Następny wpis miał być bardzo na poważnie, ale jeden z czytelników podrzucił niedawno linka do prześmiesznego wywiadu z p. Jackiem Furgą (to ten, który podpisuje swoim nazwiskiem przytaczany u nas wielokrotnie raport Amrom-Sarfin). Zajmiemy się dziś tym tematem, a wpis na poważnie na pewno też powstanie, bo powstał już w mojej głowie i szkoda byłoby ten genialny pomysł zmarnować ;)
Oryginał wywiadu można znaleźć tu:
http://forsal.pl/branze/artykuly/825585,puste-portfele-polakow-przywroca-mode-na-kawalerki.html
Rozmowa jest mniej więcej o tym, jakie mieszkania interesują Polaków, jakie są tego powody, co będzie się działo dalej… czyli jednym słowem o (ubóstwianej ostatnio w mediach tematycznych) stabilizacji.
Przyjrzyjmy się więc, jak to właściwie jest i jak dalej będzie z tą stabilizacją, oczami
przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich (nazwa „Komitet” jakoś nieodzownie kojarzy mi się z komitetem centralnym, ale już się nie czepiajmy). W wywiadzie czytamy tak:
„W jakim stopniu wyższy wkład własny wpłynie na rynek nieruchomości?
Z pewnością spowoduje lekkie obniżenie zainteresowania. Na razie wysokość wkładu własnego nie była problematyczna, ale jego poziom urośnie do 10 proc., a później 15 proc. i 20 proc. i będzie stanowił ogromne wyzwanie, zwłaszcza dla młodych ludzi. Jeśli przyjmiemy, że średnia wysokość kredytu oscyluje wokół 200 tys. złotych, kredytobiorca już na starcie będzie musiał uzbierać 20 tysięcy, a w perspektywie 3 lat, nawet 40 tysięcy.”
No cóż… wzrost wymagań dotyczących wkładu własnego z pewnością spowoduje obniżenie zainteresowania (przy okazji, z tego powodu, pan Furga pragnie najwyraźniej podnieść zainteresowanie w chwili obecnej). Pytanie, czy ono aby na pewno będzie lekkie… Już wzrost wkładu do 5% spowodował, że udział kredytów z LTV > 80% spadł o 14 p. p. (2 kwartał 2014 względem 4 kwartału 2013), co oznacza spadek procentowej wartości udziału tych kredytów w ogólnej puli o prawie 1/4! W końcówce roku 2013 udział kredytów z LTV POWYŻEJ 80% (czyli nawet popularny przypadek z 20-procentowym wkładem się w tej grupie nie mieści!) wynosił ponad 61%. Po wprowadzeniu minimalnego wkładu w wysokości 20% żaden z tych 61% kredytów nie mógłby zostać udzielony! Czy to spowoduje tylko lekki spadek zainteresowania? Hmm… śmiem wątpić (chyba że opcja ubezpieczenia brakujących 10% wkładu z wymaganych 20% będzie wyglądała tak, jak obecnie, czyli w praktyce kredyt będzie po prostu trochę droższy).
Poczekamy, zobaczymy… ale „prawdziwe” ograniczenie kredytów do LTV80% miałoby ogromne znaczenie dla rynku (pamiętajmy, że, aby pożyczyć 2 pokoje w Warszawie, trzeba będzie mieć jakieś 70 tys. zł + koszty notarialne/wykończenia/pośrednika, co w praktyce może oznaczać 100 tys. – a to jest już naprawdę dużo, zwłaszcza dla tych, którzy jeszcze nie „kupili” mieszkania; wszak ci bogatsi raczej już „kupili”).
„Czy wobec tego klienci częściej będą sięgali po gotówkę?
Trudno powiedzieć, bo jeśli ludzi nie stać na wkład własny, to analogicznie nie będzie ich stać na zakup mieszkania z własnych oszczędności. Przyznaję jednak, że w ostatnich trzech kwartałach liczba inwestycji kupowanych za gotówkę wzrosła.”
Ale głupie pytanie :) Skoro klienci nie będą mieli gotówki na 20% wkładu własnego, żeby wziąć kredyt, to wtedy kupią za gotówkę (czyli za 100%)? Trzeba mieć naprawdę otwarty umysł, żeby wysnuć tego rodzaju przypuszczenie. Plus dla p. Furgi za to, że dostrzega ten absurd ;)
Ale z tym wzrostem inwestycji kupowanych za gotówkę, to przegina. Po pierwsze to słowo… „inwestycja”. Kupno mieszkania w znakomitej większości przypadków nie jest żadną inwestycją – jest po prostu zwyczajną konsumpcją. Większość ludzi kupuje tylko jedno mieszkanie (ewentualnie zamienia jedno na drugie) i w nim mieszka – co to ma wspólnego z inwestycją? Kupowanie towaru, który się zużywa i którego praktycznie nie można się pozbyć (bo gdzieś trzeba mieszkać), to konsumpcja niczym się specjalnym nie różniąca od kupna samochodu.
A to inwestowanie za gotówkę, to nie wiem, skąd p. Furga wytrzasnął – może Bartek T. mu tak powiedział (wszystkim mówi, ale mało kto wierzy)? A może to echa raportu NBP, gdzie chłopaki twierdzą (na podstawie błędnych założeń), że 2/3 mieszkań kupowanych jest za gotówkę? To nawet bez głębszej analizy wygląda bardzo podejrzanie, a głębszą analizę na ten temat prowadziliśmy chociażby w tym wpisie:
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/05/jeszcze-zbyt-wczesnie.html
Dalej czytamy o powodach „inwestycji gotówkowych” (których nie ma):
„Dlaczego [ludzie kupują za gotówkę]?
Ludzie widzą, że rentowność lokat i polisolokat jest na tyle nieatrakcyjna, że wolą inwestować w mieszkania. Kwota z wynajmu spłaca kredyt, a my w każdej chwili mamy możliwość spieniężenia naszej inwestycji.”
To uzasadnienie jest już chyba samo w sobie wystarczającym dowodem na to, że opisywane zjawisko po prostu nie ma miejsca.
Ludzie widzą, że atrakcyjność oprocentowania lokat jest słaba… hmm… to chyba znaczy, że ludzie widzą prawdziwą inflację (wzrost podaży pieniądza), a nie patrzą w ogóle na serwowaną im wszędzie inflację CPI, wg której mamy przecież… deflację. 2.5% na lokacie po opodatkowaniu (przejściowym podatkiem Belki;) w sytuacji historycznie niskich stóp procentowych i „deflacji” to całkiem nieźle.
Na mieszkaniu możemy co prawda „wyciągnąć” ze 3, może 3.5%, ale tylko wtedy, gdy kupimy je za gotówkę (zakładamy oczywiście totalny brak problemów z najemcami i brak większych „przestojów” w wynajmie). Jak sobie zaciągniemy kredyt ze średnim oprocentowaniem 5.14% (dane NBP), to rzeczywiście stopa zwrotu będzie porażająca (porażająco ujemna). Panie Furga… kwota z wynajmu nie spłaca kredytu! (pan oczywiście to wie, ale udaje g…rzecznie, że nie wie).
Co gorsza, kwota z wynajmu nie spłaca nawet odsetek (a zauważmy, że pan Furga nie mówi o odsetkach, tylko o kredycie, co sugeruje, że wynajem spłaca nawet kapitał!). Pełna kompromitacja, panie Furga.
No i na koniec najlepsze… w każdej chwili mamy możliwość spieniężenia naszej „inwestycji”. Zwłaszcza, jak kupimy dla siebie, to rzeczywiście łatwo jest spieniężyć i przeprowadzić się pod most ;) Jak kupimy na wynajem (czyli „zainwestujemy”), to trochę łatwiej spieniężyć, ale p. Furga zapomina chyba o kosztach z tym związanych (np. o pośrednikach, którzy na siłę wpychają się nam do mieszkania), czy chociażby o tym, że po podjęciu decyzji o sprzedaży raczej trudno jest mieszkanie dalej wynajmować, a średni czas sprzedaży (jakkolwiek bezsensownie nie brzmiałoby to określenie) wygląda przecież tak:
Rzeczywiście możemy w każdej chwili spieniężyć – poczekamy od roku do prawie dwóch od decyzji i już spieniężone! ;) Pamiętajmy, że powyższy wykres nie obejmuje przypadków, w których właściciel chciał spieniężyć, ale zasugerował się średnimi cenami w okolicy i do tej pory nie spieniężył…
Pan Furga, jako człowiek banków, powinien jeszcze chyba wiedzieć, że banki z reguły pobierają prowizję od udzielenia kredytu oraz prowizję od jego wcześniejszej spłaty – jeśli więc zdecydujemy się na tę super „inwestycję” w mieszkanie na wynajem, a potem się rozmyślimy, to mamy szansę zapłacić np. 2.5% prowizji za udzielenie kredytu i drugie tyle za jego wcześniejszą spłatę – to się nazywa łatwość wyjścia z inwestycji ;)
„Wyższy wkład odbije się na cenach?
Nic na to nie wskazuje. W kilku ostatnich kwartałach regularnie rośnie liczba zezwoleń i rozpoczynanych budów uzyskiwanych przez deweloperów. To wskazuje, że podaż utrzyma się na stabilnym poziomie, a wraz z nią – ceny.”
To jest absolutne mistrzostwo świata! Nowa ekonomia, która przebija wszystkie dotychczasowe dokonania Keynes’a i Bartosza T. razem wziętych ;)
Wyższy wkład nie odbije się na cenach… masakra :) Skoro kredyty z LTV 130% odbiły się na cenach (powodując ich wystrzał w kosmos), to dlaczego w odwrotny przypadek na cenach ma się nie odbić? Skoro przy nowych warunkach kredytowania 2/3 kredytów z końca ubiegłego roku w ogóle nie mogłoby być udzielonych, to to się wg pana nie odbije na cenach? Popyt pewnie nie spadłby o 2/3, ale wystarczyłoby, że połowa kredytobiorców z LTV > 80% nie byłaby w stanie „zorganizować” odpowiedniego wkładu, to już odbiłoby się na cenach bardzo znacząco (zauważmy, że warunki dla kredytów z LTV > 80% są generalnie dosyć słabe, więc obstawiam, że kto był w stanie, zorganizował wkład własny co najmniej 20-procentowy, a reszta po prostu nie miała takiej możliwości).
Dalej jest jeszcze ciekawiej (a myśleliśmy, że ciekawiej już być nie może;) – rośnie liczba zezwoleń i rozpoczynanych budów, więc podaż utrzyma się na stabilnym poziomie, a z nią ceny. To jest chyba najlepsze stwierdzenie z całego wywiadu – wypowiedzenie czegoś takiego musiało pracodawców pana Furgi naprawdę dużo kosztować, bo robienie z siebie ekonomicznego analfabety na takim stanowisku wymaga najpewniej słonej zapłaty. Skoro liczba budów i zezwoleń rośnie, to… podaż chyba też wzrośnie, nieprawdaż? Bo podaż to przecież rozpoczynane budowy. Skoro ta podaż rośnie (widać to chociażby w raporcie REAS za 2 kwartał 2014 – wzrost liczby niesprzedanych mieszkań o 10%), to… ceny czeka stabilizacja? Nie ma to jak nowa ekonomia ;) My twierdzimy, że jak podaż wzrośnie, a popyt będzie słabł w wyniku zwiększenia wymaganego wkładu własnego, nieuchronnego wzrostu stóp procentowych (mimo kolejnego, aktualnego spadku), a w dłuższej perspektywie z powodów demograficznych, to (zgodnie z najbardziej klasyczną ekonomią) ceny także będą spadać.
Niemniej, pan Furga pozostaje zwolennikiem stabilizacji, mimo że jego własne argumenty przemawiają przeciwko niemu :) Może myśli, że nikt nie zauważy? Hmm… ;)
„Na rynku wtórnym też będzie stabilnie?
Tak, tym bardziej, że w ostatnich miesiącach ceny w tym sektorze wyraźnie spadły. W najbliższym okresie spodziewamy się podtrzymania obecnego poziomu.”
Kolejna mega sprawa ;) Na rynku wtórnym oczywiście też będzie stabilnie ;) Skoro na pierwotnym ma być stabilnie, to czemu na wtórnym ma być inaczej? ;) Trzeba uważać, bo klienci pewnie rozumieją tę skomplikowaną zależność, że tuż po kupnie na rynku pierwotnym stają się uczestnikami rynku wtórnego, więc, nie daj Boże, nie można im powiedzieć, że ceny ich ukochanych mieszkanek spadną po zakupie. Co jednak powiedzieć tym, którzy dali się wcześniej namówić na lansowane przez pana Furgę poglądy o atrakcyjności „inwestycji” w wynajem, skoro „w ostatnich miesiącach ceny w tym sektorze wyraźnie spadły”? :) Wyraźnie spadły, czyli o ile, panie Furga? I co spowodowało ten spadek, skoro od dawna mamy już przecież „stabilizację”? Do tego dane NBP jakoś nie pokazują tego spadku (chyba pierwszy raz na tym blogu wyrażamy radość z tego, że ceny czegoś tam nie spadły ;)
Pan Furga oczywiście spodziewa się podtrzymania cen – jakby nie było, jest to pewien postęp, bo już nie spodziewa się wzrostów.
„Jakie mieszkania deweloperzy budują teraz najchętniej? Logika podpowiada, że skoro nabywcy mają problemy ze środkami, to wielkość metrażu także powinna maleć.
I tak się dzieje. Taki trend zauważamy od dłuższego czasu i nic nie wskazuje na to, by coś miało go przerwać. Nabywcy minimalizują koszty i szukają jak najmniejszego metrażu, który spełni ich oczekiwania. Z konieczności wiele osób kupuje bardzo małe „dwójki” lub kawalerki. Zauważają to deweloperzy i jeśli przyjrzymy się ich ofertom, zobaczymy, że takich mieszkań jest w ofercie bardzo dużo.”
Redaktorzyna daje tu popis swojej „inteligencji” – „logika nakazuje, że skoro nabywcy nie mają pieniędzy, to wielkość mieszkań powinna spadać”. Nie, panie redaktorze! Absolutnie nie! Logika nakazuje, że skoro nabywcy nie mają pieniędzy, to cena (a nie wielkość mieszkania) powinna spadać! Pamiętajmy, że potrzeby mieszkaniowe człowieka są jakieś tam i dostępność kredytu nie wpływa na nie w sposób bezpośredni. Skoro już teraz 2-pokojowe mieszkanie jest praktycznie poza zasięgiem przeciętnej polskiej rodziny, to co… uważa pan, że rodzina ma zbyt duże wymagania i powinna w tym układzie mieszkać w kawalerce?? Hello!?
Pan Furga oczywiście zgadza się z punktem widzenia pana redaktorzyny – nabywcy szukają coraz mniejszych mieszkań :) I to jest jakiś absurd – przecież nabywcy nie szukają mniejszych mieszkań, bo lubią się przytulać całą rodziną. Nabywcy szukają jak największych mieszkań, na które ich stać (albo wydaje im się, że ich stać). Ponieważ deweloperzy stwierdzili, że, zamiast zmniejszyć cenę metra, mogą po prostu zmniejszyć liczbę metrów (zysk praktycznie zostaje ten sam), to biedni kupujący nie mają wyjścia i pożyczają coraz to mniejsze mieszkania, które standardem/rozkładem są już znacznie gorsze od produktów rodem z PRL (a za jakiś czas nikt nie będzie chciał w tym „czymś” mieszkać). Ten mechanizm ładnie maskuje spadek cen w Polsce – niby średnia cena metra spadła od szczytu bańki o 15-20%, ale średnia cena „całego” mieszkania spadła znacznie bardziej, bo teraz ludzie kupują/pożyczają po prostu mniejsze mieszkania. Tylko przypominamy panu redakotrzynie, że nie wynika to z ich sympatii do małych mieszkań, tylko z tego, że deweloperzy postanowili za wszelką cenę utrzymać swoje 50-procentowe marże (a rynek wtórny za wszelką cenę stara się uwierzyć w dyrdymały pokroju tych, prezentowanych tu przez pana Furgę).
„A czy nie jest tak, że od zakupu mieszkania odstraszają ciągle zmieniające się przepisy?
Klarowność i długoterminowość zasad zakupu mieszkania to podstawa i w tej materii faktycznie jest problem. To najważniejszy wydatek w życiu, często planowany w momencie, gdy przepisy są zupełnie inne, niż w momencie zakupu.”
Tego jeszcze nie słyszeliśmy – od kupna mieszkania odstraszają nas przepisy :) Jakie przepisy? Bo ja takich nie znam… chyba że panowie dyskutanci wiedzą coś o ewentualnym podatku katastralnym ;) Od zakupu mieszkania odstraszają ciągle absurdalne ceny (nas np. odstraszają bardzo skutecznie ;) Oczywiście aspekty prawne też mają pewne znaczenie – od zakupu od dewelopera odstrasza nas fakt, że firmy zamiast mieszkań próbują sprzedawać nam obietnice wybudowania mieszkania (ile warta jest taka obietnica, niedawno przekonali się klienci Gant’a… czy tam jakiegoś holdingu spółek, zarejestrowanego na Cyprze, którego „majątek” nie wystarczył nawet na opłacenie syndyka i przeprowadzenie procesu likwidacji upadłościowej ;)
„Do tego dochodzą nowe programy, które nie rozwiązują sprawy. „MdM” poniósł klęskę. Jaki jest sens wdrażania takich projektów?
Do „MDM-u” od początku podchodziliśmy sceptycznie. To było awaryjne rozwiązanie przygotowane przez ministerstwo, często niezrozumiałe i nie do końca opłacalne dla nabywców. Rozwiązanie problemu zakupu mieszkań jest zupełnie inne.”
Klęska Mdm polega na tym, że udało się (na razie) zmarnować jakieś 250mln naszych (podatników) pieniędzy. Gdyby udało się zmarnować pełną pulę (600mln + pula na przyszły rok), klęska tego programu byłaby jeszcze większa. Każde marnotrawstwo publicznych=naszych pieniędzy jest klęską rządu i wszystkich jego wyborców. Jeśli pan redaktorzyna nie wie, to sens wdrażania takich projektów polega na tym, żeby możliwie długo utrzymać zawyżone ceny mieszkań (dla Mdm dodatkowym sensem było przekierowanie strumienia klientów z rynku wtórnego na pierwotny, co by kolegom deweloperom nie zabrakło jeleni podczas polowania ;)
Tym razem wyjątkowo się z panem Furgą zgadzamy – rozwiązanie nie jest opłacalne dla nabywców (co jest bardzo zrozumiałe, o czym było przed chwilą). Zgadzamy się także, że rozwiązanie problemu mieszkaniowego jest zupełnie inne, ale nie zgadzamy się, że jest takie, jak prezentuje nam pan Furga:
„A mianowicie?
Podstawa to budowanie długoterminowego kapitału. W kilku krajach Europy Środkowo-Wschodniej wprowadzono kasy budowlane, które sprawdzają się znakomicie. Państwo zachęca obywateli do oszczędzania poprzez dopłaty do środków, które udało się już odłożyć. W tej sytuacji, zdecydowanie łatwiej byłoby uzbierać chociażby na wkład własny, bez konieczności papierologii i corocznego zapoznawania się z nowymi programami.”
Podstawa to rzeczywiście długoterminowe oszczędzanie, ale rozumiane zupełnie inaczej, niż jakieś magiczne kasy budowlane, które niby się znakomicie sprawdzają w krajach Europy Środkowo-Wschodniej (a właściwie, to w których krajach funkcjonuje takie rozwiązanie? Można na Ukrainie? ;) Albo na Węgrzech z kolosalną liczbą kredytów frankowych? Szkoda, że pan Furga nie podaje żadnych konkretów). Wg pana Furgi państwo (czyli my, podatnicy… nie wiem, czy pan Furga zdaje sobie sprawę z tego, że państwo nie ma praktycznie żadnych pieniędzy poza tymi, które zabierze siłą swoim obywatelom), ma dopłacać do oszczędzania. No fajnie, ale… dlaczego państwo nie zlikwiduje przejściowego podatku Belki? Po co dopłacać, skoro można by zacząć od tego, że przestanie się zabierać? Hmm… pewnie dlatego, że wtedy korzyści odnieśliby wszyscy oszczędzający, a (wątpliwe) korzyści mają przecież odnieść tylko ci, którzy oszczędzają na mieszkanie w jakichś magicznych kasach, prowadzonych przez banki, z których najpewniej nie tak łatwo się wycofać (pewnie pierwszymi chętnymi na takie rozwiązanie będą tzw. „przywiązani do polisolokat” ;) Jak zawsze, interes banków jest najważniejszy.
Na szczęście Polacy dobrze pamiętają książeczki mieszkaniowe, na których (wskutek inflacji) stracili praktycznie całe oszczędności, więc nawet, gdyby taki program powstał, pewnie podejdą do niego z należytą rezerwą.
Wracając jednak do idei tego, że podstawą jest długoterminowe oszczędzanie – tu pan Furga (chyba wbrew swojej intencji) trafia w sedno. Podstawą zdrowego rozwoju gospodarczego są (wg szkoły austriackiej) oszczędności. Tylko skoro tak, to dlaczego państwo razem z bankami walczy z oszczędnościami? Dlaczego powszechnie obowiązujący system rezerwy cząstkowej z definicji walczy z oszczędnościami, nakładając na nie podatek inflacyjny? Dlaczego pan Furga nie zauważa(?), że aktualny system bankowy jest w 100 procentach za to odpowiedzialny? Odpowiedź jest prosta – gdyby nie rezerwa cząstkowa, nie byłoby banków (w znanej nam formie), a wtedy pan Furga nie miałby pracy i obawiam się, że żaden pracodawca po przeczytaniu tego wywiadu by go nie zatrudnił ;)
„Na hasło przewodnie wybija się „stabilizacja”. Czy istnieją w takim razie jakiekolwiek zagrożenia dla rynku nieruchomości?
Zaniepokojenie budzą zasady odchodzenia od konieczności uzyskiwania pozwoleń budowlanych. Taka praktyka ma sens w krajach, gdzie plany zagospodarowania przestrzennego są oczywiste i wiążące. U nas może to doprowadzić do budowlanej samowolki i licznych sporów wynikających z tego tytułu.”
Jak widać, jedynym zagrożeniem dla naszej mitycznej „stabilizacji” jest wg pana Furgi to, że teraz ludzie będą mogli budować sobie domy, pytając o zgodę trochę mniejszą liczę urzędników niż wcześniej – jest to oczywiście zagrożenie dla deweloperów, a poniekąd także i dla banków. Ci pierwsi mogą stracić część klientów, którzy, zamiast kupowania dwukrotnie przewartościowanej klity w bloku, zbudują sobie po prostu dom, ci drudzy mogą stracić klientów podwójnie – zarówno wśród budujących na własną rękę, jak i wśród deweloperów, których w części finansują. Zyskać na tym mogą oczywiście obywatele, ale ich losem nikt się przecież nie przejmuje.
Jest chyba oczywistym, że na własnej ziemi powinno się móc budować cokolwiek, co nie przeczy ogólnie przyjętym zasadom w okolicy (planom zagospodarowania przestrzennego lub istniejącej architekturze). Jak patrzę na nowe deweloperskie bloki powciskane pomiędzy zabudowę jednorodzinną na Starym Żoliborzu, to aż dziw mnie bierze na zdziwienie pana Furgi – żaden prywatny właściciel, budujący dom dla siebie, nie wystawi czegoś, co powystawiali deweloperzy zgodnie z wcześniej obowiązującym prawem, które chciałby przywrócić pan Furga.
Jeśli ową upragnioną „stabilizację” rozumieć jako aktualną sytuację, w której ceny mieszkań przestały (na czas jakiś) spadać i nadal są co najmniej o 1/3 zawyżone, w której deweloperzy notują niezłe wyniki sprzedaży, bo rynek wtórny wciąż żyje marzeniami sprzed 6 lat, w której rządowe programy „pomocowe” pomagają jedynie deweloperom i bankom i w której akcja kredytowa jest (stabilnie) 2 razy niższa niż w szczycie bumu, to ja widzę dla niej kilka zagrożeń:
1. Wspominany już w artykule wpływ zwiększenia wkładu własnego (wpływ ten będzie zależny od tego, jak będzie traktowane ubezpieczenie brakujących 10% wkładu przy wymaganym wkładzie w wysokości 20%).
2. Nieuchronny wzrost stóp procentowych – na razie wszystko jest „pięknie” i stopy jeszcze spadają, ale Amerykanie coraz częściej wspominają o jakiejś tam formie powrotu do „normalności”. Jeśli się do niej nie powróci, cały aktualny system finansowy ma ogromne szanse się zawalić.
3. Powiązany z pkt. 2. problem kredytobiorców frankowych, spośród których bardzo wielu „zbankrutuje”, jak tylko Szwajcarzy podniosą stopy – będzie to miało niebagatelne znaczenie dla banków (prawie 150mld w kredytach frankowych) oraz dla rynku, na którym siłą rzeczy pojawi się o wiele więcej licytacji komorniczych (których już teraz jest coraz więcej).
4. Deweloperzy znowu zaczęli budować więcej, niż są w stanie sprzedać – jeśli taka sytuacja się utrzyma, presja na obniżki cen (i złamanie stabilizacji ;) będzie coraz większa.
5. Mdm nie spełnia swojej roli – program miał pomagać deweloperom/bankom, ale został źle skonstruowany (za mała „korzyść” dla klienta), przez co nie przyniósł pożądanych efektów. Jeśli nic się za bardzo nie pomajstruje przy jego idei, to deweloperzy mogą się na nim przeliczyć.
6. Sprzedawcy na rynku wtórnym (zwłaszcza w Warszawie) zrozumieją, że czas działa na ich niekorzyść – jeśli tylko do tego dojdzie (poprzez obniżki cen ofertowych na tym rynku), deweloperzy wreszcie poczują oddech prawdziwej konkurencji i nici będą ze stabilizacji ;)
7. Ciągły brak opłacalności „inwestycji” w wynajem mieszkania – rozsądnie skalkulowane zyski z wynajmu typowego mieszkania powodują, że każdy, potrafiący odrobinę liczyć, człowiek, trzyma się od tego interesu z daleka. Ponieważ ceny najmu i tak są wysokie (a ceny mieszkań jeszcze wyższe), to nie bardzo widać nadzieję na odwrócenie tego stanu rzeczy.
7. Demografia – my tu gadu gadu, a z roku na rok coraz mniej Polaków (spadek liczby studentów, czyli najbardziej znaczącej grupy na rynku wynajmu, jest proporcjonalnie jeszcze szybszy) – już w 2011 roku mieliśmy więcej mieszkań niż gospodarstw domowych:
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html
Sytuacja ta będzie się tylko pogłębiać.
8. III WW – z zagrożeń nieco bardziej abstrakcyjnych, mamy jeszcze potencjalną możliwość wybuchu trzeciej wojny światowej. Działalność USA na wielu frontach (Irak, Afganistan, Egipt, Libia, Syria, ostatnio także Ukraina oraz Hong kong) i rozwijający się konflikt z Rosją oraz Chinami każe się zastanowić, czy nie jest to przypadkiem desperacka próba utrzymania hegemonii USA, która wraz z praktycznym spuszczeniem dolara do sedesu przed FED, może być ostatnim ratunkiem przed wewnętrznym załamaniem się systemu. Ale to tylko takie dywagacje ;)
Jak widać, jest kilka poważnych „zagrożeń” dla ukochanej przez wszystkich(?) „stabilizacji” i są to zagrożenia całkowicie nieuchronne (może z wyjątkiem ostatniego ;)
Obiecuję, że następny wpis będzie już dotykał rzeczy fundamentalnych (może nawet aż za bardzo), ale wywiad z panem Furgą wręcz domagał się komentarza. Dzięki temu, co przeczytaliśmy, możemy go śmiało postawić na równi z wielce zasłużonymi w temacie legendami: Bartkiem T., Olą Sz. i Markiem W (z „najlepszych” lat).
O ile można mieć teorię inną niż nasza, o tyle warto by ją sensownie uzasadniać. Bo twierdzenie typu „deweloperzy więcej budują, więc podaż pozostanie stabilna, a ceny nie spadną” wyjątkowo nie przemawia do naszego chłopskiego rozumu ;)
Jeśli pan Furga nas czyta (skoro my czytamy jego, to mógłby się odwzajemnić ;), to zachęcamy do polemiki – jeśli to my popełniamy błąd, a on ma rację, to chętnie ów błąd zrozumiemy i przekażemy tę nową wiedzę wiernym czytelnikom.
W końcu płatne poglądy powinny być chyba bardziej wartościowe niż darmowe, nieprawdaż? :)
Tym razem byłem czujny :)