OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Co tam słychać na rynku?

Czytelnicy nas ostatnio wyręczają w pisaniu, ale czasem i my musimy coś napisać ;) Sporo się ostatnio dzieje na rynku mieszkaniowym w Polsce, więc dziś będzie szybkie podsumowanie najważniejszych aktualnie tematów. Pewnie każda z poruszonych kwestii nadaje się na osobny wpis, ale się tego nie doczeka (póki co ;) No, to do dzieła!

1. Deweloperzy.

Deweloperska hossa z ostatnich dwóch lat zdaje się w ostatnim półroczu jeszcze przyspieszać. Nasza tradycyjna tabelka, pokazująca sprzedaż największych graczy, wygląda tym razem tak:

deweloperzy
Widać, że zdecydowana większość firm poprawiła (i to znacznie, bo średnio prawie o 1/3) wyniki sprzedażowe względem odpowiedniego kwartału zeszłego roku (wyjątkiem jest Budimex, który dość nagle wszedł do czołówki i dość nagle z niej wypadł – tak to już jest, jak się realizuje jedną, bardzo dużą budowę). Patrząc na relację do poprzedniego kwartału tego roku, zmiana jest już właściwie czysto kosmetyczna, ale i ten stan rzeczy jest dla deweloperów optymistyczny, bo trzeci kwartał najczęściej był gorszy pod względem sprzedaży niż drugi, a w tym roku nie mamy z tym zjawiskiem do czynienia. Jak więc widać, sprzedaż deweloperom idzie naprawdę dobrze – ostatnie 4 kwartały w sumie były pod tym względem rekordowe w historii, a sam 3 kwartał 2015 już tylko nieznacznie odbiega od rekordowego jak do tej pory, przedkryzysowego 1 kwartału 2007. W całej tej sielance jest oczywiście pewne ale… albo nawet i dwa. Po pierwsze, „najlepszym” deweloperom wciąż bardzo daleko do osiągnięć liderów rynku sprzed kryzysu (JWC – ponad 4 tys. mieszkań sprzedanych w ciągu jednego tylko 2006 roku) – konkurencja jest po prostu dużo większa i sprzedaż na całym rynku bije rekordy, ale sprzedaż w pojedynczej firmie rekordów na razie pobić nie potrafi. Po drugie, kolejny kwartał super sprzedaży okupiony był kolejnym kwartałem wzrostu liczby mieszkań w ofercie. Wg danych Reas, w 6 największych miastach Polski sprzedano co prawda 13.2 tys. mieszkań, ale wprowadzono ich do sprzedaży aż 16 tys. W związku z tym wszystkim wielkość dostępnej oferty po raz kolejny zauważalnie wzrosła i jest już tylko o krok od szczytów z 2 kwartału 2012. Należy tu jednak pamiętać, że wtedy spora część oferty istniała tylko teoretycznie (coś jak nasze państwo ;) ze względu na wejście w życie ustawy deweloperskiej (deweloperzy wprowadzali do oferty nieistniejące mieszkania po to tylko, aby w przyszłości nie musieć się stosować do zapisów tejże ustawy). Tym razem oferta istnieje już „praktycznie”, w związku z czym można spokojnie uznać, że notujemy w tej kwestii historyczne szczyty. Sprzedaż w poszczególnych kwartałach w raporcie Reas wygląda tak (na wykresie dorysowaliśmy informację o wejściu w życie ustawy deweloperskiej):reas1
Patrząc na ten wykres widać, że mimo rekordów sprzedaży, sytuacja jest zgoła inna niż w 2007 roku – wtedy kwartalnie sprzedawano tyle mieszkań, ile było w całej ofercie, tymczasem teraz sprzedaje się około 1/4 wielkości oferty.
W poszczególnych miastach wielkość oferty wygląda tak:
reas2
W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu poziom oferty z czasów ustawy deweloperskiej został już praktycznie osiągnięty. Ciekawym odstępstwem od tej reguły jest Trójmiasto, ale ma to oczywiście bardzo proste wytłumaczenie, którym jest wysoka popularność Mdm w tym rejonie. Wynika ona z faktu, że od „zawsze” limity programu były tam na tyle wysokie, że sprzedaż w przeliczeniu na wielkość oferty była rekordowa w skali kraju.
Na pierwszym wykresie Reas widać także, kiedy rozpoczęła się deweloperska hossa (ta pokryzysowa) – był to 3 kwartał 2013 roku. Widać też, że hossa jeszcze przyspieszyła, począwszy od 2 kwartału 2015. Za to na naszym kolejnym wykresie widać, dlaczego tak się stało:wibor3m
Widzimy tu wysokość WIBOR3M, czyli podstawę większości udzielanych kredytów mieszkaniowych. Jeszcze do 2012 roku WIBOR utrzymywał się w okolicach 5%, by dość gwałtownie spaść w połowie 2013 roku (na skutek decyzji naszej RPP). To pozwoliło znacznie poprawić wyniki deweloperów jeszcze w 2013 roku (czyli wtedy, kiedy Mdm nie działał). Kolejne spadki WIBOR to końcówka 2014 roku a minimum zostało osiągnięte w początkach 2 kwartału tego roku i wtedy hossa deweloperska osiągnęła swój szczyt. Dziwny zbieg okoliczności, prawda? ;)
Tak na poważnie, to nie ma w tym oczywiście niczego dziwnego – w 2012 roku, kiedy oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wynosiło powiedzmy 7% (w tym ~2% marży), rata kredytu na 30 lat, na kwotę 300 tys. złotych, wynosiła 2.000 złotych. W połowie roku 2013 spadła już do 1.550, by w 2015 roku zejść poniżej 1.400 złotych. Różnica względem 2012 roku jest więc aktualnie naprawdę duża (30%). O ile sama kwota 600 złotych miesięcznie nie robi może jakiegoś specjalnego wrażenia, o tyle trzeba zauważyć, że jest ona niezwykle istotna.
Za 300 tys. można kupić w Warszawie dość „biedne” (taki skrót myślowy) mieszkanie 2-pokojowe, które powinno się wynająć bez specjalnego problemu za 1700-1800 złotych (z czynszem). W 2012 roku „kupno” czegoś takiego na kredyt wymagało około 2.500 złotych miesięcznie (rata + czynsz – pomijamy oczywiście fakt, że w racie spłacany jest także kapitał, bo naszym celem nie jest bezpośrednie porównanie opłacalności, a jedynie przedstawienie, ile w każdym przypadku trzeba ostatecznie zapłacić, żeby gdzieś mieszkać). W 2013/2015 roku wynajem był na podobnym poziomie, za to „kupno staniało” już odpowiednio do 2050/1.900 złotych. Ponieważ w społeczeństwie wciąż panuje nieuzasadnione przekonanie, że lepiej płacić za bankowe (zwane mylnie „swoim”), niż za wynajmowane, to „kupno na kredyt” stało się realną alternatywą dla wynajmu w sensie finansowym. No i mieliśmy dość gwałtowny wzrost sprzedaży (przynajmniej u deweloperów), wsparty dodatkowo Mdm z systematycznie podnoszonymi limitami.
I wszystko by sobie tak ładnie trwało, gdyby nie włączenie do Mdm rynku wtórnego (o czym w jednym z kolejnych punktów)… choć sam Mdm jeszcze wiosny nie czyni (co widać po sprzedaży z 2013 roku). Dużo ważniejsze dla deweloperów będą stopy procentowe – tak, jak ich znaczne obniżenie umożliwiło powstanie aktualnej „hossy”, tak ich podniesienie tę hossę zakończy. Pozostaje tylko pytanie, kiedy to się stanie – na razie przebąkuje się o kolejnych obniżkach stóp w Polsce w przyszłym roku, co powinno podtrzymać sprzedaż deweloperów. Z drugiej strony, Amerykanie może jednak podniosą stopy w tym roku (o czym także w dzisiejszym artykule), co prędzej czy później przełoży się na ich poziom także i u nas.

Na koniec jeszcze jedna kwestia związana z deweloperami – panuje ostatnio (oczywiście tylko w mediach głównego nurtu) jakieś dziwne przekonanie, że klienci kupują teraz mieszkania za gotówkę (wypłacają po pół miliona z lokaty, czy innej skarpety i pędzą kupować mieszkania pod wynajem… oczywiście nowe – używane, nie wiedzieć dlaczego, nie). Zajmowaliśmy się tym w artykule:

http://wdomachzbetonu.pl/jak-to-jest-z-tym-zakupami-za-gotowke/

Szacowaliśmy, że zakupy za gotówkę to jakieś 20% aktualnej sprzedaży deweloperów w dużych miastach (w małych ten odsetek jest najpewniej wyższy). Za to w raportach NBP wychodzi 65% zakupów gotówkowych (hello!?). Pewne światło na tę sprawę rzucają niedawne wypowiedzi przedstawicieli deweloperów:

Krzysztof Foder, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska:

„Obserwujemy ogromny wzrost liczby klientów gotówkowych, nie tylko inwestorów, ale także klientów indywidualnych, którzy kupują mieszkania na własny użytek. Patrząc na naszą tegoroczną sprzedaż, ok. 40 proc. mieszkań było kupionych w ten sposób”

Artur Ceglarz, wiceprezes Robyga:

„Także w przypadku Robyga występuje spora grupa klientów gotówkowych, stanowią ok. 30 proc. Wśród nich ok. 30 proc. to klienci inwestycyjni”
(z tego akurat tekstu wynika, że ci wszyscy inwestorzy porzucający lokaty to mniej niż 10% sprzedaży deweloperów)

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp:

„W segmencie popularnym średnio 80-90 proc. mieszkań nabywanych jest przy wsparciu kredytowym.”

Trudno powiedzieć, ile z tego dokładnie wychodzi, ale jest to zdecydowanie bliżej naszych 20% niż NBP-owskich 65. A tak swoją drogą, to ciekawe, czy NBP kiedyś coś zmieni w tej kwestii w swoich raportach… chociażby tak, jak swego czasu zmienił udział zysku deweloperskiego w cenie metra ;)

2. Ceny.

Ostatnio w modzie jest określenie „stabilizacja” – ta stabilizacja polega na tym, że deweloperzy dużo sprzedają, ale nie bardzo mogą podnieść ceny, bo aby dużo sprzedawać, muszą dużo budować (jak widzieliśmy w poprzednim punkcie, nadal więcej budują niż sprzedają). Stabilizacja na rynku wtórnym polega na tym, że ciężko cokolwiek sprzedać (przynajmniej w średniej cenie ofertowej z okolicy). Mimo historycznie niskich stóp procentowych i w miarę łatwo dostępnego kredytu, bumu sprzedażowego nie ma (na pewno nie ma go na rynku wtórnym – otwarte pozostaje pytanie, czy bumem można nazwać sprzedaż deweloperów, okupioną systematycznym wzrostem oferty). W tej sytuacji ceny są w miarę stabilne – w trudnej sytuacji pozostają ci sprzedawcy na rynku wtórnym, którzy nadal żyją w 2008 roku, albo próbują „pozbyć się” kredytu we frankach (jest ich całkiem sporo). Różni pośrednicy produkują swoje różne indeksy, w których wychodzi a to jakiś wzrost, a to jakiś spadek – w raportach NBP o cenach transakcyjnych zmiany są właściwie czysto kosmetyczne, więc można uznać, że ceny się w tej chwili nie zmieniają.
Od niedawna GUS zaczął publikować wskaźnik pokazujący zmiany cen mieszkań w poszczególnych województwach, z którym wiązaliśmy pewne nadzieje. Niestety, pierwsza publikacja wygląda dość podejrzanie i na razie trudno wyciągnąć z niej jakieś sensowne wnioski:

zmiany cen

Widzimy tu, że kwartał do kwartału ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 1.4%, czyli całkiem sporo. Jeśli jednak popatrzeć na rozkład w poszczególnych województwach, to nasuwa się podejrzenie, że coś tu z metodologią jest nie tak. Bo jak inaczej wytłumaczyć fakt, że w województwie łódzkim ceny w ciągu kwartału wzrosły o ponad 4%, a w warmińsko-mazurskim spadły o prawie 3%? Oba województwa „nie grzeszą demografią”, za to łączy je pewna wspólna cecha – nie są to duże rynki, przez co wielkość („małość”?) próby może skutecznie zaburzać wartość wskaźnika. Na ocenę tego wskaźnika oraz jakieś dalsze wnioski należy poczekać w tym układzie co najmniej rok (albo chociaż do kolejnego kwartału, w którym się pewnie okaże, że w województwach, w których teraz ceny „wzrosły”, ceny tym razem „spadły”, a w tych, w których poprzednio „spadły”, tym razem „wzrosły”).
Jakby jednak nie było, trudno uznać, że ruchy cen na polskim rynku są w jakikolwiek sposób znaczące. I pozostanie tak do czasu, aż stopy procentowe wzrosną (z punktu widzenia słabego rynku kredytowego nawet dalsza obniżka o 0.5 p.p. niewiele tu zmieni).
Jedyną nadzieją na poprawę sytuacji mieszkaniowej jest w tych okolicznościach chyba tylko wprowadzenie w życie przez nowy rząd mitycznych mieszkań do wynajęcia, budowanych za 2.500 zł/m2 w Warszawie, na gruntach Skarbu Państwa ;)

3. Kredyty.

Niestety nie ma jeszcze raportu Amron-Sarfin na temat kredytów mieszkaniowych za 3 kwartał, ale można w tej sytuacji posiłkować się danymi BIK, które wyglądają tak (najnowsze dostępne dane są za sierpień):

https://www.bik.pl/newsletter-kredytowy

bikWidać tu, że obecny rok jest jeszcze minimalnie gorszy(?), jeśli chodzi o liczbę/wartość udzielonych kredytów, od historycznie słabego roku poprzedniego. Być może z racji zmian w Mdm (o których w kolejnym punkcie), statystyka ta się nieco poprawi (naprawdę trudno nam przechodzi przez klawiaturę stwierdzenie, że większa liczba kredytów to „poprawa”), jednak trudno tu liczyć na jakieś wielkie zmiany. Efekt jest więc taki, że nadal, mimo historycznie niskich stóp procentowych, liczba kredytów za nic w świecie nie chce rosnąć. Szerzej o tym dziwnym zjawisku pisaliśmy w artykule:

http://wdomachzbetonu.pl/dlaczego-w-polsce-nie-ma-kolejnego-bumu/

W skrócie, należy pamiętać o dwóch rzeczach – po pierwsze, średnie (rzeczywiste) oprocentowanie kredytów udzielonych w 2 kwartale 2015 roku wyniosło 4,53% (czyli nie tak wcale mało, jak na WIBOR w okolicach 1.7%) i jest to znacząco więcej niż w szalonych czasach kredytów frankowych (zwłaszcza w latach 2006-2007). Ciekawe dane na ten temat można znaleźć w artykule:

http://michalasman.blogbank.pl/2013/07/24/od-2001-roku-zaoszczedziles-na-kredycie-w-chf-51-000-zl-z-kazdego-100-000-zl-ktore-pozyczylismy/

Po drugie, demografia już powoli nie ta, co kiedyś…

4. Mdm.

Rządowy program wsparcia banków i deweloperów w sprzedaży kredytów/mieszkań wszedł na wyższy poziom. Dzięki zmianom, które obowiązują od początku września, z których to najważniejszą było włączenie do zabawy rynku wtórnego, program wreszcie zaczyna odnosić spektakularny sukces (choć tak naprawdę trudno sukcesem nazwać marnotrawienie pieniędzy nas wszystkich). O szczegółach zmian pisaliśmy w artykule:

http://wdomachzbetonu.pl/spieszmy-sie-kupowac-mieszkania-bo-zabraknie/

Liczba wniosków wręcz eksplodowała – zwłaszcza w październiku, w którym zaczęły obowiązywać nowe limity (w większości miast wyższe niż wcześniej):

mdmW ciągu dwóch ostatnich miesięcy złożono ponad 9 tys. wniosków w ramach programu, co daje średnią 3 razy wyższą niż do tej pory. Zgodnie z naszymi przypuszczeniami, „zarządził” rynek wtórny, w ramach którego złożono aż 2/3 wniosków w ciągu tych rekordowych miesięcy. Widać tu także, że deweloperom zmiany poszerzające katalog potencjalnych beneficjentów (ze względu na znaczne powiększenie dopłaty dla rodzin wielodzietnych) zupełnie nie pomogły, za to bardzo zaszkodziło im dołączenie rynku wtórnego – patrząc na wcześniejsze miesiące, które były w Mdm raczej niezłe, liczba wniosków na rynku pierwotnym nominalnie spadła. To pokazuje, dlaczego tego rodzaju zmiany w Mdm mogły zajść jedynie przed wyborami, a wcześniej zupełnie nie były możliwe do wprowadzenia, bo… nie. Mimo znacznej poprawy warunków dla rodzin z 2 oraz co najmniej 3 dzieci, udział tej kategorii pozostał śladowy (w sumie to ledwie 125 wniosków – 83 z dofinansowaniem 20% i 42 z dofinansowaniem 30%). Nadal rządzą single i małżeństwa bezdzietne, którym (w całym okresie działania programu) udzielono ponad 3/4 kredytów (nie ma to jak prorodzinny charakter programu ;)
Liczba złożonych wniosków w ciągu ostatnich dwóch miesięcy pokazuje jeszcze coś innego, czego spodziewaliśmy się po włączeniu rynku wtórnego – jeśli tempo składania wniosków utrzyma się na poziomie z października, to w przyszłym roku pieniędzy na dopłaty zabraknie w okolicach czerwca/lipca (już na ten moment zarezerwowano ponad 20% z przyszłorocznej puli). Efekt tego będzie bardzo pozytywny – deweloperzy widząc, że rynek wtórny bardzo mocno z nimi rywalizuje, a pieniędzy zacznie wkrótce brakować, będą się najpewniej starać dopasować do limitów także tam, gdzie są one niższe niż średnie ceny (sprzedawcy na rynku wtórnym pewnie tradycyjnie nie zauważą, że coś się w ogóle ważnego dzieje). Jednak nawet, gdyby tak nie było, to popyt w miastach, w których limit jest powyżej lub w okolicy średniej transakcyjnej, szybko wykorzysta całą dostępną pulę i druga połowa roku będzie stała pod znakiem braku aktywności programu „pomocowego” – zobaczymy, jak wtedy zachowają się deweloperzy i czy nie będzie to przypadkiem początek końca ich aktualnej hossy sprzedażowej. Jeśli kwota przeznaczona na dofinansowanie nie zostanie podniesiona lub limity nie zostaną znacznie obniżone (patrząc na dotychczasową praktykę to drugie jest praktycznie niemożliwe, a pierwsze… no cóż… skoro to program poprzedniej ekipy, to raczej nowa ekipa nie powinna pomagać w jego dalszych „sukcesach”), to polski rynek mieszkaniowy stanie się jeszcze dziwniejszy niż do tej pory. Do połowy roku będziemy mieli spory ruch na rynku, a w drugim kwartale swego rodzaju wyścigi – o to, kto zdąży sprzedać/wziąć kredyt zanim pieniędzy zabraknie. W drugiej połowie roku zapanuje marazm i deweloperzy będą mieli dwie opcje – albo przekisić mieszkania do kolejnego roku, albo jednak obniżyć ceny, żeby zrekompensować klientom brak dopłat z naszych podatków (jesteśmy sceptyczni w kwestii świadomości tego zjawiska na rynku wtórnym, więc tu pewnie wielkich ruchów nie będzie). Pamiętajmy także, że jeśli ktoś nie bardzo ma wkład własny (a w przyszłym roku będzie to już pewnie 15%), to Mdm pozostaje dla niego szansą na kredyt właściwie bez wkładu – przy możliwości wyczerpania puli w połowie roku ta grupa klientów będzie musiała się mocno pospieszyć. Ogólnie sytuację w Mdm po zmianach oceniamy bardzo pozytywnie (mimo że pieniądze podatników zmarnują się w większym stopniu, ale na to i tak się nic nie poradzi). Przejęcie większości dopłat przez rynek wtórny zmusi deweloperów do działania w kierunku obniżenia cen. Podobnie będzie w tej grupie sprzedawców na rynku wtórnym, którzy mają jako taką świadomość, co się dzieje – trzeba będzie się ścigać, żeby sprzedać mieszkanie w pierwszej połowie roku, bo w drugiej będzie z tym już znacznie trudniej. No chyba, że nowy socjalistyczny rząd (oczywiście w trosce o dobro obywateli) zwiększy kwotę przeznaczoną na dopłaty (najwyżej się ją wydrukuje – aktualny prezes NBP, wielbiciel ośmiorniczek, nie widział swego czasu w tym specjalnego problemu).

5. Fundusz mieszkań na wynajem.

Nasz absolutny faworyt, czyli fundusz mieszkań na wynajem BGK, rozwija skrzydła. Mimo że nadal jest do wynajęcia chociażby 40 mieszkań w Poznaniu, których „start” był ponad pół roku temu, fundusz „inwestuje” dalej (być może w Poznaniu dostępnych mieszkań jest nawet więcej – na stronie funduszu można zobaczyć, że w ofercie są mieszkania z każdej kategorii – od najmniejszych, do największych – co sugeruje, że część oferty może nadal pozostawać w ukryciu, żeby nie dublować „takich samych” mieszkań). Po Piasecznie, które na stronie funduszu nazywane jest dumnie „aglomeracją warszawską” (wszak fundusz miał działać w największych miastach, do których Piaseczno zdecydowanie nie należy), przyszła kolej na Gdańsk (mieszkania mają być dostępne po 31 listopada). Z tym Piasecznem jest trochę podobnie jak z Poznaniem – na stronie jest tylko 30 mieszkań, ale też są ze wszystkich kategorii. W Gdańsku będziemy mieli przełom, bo będzie można wynająć także lokal usługowy, a od niedawna mieszkania w ramach funduszu mogą wynajmować także firmy (a miało być tak pięknie… tanie mieszkania dla ludu!). Pod koniec 1 kwartału 2016 mają się także pojawić mieszkania w Krakowie, a później (2 kwartał 2017) w Katowicach (i tu znowu w ramach zapewnienia Polakom tanich mieszkań na wynajem fundusz zaoferuje lokale usługowe). Plan na dalsze lata jest ambitny(?) – w ciągu 4 lat ma się pojawić w ofercie funduszu 5.5 tys. mieszkań, z czego połowa ma być dostępna w roku 2017. Z drugiej strony to wszystko trochę biednie… wszak dawno temu zapowiadano, że fundusz będzie dysponował 20 tys. mieszkań w całym kraju, tymczasem za 4 lata będzie wykonana „już” 1/4 tego planu (nie to, żeby martwiło nas mniejsze marnotrawstwo środków na ten projekt, ale skoro były jakieś założenia, to dlaczego rzeczywistość jest od nich aż tak daleka?). Tak, czy inaczej, widać, że ten poroniony projekt wielkim wsparciem dla deweloperów jednak nie będzie – pozostaje tylko obawa, czy nie dojdzie do realizacji jeszcze bardziej absurdalnych pomysłów, czyli kupowania przez fundusz mieszkań zadłużonych frankowiczów, którzy takie mieszkania mieliby potem dalej od funduszu wynajmować (nie byłoby może w tym niczego złego, gdyby fundusz takie mieszkania kupował po cenie rynkowej, ale wg pomysłodawców tego planu fundusz miałby kupować mieszkania po cenie równej aktualnemu zadłużeniu na tym mieszkaniu, czyli w cenie dużo wyższej niż rynkowa).

6. Prezydent i franki.

Po burzliwych negocjacjach prezydenta ze środowiskiem frankowiczów doszło nawet do protestów tych ostatnich, a prezydent przedstawił nową koncepcję rozwiązania problemu. Można ją znaleźć chociażby tu:

http://pomocfrankowiczom.pl/wp-content/uploads/2015/11/ustawa-w2-PROJEKT-w20151105g17-SAM-2.pdf

Na razie nie ma się nią specjalnie co podniecać, bo podniecaliśmy się już pomysłem PO, mówiącym o przewalutowaniu i podziale kosztów 50/50, podrasowanym później przez PIS/SLD/PSL do wariantu 90/10, który to projekt (właśnie z racji tego podrasowania) został przez PO wyrzucony do kosza. Tym razem proponowane rozwiązanie jest bardziej skomplikowane, bo ma aż 3 warianty – prześledzimy krótko każdy z nich w kontekście przykładowego kredytu z poprzedniego wpisu o frankach, który można znaleźć tu:

http://wdomachzbetonu.pl/jednak-nie-bedzie-przewalutowania/

przewalutowanie po kursie z dnia zaciągnięcia, przekształcenie kredytu w złotówkowy i przeliczenie wszystkich dotychczas zapłaconych rat na podstawie stawki WIBOR i marży z umowy. Rozwiązanie to jest właściwie zgodne z postulatami kredytobiorców i jest najbardziej spektakularnym pomysłem jak do tej pory (wszak w tym rozwiązaniu wszystkie koszty spekulacji frankowej biorą na siebie banki, a do tego ich strata jest od razu „pełna”, a nie rozłożona w czasie). Problem z tą opcją jest „jedynie” taki, że obie strony umowy mają się na nią zgodzić dobrowolnie, co w praktyce będzie oznaczało, że właściwie nikt z tej opcji nie skorzysta (dlaczego bank miałby się zgodzić na poniesienie tego rodzaju strat?). No chyba że… rzeczywiście nie było nigdy żadnych franków i wtedy nie byłoby też żadnej straty banków. Przedstawiciele banków z niewiadomych powodów używają czasu przeszłego w stwierdzeniu, że „banki miały franki, kiedy udzielały kredytów frankowych” – tylko że teraz też powinny mieć franki, skoro kredyty wciąż są spłacane. Żeby ostatecznie obalić argument klientów, że nie było żadnych franków, wystarczyłoby pokazać w bilansie banków zobowiązania we frankach równe wysokości udzielonych kredytów (może ktoś takie dane widział? Bo my się nigdy z konkretami w tej kwestii nie spotkaliśmy). W naszym przykładowym kredycie z 2008 roku (100 tys. CHF, 30 lat, marża 1%, kurs 2.2 PLN/CHF) rata spadłaby z obecnych 1.200 zł w okolice 950 zł, czyli naprawdę nieźle. Dodatkowo zadłużenie do spłaty zredukowane zostałoby o 120 tys. zł (z 310 do 190). Pozostaje pytanie, czy którykolwiek bank zgodzi się dobrowolnie na takie rozwiązanie, skoro banki bardzo protestowały już przy podziale kosztów 90/10 (a tu mamy 100/0). Szacowane straty dla sektora w tym przypadku to jakieś 40mld złotych, co chyba z miejsca odpowiada na poprzednie pytanie ;) Po co więc w ogóle taka opcja? Ano pewnie po to, żeby prezydent mógł powiedzieć, że spełnił przedwyborcze obietnice i zaproponował przewalutowanie po kursie z dnia zaciągnięcia. A że nikt z tego nie skorzysta, to cóż… winne będą wredne banki, nie prezydent ;)

– zwrot mieszkania i pozbycie się długu – z tym postulatem wiązaliśmy do tej pory spore nadzieje (i postulowaliśmy to jako opcję do wprowadzenia obligatoryjnie dla wszystkich kredytów, także do tych już zaciągniętych). Niestety, znowu d***, bo ma to dotyczyć jedynie kredytów walutowych – o kredytach złotówkowych (także udzielonych w przyszłości) nic niestety w tej ustawie nie ma. Jeśli klient nie skorzysta z pierwszej opcji (a będzie to co najmniej trudne ;) może oddać bankowi mieszkanie i tym samym pozbyć się całości zadłużenia (nie będzie musiał oddawać tego, co przekracza wartość mieszkania). Jest tu jednak kilka dodatkowych ograniczeń, chociażby takie, że klient chcący skorzystać z takiej opcji nie może zarabiać wystarczająco dużo na ratę w walucie kredytu, czyli najczęściej we frankach (byłoby to rozsądne, gdybyśmy nie postulowali wprowadzenia opcji zwrotu mieszkania zupełnie dla wszystkich), jego rata nie może być niższa niż 20% dochodów, nie może też mieć dodatkowego majątku o wartości przynajmniej 20% kwoty kredytu, na którym można by ustanowić dodatkowe zabezpieczenie oraz kurs waluty w jego kredycie musiał wzrosnąć co najmniej o 15% (co praktycznie, przynajmniej na razie, eliminuje z zabawy pokryzysowych kredytobiorców w euro).
Ogólnie ta koncepcja nie jest taka głupia (ale dlaczego nie dotyczy kredytobiorców złotówkowych?), bo pozwala się uwolnić od długu osobom w beznadziejnej sytuacji, przenosząc tym samym część ryzyka na bank. Ograniczenia też są całkiem sensowne – idą w kierunku odmowy wsparcia tym, którzy go właściwie nie potrzebują (zarabiają dużo, bądź mają jakiś dodatkowy, spory majątek) i którzy mogą dalej ponosić koszty swojej walutowej spekulacji. W tej opcji, w przypadku naszego przykładowego kredytu, rata spadnie do zera, zadłużenie też (o ile oczywiście kredytobiorca spełnia pozostałe warunki). Jedyny problem jest taki, że trzeba by się pożegnać ze „swoim” mieszkaniem. Ale to dobrze – jest ryzyko, są konsekwencje (a dodatkowo powstaje nauczka dla tych wszystkich, którzy mieszkanie należące w praktyce do banku nazywają swoim).

umorzenie 70% wzrostu kursu waluty – to rozwiązanie jest dość nowatorskie. Jeśli bank nie zgodzi się na przewalutowanie po kursie z dnia zaciągnięcia (już ustaliliśmy, że się nie zgodzi ;) a klient nie chce, albo nie może oddać mieszkania i pozbyć się kredytu, zostaje właśnie ta opcja. Zgodnie z nią, wzrost kursu waluty względem momentu udzielenia kredytu w 70% bierze na siebie bank, a w 30% klient. Z tym, że klient nadal spłaca ratę w takiej wysokości, jak wcześniej, za to owe 70% jest jakby spłacane podwójnie i zmniejsza pozostały kapitał do spłaty. W naszym przykładowym kredycie nic się właściwie początkowo nie zmienia (rata oraz zadłużenie zostają na tym samym poziomie) – jedyna różnica jest taka, że kredyt spłaca się szybciej (w praktyce całość prowadzi do umorzenia tej części z pozostałego kredytu, za którą odpowiada 70% wzrostu kursu waluty). W naszym przykładzie klient spłacałby co prawda nadal początkowo 1.200 zł miesięcznie (300CHF), ale prawie 400 złotych z tej raty zmniejszałoby dodatkowo kapitał pozostały do spłaty (czyli realnie klient za kwotę 1.200 PLN nie spłacałby 300CHF tylko 400 CHF, co oznaczałoby dla niego kurs spłaty poniżej 3PLN/CHF). To rozwiązanie powoduje, że ryzyko systemowe kredytów walutowych wciąż pozostaje, bo kredyty pozostają walutowymi. W momencie, w którym Szwajcarzy podniosą stopy procentowe, problem powróci (będą rosły straty zarówno klientów, jak i banków).
Straty banków będą rozłożone w czasie i szacowane są na około 1.5 mld PLN rocznie. Pytanie, czy strata będzie rzeczywiście stratą. Aktualnie kredyty walutowe stanowią mniej więcej 1/8 aktywów banków w Polsce. Zakładając, że rentowność takich kredytów jest równa średniej rentowności ze wszystkich aktywów, na kredyty walutowe przypadałoby około 2 mld PLN zysku rocznie całego sektora. Jak się z tego zabierze 1.5 mld, to banki i tak wyjdą na plus ;)
Generalnie, propozycja prezydenta nie jest taka zła (chyba że ktoś naprawdę wierzył w obietnice wyborcze o przewalutowaniu po kursie z dnia zaciągnięcia). Dodatkowo, ustawa w praktyce wyeliminuje spread, co jest bardzo sensowne, bo koszty obrotu walutami dla banków są praktycznie zerowe oraz oprocentowanie „prezesowe”, zastępując je stawką LIBOR. Dla kredytobiorców w najgorszej sytuacji jest opcja pozbycia się długu i mieszkania (czyli w naszej ocenie jedyna sprawiedliwa opcja). Dla tych, którzy w złej sytuacji nie są, pozostaje to dziwne 70/30 – w tym przypadku trudno powiedzieć, dlaczego banki mają płacić za to, że komuś nie wyszła spekulacja na walutach (dodatkowo, może tu się spokojnie okazać, że, ze względu na ujemny LIBOR, kredytobiorca walutowy znajdzie się ostatecznie w korzystniejszym położeniu niż złotówkowy, bo w sumie zapłaci niższe raty).
Z czym więc nie zgadzają się frankowicze? Otóż, po pierwsze, ustawa nie delegalizuje instytucji kredytu walutowego jako takiego. Po drugie, przewalutowanie po kursie z dnia zaciągnięcia (a głównie tego domagają się „pokrzywdzeni” kredytobiorcy) pozostanie najpewniej opcją czysto teoretyczną. Po trzecie, ustawa narzuca pewne ograniczenia – z podanych opcji nie mają chociażby korzystać osoby, które kupiły mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (ale to też jest sensowne, bo dlaczego ktokolwiek miałby finansować czyjeś nieudane operacje biznesowe? Zwłaszcza, że nawet nieudanej spekulacji walutowej na „swoim” prywatnym mieszkaniu nikt inny finansować nie powinien).
Podsumowując pomysł prezydenta… gdyby zostawić w nim tylko część drugą (czyli zwrot mieszkania i pozbycie się kredytu), podpisalibyśmy się pod takim projektem wszystkimi naszymi rękoma (zwłaszcza, gdyby to objęło także kredyty złotówkowe). Pierwsza część to właściwie tylko teoria, która w praktyce raczej nie wystąpi, a część trzecia to przerzucanie na banki odpowiedzialności za to, że klient (namawiany przez bank) chciał sobie pospekulować na walutach i mieć mieszkanie właściwie za darmo. Pamiętajmy, że to kredytobiorcy frankowi są w znacznym stopniu odpowiedzialni za bańkę na polskim rynku mieszkaniowym. Liczba udzielanych kredytów we frankach wyglądała tak:liczba kredytów CHF
Gdyby nie kredyty we frankach, nie mielibyśmy aż tak absurdalnych cen mieszkań w latach 2007-2008 (i siłą rzeczy później). Zauważmy, że kredyt we frankach to była nie lada gratka, zwłaszcza w latach 2004-2005. Przy oprocentowaniu poniżej 4% i w miarę rozsądnych cenach mieszkań, można było uzyskać ratę na poziomie 1.000 zł miesięcznie za 3-pokojowe mieszkanie w Warszawie (w kredycie złotówkowym byłoby to 1.600 PLN). Ci, którzy skorzystali właśnie w tych latach, raczej teraz niczego nie żałują (zwłaszcza, że mieli dodatkowo szansę na przewalutowanie po kursie typu 2 PLN/CHF, biorąc kredyt nieco poniżej 3PLN/CHF). Ci, którzy chcieli powtórzyć ten deal w latach 2007-2008, pewnie żałują… ale dlaczego ktokolwiek miałby za nich cokolwiek płacić? Czy kredytobiorcy z lat 2004-2005, którym się opłaciło, podzielili się „zyskiem” z bankiem, albo z kimkolwiek?
Postawa kredytobiorców frankowych jest dla nas niezrozumiała, a często wręcz przedziwna. Przez kilka lat nie przeszkadzało im, że wzięli kredyt frankowy, a dostali złotówki. Nie zastanawiali się, czy banki miały/mają franki, czy ich nie miały/nie mają. Płacili niższe raty i nikt nie chciał kredytów frankowych delegalizować. Teraz, kiedy już się nie opłaca (a zadłużenie wystrzeliło w kosmos), nagle się okazuje, że kredyty walutowe były rzekomo niezgodne z prawem. Do tego niektórzy podnoszą lamenty, że bank namawiał ich na kredyt we frankach, bo nie mieli zdolności kredytowej na złotówki – tylko w takiej sytuacji należało się poważnie zastanowić, czy takiego człowieka aby na pewno było stać na jakikolwiek kredyt. A już kuriozalne wręcz było stwierdzenie jednego z frankowiczów na łamach radiowej Trójki: „Człowiek z banku pytał, czemu wzięliśmy taki duży kredyt? A ja pytam – czemu bank mi takiego dużego kredytu udzielił?”. No kurde… hello!? Jak klient przychodzi i chce kredyt, a nasze g**** prawo (g****, bo po prawie 20 latach potrafi się okazać, że jeden z kluczowych elementów prawa bankowego, czyli BTE, jest niezgodny z konstytucją) pozwala taki kredyt zaciągnąć, to bank ma odmówić? Jak klient przychodzi do dewelopera i chce kupić mieszkanie po 8 tys. zł za m2, a deweloper buduje po 4 tys., to deweloper ma powiedzieć, że mu nie sprzeda za 8, tylko za 5? Widać socjalizm mocno ludziom wypaczył mózgi – niektórzy naprawdę uważają, że myśleć to za nich mają inni… ale tylko czasem, bo z drugiej strony jakoś nie występują masowo do sądu o ubezwłasnowolnienie.
W kwestii franków jest jeszcze jedna kwestia ;) UOKiK co rusz nakłada kary na banki za niepełne stosowanie ujemnego LIBOR (jeśli suma LIBOR i marży jest ujemna). A jeszcze niedawno mogliśmy poczytać, jak banki wspaniałomyślnie zgodziły się (z własnej inicjatywy!) na stosowanie ujemnej stawki referencyjnej (jakby miały coś do gadania… skoro w umowie „stoi” suma LIBOR+marża, to niby dlaczego nie stosować ujemnego LIBORu?). Więcej o tej sprawie można przeczytać chociażby tu:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/UOKiK-przyglada-sie-praktykom-banku-Raiffeisen-wobec-frankowcow-3436342.html

7. Wsparcie dla kredytobiorców „w tarapatach”.

Jeszcze przed wyborami poprzednia ekipa rządowa uchwaliła plan pomocy kredytobiorcom (nie tylko walutowym), znajdującym się w tak zwanych tarapatach. Tarapaty zdefiniowano jako sytuację, w której wysokość raty przekracza 60% dochodów (w naszej ocenie nawet sytuacja, w której wydatki rodziny na ratę są na poziomie 40% domowego budżetu to już niezłe bagno… zwłaszcza w czasach historycznie niskich stóp procentowych). Zgodnie z rządowym planem, kredytobiorca, który był na tyle mało rozgarnięty, że nie przewidział tak „nieprawdopodobnych” faktów jak strata pracy, choroba, czy inne wypadki losowe, otrzyma wsparcie w wysokości do 1.500 złotych przez 18 miesięcy. Wsparcie będzie nieoprocentowane, będzie także możliwość jego umorzenia (jeśli nie uda się umorzyć, kredytobiorca-tarapaciarz będzie musiał wszystko oddać w ciągu 8 lat, zaczynając 2 lata po zakończeniu pobierania wsparcia). Jeśli doszukiwać się w tym programie jakichś pozytywów, to chyba tylko takiego, że na wszystko zrzucą się banki (w „astronomicznej” kwocie 600mln zł, co brzmi dosyć zabawnie przy wartości kredytów zagrożonych lub opóźnionych w spłacie na poziomie 20mld złotych). Finał będzie taki, że „agonia” feralnego kredytobiorcy zostanie najczęściej jedynie przedłużona… a wystarczyłoby po prostu dać mu możliwość oddania bankowi kluczy do mieszkania i pozbycia się w ten sposób całości zadłużenia. Ale to rozwiązanie jest chyba zbyt proste i zbyt mało medialne, żeby politycy mogli proponować takie rzeczy.

8. Bartek T. szaleje.

Jeden z naszych ulubieńców, Bartek T., popełnił niedawno taki oto artykuł:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/4-sposoby-na-unikniecie-kryzysu-mieszkaniowego-7282988.html

Jest to o tyle ciekawe, że to chyba pierwszy raz, kiedy w ustach (rękach) Bartka pojawia się coś o ewentualnym kryzysie (oczywiście o przyszłym, bo o przeszłym, który już dawno się skończył i po którym trzeba kupować mieszkania, sporo już czytaliśmy). Po niedawnych sugestiach, że stopy procentowe to jednak czasem mogą rosnąć (i to czasem znacznie), Bartek zadziwia nas po raz kolejny (trochę pozytywnie, a trochę… inaczej). Na początek krytykuje Mdm, nazywając program „dolewaniem oliwy do ognia” (dobrej sprzedaży deweloperów), które może spowodować „przegrzanie” rynku, a później jakiś spektakularny kolaps. Jako panaceum Bartek proponuje (o zgrozo!) zastąpienie bezpośredniego dofinansowania kredytów gwarancjami państwa (czyli nas wszystkich) tak, aby każdy mógł uzyskać kredyt właściwie bez wkładu własnego (wymagany wkład własny gwarantowałoby państwo w formie czegoś w rodzaju poręczenia na wypadek problemów ze spłatą). Jako przykład pozytywnego działania takiego rozwiązania Bartek podaje Wielką Brytanię, na której bańka mieszkaniowa osiąga rozmiary zbliżone do tej sprzed upadku Lehman Brothers, a sam Londyn mocno już ówczesne szczyty przebił. Fajnie.
W dalszej części „nasz mistrz” sugeruje rozwój rynku najmu, co ma spory sens, przytaczając przeróżne przykłady krajów zachodu – pewnym zgrzytem jest tu tylko stwierdzenie, że w Polsce „wg październikowych szacunków Lion’s Bank zakup mieszkania na kredyt jest aż o 37,1% tańszy niż najem”. Nie wiadomo, jak te szacunki były robione, bo (patrząc na wyniki) widocznie wstyd się Bartkowi do własnej metodologii przyznać ;)
W ostatnim punkcie Bartek postuluje „wsparcie” (nierozsądnie) zadłużonych kredytobiorców w taki sposób, że w razie problemów ze spłatą, mieszkanie miałby przejmować BGK (w ramach funduszu mieszkań na wynajem), a kredytobiorca stawałby się jego najemcą. Na szczęście Bartek zachowuje resztki rozsądku i nie każe kupować BGK tych mieszkań za kwotę aktualnego zadłużenia, ale za cenę rynkową(?). Nie bardzo tylko wiadomo, czym to się różni od sprzedaży mieszkania przez klienta lub bank i spłacie części kredytu, a następnie wynajęcia przez biednego klienta innego mieszkania (zwłaszcza, że stawki w funduszu mieszkań na wynajem raczej zniechęcają niż zachęcają do korzystania z jego usług ;)
Jak więc widać, od poglądów, w których teraz (jak zawsze) jest najlepszy czas na zakup mieszkania, Bartek ewoluuje w kierunku czegoś bardziej zaawansowanego (choć nadal leżącego mocno w interesie banków), kusząc się od czasu do czasu o sensowne stwierdzenia (wzrost stóp procentowych, patologia Mdm, rozwój rynku najmu). Kto wie… może chłop kiedyś i dla nas coś napisze? Bylibyśmy autentycznie zaszczyceni!

9. Stopy procentowe w USA.

Ostatnie zaskakujące dane z amerykańskiego rynku pracy tradycyjnie zaskoczyły analityków i w związku z tym zaskoczeniem wzrosły (podobno znacznie) szansę na podwyżki stóp procentowych w USA jeszcze w grudniu tego roku. Aktualnie „rynek” wycenia je na 70%, mimo że jeszcze w połowie października wyceniał na 30% (dlatego do wycen „rynku” należy podchodzić z dużą rezerwą). Jakby jednak nie było, wiele wskazuje na pierwszą podwyżkę stóp od 2006 roku – będzie to pewnie „całe” 0.25 punktu procentowego. Trudno oczekiwać, żeby to miało cokolwiek zmienić w gospodarce światowej (może poza przebiciem kolejnej bańki na akcjach rynków rozwiniętych), zwłaszcza w USA, gdzie kredyty są najczęściej na stały procent. Jeśli jednak będzie to moment, w którym FED wreszcie zacznie robić to, co obiecuje od dawna i stopy wzrosną w okolice swoich „naturalnych” wartości (3-4%), to z czasem będzie to miało przełomowe znaczenie także dla polskiego rynku mieszkaniowego (na dłuższą metę nie jest możliwe, żeby Amerykanie podnieśli stopy procentowe, a w Europie pozostały one na historycznych minimach, czy wręcz poniżej zera – ewentualny rozpad strefy euro może znacznie ten proces przyspieszyć). Zobaczymy, czy będzie to jednorazowy wybryk (o ile w ogóle będzie) i wszystko zakończy się kolejnym drukowaniem (QE4), czy może FED zdecydował, że to już ten moment, w którym trzeba sprowokować kolejny światowy kryzys (dziwnym trafem Goldman Sachs zaczął od niedawna promować koncepcję trzeciej fali kryzysu, w której mają ucierpieć głównie „rynki wschodzące”, czyli także nasza Najjaśniejsza). Poczekamy, zobaczymy… ale wreszcie jest jakiś moment, na który naprawdę warto czekać.

10. Minimalny wkład własny w wysokości 15% od przyszłego roku.

Jak wiemy, od przyszłego roku wzrośnie minimalny wymagany wkład własny przy kredycie mieszkaniowym z aktualnych 10% do 15. Wg zapisów rekomendacji S te „dodatkowe” 5% będzie można ubezpieczyć, jednak w praktyce może się okazać, że banki z takiej możliwości korzystać nie będą (rekomendacja U wymaga od banków stosowania „sensownych” ubezpieczeń, które rzeczywiście ubezpieczają klienta a nie bank, jak było jeszcze do niedawna). Już w tej chwili część banków nie udziela kredytów z LTV90% – z czasem ta grupa będzie się najpewniej powiększać. Trudno się spodziewać, żeby taki wzrost miał jakoś spektakularnie wpłynąć na liczbę udzielanych kredytów w przyszłym roku, za to może dać kolejny bodziec do dalszego zwiększenia popularności programu Mdm, dzięki któremu rodzina z co najmniej jednym dzieckiem nadal będzie mogła w praktyce uzyskać kredyt bez wkładu własnego. Kierunek podwyższania minimalnego wkładu (obniżania dopuszczalnego LTV) jest oczywiście dobry, ale 15, czy nawet 20%, to zdaje się być wciąż za mało, biorąc pod uwagę polskie uwarunkowania (wysokie ceny mieszkań, tragiczna demografia i historycznie niskie stopy procentowe, generujące poważne szanse na znaczne spadki cen w przyszłości). Pamiętajmy, że dla kredytu na 30 lat wysokość LTV spadnie o 10 punktów procentowych dopiero po ~5 latach, a wtedy sytuacja na rynku może wyglądać już diametralnie inaczej – pojawi się „szczyt” niżu demograficznego, wyż demograficzny przejdzie na emeryturę pogrążając ZUS, trudno też oczekiwać aż tak długiego okresu ultra niskich stóp procentowych. W tej sytuacji istnieje poważne ryzyko, że nawet kredytobiorcy złotówkowi znajdą się „pod wodą” tak, jak teraz frankowicze – wysokość kredytu może bez problemu przekraczać wartość mieszkania, mimo że teraz nie przekracza. Problem ten może się rozwiązać, jeśli kiedyś zostanie przyjęta opcja, w której klient odpowiada za kredyt maksymalnie do wysokości wartości mieszkania, czyli może po prostu przestać spłacać i oddać mieszkanie bankowi – takie rozwiązanie poniekąd eliminuje problem ustalania minimalnego wkładu własnego (bo o to powinny się starać banki, żeby nie wystawiać się na przesadne ryzyko), jednak z drugiej strony niespecjalnie to działa w sytuacji drożejących mieszkań (przykład amerykański sprzed 2007 roku). Dlatego też wymaganie dość wysokiego wkładu własnego jest bardzo korzystne – po pierwsze zabezpiecza przed poważną bańką kredytowo-cenową, a po drugie uczy kredytowych kamikaze, że aby coś kupić, warto najpierw trochę pooszczędzać, żeby zobaczyć, że z trudem przez siebie zarobione pieniądze wydaje się jednak dużo mniej przyjemnie niż pieniądze „banku”, które dopiero ma się zarobić.

Podsumowując dzisiejsze rozważania… na rynku ostatnio sporo się dzieje. Deweloperzy nadal dużo sprzedają i nadal jeszcze więcej budują, co prędzej czy później doprowadzi do kryzysu. Ceny są stabilnie (na rynku wtórnym raczej „stabilnie zabetonowane”), a liczba kredytów mimo historycznie niskich stóp procentowych wciąż nie chce odbić się od dna (i dobrze). W Mdm, wraz z dołączeniem rynku wtórnego, wstąpiła druga młodość i to tak silna, że w przyszłym roku pieniędzy może zabraknąć już w jego połowie (miejmy nadzieję, że rząd nie zwiększy dostępnej puli). Fundusz mieszkań na wynajem kontynuuje swoją absurdalną działalność, oferując już nawet zamiast tanich mieszkań na wynajem dla ludzi drogie lokale usługowe na wynajem dla firm (to się nazywa rozminięcie z ideą!). Obietnice przedwyborcze prezydenta i PiS znajdą pewnie w końcu przełożenie na jakieś konkretne rozwiązanie problemu kredytobiorców frankowych (choć ostatnie zaproponowane rozwiązanie wcale nie rozwiązuje tego problemu ostatecznie, bo kredyty walutowe w większości nadal pozostaną walutowymi i mają szansę wybuchnąć, jak tylko Szwajcaria podniesie stopy procentowe). Kredytobiorcy w tarapatach w ogóle mają ostatnio fajnie, bo co rusz ktoś próbuje im pomóc z nieswoich pieniędzy, a jakby zamieszania było mało, to nasz faworyt, Bartek T., zaczyna przeplatać swoje brednie (finansowanie wkładu własnego gwarancjami budżetowymi) stwierdzeniami całkiem sensownymi (patologia Mdm, rozwój rynku najmu). Już niedługo zacznie obowiązywać minimalny wkład własny w wysokości 15% wartości mieszkania, co nie jest specjalnie ciekawe, ale zobaczymy, czy banki pozostawią w ofercie kredyty z LTV90% + ubezpieczenie, czy jednak maksymalnym LTV stanie się 85% (jeśli tak będzie, to akcja kredytowa raczej będzie dalej systematycznie spadać). Ale w tym wszystkim i tak najważniejsze będzie to, czy Amerykanie w grudniu podniosą stopy. Jeśli nie, to trzeba będzie chyba porzucić nadzieję, że to się stanie w najbliższej przyszłości, ale jeśli tak, to wreszcie pojawi się szansa na pozytywne zmiany na rynku (o ile nie będzie to jednorazowa podwyżka, przekształcona w jakieś kolejne drukowanie).

Mieliśmy dziś 10 tematów… szkoda tylko, że żaden nie brzmiał tak: „Polaków wreszcie stać na mieszkanie, bez konieczności wiązania sobie pętli na szyję na 25, albo 30 lat”. Ale kto wie, może za jakiś czas naprawdę wróci normalność?

PS. Poza komentarzami pod artykułami zachęcamy także do czytania/pisania w wątku „Aktualności i newsy” na naszym forum – trwa tam ciągła dyskusja na aktualne tematy, dotyczące polskiego rynku mieszkaniowego:

http://wdomachzbetonu.pl/forums/topic/aktualnosci-i-newsy/

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu
Spora część frankowiczów jednak „oszczędziła” przez te kilka lat sporą sumę, a jedynie kapitał pozostały do spłaty jest dużo większy. Gdyby przeliczyć te kredyty wstecz na PLN z zastosowaniem WIBOR + marża to się okaże, że jednak trzeba będzie dopłacić to co się zaoszczędziło przez poprzednie lata. Cześć chyba to zauważyła: http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,19179971,frankowicze-chca-wiecej-od-prezydenta.html „Frankowicze domagają się poprawek w projekcie. Chodzi głównie o przeliczenie frankowego długu po niższym oprocentowaniu. Zamiast zaproponowanego przez Kancelarię Prezydenta wskaźnika WIBOR (czyli kosztu pieniądza na rynku międzybankowym), proponują stopę referencyjną Narodowego Banku Polskiego. – Ludzie brali kredyty w różnych okresach, a dla tych, którzy zadłużyli się po… Czytaj więcej »
Szym
Użytkownik
Szym
1 rok 4 miesiące temu
Ciekawy artykuł, jak zawsze, ale i wnioski jak zawsze te same… Jak by nie opisywać tego co się dzieje albo ma zadziać na rynku, finalnie sprowadza się zawsze do: „Podsumowując dzisiejsze rozważania… na rynku ostatnio sporo się dzieje. Deweloperzy nadal dużo sprzedają i nadal jeszcze więcej budują, co prędzej czy później doprowadzi do kryzysu.” Czyli wyginamy się jak możemy, żeby pokazać, że ceny są kosmiczne, ale rynek jakoś wie lepiej i dalej się kręci. Jak najbardziej wspieram inicjatywę strony, ale jednocześnie uważam, że artyuły-analizy są mocno życzeniowe. Oczywiście każdy kto chciałby kupić mieszkanie zawsze będzie twierdził, że ceny są za… Czytaj więcej »
Mad Hatter
Użytkownik
Mad Hatter
1 rok 4 miesiące temu

O! Widzę że Wielbłąd stracił pracę, a na jego miejsce zatrudnili kogoś kto zdał maturę z polskiego? :) Gratulujemy pracodawcy spostrzeżenia, że płacenie ‚wierszówki’ bez sprawdzania jakości sie nie sprawdza. ;)

A komentarz jest najlepiej podsumowany przez ostatnie zdanie: ‚(…) zdecydowana większość nie analizuje rynku (…) ‚. I to jest właśnie problem, na który ten portal i jego Autor oraz czytelnicy i komentatorzy chcą coś poradzić. :)

Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu

Ach szkoda że nikt mi nie płaci tak jak piszesz ;) Moja praca nie ma nic wspólnego z inwestowaniem w nieruchomości i z nimi samymi…
Dlaczego nie piszę? A co mam napisać? Że zmieniłem zdanie? Nie zmieniłem i nic w tym temacie się nie zmieniło aby była potrzebna żywiołowa dyskusja ;)
Autor jak zwykle splodzil 10 bzdur wieszczac nadchodzący spadek cen nieruchomości ;) owszem podpiera się danymi ale są one wybrane wybiórczo i tendencyjnie ;)
Czas pokaże kto się mylił :)

Mad Hatter
Użytkownik
Mad Hatter
1 rok 4 miesiące temu

Ech, a już miałem nadzieję… ;)

Najbardziej podoba mi się zdanie o danych wybranych wybiórczo. Po powinny zostać wybrane niewybiórczo, a inkluzywnie, metodą feministyczno-genderową, z uwzględnieniem parytetu 50% danych prawdziwych, 50% fałszywych, wtedy na pewno wyszłoby rozsądniej. :D

PS. Szym, mam nadzieję że się nie gniewasz na zjadliwy komentarz z mojej strony. :)

sing.dst
Użytkownik
sing.dst
1 rok 4 miesiące temu

hehe @Wielblad Dgl cześć hehe ;P

Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu
Jakiekolwiek systemowe majstrowanie przy kredytach jest niewłaściwe bo stanowi ingerencję w dobrowolnie zawarte umowy. Jeśli jednak już rozważamy metody „interwencyjne” ze strony państwa, to myślę że z pozycji frankowicza propozycja Dudy (oczywiście ta trzecia) nie byłaby taka zła. Owszem, kredyty nadal byłyby frankowe, natomiast trzeba sobie zadać pytanie o to, co będzie gorsze gdy już nadejdzie kryzys: a) osłabienie złotówki względem franka plus wzrost stóp w Szwajcarii (taki scenariusz interesuje nas gdyby propozycja Dudy weszła w życie), czy może b) jedynie wzrost stóp w Polsce (taki scenariusz interesuje nas gdyby kredyty stały się całkowicie złotówkowe). Brakuje mi kompetencji żeby to… Czytaj więcej »
Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu
Cześć, to ja, Wasz bankster :) „Postawa kredytobiorców frankowych jest dla nas niezrozumiała, a często wręcz przedziwna. Przez kilka lat nie przeszkadzało im, że wzięli kredyt frankowy, a dostali złotówki. Nie zastanawiali się, czy banki miały/mają franki, czy ich nie miały/nie mają. Płacili niższe raty i nikt nie chciał kredytów frankowych delegalizować. Teraz, kiedy już się nie opłaca (a zadłużenie wystrzeliło w kosmos), nagle się okazuje, że kredyty walutowe były rzekomo niezgodne z prawem. Do tego niektórzy podnoszą lamenty, że bank namawiał ich na kredyt we frankach, bo nie mieli zdolności kredytowej na złotówki – tylko w takiej sytuacji należało… Czytaj więcej »
Użytkownik
Paradoks
1 rok 4 miesiące temu

W życiu nie rozmawiałem akurat na temat kredytu, ale mam 100% pewności na podstawie innych rozmów z klientami, że baaaardzo dużo rozmów tak dokładnie wyglądało.

Co nie zmienia oczywiście faktu, że z uwagi na kształt systemu prowizji, większość sprzedawców miała bardzo maaaaałą motywację do kopania się z koniem.

I tak z kombinacji dwustronnej chciwości mamy to, co mamy. :)

Użytkownik
Paradoks
1 rok 4 miesiące temu

A do mnie właśnie dotarła możliwość, że nieruchomości w PL, nawet przy demografii na tę chwilę, mogą wcale tak mocno nie tanieć w obliczu tego, jak zaczyna wyglądać nowy porządek społeczny w Europie. Na miejscu zamożnego, białego Francuza, Szweda czy innego Belga zacząłbym rozważać na poważnie możliwość spędzenia emerytury w kraju, który jest mocno sceptyczny wobec wspaniałej polityki multikulturowości w ich ojczyznach… I nie widzę szczególnych przeciwwskazań, żeby to była Europa Środkowa, przy relatywnej bliskości kulturowej, poziomie cywilizacyjnym oraz parytecie siły nabywczej takiej przykładowej emerytury.

Nie wiem, jak duża to możliwość, ale zajarzyła mi na horyzoncie.

Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu

Już na Euro 2012 mieli wykupić turyści mieszkania ;)

Makia
Użytkownik
Makia
1 rok 4 miesiące temu

Już był jeden taki pionier, tylko on uciekał od wysokich francuskich podatków. Imię jego Depardieu. Tylko ciekawa jestem czy tak wiele osób będzie chciało się osiedlać w Europie centralnej, biorąc pod uwagę jej niekorzystne położenie geograficzne (na lewo Niemcy, na prawo Rosja). Za wschodnią granica mamy wojnę, która może trwać latami jako zamrożony konflikt. Czy to jest bezpieczne, niech każdy oceni sam.

Mad Hatter
Użytkownik
Mad Hatter
1 rok 4 miesiące temu
Szczerze powiedziawszy, nie spodziewam się, żeby nagle miało się okazać że tłumy Francuzów, Belgów, Szwedów itp. zjadą się akurat do Polski. Jeśli już mieliby się gdzieś przeprowadzać, to dlaczego nie do Czech? Albo na Słowację czy do Estonii, jeśli koniecznie chcą gdzieś marznąć? A jeśli nie chcą, to Bułgaria, Chorwacja, Słowenia? A jeśli kasa się mniej liczy, to dlaczego nie Kanada, Australia, Nowa Zelandia? Jeśli zaś wolą parytet siły nabywczej zamiast bliskości kulturowej, to jest Azja Południowo-Wschodnia, gdzie jest i ciepło, i tanio, oraz Ameryka Południowa. Ogólnie rzecz ujmując, Polska nie jest (w chwili obecnej) nazbyt atrakcyjnym miejscem do życia… Czytaj więcej »
Makia
Użytkownik
Makia
1 rok 4 miesiące temu
sing.dst
Użytkownik
sing.dst
1 rok 4 miesiące temu

@Makia
ufff – dobrze, że przez przypadek nie wleciał link z redtube <;

Makia
Użytkownik
Makia
1 rok 4 miesiące temu

Ahahah, faktycznie :-D. Poranny marazm. Miało być to

https://www.youtube.com/watch?v=44vzMNG2fZc&sns=em

michalwiniak
Użytkownik
michalwiniak
1 rok 4 miesiące temu

Z kupnem mieszkania warto jeszcze chwilę poczekać. Faktycznie ceny są o wiele niższe niż kilka lat temu, lecz obecnie tkwimy w okresie stagnacji. Biorąc pod uwagę bardzo możliwe zawirowania na globalnych rynkach finansowych, za około rok możemy dużo zarobić kupując nieruchomości za gotówkę. Wyczerpujący artykuł na ten temat znajdziecie tutaj: http://independenttrader.pl/358,chcesz_kupic_mieszkanie_poczekaj_jeszcze_chwile.html

sing.dst
Użytkownik
sing.dst
1 rok 4 miesiące temu

Trader21 ostatnio stracił tak na reputacji, że szkoda gadać. Zresztą powyższy typowo sponsorowany wpis jest tego dowodem. Gratulacje Trader – brak słów.

Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu

Takie artykuły w mainstreamie? Z tak krzykliwym tytułem?
Idzie nowe?

http://www4.rp.pl/Kupno-i-sprzedaz/311179953-Wielkie-przeceny-na-rynku-mieszkan.html

k-dek
Użytkownik
k-dek
1 rok 4 miesiące temu

Naganiacze z Metrohouse delikatnie dają do zrozumienia, że marazm na rynku wtórnym lekko daje się już we znaki :D
PS. Linki-nowinki, jak Autor już pisał wcześniej, wrzucamy w „Aktualności i newsy” – w jednym miejscu mamy przegląd na bieżąco, mniej więcej co się dzieje w mediach…

bpw
Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu

Autorkę artykułu zainspirował ktoś z Metrohouse. Widocznie sprzedawcy na rynku wtórnym zgłaszający się do wspomnianego pośrednika mają wygórowane oczekiwania co do ceny sprzedaży. Tym samym liczba transakcji spadła i związane z nimi prowizje. Jak k-dek napisał – możliwe, że Metrohouse musi coś zrobić ze spadającymi obrotami.
Na swojej stronie internetowej przecież nie napiszą do swoich klientów „obniżcie ceny”. Bo jak to? Najmuję profesjonalistów, żeby sprzedali mieszkanie, a oni mi mówią żeby obniżyć cenę? To każdy potrafi.

wpDiscuz