Ceny mieszkań znowu wzrosły i spadły

Wraz z końcem miesiąca zostaliśmy uraczeni kolejnymi “analizami analityków” wszelkiego rodzaju portali ogłoszeniowych oraz pośredników sprzedaży mieszkań. Patrząc na zawartość tych “analiz” wygląda na to, że jedynym celem ich powstania jest umieszczenie w treści nazwy firmy, która danego gniota wyprodukowała. Problem tylko w tym, że podpisanie się nazwą firmy pod czymś takim to jest raczej wstyd niż poważna reklama… ale widocznie zarządzający oglądali wywiad z Panem Lisem na temat inteligencji ludzi, oglądających jego programy i uznali, że odbiorcy tych “analiz” reprezentują podobny poziom. W związku z tym wszystkim, dowiadujemy się ciekawych rzeczy – okazuje się, że mieszkania już drożeją:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Raport-z-rynku-mieszkan-sierpien-2015-7273123.html

W pierwszym zdaniu czytamy tak:

“Ceny na rynku mieszkań nieznacznie odbijają w górę i niweczą nadzieje kupujących na obniżki w najbliższych miesiącach.”

Jak widać, wszelkie nadzieje na spadki (wciąż bardzo przeszacowanych cen mieszkań) należy porzucić, bo… tak! W końcu ceny nieznacznie odbijają w górę, a po nieznacznym odbiciu musi przecież nadejść odbicie znaczne ;) Ciekawe, że po dotychczasowych (od 2008 roku) nieznacznych spadkach jakoś nie mają nadejść znaczne spadki ;)

Jednocześnie w innym “raporcie” czytamy, że “Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym spadły o 1,6%”:

http://www.pb.pl/4252771,46005,ceny-ofertowe-mieszkan-na-rynku-wtornym-spadly-o-1-6-proc

No i jesteśmy skołowani… spadły te ceny, czy jednak wzrosły? Tymczasem odpowiedź na to pytanie zasadniczo nie istnieje, a powody tego są 2:

• rozpatrywanie cen ofertowych mieszkań jest absolutnie bez sensu! Co z tego, że cena ofertowa sobie wzrośnie, albo spadnie o x procent, skoro relacja cen ofertowych do transakcyjnych wygląda tak (za raportem NBP):
  Widać tu, że ceny ofertowe są co najmniej 10% wyższe niż transakcyjne, w największych miastach są wyższe o jakieś 18%, a w naszej ukochanej (inaczej) Warszawie jak zawsze wszystko najwyższe – 22% różnicy pomiędzy średnią ceną ofertową, a średnią ceną transakcyjną! Ponieważ to cena transakcyjna jest ceną “realną”, odpowiadającą na dany moment rzeczywistej wartości mieszkania, to zajmowanie się czymś, co jest nawet o 1/4 wyższe i często nigdy nie prowadzi do transakcji, jest pozbawione jakiejkolwiek wartości merytorycznej. W końcu cena ofertowa to tak naprawdę wymysł portali z ogłoszeniami – w normalnej gospodarce taki parametr właściwie nie istnieje, bo nie ma dla rynku żadnego znaczenia – zawsze liczą się ceny, po której dokonuje się transakcji. To, że ktoś wystawi swojego Fiacika 126p za 100.000 złotych nie znaczy, że małe Fiaciki są droższe niż powypadkowe beemki z przebiegiem pół miliona, po niemieckim emerytowanym policjancie, który jeździł właściwie tylko w niedzielę. I to tylko w lato.
  Ale z drugiej strony, o czym mają pisać portale ogłoszeniowe, skoro u nich są tylko oferty?
• chyba jeszcze ciekawszym elementem tych wszystkich “analiz” jest to, że one są produkowane w cyklach miesięcznych (w związku z tym, czytanie z niemałym trudem tego wszystkiego co miesiąc powinniśmy chyba nazwać miesiączką ;) Z raportów dowiadujemy się więc, że ceny (ofertowe!) wzrosły, albo spadły z miesiąca na miesiąc. Nie mamy pojęcia, jak można uznać za istotną zmianę wartości tak abstrakcyjnego parametru jak średnia ofertowa z ogłoszeń i to jeszcze w relacji miesiąc do miesiąca. Gdyby jeszcze ta zmiana wynosiła 20, albo chociaż 10%, to rzeczywiście można by przypuszczać, że coś się na rynku zmieniło – ale jak zmiana jest o 1%, to jaki ma być z tego wniosek? Że właściciele mieszkań (czyli wystawiający oferty) nie sprzedali swoich mieszkań (w końcu nadal wystawiają oferty), więc podnieśli cenę o 1%? Aż tak im się nudzi, że robią takie rzeczy? ;) A może z portalu zniknęły (sprzedały się?) najtańsze oferty i dlatego “średnia ofertowa” wzrosła? A może (co wydaje się być najsensowniejsze) cały ten 1-procentowy wzrost/spadek jest czystym przypadkiem? Widać to dobrze po sile wahań cen na mniejszych rynkach z pierwszego artykułu, z którego dowiedzieliśmy się, że jest odbicie i ceny już rosną: Widzimy tu, że najbardziej spektakularne wzrosty ze wszystkich miast miały miejsce w Gdańsku i wyniosły w porywach 3%. Jednocześnie najbardziej spektakularne spadki były dużo bardziej spektakularne, bo wyniosły 7%. Nie ma to jak odbicie ;)
  Te dane pokazują absurd tego rodzaju publikacji – przecież nie jest możliwym, żeby w rzeczywistości ceny w jakimkolwiek mieście, przy tak stabilnych warunkach, z jakimi mamy obecnie do czynienia, mogły w ciągu miesiąca spaść o 7%! Wzrosnąć o 3% oczywiście też nie mogły, bo zmiany cen przez 14 lat wyglądały mniej więcej tak:
  Widać, że duże zmiany, to były w latach 2005-2006 – wtedy rzeczywiście mogło to być nawet kilka procent miesięcznie, ale teraz już takich cudów nie ma!

Dlatego apelujemy do chłopaków z bankiera i innych otodomów – dajcie już sobie spokój z tymi gniotami! Nie dość, że one niczego nie wnoszą (a my jednak musimy to czytać, żeby być na bieżąco! ;) to jeszcze przynoszą wstyd obu portalom. Rozumiemy, że trzeba sobie pomagać przez reklamę, aby czytelnicy bankiera wiedzieli, jaki jest wiodący portal z ogłoszeniami, ale czy portal finansowy, który chce być porządny i portal ogłoszeniowy, który chce być wiodący, powinny uważać własnych czytelników/klientów za idiotów?