Czy deweloperzy zajmą się handlem pietruszką?

Sporo się ostatnio mówi o tym, że powoli(?) kończy się rekordowy okres dla deweloperów i systematyczny wzrost sprzedaży na rynku pierwotnym, trwający właściwie od 2013 roku („przypadkowo” związany z dużą obniżką stóp procentowych w Polsce), zastąpiony został zauważalnymi spadkami. Dobrze to widać na wykresie z z tego artykułu Reasa

Praktycznie przez cały ten okres (z wyjątkiem zawirowań związanych ze specyfiką działania programu Mdm) sprzedaż deweloperów rosła z kwartału na kwartał. Dopiero miniony kwartał przełamał ten trend – o ile spadek kwartał do kwartału o 15% jakoś specjalnie nie dziwi (bo mniej więcej taki udział w sprzedaży deweloperów miał Mdm, który na przełomie roku zawsze mocno zawyżał ich wyniki), o tyle spadek sprzedaży o 10% względem drugiego kwartału 2017 (na który Mdm też nie miał wpływu) jest już „prawdziwą” zmianą.
Nim jednak zacznie się ogłaszać koniec ery deweloperów, należy zauważyć, że aktualna niższa sprzedaż nadal jest historycznie bardzo wysoka, a pierwsze półrocze 2018 roku jest (minimalnie) gorsze jedynie od tego samego okresu z poprzedniego roku, zostawiając bardzo daleko w tyle czasy największej bańki na rynku (rok 2007), czy niczym specjalnie nie wyróżniający się okres 2014-2015:

Mamy tu też do czynienia z kolejnym okresem, w którym sprzedaż przewyższa liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – co za tym idzie, wielkość oferty na koniec analizowanego okresu nadal spada.

Jak więc widać, deweloperzy, mimo że sprzedają nieco mniej, to nadal sprzedają bardzo dużo. Pozostaje pytanie, dlaczego (poza efektem Mdm) sprzedaż spada, skoro stopy są nisko, gospodarcze prosperity zdaje się być na szczycie, a dobra zmiana ogłasza kolejne sukcesy (nieco ciszej ogłaszając kolejne podatki, czy inne PPK). Najpopularniejszym aktualnie wyjaśnieniem jest fakt, że, w wyniku wzrostu cen, kupujący (a raczej ich zdolność kredytowa) doszli do ściany. Problem polega na tym, że wzrost cen na największych rynkach z reguły nie przekraczał w ciągu roku 5% (z wyjątkiem Gdańska), co przy dominującym finansowaniu kredytem nie powinno mieć wielkiego znaczenia – jaka to różnica, czy zapłacimy 1.500 zł miesięcznej raty, czy 1.575? Z punktu widzenia inwestora w mieszkanie na wynajem 5-procentowa różnica w cenie zmniejsza rentowność tylko o ~1/20, więc to też w zasadzie bez znaczenia.

Pewnym wyjaśnieniem może być fakt, że ceny ofertowe wzrosły znacznie bardziej niż transakcyjne (taki już urok tego rynku) i może to one „wystraszyły” kupujących (aczkolwiek wzrost cen ofertowych o 10% to też nie jakiś mega przełom).

Pochodną tego stanu rzeczy ma być podobno ograniczenie oferty deweloperów, czyli zmniejszenie liczby budowanych mieszkań, a konsekwencją tego dalszy wzrost cen. Podobne teorie słyszeliśmy gdzieś na przełomie lat 2012-2013, kiedy było widać pewien marazm na rynku – deweloperzy mieli ograniczyć podaż, ceny miały wzrosnąć. Tymczasem stało się nieco inaczej – deweloperzy (po obniżce stóp) zaczęli mocno zwiększać liczbę budowanych mieszkań (i swój udział w rynku kosztem rynku wtórnego), a ceny pozostały mniej więcej stabilne przez kolejne 3 lata.

Podstawowe problemy z teorią ograniczenia podaży, która będzie skutkowała wzrostem cen, są dwa:

1. Jest to po prostu nieprawda :)
   Patrząc na dane o liczbie budowanych mieszkań/otrzymywanych pozwoleń nie widać żadnego ograniczenia po stronie deweloperów – jest wręcz przeciwnie – ostatnie 2 kwartały to kolejne rekordy, jeśli chodzi o liczbę rozpoczynanych budów oraz uzyskiwanych pozwoleń. Oczywiście należy patrzeć na relację kwartał danego roku, do tego samego kwartału roku minionego, bo rynek budowlany ze swej natury jest wybitnie sezonowy:
   A podsumowanie dla całego półrocza wygląda tak:
   
2. Rynek wtórny.
   Nie należy też zapominać o tym, że istnieje jeszcze rynek wtórny – nawet, jeśli deweloperzy ograniczyliby podaż, to nie są oni jedynymi sprzedawcami na rynku. Przez wiele lat to rynek wtórny był większy od pierwotnego – prędzej czy później takie czasy powrócą (chociażby z powodów demograficznych i dość szybko rosnącej liczby mieszkań w Polsce).

Dlaczego deweloperzy mieliby się przerzucić na handel pietruszką?

W mediach możemy znaleźć kilka powodów, dla których deweloperzy mieliby ograniczyć podaż (czego, jak widzieliśmy, za bardzo nie robią). O (minimalnie) spadającej sprzedaży, już pisaliśmy – pozostałe powody są związane głównie ze wzrostem kosztów. Wg samych deweloperów mocno rosną ceny ziemi oraz ceny wykonawstwa.

Spójrzmy więc na ceny gruntów – rzeczywiście widać wzrosty względem 2012 roku, ale przez ostatnie 3 lata wzrost cen wynosi (wg poniższego wykresu) jedynie 5%. Trudno uznać taką wartość za coś, co miałoby kluczowe przełożenie na kondycję i ofertę deweloperów (którzy w czasach największych wzrostów cen działek jakoś specjalnie nad tym nie płakali). Dodatkowo należy pamiętać, że aktualnie kupowane działki pojawią się „w wybudowanych” mieszkaniach dopiero za jakieś 3-4 lata (w ofercie trochę szybciej), a nadal sporo się buduje na działkach kupionych już dawno temu (zwłaszcza w przypadku dużych, wieloetapowych projektów).

Dużych wzrostów cen wykonawstwa też jakoś specjalnie nie widać – wykres z raportu NBP pokazuje systematyczny spadek udziału bezpośrednich kosztów budowy w cenie metra mieszkania od czasu, w którym ceny mieszkań przestały spadać (początek 2013).

Na powyższym  wykresie widzimy też wzrost udziału kosztu gruntu w cenie, ale wzrost z 15% do 20 to nie jest jakiś kosmos (zwłaszcza zrekompensowany spadkiem udziału kosztów budowy). Jeszcze lepiej widać to na wartościach bezwzględnych:

Najwyższe koszty budowy były w szczycie poprzedniego prosperity (2008), a teraz dopiero lekko odbijają od dołka (zobaczmy, że zmiana przeciętnego kosztu ma przez ostatnie 10 lat rozrzut jedynie 500 zł na metrze kwadratowym, więc z punktu widzenia cen rzędu 8 tys. zł/m2 nie jest to też element kluczowy). Na wykresie widać jeszcze jedną ciekawostkę – najwyższe koszty budowy po kryzysie 2008 były na przełomie lat 2012 i 2013, czyli w czasach, kiedy wystąpił lokalny dołek cenowy, jeśli chodzi o sprzedaż. To po raz kolejny pokazuje, że cena finalna mieszkania nie zależy w zasadzie w żaden sposób od kosztów jego budowy – cena zależy tylko od tego, ile klient jest w stanie zapłacić (a raczej pożyczyć). Ładnie widać to także na wykresie struktury ceny m2 (NBP):

Najbardziej zmiennym parametrem jest tu zysk deweloperski – łączne koszty wahają się od 4.5 do 5.5 tys. zł/m2 (czyli o 25%), a zysk deweloperski na metrze waha się od 1.200 do prawie 3.000 zł (czyli 150%). Jak więc widać, sytuacja deweloperów zależy głównie od tego, ile skłonny jest zapłacić klient – wahania kosztów są tu prawie pomijalne.

Czy w takiej sytuacji deweloperzy przestaną budować? Nie wygląda na to, bo ich zyski są nadal wysokie, sprzedaż nadal bardzo dobra, a wzrost kosztów trochę symboliczny. Do tego widać, że deweloperzy zadowalali się już w przeszłości mniejszym zyskiem niż teraz, więc dlaczego nie mieliby tego zrobić i w przyszłości? Zresztą… o zyskach deweloperów pisze także NBP w swoim raporcie:

Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych jest nadal wysoka, co potwierdza analiza struktury cen i zysku deweloperskiego. Związane jest to z wysokim popytem na mieszkania, rosnącym udziałem przedpłat nabywców, zakumulowaniem przez deweloperów zasobu gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych oraz dotychczas korzystną dla nich relacją cen mieszkań do kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują zwykle na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnych projektach inwestycyjnych na największych rynkach. Wskazuje ona na bardzo dobry poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym na tle innych branż. Wyniki szacunków potwierdza duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych.

Zresztą… z zyskami deweloperów jest trochę tak, że one zależą od tego, co firma chce pokazać (generowanie „sztucznych” kosztów w tym biznesie to raczej nie problem). Jeśli ktoś chce pokazać dobre wyniki, to też nie ma problemu, co widać chociażby na przykładzie Atalu (marża brutto prawie 30%):

https://stooq.pl/n/?f=1251049&c=0&p=0

Jaka więc będzie przyszłość deweloperów i czy naprawdę jest szansa, że znacząco zmniejszą podaż (na razie tego nie robią)? Podstawowe pytanie jest takie, jak będzie wyglądał popyt – czy jego aktualny spadek z historycznych szczytów (ale nadal na bardzo wysoki poziom) to zjawisko przejściowe, czy może oznaka tego, że schodzimy ze szczytu aktualnego cyklu koniunkturalnego. O tym ostatnim mówi się coraz głośniej – poza niezbyt znaczącymi w praktyce raportami SGH, zaczynają coś tam przebąkiwać poszczególni ministrowie (blondynka od finansów, czy ruda od 500+ ;) a nawet ex bankier… znaczy premier. Już nawet ZBP dostrzega „znaczące ryzyko pojawienia się kryzysu w ciągu najbliższych 5 lat”.
Mamy więc klasyk na rynku nieruchomości – rozpędzona koniunktura i wysokie zyski zachęcają deweloperów do powiększania oferty, gdzieś w tle powoli rosną koszty (w końcu każdy chce dla siebie jak najwięcej tego zyskownego tortu), a za rogiem czai się żubr… znaczy kryzys. Jeszcze nie wiadomo, skąd dokładnie przyjdzie (tacy Turcy pewnie też są teraz mocno zaskoczeni), ale po latach zabawy ze sztucznie zaniżonymi stopami i wzrostem gospodarczym opartym na kredycie, kryzys jest nieunikniony, kiedy wypadnie jakiś większy trup z szafy (GetBack to jednak za mało, żeby na poważnie zamieszać w Polsce).

Nagłe (kryzysowe) załamanie popytu ma więc tradycyjną szansę zderzyć się z bardzo rozbudowaną podażą. I wtedy może rzeczywiście niektórzy deweloperzy będą musieli zająć się handlem pietruszką, zwłaszcza, że kondycja finansowa poszczególnych firm jest bardzo zróżnicowana – od tych o solidnych (księgowo) fundamentach (jak chociażby DD), do tych, których już nawet aktualna sytuacja jest nieco dyskusyjna (takie tam różne na M).

PS. Ponieważ bloga czyta całkiem sporo osób, a lajków na fejsie jest jakoś dziwnie mało, to… jeśli ktoś lubi bloga, zachęcamy, żeby swojego lajka dołożyć. Na razie nie będziecie mieli z tego wielkich korzyści poza taką, że żaden wpis Was nie ominie, ale przynajmniej nam będzie miło ;) Można to zrobić w panelu po prawej, na górze strony lub bezpośrednio na profilu:

https://www.facebook.com/wdomachzbetonu