Czy (biednych) Polaków stać na mieszkanie?

Dostałem ostatnio od jednego z czytelników wpłatę zatytułowaną „Składka motywacyjna”, więc wypadałoby w związku z tym coś napisać ;) A tak na poważnie, to bardzo chętnie pisałbym częściej, ale jak się ma rudą żonę, to zajmują człowieka inne sprawy ;)

W każdym razie… dziś będzie wpis populistyczny ;) O tym, że jest źle, że pewnie nie będzie lepiej, no i że to wszystko wina Tuska (który ewakuował się z grajdołu przy pierwszej nadarzającej się okazji). Ale do rzeczy…

Zbliża się powoli koniec roku, więc niedługo zobaczymy trochę więcej naganiania na kredyty mieszkaniowe (mylnie zwane hipotecznymi) – w końcu to ostatni moment, żeby zaciągnąć taki z LTV95% (a nawet, dzięki Mdm, zaciągnąć kredyt w praktyce bez wkładu własnego). Do tego znowu spadł WIBOR, więc poczytamy także o tym, że kredyt jest teraz wyjątkowo tani, co jest oczywistą nieprawdą (po pierwsze dlatego, że w perspektywie 30 lat obecne oprocentowanie nie ma specjalnego znaczenia i kredyt w żadnym razie nie jest ani tańszy ani droższy niż rok temu, a po drugie dlatego, że wraz ze spadkiem stopy procentowej rosną marże… więc kredyt jest teraz raczej droższy niż jeszcze niedawno). Nie zmienia to jednak faktu, że części osób zacznie się wydawać, że stać ich na mieszkanie/kredyt, na które przy wyższych stopach stać ich nie było – domyślam się, że takie myślenie jest możliwe tylko wtedy, kiedy człowiek nic nie wie o kredytach, a zwraca uwagę jedynie na reklamy podające wysokość miesięcznej raty, jednak (o dziwo) jest to myślenie całkiem popularne. Wtórują mu wszelkiej maści pośrednicy kredytowi, deweloperzy i inni naganiacze, o czym mogliśmy poczytać w artykule, który postaramy się dziś szerzej skomentować.

Dywagacje od Expander’a przypominają najlepsze czasy w stylu „kto nie kupił, przegrał życie”. W artykule:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Choc-latwiej-o-mieszkanie-kredyt-pochlania-1-3-dochodu-7218202.html

znajdziemy wiele „ciekawych” elementów. Expander policzył nam, jak wygląda dostępność mieszkania (albo raczej kredytu) dla osób zarabiających 80% przeciętnego wynagrodzenia. Sam temat nie jest zły – skoro tylko 1/3 Polaków zarabia średnią krajową lub więcej, to tych, którzy zarabiają do 80%, pewnie jest całkiem sporo. Okazuje się, że wg Expandera takich ludzi w roku 2008 w ogóle nie było stać na własne mieszkanie, a teraz mogą już zamieszkać na „swoim” (płacąc za tę przyjemność jedynie 1/3 swoich dochodów), więc trzeba to koniecznie zrobić ;) Już w pierwszym zdaniu czytamy tak:

„W październiku zapewne spadną stopy procentowe, zatem udział ten jeszcze może się zmniejszyć. Z zakupem nie powinni jednak zwlekać zbyt długo, ponieważ od stycznia istotnie wzrośnie obowiązkowy wkład własny.”

Należy się więc spieszyć… chociaż Expander nie do końca wyjaśnia, dlaczego właściwie się spieszyć. Autorzy rozważają temat dostępności mieszkań w związku wysokością raty w relacji do dochodów, a jednocześnie twierdzą, że należy się spieszyć, bo… wymagany wkład własny wzrośnie (czyli klasyczne połączenie piernika z wiatrakiem). 

Symulacja Expandera zakłada, że małżonkowie zarabiają po 80% średniej pensji w sektorze przedsiębiorstw i pragną „kupić” mieszkanie z rynku wtórnego o powierzchni 50m2, z minimalnym wkładem własnym (5%). Nasi biedni (standardowi?) kredytobiorcy nie mają dzieci (i chyba nie planują, skoro chcą wydawać 1/3 swoich dochodów na jakąś „klitę” w bloku, która nie dość, że jest klitą, to po wzroście stóp procentowych zacznie pochłaniać znacznie większą część dochodów).

Wg Expandera w 2008 roku rata pochłaniałaby aż 65% dochodów naszej modelowej rodziny, bo mieszkania były droższe, a dochody mniejsze. I tu pojawia się pierwszy problem – Expander zakłada, że w 2008 roku kredytobiorcy zaciągaliby swój wymarzony kredyt w złotówkach (z oprocentowaniem 7.73%), tymczasem w 2008 roku mało kto tak robił (pamiętajmy, że wtedy rządziły kredyty frankowe, oprocentowane nawet w okolicach 4%). Na szczęście chłopaki nie zapomnieli o tym, że w 2008 roku można było zaciągnąć kredyt nawet na 50 lat, co teraz jest już niemożliwe.

Tak, czy inaczej, dalej czytamy, że:

„Sytuacja takiej rodziny wygląda obecnie znacznie lepiej. Stać ją już na kredyt. Dzięki spadkowi cen mieszkań i niższemu oprocentowaniu znacznie niższa jest rata zobowiązania.”

Sytuacja rodziny znacznie się poprawiła – nadal właściwie nie stać jej na mieszkanie, za to stać ją już na kredyt (czyli postęp jest ;) Expander niestety nie wyjaśnia, co dokładnie znaczy, że „kogoś stać na kredyt”, który to kredyt jest na zmienny procent, na bardzo długi czas. Niemniej, rata jest niższa, więc ewidentnie coś jest lepiej niż kiedyś ;)

„Obecnie [rata] wynosi 1 534 zł, podczas gdy w 2008 r. aż 2 323 zł. Ponadto ich dochody wzrosły o blisko 850 zł. Niestety na ratę kredytu muszą jednak przeznaczyć znaczną część swoich dochodów – nieco ponad jedną trzecią (34%). Powinno im jednak wystarczyć pieniędzy na życie, bowiem pozostanie do dyspozycji 2 913 zł.”

Mamy więc chwilowo „niską” ratę, do tego przez kilka lat dochody naszej rodziny wzrosły o mniej więcej 1/4 (dobrze, że na początku przyjęto, że chodzi tu o sektor przedsiębiorstw, bo w sektorze publicznym, po zamrożeniu wzrostu płac w okolicach roku 2009, takie dochody mogłoby w tym czasie wzrosnąć nawet o 0).

Koszty życia wg Expandera chyba nie wzrosły, bo nic się o tym nie wspomina (doszło więc do cudu, w którym wzrost wynagrodzeń słabo zarabiających osób znacznie przekroczył inflację w tym samym czasie ;)

Jak widzimy, naszej rodzinie z roku na rok jest coraz lepiej, a będzie przecież jeszcze lepiej:

„W najbliższym czasie naszej przykładowej rodzinie może być jeszcze łatwiej kupić mieszkanie. Ceny nieruchomości utrzymują się bowiem na stabilnym poziomie. Najprawdopodobniej zostaną natomiast obniżone stopy procentowe, co sprawi, że kredyty będą jeszcze tańsze. Z naszych wyliczeń wynika, że przy założeniu, że wynagrodzenia i ceny mieszkań nie zmienią się, w ich kieszeni może co miesiąc zostawać nawet o 150 zł więcej niż obecnie.”

Te 150 złotych, które mają zostać w kieszeni, to wynik obniżki stóp procentowych (o 0.5 p.p.), do którego już właściwie doszło (spadek WIBOR). Expander zakłada też, że ceny mieszkań pozostaną na stabilnym poziomie, co i tak jest postępem, bo jeszcze niedawno wszyscy zakładali, że ceny mogą przecież tylko rosnąć.

„Nie powinni jednak zwlekać z zakupem. Ich kredyt stanieje bowiem nawet jeśli zaciągną go już teraz. Tymczasem od przyszłego roku wzrośnie wymagany do uzyskania kredytu wkład własny. Obecnie należy posiadać 5% ceny mieszkania. Od przyszłego roku banki będę wymagać już przynajmniej 10% wkładu. W rezultacie jeśli nasza rodzina chciałby kupić mieszkanie w 2015 r. to będzie musiała zgromadzić dwukrotnie więcej oszczędności. Obecnie potrzebują niecałych 14 000 zł – od stycznia już prawie 28 000 zł.”

Jak widać, koniecznie trzeba się spieszyć, bo od przyszłego roku wymagany wkład własny będzie wyższy. Do tego kredyt przecież i tak stanieje (cokolwiek to znaczy ;) W artykule mamy fajną tabelę, która przedstawia wszystkie te dywagacje w formie najlepiej przyswajalnej dla potencjalnych klientów (czyli jako wysokość miesięcznej raty ;) Pozwoliłem sobie dodać do niej na początku i na końcu kilka wierszy:

Expander skupił się na pokazaniu, co będzie, kiedy stopy procentowe spadną. Ja skupiłem się na pokazaniu, co będzie, kiedy stopy procentowe wzrosną. 

A oba te podejścia są praktycznie tak samo bezsensowne :)

Problem podstawowy polega na tym, że założenia o niezmienności dochodów naszej rodziny oraz o niezmienności ceny mieszkania są bardzo słabe. O ile można by przyjąć, że dochód netto będzie jakoś tam podążał za inflacją (pamiętajmy, że teraz mamy podobno „defalcję” ;) o tyle cena mieszkania za inflacją podążać nie będzie. Będzie raczej zupełnie przeciwnie – przy niskiej inflacji cena mieszkania niewiele się zmieni (w krótkim okresie) za to przy wyższej zmienić się może bardzo szybko i to wcale nie w kierunku wzrostu, tylko w kierunku szybkiego spadku (wyższa inflacja -> wyższe stopy -> wyższa rata -> mniej klientów -> niższe ceny). W takim układzie wszystkie te wyliczenia są bez sensu, bo z punktu widzenia naszych kredytobiorców być może w ogóle nie warto rozważać zaciągania teraz kredytu tylko warto poczekać na normalne ceny mieszkań. Zwłaszcza, że tak niskie stopy procentowe, jak mamy teraz, nie mogą trwać zbyt długo (pamiętajmy, że na całym świecie mamy zaniżone stopy procentowe już od 6 lat).

Do tego przyjrzyjmy się dokładniej badanemu przykładowi – 50-metrowe mieszkanie kosztuje 280 tys. zł, co oznacza załóżmy… Wrocław. Jeśli do tego dodamy standardowe opłaty ponoszone za tego rodzaju mieszkanie (500 złotych miesięcznie), to koszt naszego mieszkania przekracza już 2000 złotych miesięcznie (jeśli uwzględnić spłacany w tym kapitał, koszt spadnie do około 1650 zł). Obawiam się, że tego rodzaju mieszkanie można spokojnie we Wrocławiu wynająć taniej i to bez ryzyka, że po wzroście stóp procentowych rata wystrzeli w kosmos, a jednocześnie mieszkanie stanieje.

Poza tym… jeśli jeden z małżonków straci pracę, to co wtedy? Opłaty za mieszkanie pochłoną prawie 100% dochodów. No i dziecka też nie można mieć, bo po pierwsze, jakby nie było, posiadanie dziecka kosztuje, a po drugie powoduje „wyłączenie” z pracy na co najmniej rok jednego z małżonków (a co za tym idzie mniejsze lub większe zmniejszenie dochodów rodziny, zależnie od typu umowy, na jakiej nasi modelowi Polacy pracują).

Expander próbuje nas tu przekonać, że dwie osoby, które zarabiają 80% średniej pensji, stać na zakup/pożyczenie mieszkania o wartości 280 tys. zł. A tak absolutnie nie jest! Już samo zaciąganie kredytu na zmienny procent, na 25 lat, na 5-krotność rocznych dochodów jest absurdem. A zaciąganie takiego kredytu na mieszkanie, które (w naszej ocenie) będzie systematycznie traciło na wartości, jest już absurdem do kwadratu. Ryzykowanie „bankructwem” z powodu 50-metrowej klity w kraju, który istnieje tylko teoretycznie, to wręcz absurd do sześcianu ;)

Warto jeszcze zwrócić uwagę na pierwszy wiersz (rok 2004). Panowie z Expandera zdają się przeoczyć, że to był być może jedyny moment, w którym naszych kredytobiorców było (od biedy) stać na mieszkanie. Udział raty w dochodach był wysoki, ale i stopy były wysokie, więc nie było wielkiego ryzyka, że jakoś specjalnie wzrosną (zwłaszcza, że wtedy wchodziliśmy do euro kołchozu). Przy tym wszystkim mieszkania były zauważalnie tańsze niż teraz (chociaż względem dochodów wcale nie aż tak bardzo) i ktoś o dobrym przeglądzie rynku mógł przy sporej ilości odwagi taki kredyt zaciągać. 

W praktyce jednak widać, że Polaków zarabiających poniżej przeciętnej nigdy właściwie nie było stać na mieszkanie. Dorabianie do tego idei, że teraz, kiedy kredyt jest „tani”, coś się w tym względzie zmieniło, jest karygodne. Prawdziwi specjaliści (a takimi chyba czują się pracownicy Expandera) powinni raczej przestrzegać biedniejszych klientów przed zaciąganiem tego rodzaju zobowiązań, a nie do nich namawiać. Kiedyś na topie były „tanie” kredyty we frankach i wszyscy wiedzą, jak się to skończyło. Teraz są „tanie” kredyty w złotówkach, a koniec będzie oczywiście taki sam (to tylko kwestia czasu).

Zdarzają się jednak nieco bardziej sensowne artykuły na temat tego, czy warto brać teraz kredyt:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Czy-to-dobry-czas-na-kredyt-hipoteczny-7218396.html

Analiza nie jest może zbyt głęboka, ale porusza najważniejsze kwestie (może z wyjątkiem jakiejkolwiek wzmianki na temat przyszłych cen mieszkań):

„Stopy procentowe są obecnie na rekordowo niskim poziomie. Z punktu widzenia kredytobiorcy oznacza to dwie rzeczy – banki są w stanie pożyczyć klientom spełniającym warunki jakościowe znaczne kwoty, a raty naliczane od spłacanych zobowiązań są niższe niż kiedykolwiek.

Jeszcze 2 lata temu rodzina z dochodem na poziomie 6 tys. zł netto mogła liczyć na 20-letni kredyt na maksymalnie 520 tys. zł. W lecie tego roku niektóre banki przy zbliżonych założeniach proponowały niemal 600 tys. zł..

Stopy są nisko, więc teoretyczna zdolność kredytowa jest wysoka (co oczywiście jest absurdem, bo „prawdziwa” zdolność kredytowa, czyli zdolność nie do zaciągnięcia kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, a do jego spłaty, nie zależy przecież od chwilowej wysokości stóp procentowych, tylko od ich wysokości w ciągu kolejnych 20, czy 30 lat). Mam nadzieję, że to, iż jakiś bank jest w stanie przy takich stopach pożyczyć klientowi 100-krotność jego aktualnych miesięcznych dochodów, to tylko chwyt reklamowy i w praktyce się to nie zdarza (bo taki kredyt, bez znacznego wzrostu dochodów klienta, jest niespłacalny).

W artykule mamy też wykres WIBOR 3M, pokazujący, że aktualny poziom stóp to raczej anomalia (szkoda, że skala domyślnie obejmuje tylko 5 lat, bo mini wykres pod spodem, za całą dostępną historię, byłby dla wielu dużo bardziej pouczający):

„W najbliższych miesiącach możemy się spodziewać kolejnych cięć stóp procentowych. Czeka nas najtańszy kredyt w historii. To dobra wiadomość dla planujących mieszkaniowe zakupy, ale warto pamiętać, że czas taniego pieniądza kiedyś się skończy.

Kredyt hipoteczny zaciągamy na kilkadziesiąt lat, a dzisiejsza wysokość raty nie powinna stanowić dla nas punktu odniesienia. Warto przeprowadzić „stress test” domowych finansów i sprawdzić, czy wzrost raty o jedną trzecią będzie do udźwignięcia.”

Będą kolejne cięcia stóp, ale WIBOR już to zdyskontował (0.5 p.p.). Miło, że autorzy podkreślają, iż taka sytuacja jest przejściowa i trzeba się przygotować na późniejszy wzrost raty – jakiś czas temu tego typu wnioski można było spotkać tylko… na naszym blogu ;) 

„Z tego samego względu nie warto wykorzystać do cna możliwości stwarzanych przez napędzany niskimi stopami wzrost zdolności kredytowej. Duży kredyt dziś może nie boleć, ale za kilka lat poczujemy jego ciężar w postaci mocno rosnącej raty.”

Kolejna dobra uwaga – to, że pani za biurkiem powie nam, że stać nas na taki a taki kredyt, niczego nie oznacza (poza tym, że stwarza jej to szansę na zgarnięcie wyższej prowizji niż w sytuacji, w której „stać nas” na niższy kredyt). 

„Przy okazji należy wspomnieć o jeszcze jednym elemencie kosztu kredytu – marży pobieranej przez bank. Kredytodawcy od dłuższego czasu podwyższają ten wskaźnik. Udzielane dziś zobowiązania są droższe niż np. 2 lata temu. Efekt ten maskuje jednak spadek drugiego składnika oprocentowania – stopy WIBOR.”

Banki starają się wykorzystać spadek stóp procentowych i podnieść składnik kosztu kredytu, który je tak naprawdę najbardziej interesuje. W związku z tym, wraz z systematycznym spadkiem WIBOR mamy do czynienia z systematycznym wzrostem marży kredytowej (która pozostaje stała przez cały okres kredytowania). Skoro klient dzięki spadkowi sumarycznego oprocentowania i tak ma chwilowo „taniej”, to dlaczego nie wyciągnąć od niego trochę więcej w postaci wyższej marży (dokładnie tak, jak w przypadku kredytów w Mdm)?

„Od początku 2015 roku minimalna wysokość wkładu własnego wyniesie 10 proc., a więc będzie dwukrotnie wyższa niż teraz. Co więcej, w kolejnych latach banki będą oczekiwać, że kredytobiorca będzie posiadał coraz większą część ceny nabywanego lokalu. Docelowo, w 2017 roku, będziemy musieli wylegitymować się 20-procentowym wkładem własnym lub wnieść 1/10 ceny i zapłacić za dodatkowe ubezpieczenie.

Ten czynnik może skłonić do pośpiechu, trzeba mieć jednak na uwadze, że już dziś osobom posiadającym minimalne oszczędności banki proponują gorsze warunki. Pożyczka od rodziny i zwiększenie wkładu własnego mogą okazać się bardzo opłacalne, gdy wziąć pod uwagę całkowity koszt kredytu.”

Kolejna słuszna uwaga – im wyższy poziom LTV, tym wyższa marża (lub gorsze jakieś inne warunki kredytu). Jest to oczywiste, bo wyższe LTV oznacza dla banku wyższe ryzyko – w końcu łatwiej zlicytować mieszkanie komuś, kto jest winien bankowi 50% mieszkania, za ~50% jego ceny pierwotnej, niż zlicytować je za 95%. Dodatkowo klient, który miałby stracić wkład własny w wysokości 50%, będzie bardziej zmotywowany, żeby tego nie robić, a poza tym, z reguły taki klient jest zwyczajnie „bogatszy”, więc potencjalnie dużo mniej problematyczny.

Jak widać, na temat atrakcyjności zaciągania kredytów w czasach rekordowo niskich stóp procentowych można poczytać bardzo skrajne wywody. Przykład Expandera pokazuje, że naganianie, przemilczenia faktów i tendencyjne skróty myślowe nadal są w modzie, jednak przykład drugiego z artykułów pokazuje, że, już nawet w mediach „głównego nurtu” można wreszcie poczytać coś sensownego.

My ze swej strony proponujemy jeszcze najnowszą odsłonę wykresu, który już kiedyś przytaczaliśmy:

Widzimy tu rozkład przypuszczeń członków FED na temat wysokości stóp procentowych w USA w kolejnych latach. Jeśli przypuszczenia osób, które decydują o stopach, zostaną przekute na rzeczywiste zmiany, „normalny” poziom stóp procentowych moglibyśmy zobaczyć już w 2017 roku (wzrost o 3.5 – 4 p.p. względem aktualnego poziomu). Należy mieć to na uwadze, przygotowując się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego – jeśli stopy w USA wzrosną do 4%, to w Polsce wzrosną powyżej 6%. Będzie to oznaczało wzrost raty o ponad 300 zł na każde pożyczone 100 tys., czyli 60% w stosunku do aktualnej wysokości. 

I Polaków zarabiających 80% średniej pensji znowu nie będzie stać na mieszkanie, nawet wg Expandera ;) Chociaż skoro nigdy ich nie było stać, to co to właściwie za różnica… 

Pamiętajmy, że w cywilizowanych krajach ludzie zarabiający niewiele nie mieszkają w mieszkaniach własnościowych, tylko je wynajmują od państwa/gminy/funduszy emerytalnych. I to wydaje się być jedyna nadzieja dla Polaków w takiej sytuacji. Szkoda, że tego rodzaju podejście zostanie odsunięte w czasie po spektakularnej klapie, która czeka Fundusz mieszkań na wynajem BGK.

Także cała nadzieja znowu w JKM… :)