Mad Hatter
Użytkownik

Masz na myśli kolejny rok korzystając z życia podczas gdy inni kupili i płaczą że nikt ich nie ostrzegł że kurs franka może wzrosnąć/że mieszkanie za małe a kredyt nie spłacony/że nie mogą mieć dzieci bo pokoju nie ma/że teraz to już na pewno podrożoje i dogonimy Madryt? ;)

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

z drugiej strony to życie w ciągłej nadziei że ceny spadną i kiedyś kupicie sobie wymarzone mieszkanie…

Mad Hatter
Użytkownik
Może Cię zmartwię, ale moje życie nie jest zarządzane wyłącznie przez przemożną żądzę ujrzenia swojego nazwiska w księdze wieczystej nieruchomości (bo przecież o posiadaniu, tak długo jak bank siedzi na hipotece, nie może być mowy). Jeśli spędzę życie w wynajmowanym mieszkaniu, to nie będę wcale smutniejszy niż spędzając je w kupionym. Oczywiście, jeśli ktoś ma inne podejście, to nikt mu nie zabrania kupować teraz – nawet jeśli sam sądzi że ceny są wysokie. Sam kupiłem w życiu parę rzeczy drożej, niż bym chciał – dlatego że czasem cena jest mniej ważna niż inne powody dla których chcę coś kupić. Ale… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
uwierz mi wcale nie życzę tobie byś sobie kupił kiedykolwiek jakiekolwiek mieszkanie… jakoś mnie to zupełnie nie interesuje… i dziwi mnie ta twoja odpowiedź… tu wszyscy lamentują na temat cen mieszkań niby po co? skoro otwarcie mówią o kupnie? w tym autor… jeśli wybierasz bramkę nr 3 to twoja sprawa… może tak stworzysz miejsce gdzie będzie się dyskutowało na temat lepszy wynajem niż własne… ale… tu tego nie szukaj… wyluzuj… chęć kupna mieszkania i odwlekanie tej decyzji może i jest stresujące… nie ma moim zdaniem nic w tym wstydliwego… nawet twoja odpowiedź idealnie do tego pasuje… bo zapytał cię ktoś… Czytaj więcej »
Jaja Robie
Użytkownik
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Doskonale-polrocze-w-budownictwie-7614125.html Liczba mieszkań oddanych do użytkowania, rozpoczętych inwestycji i wydanych pozwoleń – wszystkie te wskaźniki w pierwszym półroczu 2018 r. były najwyższe w porównaniu z tymi samymi okresami w ostatnich 5 latach. Na koniec czerwca w budowie było 789 tys. mieszkań, informuje Główny Urząd Statystyczny. W porównaniu z I półroczem 2017 r. swój udział zwiększyli deweloperzy. Największe zmiany dotyczyły budownictwa indywidualnego (spadek o 10,9 pp.) oraz mieszkań realizowanych w budownictwie na sprzedaż lub wynajem (wzrost o 10,2 pp.) Równoczesnie na tym samym portalu artykuł sponsorowany https://www.bankier.pl/wiadomosc/Inwestycja-w-nieruchomosc-ktora-sama-na-siebie-zarabia-7613914.html Jeśli pragniesz być bogatym, musisz pozwolić pieniądzom pracować na ciebie. To, co otrzymujesz za… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
tyle tu już napisano o demografii… tu https://www.bankier.pl/wiadomosc/Polska-nie-jest-skazana-na-demograficzna-katastrofe-7615131.html czy ktokolwiek z was myślał o tym jeszcze z 5 lat temu??? nie… zakładaliście i zakładacie nadal w większości katastrofę… i co? jest ona taka nieunikniona? a co będzie gdy imigracja jeszcze bardziej wzrośnie? co będzie gdy emigracja zaniknie? co będzie gdy dzietność wzrośnie? na dodatek bardzo dużo dzieje się w samej gospodarce… oczywiście możemy się spierać czy uda się wszystko wybudować czy nie ale gdy założymy że tak to już w najbliższej dekadzie powstanie sprawna sieć dróg szybkiego ruchu i autostrad… wyremontujemy kolej… powstanie CPK (?) Polska zostanie przyzwoicie skomunikowana tak… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

Mieli ograniczać podaż ( już więcej budować się nie da :)) ale jeszcze trzeba w końcu cyklu wyciągnąć ile się da, bo niedługo będzie ciężko :).
http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczen-sierpien-2018-roku,5,82.html