Ceny, które muszą rosnąć ;)

Jeden z czytelników podrzucił bardzo ciekawą “analizę” z ostatnich dni. Polecam zapoznać się z całością, dostępną pod poniższym adresem:

http://finanse.wp.pl/kat,1033695,title,Ceny-ida-w-gore-mieszkan-coraz-mniej,wid,16312076,wiadomosc.html?ticaid=11200d

Już sam tytuł sugeruje, z czym się zetkniemy, oglądając to arcydzieło czołowych myślicieli głównego nurtu mieszkaniowego. Od razu można się też domyśleć, kto będzie tam występował – mamy więc nieco plątającą się panią z Reas’a, super “wyśmiganego” koleżkę z Expander’a i mojego ulubieńca, mega odjechanego poetę z Emmersona. Do kompletu brakuje już tylko Bartka T. – być może pojawi się w następnym odcinku (ufajmy).

“Analiza” zawiera kompilację wszystkich, modnych ostatnio argumentów piewców wzrostów i najlepszych momentów na kupno. Przyjrzyjmy się więc, dlaczego czas już kupować mieszkania (na kredyt), a nie zajmować się bzdurami pokroju stóp procentowych, demografii, czy (praktycznie nieuchronnego) załamania światowego systemu finansowego. 

Z kompilacji wybrałem najważniejsze fragmenty, do których postaram się ustosunkować w możliwie obiektywnym tonie (okazuje się, że w filmie prawie każde zdanie ma znaczenie – z punktu widzenia ilości treści zawartej w nieco ponad 4-minutowej produkcji jest to ewidentnie mistrzowska robota). 

A więc do dzieła!

“Od 6 lat ceny nieruchomości nieustannie spadały.”

Kurde blaszka… a ja myślałem, że przez te kilka lat mieliśmy głównie stabilizację, wieszczoną przez tych samych ekspertów. Pewnie część czytelników pamięta, że najlepszym momentem na kupno był rok 2008, potem 2009, 2010 i każdy kolejny – jak to było możliwe, skoro ceny nieustannie spadały? Z tym nieustannym spadkiem to też jakaś trochę lipa – zerknąłem do danych o cenach transakcyjnych NBP, przywoływanych na tym blogu już wielokrotnie i ciężko tam zaobserwować nieprzerwany spadek od początku 2008 roku – okres zabawy mnożnikiem RnS przyniósł jednak jakieś wzrosty. Być może autorzy mieli na myśli fakt, że owe wzrosty były często czysto statystyczne, a cały rynek z roku na rok “słabł”, jednak wnioskując z dalszej części filmu nie podejrzewałbym ich o tak głębokie przemyślenia.

“W niektórych miastach przeceny sięgnęły nawet 35%.”

Wszyscy mówią o tych spadkach (ja też mówię ;) ale 35% od razu wzbudziło moje zainteresowanie. Tyle nie spadło nawet w Indeksie Cen Transakcyjnych HB/OF, kiedy trzeba było udowodnić, że teraz jest już bardzo tanio. Zerknąłem więc znowu do danych NBP i nie znalazłem żadnego miasta, w którym przecena byłaby większa od 25%. No cóż… być może autorzy znają jednak takie miasto, a może mieli na myśli spadki powiększone o inflację? Jakby nie było, przesłanie jest jasne – teraz jest już mega tanio i trzeba “brać”. A czy jest mega tanio, każdy może ocenić we własnym zakresie.

“Eksperci są jednak zgodni – taniej już nie będzie.”

Ech… nie ma to jak zgodni eksperci. Od razu można spodziewać się problemów, wszak większość zawsze się myli, żeby mniejszość mogła zarobić ;) Kiedyś eksperci byli zgodni, że ceny mogą tylko rosnąć, że PLN może się tylko umacniać (zwłaszcza względem franka) i że Warszawa przegoni cenowo Madryt (wszak kto chciałby mieszkać w historycznym miejscu o ciepłym klimacie, mogąc kupić sobie mieszkanie w stolicy odległego, postkomunistycznego kraju, gdzie owo “post” jest użyte mocno na wyrost?). Szkoda, że nie zostałem zaproszony do grona ekspertów – być może dlatego, że nie jestem ekspertem, a może dlatego, że wtedy eksperci nie byliby już zgodni.

Tak, czy inaczej, spodziewałem się, że w dalszej części materiału dowiemy się, dlaczego taniej już nie będzie. Niestety zostałem mocno rozczarowany…

“Na pewno się odbiją. Czy mówimy o 3, czy 5% to jest bardzo trudne do określenia. Tak dobra sprzedaż musi skłonić deweloperów do podwyżki cen.” (p. Kuniewicz, Reas)

Tak, ceny na pewno się odbiją (czkawką nabywcom?). Z drugim zdaniem też muszę się zgodzić – określenie, czy wzrost cen będzie 3, czy może 5% jest dla nas bardzo trudne (chyba żeby uznać, że spodziewamy się spadków – wtedy określenie wysokości wzrostu będzie proste ;) HB swego czasu publikował wskaźnik, tworzony na podstawie opinii swoich pracowników – ten przewidywał wzrosty z dokładnością do 0.1%. Ciekawe, czemu ostatnio jakoś go już nie widać ;)

W końcówce 2013 roku deweloperom poprawiła się sprzedaż… w naszej opinii było to związane z wprowadzeniem minimalnego wymaganego wkładu własnego od początku roku 2014. Rynek wtórny nadal żyje marzeniami o kwadratach po pół miliona w wielkiej płycie, więc w naturalny sposób większość “nowego” popytu skierowała się w stronę deweloperów. Zobaczymy, jak to będzie w tym roku – jeśli mamy rację, to deweloperzy nie zostaną skłonieni do podwyżki cen. Prędzej zostaną skłonieni do jej obniżki w okolice limitów MdM (chyba że skłoni się limity MdM do podwyżki w okolice cen deweloperów ;)

“Możemy zobaczyć wzrosty cen nieruchomości, zwłaszcza na rynku pierwotnym.” (Jarosław Sadowski, Expander)

Tu już trochę ostrożniej, bo jest forma przypuszczająca. Rzeczywiście, możemy zobaczyć wzrosty, możemy zobaczyć spadki – każdy będzie mógł zobaczyć to, co będzie chciał. Pan ekspert nie podaje uzasadnienia, skąd te wzrosty mają się wziąć. Może wynikną one z dopasowania cen do limitów MdM? ;) A może z (raczej nieuchronnego) spadku akcji kredytowej bez kredytów z LTV100%? ;) Może wreszcie z oczekiwanego w końcówce roku wzrostu stóp procentowych? ;)

Hmm… no chyba że jest nadzieja, że przyjdzie BGK ze swoim funduszem mieszkań na wynajem i wykupi mieszkania w “dowolnej” cenie – tylko skala tego programu jest jednak “trochę” za mała.

A propos wzrostów na rynku pierwotnym mam jeszcze obrazek. W pierwszym wpisie na tym blogu (bardzo zachęcam do przeczytania, kto jeszcze tego nie zrobił) rozwodziłem się na temat kosztów budowy mieszkań:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/jaki-wasciwie-jest-koszt-wybudowania.html

Postanowiłem zobaczyć, jak sprawa wygląda w tej chwili – skorzystałem z komunikatów firmy Unibep, która realizuje wiele inwestycji mieszkaniowych dla przeróżnych deweloperów. Zachęcam każdego, kto przymierza się do kupna mieszkania deweloperskiego, do sprawdzenia kto i za ile wybudował interesującą go inwestycję – pozwoli to ocenić, czy cena, którą płacimy, jest adekwatna do kosztów poniesionych przez dewelopera.

W tabeli podano koszt budowy m2 mieszkania w wybranych projektach. Ponieważ koszt budowy obejmuje nie tylko mieszkania, ale i inne płatne elementy (garaże, komórki lokatorskie), to w ostatniej kolumnie uwzględniłem cenę miejsca garażowego (przyjąłem wszędzie 30.000), otrzymując realistyczny koszt budowy metra kwadratowego, poniesiony przez dewelopera. Oczywiście sam koszt budowy nie jest jedynym kosztem ponoszonym przez inwestora, jednak jest to koszt zdecydowanie największy. Dla porównania, w jednym z bardziej “elitarnych” miejsc w Warszawie, gdzie ceny ofertowe są w okolicach 12 tys. za m2 (stan deweloperski, po niedawnym spadku z 15 tys.) koszt zakupu działki budowlanej wynosi aktualnie około 1.600 zł na m2 mieszkania. Po informacje o kosztach dla bardziej “standardowych” miejsc zapraszam do pierwszego wpisu na blogu.

Czy, mając na uwadze koszty budowy oraz działek, ceny mieszkań deweloperskich muszą rosnąć? Powiedziałbym raczej, że one jeszcze spokojnie mogą spadać, a i tak będzie się opłacało budować. Ciekawe, co na to eksperci z filmu…

“Koniec 2013 roku to wyraźne ożywienie na rynku – kupujących było więcej, mieszkań coraz mniej. Tak ma wyglądać także cały rok 2014.”

Znowu jakaś naciągana teoria. Jak już wspominałem, koniec 2013 to rzeczywiście było ożywienie (głównie dla deweloperów) – kupujących (pożyczających?) było więcej… ale żeby mieszkań było mniej? Ja myślałem, że w tym kraju to jednak mieszkań przybywa, a nie ubywa (dane GUS zdają się moją obserwację potwierdzać ;) O ile statystyczny spadek oferty deweloperów (związanych z jej nienaturalnym, w części czysto teoretycznym wzrostem) rzeczywiście miał miejsce, o tyle rynek wtórny zdaje się ciągle rosnąć. Do tego jeszcze w roku 2014 mieszkań nadal ma “ubywać”… czyli deweloperzy, podkuszeni przez ekspertów wieszczących ożywienie i wzrost cen, nie będą w takich warunkach budować? Ja bym budował… i patrząc po zapowiedziach czołowych polskich producentów wyrobów mieszkaniopodobnych, deweloperzy są raczej podobnego zdania do mojego.

“Ceny muszą więc rosnąć i to najmocniej tam, gdzie dotąd najmocniej szły w dół.”

Mocna teoria ;) Nie bardzo wiadomo, dlaczego ceny miałyby szybciej rosnąć tam, gdzie mocno spadały – w końcu większe spadki miały pewnie “silniejsze uzasadnienie” (np. znaczne przeszacowanie cen) niż mniejsze spadki. Wiadomo, że najszybciej spadają ceny najbardziej oderwane od rzeczywistości (chociaż w Polsce powinno się raczej mówić, że najszybciej spadają ceny mieszkań, do których nikt nie dopłaca z naszych podatków). Biorąc pod uwagę fakt, że najszybciej spadały ceny mieszkań dużych, to teraz duże mieszkania (bez szans na MdM) odnotują największe wzrosty? Jakoś mi trudno w to uwierzyć ;)

“Coraz więcej osób przychodzi do deweloperów z gotówką – wyjmują ją
ze słabo oprocentowanych lokat i inwestują.”

To jest dobre :) Załóżmy, że mam sobie 400 tys. złotych na koncie. Są to niemałe, ciężko zarobione pieniądze, które odkładałem powiedzmy 10 lat. Nie lubię przesadnego ryzyka, więc trzymałem je na lokacie – czasem przynosiła mi 8%, czasem 6, ostatnio poniżej 3. No i teraz co? W momencie, w którym spodziewam się podwyżek stóp procentowych (wg PKO BP to będzie 4% w 2015 roku, co powinno dać oprocentowanie na lokacie w okolicach 4.5%) wyciągnę je z lokaty i “zainwestuję” w 50m2 betonu, w który dodatkowo będę musiał “doinwestować” kolejne 50 tys. na wykończenie? Potem to mieszkanie wynajmę z “zyskiem” w okolicach 3%, spodziewając się spadków cen (zarówno mojego mieszkania, jak i cen wynajmu)? A jeśli będę chciał wyjść z “inwestycji”, to co? Sprzedam tak od razu po cenie kupna? No i co z czasem, który muszę na to poświęcić i w którym moje pieniądze “nie zarabiają”? I w ogóle to wszystko zrobię bez pośredników i kosztów notarialnych? Litości…

A już tak bardziej ogólnie, to… łatwo się wydaje pożyczone pieniądze. Kto dorobił się pieniędzy odpowiadających cenie mieszkania wie, jaki wysiłek jest do tego potrzebny. Czy w tych warunkach bez mrugnięcia okiem wyda je na trochę posklejanych cegieł, których koszt sklejenia nie wynosił nawet połowy płaconej ceny? Nie wydaje mi się. Rozumiem, że można obawiać się wariantu cypryjskiego, ale jest dużo więcej lepiej rokujących inwestycji, które są o wiele bardziej płynne niż mieszkania.

“Wiele osób właśnie teraz postanawia zmienić mieszkanie na lepsze lub większe.”

Hmm… nie wiem, czy wiele osób w tym kraju myśli aż tak bardzo impulsywnie –  postanawia właśnie teraz, od razu rzuca się na kredyt i jest szczęśliwa. Patrząc po liczbie udzielonych kredytów w całym 2013 roku (najgorszy rok w czasach “kryzysowych/pokryzysowych”), jest ich raczej mniej niż kiedyś. Teraz są po prostu ultra niskie stopy procentowe, co w połączeniu z ostatnim dzwonkiem na kredyt z LTV100% rozruszało trochę rynek w końcówce roku – ale w całości rok był bardzo słaby! Stąd wnioskowanie, że wiele osób… właśnie teraz… wydaje się być celowym przekłamaniem.

“Pojawiły się też fundusze inwestycyjne, które potrafią kupić po kilka, kilkanaście mieszkań w jednej inwestycji.”

Wow! Masakra! Fundusz kupujący kilka/kilkanaście mieszkań to musi być “koleś” :) Ze zdolnościami inwestycyjnymi na poziomie kilku milionów złotych – to rzeczywiście potęga ;) Do tego chyba musi być słabo zarządzany, skoro inwestuje w mieszkania, których cena “od sześciu lat nieustannie spada”, a zwrot z wynajmu daje kosmiczne 3% (i dużo potencjalnych problemów z lokatorami). Chociaż… skoro ceny mają rosnąć, to może się rzeczywiście opłaci, jak już wzrosną o te 10% w ciągu roku (żeby pokryć koszty całej zabawy i coś jeszcze zarobić). Kto w ogóle takie coś wymyślił? :)

“W takich okolicznościach deweloperzy Kowalskiemu, kupującemu na kredyt, z ceny nie zejdą. O darmowym garażu też trzeba więc zapomnieć.”

To jak to jest z tym Kowalskim? On w końcu na kredyt kupuje, czy za gotówkę? Bo już sam się gubię ;) Deweloperzy z cen zejdą niechętnie – skoro sprzedanie czasem tylko połowy mieszkań pokrywa ich koszty, to dlaczego mają schodzić z cen pozostałych? Mogą przecież “przeczekać rynek” ;) A darmowy garaż… ktoś ostatnio widział garaże w jakiejś inwestycji deweloperskiej? Bo ja inwestycji widziałem wiele, ale garażu w żadnej – wspólny parking pod blokiem, na którym zaparkowanie dużego auta jest często nie lada wyzwaniem nawet dla doświadczonego kierowcy, a na samochód potrafi kapać woda przeciekająca przez strop, trudno nazwać garażem. I cena też jakby wyższa niż garażu…

“Bonus wybrani dostaną jednak od rządu – od 1 stycznia działa już MdM.”

Tak, działa. Dlatego niektórzy (deweloperzy) dostaną bonus od nas, podatników, przekazany rękami rządu (a poparcie dla rządu nadal jest większe od 0 – tego chyba nigdy nie zrozumiem).

“Rodzina z dziećmi może dostać nawet 20% – w Warszawie oznacza to nawet 60 tys.”

Nawet w czymś tak prostym jak MdM jest przekłamanie – maksymalna kwota dopłaty w Warszawie to nieco ponad 53 tys. złotych, a nie 60. Autor filmu najwyraźniej “zapomniał”, że dopłata dotyczy kosztu odtworzeniowego (bez mnożnika), a nie limitu ceny (z mnożnikiem). Poza tym, sytuacja, w której rodzina z trojgiem dzieci kupuje swoje pierwsze mieszkanie, będzie chyba czysto teoretyczna.

“Po dotacje trzeba się spieszyć.”

Tak, trzeba ;) Spieszmy się kupować (pożyczać) mieszkania, tak szybko odchodzą…

A swoją drogą, to ciekawe, co będą mówili ci sami eksperci o wzrostach cen na rynku pierwotnym, jak już pula pieniędzy programu MdM na ten rok się wyczerpie.

“Najlepszy moment z punktu widzenia kredytobiorcy już minął.” (Jarek Sadowski, Expander)

Pełna zgoda – najlepszy moment na kupno mieszkania na kredyt już minął, bo był gdzieś w okolicach 2003 roku. Tylko co to ma do rzeczy? ;)

“Ci, którzy kupili w zeszłym roku mieszkanie, mieli też najlepsze ceny i największy wybór.”

Wybór to może i mieli największy, bo z roku na rok jest coraz większy. Ale żeby mieli najlepsze ceny? :) Jak wyżej, najlepsze ceny były 10 lat temu.

“Być może TEN moment już był. To nie znaczy, że w tej chwili już zabierzcie swoje pieniądze i idźcie gdzie indziej. Nie! To zupełnie nie jest to! Nadal oferta jest duża, ale trzeba mieć świadomość – taka jest prawda.” (p. Kuniewicz, Reas) 

No cóż… znowu przegapiliśmy TEN moment (i przegraliśmy życie? ;) Na szczęście pani szybko nas uspokaja, co byśmy nie uciekli z pieniążkami. Oferta jest nadal duża, więc warto kupować, ale trzeba mieć świadomość, że 3 miesiące temu było lepiej. Także w sumie to teraz też jest super – może nie aż tak super, jak jeszcze niedawno, ale też na tyle super, żeby kupować. W końcu “taka jest prawda”. Masakracja! ;)

“Deweloperzy nie chcą obniżać cen obecnie (…) Mamy mniejszy wybór, mieszkania są kupowane już na etapie początku budowy.” (p. Kuniewicz, Reas)

Czy deweloperzy kiedykolwiek chcieli obniżać ceny? Bo ja sobie jakoś nie przypominam… Mamy (statystycznie) mniejszy, ale historycznie nadal ogromny wybór na rynku pierwotnym i jeszcze większy na wtórnym. A czy mieszkania są kupowane na etapie początku budowy? Cóż… z racji tego, że Reas współpracuje z deweloperami, to ma pewnie lepsze informacje od nas i może ma rację, wieszcząc powrót zakupów dziury w ziemi (jak już zupełnie zabraknie mieszkań ;) Tak, czy inaczej, nigdy w cenie mieszkania nie kupiłbym obietnicy wybudowania mieszkania. Zwłaszcza od kogoś, kogo nie bulwersuje współpraca z ekspertami, opowiadającymi takie farmazony ;)

“Niektórzy po cichu mówią już o małym bumie. Jeszcze ciszej przestrzegają przed bańką spekulacyjną.”

Niektórzy, np. my, nie mówią o małym bumie wcale po cichu! Mówimy głośno o tym, że obniżka stóp procentowych, przy jednoczesnym zakazie udzielania kredytów z LTV100% oraz ciągłym “zabetonowaniem” rynku wtórnego, spowodowała mini bum w drugiej połowie ubiegłego roku na rynku pierwotnym. Mówimy też głośno, że ów mini bum szybko się zakończy(ł). 

Przed bańką spekulacyjną przestrzegamy jeszcze głośniej! :) Był nawet o niej osobny wpis ;)

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/what-goes-up-must-go-down.html

Bańka spekulacyjna miała miejsce i nadal nie zeszło z niej powietrze. Ciekawe tylko, czy autor filmu to właśnie miał na myśli… ;)

“Najlepszy dla kupujących moment jest za nami i jak zwykle
musimy to stwierdzić post factum.”

Tak, jak już wspominaliśmy wyżej, najlepszy moment był w 2003 roku. Szkoda, że autorom filmu dojście do tak w sumie prostego wniosku zajęło aż 10 lat…

Jak widzimy, cały materiał to propaganda godna Goebbels’a. Przeinaczanie faktów, zaklinanie rzeczywistości (“ceny MUSZĄ rosnąć”) i ogólna atmosfera w znanym nam sprzed lat duchu: “Kupujcie, taniej nie będzie! Kto nie kupił, przegrał życie!” nadal nie zniknęła z rzeczywistości naszego rodzimego rynku mieszkaniowego. Ciekawe, czy ktoś się jeszcze na to nabiera…

Za to przez cały film przewijają się fajne widoczki z jakiejś inwestycji deweloperskiej (jeden z ciekawszych obrazków poniżej – ciekawe, jak wygląda widok z mieszkania na parterze? ;)

Ceny w tej inwestycji (zwłaszcza na niższych piętrach) z pewnością będą pięły się w górę… aż do samego nieba! ;) 

A wyjście na patio to musi być przyjemność sama w sobie ;)

O ile niczego dobrego nie spodziewałem się po ekspertach firm pośredniczących/doradzających deweloperom, o tyle po raz kolejny zostałem niemile zaskoczony artykułem prof. Łaszka. Już raz polemizowaliśmy z nim na tym blogu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/czy-ceny-mieszkan-w-polsce-rosna-hmm.html

Tym razem dowiadujemy się, że “Zaskakująco rosną ceny mieszkań czynszowych“. Cały artykuł dostępny jest tu:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/zaskakujaco-rosnace-ceny-mieszkan-czynszowych,5596485,magazyn-detal.html 

No i jest tu kilka problemów. Po pierwsze, w Polsce nie ma praktycznie mieszkań czynszowych, gdyż jako takie rozumiane są mieszkania, budowane przez firmy/fundusze, a następnie wynajmowane na wolnym rynku. Skoro nie ma mieszkań czynszowych, to trzeba je “wymyślić” i pokazać, że ich ceny rosną. O tym mniej więcej pisze prof. Łaszek. Całość nie jest aż tak bezsensowna, jak wygląda na pierwszy rzut oka, więc przyjrzymy się jej krótko (już widzę uśmiech czytelników na stwierdzenie, że cokolwiek na tym blogu będzie opisane krótko ;) 

Na początek dwa wykresy z oryginalnego artykułu: 

To przerywane to hipotetyczne ceny hipotetycznych mieszkań czynszowych. Jak widać, cenowo jesteśmy już prawie w Madrycie ;)

Skąd się to wszystko wzięło? Profesor jest “zaskoczony” wzrostem, a ja zaskoczony nie jestem. Bo cały ten “wzrost” bierze się z jednej, prostej rzeczy, którą można zobrazować za pomocą wykresu, przedstawiającego rentowność polskich obligacji (tu akurat 10-letnich). Dokładniejszy opis za moment.

Żeby wszystko wyjaśnić, zobaczmy, w jaki sposób prof. Łaszek stworzył nieistniejące w Polsce mieszkania czynszowe i jak obliczył ich cenę. 

Punktem wyjścia jest założenie, że nie interesuje nas specjalnie cena mieszkania – najważniejsza dla mieszkań czynszowych jest stopa zwrotu z inwestycji, która powinna być wyższa niż inwestycja uznawana za bezpieczną. Jako bezpieczną prof. Łaszek uznał inwestycję w polskie obligacje 5-letnie (nie wiem, jaką dokładnie przyjął rentowność, ale załóżmy, że to było 4%). Ponieważ inwestycja w mieszkania czynszowe niesie ze sobą ryzyko, profesor uznał, że stopa zwrotu powinna być o 1.5 p.p. wyższa niż dla obligacji (czyli wynieść 5.5%).

Hipotetyczną cenę mieszkania czynszowego wyznaczył na podstawie oczekiwanej rentowności inwestycji oraz aktualnych stawek za wynajem mieszkania. Cena takiego mieszkania w wysokości X oznacza, że wynajmując owo mieszkanie nasz zysk wyniesie rocznie 5.5% z X.

No i tu pojawiają się pierwsze problemy. W Warszawie wyszło 11.000 za m2 – podejrzanie dużo ;) Niestety w artykule nie ma informacji, jakie dokładnie ceny wynajmu zostały przyjęte do obliczeń – wiemy tylko, że były to ceny ofertowe. My więc policzymy to samo dla cen “realnych” (z ustaleniem realnej ceny wynajmu nie będzie najmniejszego problemu ;) Sprawdzimy najpopularniejsze mieszkanie na tym rynku, czyli 2 pokoje, około 50m2, w dzielnicy uznawanej za “dobrą” (niech to będzie Ursynów, w okolicy Metra). Tego typu mieszkanie bez problemu możemy wynająć za 2.000 złotych (z czynszem i “garażem”, po naszej stronie zostają opłaty licznikowe). Załóżmy, że właściciel ponosi opłaty w wysokości 500 złotych, więc “na czysto” zostaje mu całe 1.500 (pomijamy podatek dochodowy, bo od bezpiecznej inwestycji w obligacje także musimy zapłacić podatek – podatek Belki). Mamy więc 1.500 x 12 = 18.000 rocznie. Cena hipotetycznego mieszkania czynszowego wyniesie więc wg metodologii profesora 100 / 5.5 * 18.000 = 327.3 tys. złotych. Kurcze… i z 11.000 robi się nagle 6.5 ;) Jeśli przyjmiemy jeszcze bardziej realistyczne założenia (np. 1 miesiąc “pustostanu” w każdym roku oraz koszty remontów, powiedzmy 10.000 na 5 lat), to otrzymamy 100 / 5.5 * (18.000 – 1500 – 2000) = 263.6 tys. Hmm… czyli już tylko 5300 za m2, a więc do profesorskich 11.000 “nieco” brakuje.

Profesor zrzuca winę braku mieszkań czynszowych na przepisy ustawy o ochronie lokatorów. Poniekąd słusznie… ale gdyby wynajmowanie mieszkań to był taki super interes w obecnych czasach, pewnie jakieś firmy zdecydowałyby się na to mimo wszystko. O wynajmie pisałem już na blogu wielokrotnie – zawsze w duchu tego, że kupno mieszkania pod wynajem to w tej chwili ekonomiczny absurd (co innego w latach 2003-2004 ;) Zajmowanie się tematem mieszkań czynszowych, których nie ma oraz ich cenami, których tym bardziej nie ma, jest lekko pozbawione sensu. Jednak jeśli ktoś już takie rozważania prowadzi, to błagam… odrobinę rozsądku!

Wątek wyznaczania cen na podstawie oczekiwanej stopy zwrotu jest ciekawy, bo pokazuje, jakie ceny mieszkań można uznać za “normalne”, porównując je z wynajmem. Jednak należy pamiętać, że są to wyliczenia na chwilę obecną. W przypadku metodologii profesora, gdzie benchmarkiem są polskie obligacje, zupełnie inne (niższe) ceny otrzymalibyśmy dla lat ubiegłych (spójrzmy na prezentowany przeze mnie wyżej wykres ze stooq.pl). Przy rentowności obligacji na poziomie 6.5% i naszych “realistycznych” założeniach, cena hipotetycznego mieszkania czynszowego z naszego przykładu musiałaby wynieść już tylko 181 tys. zł! W tym układzie nie dziwię się, że nikt w takie coś nie inwestuje przy cenach ponad 2-krotnie wyższych. Nawet teraz, przy bardzo niskich rentownościach obligacji, nie jest to opłacalne. Co dopiero w momencie, w którym bezpieczna, benchmarkowa inwestycja zacznie przynosić wyższe zyski.

Także tę pracę profesora oceniamy słabo… ja bym mu nie zaliczył ;)

Jak widzimy z powyższych wywodów, propaganda trwa. Mamy kolejny najlepszy moment na kupno – tym razem z podkreśleniem tego, że najlepszy moment to właściwie już był, ale teraz jeszcze też można się załapać, jeśli ktoś się szybko zdecyduje. Ceny oczywiście mają rosnąć (ba… nawet MUSZĄ rosnąć!). Nie wiadomo, czy to będzie 3, czy może 5% – wzrost jest w każdym razie nieuchronny ;) O tym, że ceny są wciąż oderwane od realnych możliwości Polaków nikt nie wspomina. O demografii też nie. Ani o możliwym (w ciągu 30 lat pewnym?) wzroście stóp procentowych. Za to podaje się obliczenia o przedziwnych założeniach, z których wynika, że ceny czegoś, co nie istnieje, rosną. Ale nawet w tej matematyce są tak duże luki, że rozkładają ją na łopatki banalne obliczenia prostego człowieka, któremu do profesury bardzo daleko ;)

Przy tej okazji chciałbym wszystkich zachęcić, aby do każdej informacji podchodzili krytycznie. Do informacji rozpowszechnianych na niniejszym blogu tym bardziej… ;)