Trochę ostatnio przycichła sprawa kredytów frankowych (chociaż chłopaki nadal dzielnie protestują to tu, to tam), jednak nie zmienia to faktu, że pozostanie ona z nami jeszcze przez długi czas (na pewno rzecz pojawi się przy okazji kolejnej kampanii wyborczej, która już się właściwie rozpoczęła).
Michał opisał nam swoją sytuację i kredyt bardzo dokładnie, więc na początek podstawowe fakty:
„Wziąłem kredyt około 2007 czyli na górce. Obecnie mieszkanie jest wynajmowane (znajomym pracującym).
Trochę danych:
a) kredyt w BOŚ z marżą 1,56%, wysokość kredytu: 255 tys. PLN, wkład własny: 10 tys. PLN.
b) liczba rat do spłacenia 263 (około 23 lata), aktualna rata to 368 CHF (1470 PLN) – spadek względem maja z 411 CHF (1650 PLN, wpływ ujemnego LIBORu)
c) kapitał do spłacenia: 91 tys. CHF (364 tys. PLN)
d) mieszkanie 42m2, dwa osobne pokoje w mieście Kraków. Cena zakupu: 265 tys. PLN. Dodatkowe koszty: 10 tys. PLN przy wypłacie ostatniej transzy kredytu (wynik wzrostu kursu) oraz koszt wykończenia mieszkania
e) jego głównym atutem jest bliskość i dobry dojazd do centrum (10min), liczny transport, bliskość nowych biurowców korporacji, piękna lokalizacja nad dużym stawem, widok z okna jak na wakacjach
f) szacunkowa kwota po której sprzedałbym to około 270-285 tys. PLN
g) brak własnego miejsca parkingowego w podziemiach, miejsca pod blokiem
h) blok ogrodzony, dzielnica rozwijająca się
i) mieszkanie jest wynajmowane znajomym, dzięki czemu jest pełne „obłożenie” – „zysk na czysto” 1000 PLN miesięcznie.
A teraz nasza odpowiedź:
a) kredyt w BOŚ z marżą 1,56%.
b) liczba rat do spłacenia 263 (około 23 lata), aktualna rata: 368 CHF.
23 lata – sporo jeszcze spłacania zostało, więc sprawa mieszkania/kredytu stanowi i stanowić będzie jeszcze długo realne zagrożenie.
Ujemne stopy to ewenement, jednak dla kredytobiorców całkiem przyjemny – dziwi nas tylko wielkie halo, jakie robią z tego banki. Skoro w umowie jest napisane LIBOR+marża, to dlaczego uwzględnienie ujemnego LIBORu jest przedstawiane w mediach głównego nurtu jako wielka „łaska” banków względem kredytobiorców?
c) kapitał do spłacenia: 91 tys CHF.
Sporo, ale, jak już pisaliśmy, mogło być jeszcze gorzej, gdybyś zaciągnął kredyt rok później.
d) mieszkanie 42m kwa. w tym dwa osobne pokoje w mieście Kraków.
Dwa osobne pokoje to wg nas zdecydowanie lepsza opcja niż pokój plus salono-kuchnia (zwłaszcza, jak się chce mieszkanie wynajmować).
e) jego głównym atutem jest bliskość i dobry dojazd do centrum
Chciałoby się zażartować za Bartkiem T., że dobre lokalizacje nigdy nie tanieją… ale, po pierwsze, my tu na poważnie, a po drugie, na pewno wiesz, że to nieprawda.
f) szacunkowa kwota po której sprzedałbym to około 270-285 tys.
Tu jest pytanie, jak ustaliłeś potencjalną wartość tego mieszkania (bo w zależności od podejścia – optymistycznego/pesymistycznego – może tu być spora rozbieżność). Zakładamy jednak, że szacunek jest prawidłowy.
g) brak własnego miejsca parkingowego w podziemiach.
To raczej nie jest specjalna wada – zwłaszcza, jak mieszkanie wynajmujesz. Wynajmujący (przynajmniej te małe mieszkania) najczęściej nie mają samochodu (bo oszczędzają na mieszkanie?) lub mają taki, który i tak często parkuje pod blokiem.
h) blok ogrodzony, dzielnica rozwijająca się
Okolica nie ma wg nas specjalnego znaczenia na przyszłość, bo już teraz ma odzwierciedlenie w cenie (zakładamy, że w pobliżu nie powstanie żadne metro, czy inny „przełomowy”, niekoniecznie pozytywny, element infrastruktury).
Poza tym, Kraków jest nam zupełnie obcy :) Byliśmy tam chyba tylko 2 razy, przejazdem (w drodze do Zakopanego i z powrotem ;) Widok z okna rzeczywiście jest fajny (zwłaszcza, jak na dzisiejsze standardy maksymalizacji PUM), ale obstawiamy, że „wartość” okolicy jest już w cenie mieszkania. Ponieważ nie jesteśmy zwolennikami tezy, że „dobre lokalizacje utrzymają wartość, albo przynajmniej mniej spadną”, to kwestia atrakcyjności okolicy nie ma w naszych rozważaniach znaczenia (o ile, jak pisaliśmy, ta okolica nie ma w planach mocno się zmienić). Naszym zdaniem ceny rosną/spadają proporcjonalnie i dobre/złe miejsca rosną/spadają procentowo mniej więcej o tyle samo. Zresztą… to chyba nawet widać trochę w Twoim przypadku. Skoro mieszkanie kosztowało 265 tys. i pewnie dołożyłeś na wykończenie do 300, a teraz cena wynosi 10% mniej, to jest to mniej więcej tyle, ile, średnio rzecz biorąc, spadły ceny (transakcyjne) w Krakowie od tamtego czasu.
Wynajmowanie mieszkania znajomej osobie zawsze uważaliśmy za bardzo dobre posunięcie – obie strony odnoszą z tego korzyść. Najemca często płaci mniej, a wynajmujący jest w pełni bezpieczny, co nawet trudno przeliczyć na pieniądze (do tego dochodzi jeszcze wspomniana przez Ciebie stabilność sytuacji w postaci pełnego „obłożenia”).
A teraz może nieco szerzej… z tymi stopami w Szwajcarii, to hmm… spójrz na wykres, który już kiedyś prezentowaliśmy:
Na początku lat 90-tych LIBOR CHF był nawet w okolicach 10%. Warto patrzeć też na dane z USA:
Obstawialibyśmy, że stopy nie mają żadnego ograniczenia (kiedyś nam się zdawało, że mają ograniczenie z dołu i to jest 0%, ale jak widać, to nie była prawda ;)
Na początek uwagi strategiczne. Czy wzrosną stopy (i jak bardzo), tego nie wiadomo, ale FED zapowiada pierwsze podwyżki w tym roku, docelowo ma to być około 4% w roku 2017+ (czyli taka amerykańska „norma”). W Szwajcarii będzie pewnie podobnie (trochę mniej), bo to są podobne rynki (mimo że w Szwajcarii jest w tej chwili większa bańka). Szwajcarzy już raz przejechali się na tego typu bańce (końcówka lat 80-tych) – pewnie dobrze wiedzą, czym grozi zbyt długi okres ultra niskich stóp, więc mogą na to zareagować bardzo zdecydowanie (tak, jak to zrobili z powiązaniem franka do euro). To są wszystko jednak przypuszczenia… dużo więcej można chyba powiedzieć o kursie franka. W naszej ocenie nie ma żadnych szans, żeby on zauważalnie (a nawet jakkolwiek) spadł w dłuższej perspektywie względem PLN. Nasz kraj niestety na poważnie zmierza do bankructwa (demografia rozsadzi ZUS), a kolejne (w praktyce te same) ekipy rządzące tylko nas w tym przekonaniu utwierdzają. Jeśli by chcieć liczyć, że uda się odrobić stratę na kursie franka, to my byśmy na to nie liczyli – już prędzej powtórzymy schemat rodem z Rosji/Ukrainy, czyli gwałtowne załamanie kursu naszej waluty po wystąpieniu problemów budżetowych (pamiętajmy, że PLN znaczy coś jedynie w Polsce – w skali globu, a nawet kontynentu, to jest zwyczajnie waluta śmieciowa).
W ciągu 30 lat spadek wartości w sumie całkiem „silnej” waluty, jaką jest USD, wyniósł mniej więcej 2/3 (czyli frank podrożał względem dolara 3-krotnie!).
Patrząc na to wszystko naprawdę trudno się spodziewać, żeby kurs CHF miał kiedyś jakoś poważnie spaść (a pamiętajmy, że aby nadrobić aktualne „straty”, musiałby stracić połowę swojej wartości względem PLN).
Szybciej zaczną spadać ceny najmu, bo liczba studentów dramatycznie spada (wynik demografii) – na tym rynku liczą się 20-, max 30-latkowie i w tych rocznikach widać już solidne spadki liczebności. To się przełoży na rynek najmu i warto to uwzględnić, skoro Ty mieszkanie wynajmujesz.
Podsumowując w tym miejscu… są 4 podstawowe kwestie, z których właściwie wszystkie grają na Twoją „niekorzyść” (potem będzie o 2, która mogą być dla Ciebie korzystne):
1. Stopy procentowe – są już super nisko. Trudno powiedzieć, czy mogą być jeszcze niżej (nic na to nie wskazuje), za to mają spory potencjał wzrostowy.
2. Kurs franka – jest „niekorzystny”, ale w naszej ocenie może być już tylko „bardziej niekorzystny”.
3. Cena mieszkania – abstrakcyjne ceny niewiele spadły, a one kiedyś muszą spaść do normalnych poziomów (jeśli czytałeś więcej wpisów, to wiesz, o co nam chodzi – relacja ceny do zarobków, kosztów budowy, ceny najmu + w Polsce „niekorzystny” bonus demograficzny).
4. Cena najmu – najem dla przeciętnego Polaka jest bardzo drogi, a dla właściciela (zwłaszcza mieszkania kupionego w szczycie bumu) to też żaden interes. Pechowo, najemcom się raczej poprawi, a właścicielowi, siłą rzeczy, się pogorszy.
Z rzeczy, które mogą być na Twoją korzyść:
1. Przewalutowanie kredytów po kursie z dnia zaciągnięcia – wątpimy, żeby taki pomysł kiedykolwiek przeszedł (bo oznacza ogromne straty banków), ale jednak zapowiadał coś takiego prezydent elekt ;) Kredyty i tak zostaną przewalutowane, ale raczej nie w tej formie… jakby jednak nie było, nie będzie to po aktualnym kursie, bo który z kredytobiorców by na to poszedł? Dlatego warto pamiętać, że ktoś (podatnicy? banki?) w końcu takim kredytobiorcom „pomoże”.
2. Wysoka inflacja – mogłaby potencjalnie „uratować” ceny mieszkań, ale tylko wtedy, kiedy byłaby znacznie wyższa niż stopy procentowe (do tego stopy musiałyby tylko minimalnie wzrosnąć, bo jak wzrosną nawet mniej niż inflacja, ale zauważalnie, to i tak kredytobiorcy będą załatwieni). No i najpewniej takie zjawisko najpierw sprowadziłoby ceny w dół, żeby je ewentualnie potem szybko podnieść z powrotem (oczywiście tylko w ujęciu nominalnym, bo w relacji do dochodów to wydaje się być niemożliwe).
Co w takim razie powinieneś zrobić z mieszkaniem? Hmm… łatwo się to wszystko pisze, kiedy rzecz jest dosyć „teoretyczna”, a przy okazji „optymistyczna” (z punktu widzenia potencjalnych kupujących). Gdybyśmy mieli takie mieszkanie, to… nigdy się nad tym poważnie nie zastanawialiśmy, bo od kiedy zaczęliśmy się interesować tą tematyką (początki 2008), kupno i kredyt zawsze nas odrzucały.
To jest trochę kwestia Twojej zamożności – jeśli dla Ciebie strata na poziomie 80-100 tys. PLN (plus to, co spłaciłeś, minus to, co zarobiłeś na wynajmie) to nie jest jakiś wielki problem, można by po prosty „wyjść z inwestycji”, ograniczając straty. Jeśli to jest problem, to gorzej… bo ten problem może się jeszcze znacznie powiększyć. To jest tak naprawdę problem psychologiczny – jak się patrzy z boku, to siła argumentów za pozbyciem się mieszkania jest w znacznej przewadze. Ale jak się ma stracić spore pieniądze (i poniekąd przyznać się do „błędu”), to rzecz ma się zgoła inaczej. Jak sprzedasz, przypieczętujesz stratę – jak nie sprzedasz, to możesz mieć nadzieję, że to, co napisaliśmy, się nie wydarzy, a będzie jakoś inaczej (może upadek całego systemu finansowego i ogólne umorzenie długu? Chociaż to tak naprawdę miałoby dla wszystkich dużo gorsze konsekwencje niż jakaś tam strata na kredycie).
Na pewno odradzalibyśmy przewalutowanie w tej chwili na PLN – nie dość, że z miejsca zafiksujesz stratę, to jeszcze rata Ci sporo wzrośnie. Póki stopy w Szwajcarii są ujemne, a złotówka nie spada/frank nie rośnie (co miał wzrosnąć po zerwaniu pegu do euro, to już wzrósł), to trzeba korzystać z kredytu, który jest oprocentowany w Twoim przypadku gdzieś w okolicach 0.5%. Dopóki nie będzie większych ruchów na stopach, dopóty niewiele się zmieni (w kursach walut i w cenach mieszkań). Do tego momentu radzilibyśmy niczego nie robić, tylko korzystać z „darmowego” kredytu (niespecjalnie też warto cokolwiek nadpłacać… lepiej „rezerwę” wrzucić nawet na lokatę 2+ procent). Jak Polska zacznie mieć kłopoty, to trudno będzie to przegapić (poza tym kurs PLN nie spadnie z dnia na dzień).
Podsumowując… trudno nam coś jednoznacznie doradzić, bo podstawa takiego „doradztwa” to nasze próby przewidywania przyszłości, które mogą okazać się mocno nietrafione (mimo że wyglądają sensownie). Patrząc możliwie obiektywnie… na razie byśmy nic nie robili (cena mieszkania specjalnie nie spada, ktoś je od Ciebie wynajmuje po rozsądnej cenie, kredyt jest darmowy i się już teraz zmniejsza, a nie zwiększa – zawirowanie kursu po wyborach prezydenckich było raczej chwilowe). Poczekalibyśmy do momentu, aż stopy na poważnie zaczną rosnąć (między wzrostem stóp w USA/Szwajcarii a przełożeniem tego na polskie stopy i polski rynek mieszkaniowy, minie tyle czasu, że na pewno zdążysz podjąć decyzję na spokojnie). Może do tego czasu uda się też wymusić na bankach jakąś formę przewalutowania, która pozwoli zmniejszyć Twoją stratę (miejmy nadzieję, że nie kosztem podatników ;)
Ufamy, że odrobinę Ci pomogliśmy i że niczego nie doradziliśmy, bo nie chcielibyśmy brać odpowiedzialności za poważne decyzje, mając za argumenty tylko swoje przypuszczenia.”
Opisany powyżej przypadek to kredyt poniekąd „inwestycyjny” – gorzej mają ci, którzy w swoim „frankowym” mieszkaniu mieszkają. Pół biedy, jeśli mają możliwości finansowe, aby kredy spłacić w dowolnym momencie (co się pewnie zdarza raczej rzadko) – wtedy mogą po prostu zrobić to w momencie, w którym „inwestorowi” sugerujemy sprzedaż mieszkania. Nadpłacanie kredytu w tym momencie jest zupełnie pozbawione sensu – kredyt jest praktycznie darmowy (ujemny LIBOR + z reguły bardzo niska marża), a kurs franka stabilny. Jeśli ktoś ma nadwyżkę finansową, to lepiej ją zainwestować w cokolwiek, co przynosi jakieś zyski (jak ktoś ufa bankom, to może być nawet zwykła lokata). Dopóki kredyt frankowy jest oprocentowany prawie na 0, a kwota do spłaty nie rośnie, dopóty posiadacz takiego kredytu oraz nadwyżki finansowej jest w całkiem komfortowej sytuacji.
Jeśli ktoś jednak nie może spłacić kredytu frankowego za „własne” mieszkanie (a patrząc na dane KNF takich osób jest przytłaczająca większość), to ma niestety spory problem. Opisane perspektywy dla kursu franka w dłuższej perspektywie zdecydowanie nie nastrajają optymistycznie. Podobnie jest z perspektywą wysokości stóp procentowych. Do tego jeszcze „planowane” spadki cen mieszkań, a więc i wartości zabezpieczenia.
Co można więc zrobić w takim układzie? Hmm… można np. skorzystać z możliwości „przeprowadzki z frankiem”, którą zaczął niedawno lansować ZBP jako panaceum na sytuację tych, którzy chcieliby się przeprowadzić do większego mieszkania, ale nie mogą się „pozbyć” aktualnego, bo wysokość kredytu przekracza wartość mieszkania (LTV > 100%). Jak każdy bankowy pomysł „pomocy” klientom, ten także wydaje się być z miejsca podejrzany (pamiętajmy, że dotychczasowe propozycje pomocy składane przez banki miały w głównej mierze zabezpieczyć interes właśnie banków). Z punktu widzenia banku, to wręcz dziwnym jest, że tego rodzaju propozycja pojawia się dopiero teraz. W końcu przeniesienie kredytu na droższe mieszkanie jest dla banku korzystne, bo poprawia się zabezpieczenie (miejsce tańszego mieszkania zajmuje droższe, czyli spada LTV). Efekt jest taki, że w razie problemów ze spłatą łatwiej jest klienta zwindykować (nie to, żeby miało to jakieś wielkie praktyczne znaczenie, wszak klient i tak odpowiada całym swoim majątkiem, jednak dużo łatwiej jest odzyskać kredyt z licytacji mieszkania niż ścigać klienta za pomocą komornika, czy sprzedawać kredyt z odpowiednim dyskontem jakiemuś Krukowi). Sprawa nabiera jeszcze większego znaczenia po stwierdzeniu niekonstytucyjności BTE – bankom będzie teraz trudniej ścigać klientów. Jeśli doda się do tego ustawę o upadłości konsumenckiej, to z punktu widzenia banku o wiele lepiej jest, kiedy zabezpieczenie kredytu jest wyższe – chociażby dlatego, że klientowi jest zwyczajnie „bardziej smutno”, kiedy musi pozbyć się swojego droższego mieszkania (zamiast tańszego) i pomysły o ewentualnym bankructwie przychodzą mu na myśl z większym wysiłkiem.
Natomiast dla klienta tego rodzaju zamiana nie jest już taka korzystna. Samo przeniesienie kredytu nie byłoby złe, tylko oczywiście nie o to w tym pomyśle chodzi – wszak nie da się po prostu przenieść kredytu z tańszego mieszkania na droższe – żeby tego dokonać, trzeba przecież „kupić” to droższe i sprzedać tańsze, czyli dołożyć do biznesu kolejne pieniądze. Pieniądze te mogą się okazać stracone, jeśli za jakiś czas okaże się, że nasz frankowy kredyt jest jednak niespłacalny wskutek wzrostu kursu franka lub wzrostu stóp procentowych w Szwajcarii. Jeśli tego rodzaju sytuacja zdarzy się na tańszym mieszkaniu, to można mieć nadzieję, że do tego czasu wejdzie w życie ograniczenie roszczeń kredytowych maksymalnie do wysokości wartości mieszkania. Ewentualnie można spróbować zbankrutować, zawczasu „trwoniąc” nadwyżki na jakieś rozdawnictwo dla rodziny itd. ;) Możliwości jest kilka, a najgorszą wydaje się być „angażowanie” w kredyt frankowy jeszcze większej ilości pieniędzy. Pamiętajmy, że, jeśli bank coś proponuje, to jest to dla niego korzystne. A jeśli coś jest korzystne dla banku, to prawie na pewno będzie niekorzystne dla klienta.
Niestety najliczniejsza grupa frankowców to ta, która mieszka w zakredytowanym mieszkaniu i zasadniczo nie ma nadwyżek finansowych. W takim przypadku pozostaje jedynie liczyć na jakąś formę pomocy/przewalutowania od podatników (od banków dobrowolnej pomocy byśmy się nie spodziewali) i mieć nadzieję, że nastąpi ona zanim Szwajcarzy podniosą stopy procentowe. Problem polega na tym, że aby taka „pomoc” się pojawiła, najpierw muszą pojawić się poważne problemy w spłacie i sprawa znowu musi nabrać charakteru medialnego. Tym, którzy będą „forpocztą” tych problemów, nic to już niestety nie pomoże.
Podsumowując… jeśli ktoś „zainwestował” w mieszkanie z wykorzystaniem kredytu frankowego, to na razie niespecjalnie warto cokolwiek robić. Kredyt jest praktycznie darmowy, kurs się ustabilizował, mieszkanie się pewnie wynajmuje, więc dramatu nie ma (poza tym, co już się na całym zamieszaniu straciło). Z inwestycji warto wyjść dopiero wtedy, kiedy warunki „zewnętrzne” się zmienią. Jeśli wzrosną stopy, co pociągnie za sobą być może także umocnienie franka, to trzeba będzie reagować szybko – spróbować sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt. Poniesie się straty, ale z czasem te straty byłyby coraz większe.
Jeśli ktoś mieszka w zakredytowanym mieszkaniu i ma wystarczające nadwyżki finansowe, to sytuacja jest dokładnie taka sama – na razie nawet trzymanie pieniędzy na lokacie w PLN jest korzystniejsze niż nadpłacanie kredytu w CHF.
Jeśli natomiast ktoś mieszka w zakredytowanym mieszkaniu i nie ma nadziei na wcześniejszą spłatę, to… pozostaje mu chyba tylko głosowanie na „Nowoczesną PO”, której szef, Ryszard Petru, w 2009 roku mówił tak (frank był wtedy po 2.90):
„Jeżeli nie będzie jakiejś mega katastrofy, typu upadek Ukrainy, to jest duża szansa, że poziomu 3,20 zł za franka już nie zobaczymy.”
No i poniekąd miał rację ;) W końcu franka po 3,20 raczej już nie uświadczymy… ;)
Kiedy zaczną się pojawić jakieś częstsze wpisy? Czyżby dalej echa przeprowadzki, czy nie ma o czym pisać?