Sporo ostatnio dzieje się w temacie kredytów mieszkaniowych, denominowanych w walutach obcych. Największe emocje wzbudzają franki szwajcarskie, które są najpopularniejszą walutą, w jakiej takie kredyty były udzielane.
Aktualnie mamy około 700 tys. kredytów walutowych (na nieco ponad 1.8 mln wszystkich). Zgodnie z rekomendacją KNF, w tej chwili kredyty walutowe nie są już praktycznie dostępne (wyjątek stanowią osoby, które osiągają dochody w walucie obcej), jednak problem kredytów w CHF będzie obecny na polskim rynku mieszkaniowym jeszcze bardzo długo. Przypomnijmy, że w tej chwili liczba czynnych rachunków kredytowych rośnie w tempie około 100 tys. w ciągu roku – liczba kredytów w CHF niewiele się zaś zmniejsza. Większość z nich zaciągana była na długi okres, przy (delikatnie mówiąc) niezbyt korzystnym kursie, więc liczba umów zakończonych (z powodu spłaty całości lub przewalutowania) jest zapewne symboliczna. Największa zmiana wynika z przewalutowania kredytów zagrożonych, dla których bank rozpoczął proces windykacji, jednak na razie nie jest to w stanie zauważalnie wpłynąć na udział kredytów walutowych w portfelu banków.
Stan na wrzesień 2012 roku wyglądał tak:
W 2013 roku, kiedy nie udzielano już praktycznie kredytów walutowych, sytuacja nieco się poprawiła, ale nadal kredyty walutowe stanowią (wartościowo) większość.
Ostatnio pojawiło się trochę informacji na temat procesów sądowych, które wytoczyli bankom ich klienci. Na razie dotyczą one franków szwajcarskich, bo klienci „posiadający” kredyty denominowane w Euro są chwilowo w bardzo dobrym położeniu – Euribor znajduje się w okolicach śmiesznego poziomu 0.3%, a kurs EUR/PLN względem swojego minimum jest wyższy jedynie(?) o 1/3. Dodatkowo należy pamiętać, że kredyty w Euro nie były specjalnie popularne w okolicach historycznych minimów kursu (wtedy rządził frank). Stąd też „posiadacze” kredytów w Euro siedzą cicho, za to ich koledzy od franków cicho już siedzieć nie chcą (nie mogą?).
W Polsce pozwy dotyczą dwóch głównych kwestii. Pierwszą z nich jest sprawa zapisów w umowach, dotyczących przeliczania kursów wypłaty/spłaty, które zostały uznane przez sąd za niedozwolone. Na tej podstawie klienci próbują uzyskać przewalutowanie kredytu na złotówki, zachowując dodatkowo oprocentowanie oparte na LIBOR CHF (co już akurat zakrawa na chciwość lub zemstę na banku) – mamy więc pozew zbiorowy przeciwko bankowi Millennium. Drugi kierunek to próba udowodnienia, że bank wprowadził klienta w błąd, nie przedstawiając mu należycie ryzyka takiego kredytu (któż mógł wiedzieć, że kurs franka, który miał tylko spadać, zechce wzrosnąć i to bardzo? ;) – tego mniej więcej dotyczy pozew przeciwko Reiffeisen Polbank. Jakie są szanse wg prawa na wygranie tych procesów, tego nawet nie śmiem przypuszczać, ale domyślam się, że to państwo i jego (niezawisły ;) sąd nie pozwoli skrzywdzić banków. Gdyby do tego doszło, posypałaby się lawina tego typu pozwów – w końcu przewalutowanie kredytu w CHF na PLN po kursie uruchomienia kredytu pozwoliłoby klientom zredukować aktualne zadłużenie w ekstremalnych przypadkach nawet o 50% (z reguły byłoby to przynajmniej 30%), więc jest o co walczyć.
O skali problemu informuje raport KNF na temat potencjalnych skutków przewalutowania kredytów. Czytamy w nim, że tego typu operacja, wykonana 30 czerwca 2013 roku, spowodowałaby straty w bankach na poziomie 40-50 mld złotych, co skutkowałoby obniżeniem współczynnika wypłacalności poniżej wymaganych 8% w 7 bankach, a w przypadku 3 „zjadłoby” cały kapitał własny i banki te musiałyby ogłosić bankructwo albo zostać dokapitalizowane przez nas, podatników. To jest chyba najsilniejsza przesłanka za tym, że wygranymi w tych procesach będą jedynie kancelarie prowadzące sprawy.
Co ciekawe, w niektórych krajach (Chorwacja, Hiszpania, Norwegia) tego typu procesy zakończyły się zwycięstwem klientów banków – z reguły wyrok opierał się na tym, że kredyt walutowy nie jest typowym kredytem, tylko raczej skomplikowanym instrumentem finansowym o charakterze spekulacyjnym. W większości wyroki nie są jeszcze prawomocne, więc sprawa jest rozwojowa, ale już te wyniki pozwalają przypuszczać, że w tych krajach szanse na wygrane takiej sprawy istnieją. Jednak w polskich warunkach na to bym nie liczył. Jedyna szansa, jaka jest u nas moim zdaniem, to „zaangażowanie” środków publicznych (czyli naszych). Jeśli liczba bankrutujących kredytobiorców znacząco wzrośnie, a sprawa stanie się bardziej medialna, to przy okazji wyborów mogą pojawić się kolejne ratunkowe pomysły (minimalizujące jednak straty banków). W końcu po przejęciu obligacji z OFE i „spadku” oficjalnego zadłużenia można je znowu trochę powiększyć… zwłaszcza w tak słusznej sprawie ;)
Obciążenia banków kosztami zmian kursowych nie udało się wprowadzić nawet na Węgrzech, gdzie niedawno sąd najwyższy uznał, że wszystkie kredyty walutowe są legalne. Problem jest tam nawet bardziej palący niż w Polsce – na 10 mln mieszkańców Węgrzy mają aż 600 tys. kredytów walutowych (czyli procentowo ponad 3 razy więcej niż w Polsce). Dodatkowo, z reguły oprocentowanie nie jest oparte na LIBOR + marża, tylko przypomina sytuację polskich klientów mBanku z tzw. „starego portfela” (w skrócie, oprocentowanie ustalane jest przez zarząd banku, wg jego widzimisię). Przypomnijmy, że w 2011 roku premier Orban wprowadził możliwość jednorazowej spłaty kredytów walutowych po kursie niższym o 1/3 od rynkowego (straty z tego tytułu miały wziąć na siebie banki oraz w pewnym stopniu także kredytobiorcy, wszak spadek wartości forinta był momentami wyższy). Do spłaty miały posłużyć gwarantowane przez państwo kredyty w forintach, jednak niewiele osób skorzystało z tego rozwiązania, podobno z racji „zmowy” banków, które unikały jak mogły udzielania tego typu kredytów. Tak, czy inaczej, po wyroku sądu najwyższego nadzieja na przewalutowanie ze stratami banków raczej bezpowrotnie prysła, a jednocześnie otwarła się możliwość pozywania państwa przez banki za tego rodzaju „krzywdzące” pomysły. Ponieważ bliżej nam raczej do Węgier niż Hiszpanii, czy Norwegii, spodziewałbym się podobnego rozstrzygnięcia i u nas (chyba że po fotoradarach, „przejściowych” podatkach Belki i podwyżkach VATu, czy przejęciu obligacji OFE dla dobra przyszłych emerytów, ktoś jeszcze wierzy w to, że cokolwiek w tym kraju dzieje się dla dobra obywateli).
Jak będzie, zobaczymy wkrótce (czyli w momencie, w którym kurs franka lub stopy procentowe w Szwajcarii zauważalnie wzrosną, co spowoduje znaczne powiększenie skali problemu).
Teraz przyjrzyjmy się, jak to właściwie było z tymi kredytami, jakie są konsekwencje dla kredytobiorców oraz jakie są dalsze możliwe scenariusze, które pomijają potencjalne pomysły naszych genialnych polityków.
Na początek dwa wykresy z poprzedniego wpisu. Zauważmy, że ogromna większość kredytów walutowych (zwłaszcza w CHF) była udzielana przy bardzo wysokim kursie złotówki (czyli bardzo niskim kursie CHF).
Jak widać, kredyty walutowe pojawiły się przy kursie franka w okolicy 2.7 PLN, rozkręciły się przy 2.5 PLN, a ich apogeum przypadło na historyczne minima kursu w okolicach 2 PLN.
W tej sytuacji nie mogą dziwić fakty z raportu KNF, przytaczanego już przy okazji wpisu na temat rekomendacji SIII – ponad 200 tys. kredytów walutowych z LTV > 100% oraz średnie LTV takich kredytów na poziomie prawie 95% (stan na wrzesień 2012).
Patrząc na to wszystko widać, że znaczna część kredytobiorców walutowych ma nadal do spłacenia więcej niż pożyczyła. O ile nie jest to może jakiś wielki problem dla tych, którzy zaciągali kredyt w początkowej fazie bańki, kiedy mieszkania były jeszcze relatywnie tanie (przez co ich aktualne LTV raczej nie przekracza 100%), o tyle dla tych, którzy zaciągali kredyt w latach 2007-2008, problem jest już spory (nie dość, że kurs CHF wzrósł nawet o 70%, to jeszcze cena mieszkania spadła). Chociaż nawet dla tej drugiej grupy problem pojawia się dopiero wtedy, kiedy przestają spłacać kredyt (zakładam, że niemożność wcześniej spłaty lub sprzedaży mieszkania z takim kredytem to nie jest problem). Z racji wzrostu kursu oraz spadku wartości zabezpieczenia (mieszkania) w przypadku wymówienia umowy i rozpoczęcia procedury egzekucji klient nie dość, że zostaje pozbawiony mieszkania, to pozostaje nadal z długiem, który nierzadko wynosi tyle, ile warte jest aktualnie stracone mieszkanie.
Póki co, nie ma takich przypadków aż tak bardzo dużo – wg raportu KNF odsetek walutowych kredytów zagrożonych jest bardzo zbliżony do złotowych.
Dlaczego (na razie) liczba kredytów zagrożonych nie jest bardzo duża, widać (jeśli się dobrze przyjrzeć ;) na poniższym wykresie, przedstawiającym historyczne wartości LIBOR CHF.
Na przełomie 2008 i 2009 roku stopy procentowe w Szwajcarii zostały sprowadzone prawie do zera, co uchroniło polskich kredytobiorców przed powtórzeniem schematu węgierskiego. Kurs CHF/PLN wzrósł wtedy o około 60%, jednak wzrost wysokości raty został w ogromnej części zniwelowany spadkiem oprocentowania (na co niestety nie mogli liczyć Węgrzy).
KNF podaje nawet przykład kredytu walutowego, zaciągniętego w „pechowym” momencie. Przyjrzymy się mu nieco dokładniej.
W przykładzie widzimy mieszkanie za 555 tys. PLN, kupione w praktycznie najgorszym momencie (wysoka cena, bardzo niski kurs CHF). Początkowa różnica w wysokości raty była bardzo znacząca na korzyść franka (3300 do 5100). Nie dziwi więc fakt, że w tym właśnie okresie mieliśmy gigantyczną przewagę liczby udzielanych kredytów walutowych nad kredytami złotowymi. W końcu przy kupnie mieszkania liczy się przede wszystkim wysokość raty ;) Swoją drogą, bardzo ciekawy jest ten właśnie przykład dla kredytu z „ratą malejącą” – jak ona była malejąca, widać na ostatnim wykresie ;)
Niezależnie jednak od wszystkiego przez cały opisany tu okres kredytowania rata we frankach pozostawała niższa niż rata w złotówkach. Dopiero po ostatnich obniżkach stóp procentowych w Polsce ta relacja się odwróciła (chociaż w tej chwili różnica jest minimalna). To wszystko wyjaśnia, dlaczego spłacalność kredytów walutowych jest porównywalna z tymi w PLN – mimo wszystkich zawirowań kursowych, rata kredytu we frankach praktycznie się nie zmieniła. Chwilowy „wyskok” wysokości raty przed obniżeniem stóp procentowych w Szwajcarii był na tyle krótki, że większość kredytobiorców przeszła go bez problemu. Problem jest jednak inny i widać go na wykresie po prawej stronie – po 4 latach spłaty i próbie „zamknięcia” kredytu, w złotówkach trzeba by jeszcze dopłacić 6 tys. PLN (czyli niewiele, pomijając już zapłacone 200 tys.), natomiast dla kredytu frankowego „brakuje” aż 356 tys. PLN. Dlatego też problem w spłacie kredytu walutowego ma dużo większe konsekwencje niż problem w spłacie kredytu złotowego. Jeśli ktoś zaciągnął kredyt w PLN z LTV 100%, nawet kupując mieszkanie na szczycie górki, to po kilku latach spłaty i ewentualnej utracie mieszkania jest w stanie wyjść „na zero”. Kredytobiorca frankowy takiego komfortu nie ma – dla kredytów z LTV co najmniej 100% kredytobiorca może być „pod wodą” nawet w sytuacji, w której mieszkanie kupił w środkowej fazie bumu (lata 2005-2006). W przypadku problemów ze spłatą kredytu walutowego, po przewalutowaniu go na PLN, w większości przypadków kredytobiorca nadal pozostaje z długiem. Stąd właśnie dużo większa aktywność tej grupy kredytobiorców w temacie zmiany warunków umowy. „Złotowcom” rata wahała się nieznacznie, a ostatnio mocno spadła, stąd ich protestów i pozwów na razie nie ma.
Sprawa jest o tyle poważna, że perspektywy dla kredytobiorców walutowych (zwłaszcza frankowych) nie przedstawiają się zbyt korzystnie. O ile w kwestii kursu franka można się spierać i liczyć na jego spadek (o czym za chwilę), o tyle nie bardzo jest jak liczyć na dalszy spadek oprocentowania (aktualnie, ze względu na prawie zerowy LIBOR CHF płaci się odsetki prawie wyłącznie w wysokości marży). Co gorsza, ostatnie doniesienia o pęczniejącej bańce w szwajcarskich nieruchomościach wzbudzają obawy, czy przypadkiem stopy nie zostaną wkrótce podniesione (a pewnie zostaną podniesione w ślad za amerykańskimi, co nastąpi być może w roku 2015). Tak, czy inaczej, niższe już nie będą. Nie jest też tak, że stopy w Szwajcarii zawsze były niskie, co widzieliśmy na jednym z wcześniejszych wykresów (na początku lat 90-tych wynosiły prawie 10%!).
Na razie nie wydaje się być możliwym, aby kurs CHF względem PLN miał szansę na zauważalny spadek. Ostatnie działania FED, zmierzające w kierunku ograniczenia druku dolarów natychmiast pociągnęły za sobą spadek kursów walut krajów „rozwijających się” (cokolwiek to znaczy), w tym także Polski. Ewentualne dalsze ograniczenie druku oraz potencjalne podwyższenie stóp procentowych mogłoby spowodować dalsze umocnienie się dolara, ale także i franka. Wzrost kursu franka jest możliwy także i z innych powodów, chociażby w wyniku ewentualnego zaniechania przez SNB sztywnego powiązania maksymalnego kursu do Euro. Poza tym, trudno sobie wyobrazić, aby waluta jakiegoś (post?)komunistycznego kraju na końcu Europy umacniała się na dłuższą metę względem waluty kraju, który jest bardzo stabilny ekonomicznie, politycznie i silny gospodarczo, a jego pieniądz uznawany jest za bezpieczną przystań w czasach kryzysu (który jeszcze przed nami). Jest więc szansa na zrealizowanie się najczarniejszego scenariusza kredytobiorcy walutowego – wzrostu kursu waluty obcej przy jednoczesnym wzroście stóp procentowych. Zakładając nawet niezmieniony kurs franka, wzrost stóp o 1 p.p. spowoduje wzrost wysokości raty o mniej więcej 50 złotych dla każdych 100 tys. (licząc wg aktualnej wysokości zadłużenia w złotówkach). Dla przykładu z KNF mielibyśmy w takim przypadku wzrost raty o około 400 złotych.
Dlatego na miejscu kredytobiorców walutowych starałbym się coś w tym temacie ugrać, nim dojdzie do realizacji wyżej opisanego scenariusza.
Jednak abstrahując od konkretnych przykładów i potencjalnych konsekwencji można by się zastanowić, czy pozwy przeciwko bankom w kwestii kredytów walutowych są uzasadnione. Niestety, tego chyba nie uda się rozstrzygnąć nawet wtedy, kiedy już polskie sądy orzekną w prowadzonych sprawach na korzyść banków. Zastanawiałem się, jaka w tym temacie jest „powszechna” opinia, więc wziąłem udział w internetowej sondzie, której wyniki są na poniższym obrazku:
Na przedstawione pytanie nie ma chyba dobrej odpowiedzi, jednak skłaniałbym się bardziej w kierunku odpowiedzi „Tak”. I to wcale nie dlatego, że kredyty walutowe czymś się specjalnie różnią od kredytów złotowych – moim zdaniem banki w ogólności wprowadzają klientów w błąd. Najważniejszy powód wynika z samej natury systemu rezerwy cząstkowej i pożyczania na procent pieniędzy, których bank nie posiada. Obawiam się, że w umowie kredytowej nic na ten temat nie ma. Dodatkowo, możemy sobie w banku wybrać między ratą równą, a malejącą – już same nazwy wprowadzają w błąd, bo wiadomo, że przez 30 lat rata na pewno nie będzie równa, ani tym bardziej malejąca. O tym co prawda na pewno jest napisane w umowie, niemniej tego typu określenia wyglądają mi na celowe „tuszowanie” niewygodnych parametrów kredytu. Wszak fajnie by było, gdyby bank przedstawił nam symulację wysokości raty np. dla poprzednich 20 lat (o czym jest mowa w zapowiadanej dyrektywie UE). Ciekawe, czy klient, wiedząc że rata jego kredytu byłaby 10 lat temu 2 razy wyższa niż teraz, nadal byłby tak bardzo chętny na kredyt. Dalej weźmy przedmiot zabezpieczenia kredytu… ciekawe, jak wielu klientów zdaje sobie sprawę, że zabezpieczeniem jest cały ich majątek (aktualny oraz przyszły), a nie tylko mieszkanie. No i ciekawe, ilu z nich ma świadomość, jak wielką przewagę nad nimi ma bank w momencie wystąpienia problemów ze spłatą (dzięki bankowemu tytułowi egzekucyjnemu). Aspekt tego, czy kredyt jest złotowy, czy denominowany w walucie obcej, jest już dla mnie drobnym szczegółem. To, że kursy walut się wahają, jest chyba dużo bardziej rozpowszechnioną wiedzą niż temat wahań stóp procentowych. Jednak mam pewne obawy, że w momencie największego szaleństwa w udzielaniu kredytów frankowych banki jakoś niechętnie informowały klientów o tym, że aktualny kurs CHF jest „podejrzanie niski” (patrząc chociażby na wartości historyczne). Dodatkowo, szybko przestały udzielać takich kredytów, kiedy kurs stał się dużo bardziej korzystny dla klientów.
Pozostaje tu jeszcze jedna kwestia – czy bank w momencie udzielania kredytu we frankach musiał mieć franki (oczywiście w sensie depozytów, bo w sensie posiadanego kapitału własnego stu procent na pewno mieć nie musiał, przynajmniej do połowy 2012 roku). Może któryś z czytelników, obeznany w prawie bankowym, umie odpowiedzieć na to pytanie – mi się tego nie udało ustalić.
Gdyby było tak, że w chwili udzielenia kredytu bank nie musiał mieć odpowiednich depozytów frankowych, to oznaczałoby, że taki kredyt był czystą spekulacją walutową, zorientowaną na wzrost kursu franka w przyszłości (i zrekompensowanie sobie tym samym niższego oprocentowania względem PLN). Jeśli jednak bank musiał (i nadal musi) mieć depozyty frankowe dla udzielonych kredytów w CHF, to żądanie przeliczenia kredytu w aktualnej chwili po kursie z dnia udzielenia byłoby ewidentnie krzywdzące dla banku (oczywiście otwartym pozostaje pytanie, czy krzywda wyrządzona organizacji przestępczej jest rzeczywiście krzywdą, czy może jest wręcz przeciwnie ;)
Jak widać, nie da się chyba rozstrzygnąć, kto w tym sporze ma rację. Można powiedzieć, że klienta nikt nie zmuszał do podpisywania żadnej umowy i zdawał on sobie sprawę z tego, co podpisuje (często powtarzane „widziały gały, co brały”). Jednak banki też mają swoje „za uszami” i nie wydaje mi się, żeby rzetelnie informowały o ryzyku wieloletniego kredytu na zmienny procent, udzielanego w chwili bardzo wysokich cen mieszkań oraz niczym nieuzasadnionej „siły” polskiej złotówki. Gdyby to robiły, cały ten blog nie byłby nikomu do niczego potrzebny ;)
Co w takim razie można zrobić? Ja widzę dwa wyjścia, które są właściwie jednym, tym samym wyjściem. Wydaje mi się, że niezależnie od typu umowy, jej przedmiotu oraz świadomości obu stron nie powinno pozwalać się na podpisywanie umów, w których jedna ze stron (w tym przypadku klient) zrzeka się w pewnych okolicznościach swojej wolności (wszak jak inaczej nazwać konieczność spłaty ogromnego kredytu nawet po utracie mieszkania i całego majątku?). Moim zdaniem, albo powinno zostać zmienione prawo upadłościowe (są już pewne ruchy w tym kierunku) tak, aby łatwiej było ogłosić bankructwo osobie prywatnej, albo wszystkie umowy powinny być zawierane z jasnym określeniem przedmiotu zabezpieczenia (w przypadku kredytu na mieszkanie powinno być nim owo mieszkanie i absolutnie nic więcej). W tym układzie (zwłaszcza w drugiej wersji) banki wzięłyby na siebie część ryzyka, bo na razie całe ryzyko spoczywa na kliencie. Ktoś powie, że bank udzielając kredytu nie powinien zastanawiać się, czy kredytowana „inwestycja” ma sens, bo od tego jest klient, a bank ma tylko sprawdzić, czy klient jest w stanie spłacić kredyt. Ale to nie jest prawda. Potencjał banków w kwestii oceny sytuacji na rynku mieszkaniowym jest nieporównywalnie większy niż potencjał klientów – banki zatrudniają przecież zawodowych analityków (Bartka T. i innych ;) którzy z pewnością potrafią oszacować ryzyko wystąpienia spadków cen mieszkań, czyli sytuacji, w której przedmiot zabezpieczenia będzie warty mniej niż kredyt. Takie rozwiązanie ma szereg dodatkowych zalet – zmniejsza szansę na wystąpienie bańki na rynku, bo banki muszą zwiększać ostrożność wraz ze wzrostem cen, a jednocześnie klient nigdy nie popadnie w tarapaty bez wyjścia. W ostateczności odda bankowi mieszkanie – wtedy stratne będą obie strony, jednak skoro obie strony mogą na umowie zyskać, to dlaczego tylko jednej dać szansę stracić?
Podsumowując dzisiejsze rozważania… kredyty walutowe stanowią w tej chwili bardzo liczną (wartościowo na poziomie 50%) grupę kredytów mieszkaniowych i jest to zarazem grupa najbardziej niebezpieczna. Ze względu na znaczące umocnienie się kursu franka względem złotówki od czasu, w którym udzielono większości kredytów walutowych, średnie LTV dla tego typu kredytów jest bardzo wysokie (95%) i w wielu przypadkach (wartościowo prawie 50%) aktualna kwota do spłaty przekracza wartość mieszkania. Spłacalność kredytów walutowych jest w tej chwili porównywalna do złotowych ze względu na fakt, że wysokość raty niewiele w gruncie rzeczy wzrosła (jeśli w ogóle). Jednak może się to bardzo szybko zmienić, wraz ze wzrostem kursu franka, bądź podniesieniem stóp procentowych przez Szwajcarię. Ze względu na bardzo wysokie poziomy LTV zaprzestanie spłaty kredytu walutowego prowadzi z reguły do powstania niemożliwego do spłaty długu mimo utraty mieszkania, stąd pojawiające się ostatnio pozwy przeciwko bankom, będące tak naprawdę próbą wyjścia z patowej sytuacji przez „pokrzywdzonych” klientów. W mojej ocenie, pozwy te nie mają w Polsce szans na pozytywne rozpatrzenie, jednak mogą wpłynąć na ucywilizowanie się polskiego rynku kredytowego (najlepiej poprzez wprowadzenie zabezpieczenia kredytu tylko i wyłącznie na kredytowanej nieruchomości) lub na modyfikacje prawa upadłościowego w kierunku ułatwienia bankructwa osobom fizycznym.
Sprawa jak zawsze jest rozwojowa, a przyspieszenie jej biegu może nastąpić bardzo szybko, jeśli Amerykanie naprawdę przestaną drukować (w co ja akurat niespecjalnie wierzę), powodując dalsze spadki kursów walut śmieciowych typu peso, lira, rupia, rand, czy innej złotówka. Na razie sytuacja wygląda dramatycznie tylko w nielicznych krajach (wykres poniżej, pokazujący zmianę kursu USD względem wybranych walut).
Spadki kursów walut (czyli wzrost ceny USD wyrażonej w walucie narodowej) niejako wymuszają na rządach podniesienie lokalnych stóp procentowych. Mamy z tym już do czynienia w Indiach, Turcji oraz RPA – zobaczymy, jak to będzie w Polsce.
Dodaj komentarz
Musisz być Zalogowany aby wysłać komentarz
Musisz być Zalogowany aby wysłać komentarz
Pozew Zbiorowy Grupy Osób Mających Kredyt We Frankach Szwajcarskich CHF przeciwko GE Money Bank – BPH, ZAPRASZAMY!!! Więcej na http://www.gemoney.bo.pl/
Za naiwność się płaci… Jeśli popełniłaś błąd to Twoja strata. Może ja mam cię wspomóc? Nie żartuj. Zaciśnij pośladki i tyle.
Bank nic nie traci na wahaniach kursu bo się zabezpiecza za pomocą kontraktów terminowych.
Duży plus dla autora bloga za zamieszczenie "fotografii franka". Ciekawe ile osób brało kredyt we franku na 20-30 lat i nie wiedziało jak taki "franek" w ogóle wygląda?
A co do zmiany stóp, to warto zaznaczyć, że w Turcji stopy podwyższono o ok. 100% w…nocy!
Tak, tak! Idzie taki wymęczony "kredytowiec" spać, wstaje rano i…SURPRISE! A przecież to dopiero początek walki-kopania się z koniem, bądź inaczej… walką z banksterami. Obstawiam, że duża liczba "frankowców" wykrwawi się w ciągu kilku lat, tylko mała część dożyje "30 latek z frankiem."
Zresztą, takie były plany banksterów, a oni prawie nigdy się nie mylą…
Mam nadzieję, że autor mnie nie zbanuje za to że podsyłam linka nie na temat inny niż nieruchomości lecz chciałem podzielić się ciekawym artykułem z innego portalu:
http://independenttrader.pl/183,techniczne_aspekty_inwestowania_w_instrumenty_finansowe.html
Wyglada ze kredyty były indeksowane (przynajmniej jakas ich czesc) Rownie dobrze mogliby indeksować cena ropy albo srebra :))))
Oto orzeczenie sadu ws. mbank
http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content.pdffile/$002fneurocourt$002fpublished$002f15$002f450000$002f0003003$002fACa$002f2013$002f000441$002f154500000003003_VI_ACa_000441_2013_Uz_2013-05-07_001-publ.xml?t:ac=$N/154500000003003_VI_ACa_000441_2013_Uz_2013-05-07_001
hehe no to ostra jazda.
w takim razie jedna albo druga strona moze sobie kwestionowac umowy, ktore podpisala – na zasadzie "nie oplaca mi sie w danej chwili ta para oprocentowanie/kurs waluty" no to przewalutowanie ?
Jeszcze dla tych co im sie nie chce czytac (interesujacy nas fragment z wyroku sadu):
Trzeba przy tym pamiętać, iż w przypadku umowy, której wzorzec jest badany w sprawie niniejszej, nie dochodzi
do faktycznego zakupu przez bank waluty i jej sprzedaży klientowi dokonującemu spłaty raty – tak jak twierdzi to
pozwany. Kwota kredytu udzielana jest bowiem w złotych polskich i spłata następuje również w tej walucie. Natomiast
wartość franka szwajcarskiego przyjęta jest jedynie jako wskaźnik waloryzacji poszczególnych rat podlegających
spłacie.
no i jednak przeczucie mnie nie zawiodlo, mimo ze nie slyszalem o tym wyroku
skoro wiemy juz ze byl to instrument finansowy to mozna ze 100% pewnoscia zlaozyc ze knf byl w zmowie z bankami, i ze w ogole banki byly w zmowie. Czyli tak naprawde przewalutwanie kredytow na zlotowki nie bedzie zadna strata dla bankow! tylko po prostu zmniejszeniem zyskow do normalnych poziomow! Wiec jest to wykonalne z zerowymi stratami a z zyskiem dla polskiej gospodarki!
Nie jest możliwym, żeby bank nie miał franków przy udzielaniu kredytu walutowego – inaczej nie mógłby pożyczać na tak niski procent. Czyli najpierw bank musiał pożyczyć franki z zagranicy – na ogół odbywało się to poprzez zaciągnięcie kredytu od spółki-matki. Dopiero potem mógł udzielać kredytu hipotecznego w CHF.
Nawet jeśli chodzi o kredyty indeksowane o franka to musiały one mieć zabezpieczenie w odpowiednich instrumentach finansowych – bank bowiem nie może ponosić ryzyka walutowego.
Nie ma sprawy – dziękuję za pochwałę, zawsze mam satysfakcję, że taka mrówcza praca u podstaw nie idzie na marne.
Bycie prawicowcem zobowiązuje.
@SinOfCane
Świetna teoria! Wyjaśnia praktycznie wszystkie wątpliwości – widać, skąd taka niska marża w kredytach walutowych, dlaczego nagle banki przestały takich kredytów udzielać (skoro nie zarobiły na wzroście kursu CHF, to przecież nie traciłyby także na spadku), jednocześnie pokazując, że banki poniekąd "miały franki". W dobie manipulowania praktycznie wszystkimi rynkami (LIBOR, surowce, prawdopodobnie też Forex) taka teoria wydaje się być jak najbardziej uzasadniona.
Dzięki!
i calkiem przypadkiem podpisali umowy na 30 lat :-)
jesli masz ludzi za idiotow to masz racje, dali sie wydymac – na wlasne zyczenie – teraz musza za to zaplacic, proste.
nikt im nie kazal tych umow podpisywac.
gdyby kurs franka spadł na 50gr. i bank rządał od was przewalutowania na takich samych zasadach jak wy oczekujecie
BRAWO !
każdy szuka wymówki jak mu się nie uda, a jak się uda to jest mistrzem spekulacji i wszystkim by się chwalił że to przewidział, że tak czuł, że namiawiał i polecał ale nikt go nie słuchał.
Raz na wozie, raz pod wozem
dadza rade pojada na saksy tam robota lepiej platna a kazdy mgr polski ja ogarnie. Pozostaje dolozyc rodzicow i dziadkow. Zloza sie wszyscy na to i jakos sobie poradza. Musza. Proceder juz trwa odkad frank poszybowal w gore od 2009. Tak itez tutaj opisywalem. Nie ma inneog wyjscia.
Jak mnie wkurzają ci wszyscy ludzie, co piszą, że frankowcy śmieli się "złotówkowcom" w twarz, bo mieli niskie raty! Ja mam kredyt we frankach i z nikogo nigdy się nie śmiałam. Prawda jest taka, że bardziej opłaciło się wziąc ten kredyt w Providencie, gdyż w 2007 roku bank przelał nam złotówki 320 tys zł, a teraz, po 7 latach spłacania nasz kredyt to 430 tys. zł. Provident jest tańszy. Spekulacja i tylko spekulacja pejsatych – to są kredyty we frankach.
jakby jednak Frank spadł na 1zł i kapitał spadłby na 150tys. a rata zmalała dwukrotnie to co byś napisała ? ale szczerze
Moja rata we frankach jest nizsza w tej chwili, niż w 2007 roku. Mimo wszystko czuje się oszukana. Mi chodzi o to, że kapitał urósł z 320 tys. na 430 tys., po siedmiu latach spłacania! Nie mamy problemu ze spłacaniem rat. KNF nagle od niedawna zabronił bankom udzielania kredytów w walucie obcej, kilka lat temu było im to obojętne. Spekulacja pejsatych, i tyle.
A może skorzystać z mądrości biblii.W latach szabatowych (raz na 7 lat) wolność odzyskiwali najbardziej zadłużeni niewolnicy (w dosłownym tego słowa znaczeniu).Gojów pewnie to nie dotyczy.
Co do znamienia bestii to w Apokalipsie jest powiedziane , że ci co przyjmą znamię bestii i tak poginą , bo ich ciała pokryją wrzody.Chodzi prawdopodobnie o rozlanie się w organizmie litu zawartego w chipach.
Chyba lepiej zakumplować się z Cejrowskim , żeby znalazł jakiś darmowy szałas w buszu.
Moim zdaniem "frankowców" czeka wiele przygód i "ciekawych ofert" w ciągu następnych 20-30lat. Tak się właśnie zastanawiam czy jak już będziecie bardzo zmęczeni psychicznie, to czy zgodzicie się na…."propozycje nie do odrzucenia".
MicroCHIPY – na prawej ręce lub na czole! Tak, to będzie "znamię bestii", ale propozycje od uśmiechniętych Rockefellerów i Rotschildów będą dla was jedynym ratunkiem aby nie skończyć pod mostem. Wybór należy do was – albo chipy i kontrola przez banksterów albo życie pod mostem do końca swoich dni.
Czy to realny scenariusz?
nie badz taki przewrazliwiony, chodzi glownie o to ze mieli placic mniej, a okazalo sie ze na skutek drozszego franka placa prawie tyle samo i na tej podstawie niektorzy szukaja jak tu rozwiazac umowe…
moze dla odmiany zlotowkowcy by zarzadali zeby przez okres splacania ich kredytow banki ustalily im takie marze i oprocentowanie jak mieli frankowcy ;-)
Bank pozyczal po to ,aby zarobic min kilkadzsiat % na samej roznicy kursowej , bo dla kazdego myslacego czlowieka bylo wtedy jasne ,ze zlotowka jest przewartsciowana ,a klopoty frankowcow banki maja gdzies ,bo to nie ich problem.GUMIS
Zrobilem sobie tatuaz na czole bo wiekszosc moich znajomych sobie wtedy robilo ale teraz sie rozmyslilem bo trudno dobra prace dostac, chcialbym wyjsc z tej inwestycji, najlepiej na koszt studia tatuazu bo nie mowili ze to chwilowa moda.
PS. Przykro slyszec ze tak wiele ludzi sie wkrecilo w kredyt ale najsmutniejsze jest to ze na wlasne zyczenie…
Poki jestes zdrowy to pracuj i sie tym nie przejmuj tylko plac skoro rata cie nie zjada
ok jakby sie stało po twojej myśli to sprzedasz mieszkanie i co dalej, tego jestem ciekawy
Jak osiągniesz "sukces" to ja będę musiał opuścić ten kraj. Bo nie mam zamiaru jako podatnik płacić za ratowanie banku, który chcesz doprowadzić do upadku. Słyszałaś o czymś takim jak "najem mieszkania"? Jak Cię nie było stać to trzeba było nie kupować.
Moim zdaniem powinna być dobrowolność zawierania umów. Jak ktoś wierzy że dolar zimbabwiański się umocni to czemu bank nie może mu zaoferować lotaty? Jak ktoś wierzy że się osłabi, czemu zabronić bankowi udzielenia mu kredytu? Jak ktoś pożycza pieniądze bo ma świetny pomysł na wygraną w kasynie, to ja bym mu pożyczył pod odpowiedni zastaw.
Ale o jakim ryzyku nie poinformowali? Jakie w ogóle ryzyko? Marża prawie zero, stopy prawie zero, jeszcze Ci mało? Wpisali Ci sztywny kurs CHF do PLN w umowie, chyba nie?
"kredyt hipoteczny nie musi byc zlem", Kredyt hipoteczny nie jest złem. Złem jest to, że w Polsce nie ma kredytów hipotecznych. Oddając klucze do mieszkania bankowi powinno się uwalniać od kredytu. Tak jest w cywilizowanych krajach. Polska jeszcze do tego nie dorosła.
ja rozumiem ze kredyt hipoteczny nie musi byc zlem.
ale ja mialem na mysli tych ludzi co brali kredyt na maximum swojej zdolnosci kredytowej.
jesli rata pochlania ponad polowe pensji no to trudno mowic o komforcie psychicznym + o odkladaniu przynajmniej na pare rat – na nieprzewidziane okolicznosci.
poza tym w krajach rozwinietych jest duzo wiekszy rynek wynajmu, szczegolnie dlugoterminowego.
co zwieksza mobilnosc. jak kupisz mieszkanie no to ciezko potem sie przeprowadzac.
kredyt hipoteczny to naturalna sprawa tak jak wynajem, tylko u nas ludzie muszą dojrzeć do tego tak samo jak dojrzeć muszą przepisy prawne, a póki jest jak jest trzeba być odpowiedzialnym i przwidującym aż do przesady, więc jesli ktoś mówił że woli wziąć kredyt zamiast wynajmować i płacić właścicielowi haracz nic z tego nie mając to takie są skutki. Bo przy wynajmie możesz sie elastycznie dostosować do sytuacji, zmienić lokum, miasto, państwo a przy kupnie w kredycie to trzeba mieć pewne dochody i zatrudnienie
Jeśli człowiek martwiłby się, że straci pracę, zdrowie, to małe mieszkanka byłyby zamieszkane przez rodziny wielopokoleniowe. Często kredyt to jedyna możliwość, żeby założyć własną rodzinę. W krajach rozwiniętych kredyty hipoteczne, to nic nienaturalnego.
ludzie pobrali kredyty na max zdolnosc kredytowa, nie myslac co bedzie jesli
– straca prace
– straca zdrowie
– bedzie podwyzka stop procentowych
– czy inne nieszczescie.
30 lat to dlugi okres czasu i duzo moze sie zdazyc, jak widac po niektorych wpisach kto nie dostal kredytu w zl to bral we frankach bo zdolnosc byla wieksza – czyli kredyt na max mozliwosci
Tylko co zrobic w razie problemow – obwiniac zle banki ?
Zapaść demograficzna zaczyna się już odbijać na warszawskim rynku najmu:
http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709850,1083894-Trudno-wynajac-mieszkanie-w-stolicy.html
"M.in na Ursynowie przy ul. Stryjeńskich wynajęto trzy pokoje o powierzchni aż 116 mkw., za 3,3 tys. zł miesięcznie. Lokal znajduje się w nowszym budynku z 2004 r."
"Właściciel oferował trzy pokoje liczące 76 mkw. za 2,9 tys. zł miesięcznie. Ostatecznie zgodził się na 2,5 tys. zł. Mieszkanie to znajduje się na Mokotowie przy ul. Stępińskiej w budynku z 1960 r."
http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/rzad-oszczedzi-na-mieszkaniach,1989050
A tymczasem w Niemczech 1500m2 zarobki 2500EUR
http://allegro.pl/mieszkanie-w-goerlitz-k-zgorzelec-2-pokoje-55m2-i3945537222.html
a Polacy kupują m2 gołego betonu w cenie 2,3 średnich krajowych. Śmiechu warte :)
Małe sprostowanie m2 to 1500 zł
Brytyjczyków nie stać na raty kredytowe.
http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709850,1080760-Jak-Brytyjczycy-splacaja-kredyty.html
Deweloperzy zdziwieni faktem, że BGK nie będzie kupował od nich mieszkań na wynajem, tylko sam się zajmie budową.
http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/710015,1084435-Panstwo-dziala-jak-deweloper.html
Dokładnie. Donald za pomocą BGK komunikuje się z Developerami, którzy nie mają komu poopychać zbyt drogich nieruchomości na które nie ma popytu.
Donald pomyślał – ludzie nie chcą kupować od Developerów zbyt drogich mieszkań? To ja kupię za pieniądze tych ludzi! I tyle.
politycy dali znak, ze czekaja na odpowiednia lapowke :)
W temacie przewalutowania kredytów frankowych trystero: http://trystero.blox.pl/2013/10/Koszty-przewalutowania-kredytow-we-frankach.html
Szczególnie akapit o swapach walutowych.
Moje zdanie na temat kredytobiorcó we frankach? Pokolenie obolicji maturalnej mierzy się z dorosłym życiem. Dość boleśnie jak widać.
no daj spokoj, przeciez podpisali te umowy, nikt ich nie zmuszal.
mieszkaja w mieszkaniach, nikt ich im nie zabral, raty nadal maja mniejsze niz w zl (tylko wartosc kredytu wieksza :-).
wzieli na siebie ryzyko walutowe, a jesli nie wiedzieli co to jset za ryzyko to nie trzeba byllo podpisywac umowy na cale zycie – ja nie podpisalem bo wtedy sie nie znalem na instrumentach finansowych.
I to jest rozsądna odpowiedź. Każdy myśli o własnym interesie czy to zakredytowany czy bank.
http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/destrukcyjny-wplyw-demografii-na-rynek-wynajmu-mie,5602590,magazyn-detal.html
Trzeba wziaść po uwagę dwa rodzaje kredytobiorców CHF jedni to z 30 letnim okresem kredytu (niskie raty) i inni z krótszym okresem 5-10 lat. Ta druga grupa mocno dostała po tyłku. Jezeli ich DTI było na poziomie 40 – 50% i nie zwiększyli dochodów – to są pod wodą
"swoim mieszkaniu" – czy to jakiś żart? z takimi komentarzami to proszę przenieść się na gazeta.pl
MArcin
też wziołem 110%LTV w CHF, dobrze że nie dałem się namówić na 130 i ich super inwestycje, mimo wszystko mieszkam z rodziną w swoim mieszkaniu zamiast wynajmować i płacić zupełnie za nic, chociaż spłacam swoje, drogie ale własne
jakbym tak dobrze zarabial to na pewno bym cos odlozyl na czarna godzine.
bez przesady nie rob z ludzi inwalidow umyslowych.
poza tym takie zycie, mial byc interes zycia, nie wyszlo – sorry.
przeciez duzej ilosci ludzi nie wychodza inwestycje – czemu w tym przypadku mialo by byc inaczej – koles zalozyl ze kurs nie wzrosnie znacznie w przeciogu okresu kredytowania… przeliczyl sie i czas poniesc konsekwencje – tak jak na gieldzie.
Nierozumiesz, zarabiasz 14 tys co miesiąć, bierzesz kredyt w CHF z ratą 7 tys PLN miesięcznie na 5 – 6 lat (dobrze zarabiasz szybko spłacasz). Kurs wzrasta CHF, Libor maleje a rata skacze z 7 do 12 tys.
Pytanie do autora bloga.
. Czy właśnie mamy fazę return to "normal"? Bo jeżeli tak to 2016-2017 to będzie faza fear a 2018-2019 capitulation.
Co sądzisz o tym wykresie
U nas wykres będzie bardziej zdeformowany przez interwencjonizm państwa. Return to "normal" u nas wystąpiło podwójnie. Co oczywiście nie znaczy, że spadków nie będzie. Będą odsunięte w czasie kosztem podatników. Za to gdy przyjdzie otrzeźwienie i demografia się posypie to końcówka wykresu będzie bardzo stroma.
{tytuł tematu} … i małżeństwami z takimi kredytami!
http://biznes.onet.pl/kochanie-kredyt-zostawiam-tobie,18493,5600977,3030295,51,1,news-detal
"Niezależnie jednak od wyroku sądu dług ciąży na obojgu także po rozwodzie. Jeśli nawet sąd wskaże, który z małżonków ma spłacić dług (albo w jakiej wysokości odpowiada za niego każde z byłych małżonków), to bank wcale nie musi kierować się wskazówką sądu. Jeśli jeden z małżonków nie wywiąże się z zobowiązań, bank może domagać się spłaty od drugiego."
Banki robią co chcą, a i wyroki sądów mają często w poważaniu…
Ciekawy artykuł z 2008 roku: http://www.money.pl/banki/poradniki/artykul/masz;kredyt;we;frankach;nie;spiesz;sie;ze;splata,200,0,363208.html
Tia ,a guru tych "oszukanych" jest niejaki Pan Sedlak ktory zarabial 200tys zl rocznie ,ale bylo mu malo i chcial zwiekszyc swoje zyski ,a poniewaz byl bardzo chtry to kreche wzial we frankach ,bo wtedy maial arte nizsza niz w zlotwkach ,wiec splacl ja dopuki byla nizsza ,ale jak zaczela byc wyzsza to przestal ja splac i domaga sie aby reszta spoleczenstwa zrzucila sie na jego nieruchmosci.Na pochybel frnakowca ,tzreba bylo myslec przed ,a nie po .GUMIS
Dla wielu osób przewalutowanie się nie opłąca – policzyłem to: http://www.niezaleznydoradcafinansowy.pl/przewalutowanie-kredytu-we-frankach-czy-warto-teraz-przewalutowac
Jak widać nie dość, że w lutym rata nie wzrośnie, to jeszcze będzie trzeba, w tym konkretnym przypadku, oddać 49 tys złotych
Nie wiem, kto na to się zdecyduje…