Bzdury, bzdury, bzdury

Po nieco dłuższej przerwie, spowodowanej narodzinami kolejnego członka naszego zespołu, wracamy do pisania ;) Niektórzy z czytelników byli już nawet zaniepokojeni brakiem aktywności, ale uspokajamy – jest jeszcze tyle rzeczy do opisania, że tak szybko nie damy sobie z tym spokoju. A jak nam się znudzi, albo przekupią nas deweloperzy, to na pewno o tym poinformujemy w osobnym wpisie ;) Ale do rzeczy…

Niedawno jeden z czytelników (dzięki k-dek!) podesłał namiary na artykuł o „inwestycji na kredyt” w mieszkanie pod wynajem- bzdury takie, że głowa boli, ale jeden pozytyw się tam znalazł. Otóż autorka nieśmiało wspomina tam o nas:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/zamiast-lokat-mieszkania-na-wynajem-tak-inwestuja-polacy/n1fp82

Zwraca uwagę, że wg NBP udział transakcji gotówkowych na rynku pierwotnym w największych miastach Polski wynosi 64%, tymczasem nam nie wychodzi nawet 20. Po uzasadnienie zapraszamy do tego artykułu:

http://wdomachzbetonu.pl/jak-to-jest-z-tym-zakupami-za-gotowke/

Niestety autorka nie zajmuje żadnego stanowiska, za to zawzięcie broni tezy (hipotezy?), że Polacy rzucili się inwestować w mieszkania – nie dość, że za gotówkę, to teraz nawet wg niej warto „kupować na kredyt” i wynajmować. I tym, dlaczego to jest absurd, zajmiemy się w dzisiejszym artykule.

Na początek jeszcze krótkie obliczenia pokazujące po raz kolejny, dlaczego NBP nie może mieć racji – jeśli 2/3 transakcji na rynku pierwotnym dokonywanych jest bez udziału kredytu, a tak twierdzi NBP, to pozostałe 1/3 jest na kredyt. W rozpatrywanych przez NBP 7 największych miastach w ostatnim roku dokonano około 45 tys. transakcji na rynku pierwotnym – skoro tylko 1/3 jest na kredyt, to dostajemy 15 tys. kredytów w ciągu roku. NBP zakłada, że udział rynku pierwotnego w kredytach jest taki sam jak wtórnego, więc na obu rynkach łącznie powinno być 30 tys. kredytów rocznie. Ponieważ 7 największych miast odpowiada mniej więcej za 2/3 rynku kredytowego w Polsce pod względem wartości (raport Amron), to by oznaczało, że w całej Polsce kredytów mieszkaniowych udziela się rocznie 45 tys. (zakładając taką samą średnią cenę) lub 60 tys. (zakładając, że w pozostałych miejscowościach średnia cena jest dwukrotnie niższa niż w 7 największych miastach, co jest dużo bardziej sensowne). Widać, że, bazując na wyliczeniach NBP, otrzymujemy rocznie tylko 60 tys. kredytów na zakup mieszkania w całej Polsce. Tymczasem w roku 2014 udzielono 174 tys. kredytów – gdzie w takim razie jest brakujące 114 tys., czyli prawie 2/3? Można by powiedzieć, że pozostałe kredyty zostały udzielone na budowę domu (trudno powiedzieć, czy takie rzeczy są uwzględnione w raporcie NBP, bo z opisu to jednoznacznie nie wynika). Problem jednak polega na tym, że w zeszłym roku Polacy zbudowali około 80 tys. domów – nawet, gdyby wszystkie były budowane na kredyt (co jest oczywiście niemożliwe, bo udział kredytów w budowie domu jest najpewniej mniejszy niż w zakupach mieszkań), to wciąż brakuje 34 tys. kredytów. Jeśli założyć, że udział kredytów w budowie domu był taki sam jak w zakupach mieszkań wg NBP, to okaże się, że w wyliczeniach NBP „zaginęła” gdzieś połowa kredytów! Podsumowując… NBP na pewno nie ma racji twierdząc, że 2/3 transakcji w dużych miastach dokonywana jest za gotówkę (nawet nie trzeba tego specjalnie liczyć – wystarczy rozejrzeć się wśród znajomych ;) Czekamy, aż ktoś udowodni, że nasz szacunek o 20% zakupów za gotówkę też jest nieprawdziwy :)

Wracając jednak do artykułu – już samo otwarcie jest mocne:

Jak informują bankowcy – Polacy wycofują pieniądze z lokat. Z danych NBP wynika, że w okresie od lutego do czerwca tego roku wybrano 5 mld zł. Taki stan rzeczy wynika głównie z postrzegania lokat jako instrumentów nieatrakcyjnych inwestycyjnie. Z kolei na całej sprawie zyskuje rynek mieszkaniowy, bowiem część pieniędzy z lokat i depozytów trafia właśnie tutaj. Bogaci klienci decydują się na kupno mieszkań na wynajem – wietrząc w takim rozwiązaniu większe stopy zwrotu.

Z lokat wybrano jakieś miliardy… i część (nie wiadomo jaka) miała trafić na rynek mieszkaniowy, bo bogaci klienci zwietrzyli wyższe stopy zwrotu :) Wielokrotnie już pisaliśmy, że to jest kompletny absurd (co nie znaczy, że pojedyncze takie przypadki się nie zdarzają) – bogaty klient miał zainwestować w mieszkanie pod wynajem, kiedy samych kosztów transakcyjnych (PCC, notariusz, pośrednik, przygotowanie mieszkania do wynajęcia, czyli remont i zakup mebli) może być spokojnie 10% wartości mieszkania – przy stopie zwrotu (w Warszawie) w okolicy 3.5% same koszty „wejścia” zwrócą się już po 3 latach ;) I to wszystko przy (niepopartym niczym) założeniu, że ceny w tym czasie nie spadną. Poza tym… czy naprawdę bogaci ludzie (a o takich mowa, skoro ot tak kupują za gotówkę mieszkania po pół miliona) naprawdę trzymają poważne oszczędności na lokatach bankowych? Gdyby tak robili, to pewnie nigdy nie staliby się bogaci, bo przecież najlepsze interesy robi się na handlu/spekulacji (tanio kupię, drogo sprzedam), a nie na własnej pracy i oszczędzaniu w bankach.
Ale nic to, idziemy dalej…

Powody słabnącego zainteresowania lokatami są oczywiste. Oprocentowanie pozostaje na bardzo niskim poziomie. Obecnie tylko kilka najlepszych ofert pozwala na uzyskania około 3 procent w skali roku. Średnie oprocentowanie lokaty półrocznej to natomiast zaledwie półtora procent. Jest to więc bardzo mało. Z drugiej strony do inwestycji na rynku mieszkaniowym ciągle zachęcają rekordowo niskie stopy procentowe kredytów oraz stabilne ceny mieszkań. Do tego od września znacznie zwiększyła się pula mieszkań objętych programem MDM (m.in. włączony został rynek wtórny).

Oprocentowanie lokat rzeczywiście jest niskie, bo niskie są stopy procentowe. Ale dlaczego niskie stopy procentowe (czyli „tanie” kredyty) miałyby zachęcać do inwestycji w mieszkania? Prędzej powinny zniechęcać, bo przecież oczywistym jest, że przy „tanim” i powszechnie dostępnym kredycie (czyli tak, jak teraz… chociaż jeszcze lepiej było to widać w czasach kredytów frankowych) mieszkania są drogie, a przy drogim i niedostępnym kredycie mieszkania są tanie. A przecież chyba lepiej jest zainwestować kiedy dane aktywo jest tanie, a nie wtedy, kiedy jest drogie, nieprawdaż?

Do tego od września zwiększyła się pula mieszkań objętych MDM… tylko co to ma do inwestowania w mieszkania? Limity, które na największych rynkach są zauważalnie poniżej średniej ceny transakcyjnej, będą ją ściągać w dół – to kolejny argument przeciwko inwestycji w mieszkanie, a nie na jej poparcie!

Jak podkreślono w ostatnim raporcie NBP z rynku mieszkaniowego: „inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna. Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż 10-letnich obligacji skarbowych, a także lokat bankowych oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

To jest naprawdę mocne :) Inwestycja w mieszkanie jest krótkookresowo opłacalna, ale nie można uwzględniać kosztów transakcyjnych (czyli nawet 10%). Tylko jak można zainwestować w mieszkanie, pomijając koszty transakcyjne? :) Dodatkowo, skoro inwestycja ma być krótkookresowa, to przecież mieszkanie trzeba jeszcze sprzedać (w miarę szybko), co generuje kolejne koszty (pośrednik oraz konieczność pewnego obniżenia ceny, aby nie czekać na kupca latami). Czyli… jeśli pominiemy najważniejsze koszty, które mogą być na poziomie 3-letniego „zysku” z wynajmu, to inwestycja będzie opłacalna :) Do tego musimy jeszcze zainwestować krótkookresowo… to chyba dlatego, że długookresowo ceny spadną i cała ta pożal się Boże „inwestycja” weźmie w łeb jeszcze bardziej.
Rentowność ma być wyższa niż obligacji oraz lokat – chwilowo może i rzeczywiście jest wyższa, ale jak wzrosną stopy, to się może nagle okazać niższa. Do tego obligacje/lokaty praktycznie nie mają kosztów kupna/sprzedaży, a mieszkania mają i to spore, więc takie rzeczy można porównywać, ale na przestrzeni co najmniej kilku-kilkunastu lat, a nie „krótkookresowo” (zwłaszcza, że autorka nawet nie podaje, co to właściwie znaczy).

Wg Narodowego Banku Polskiego obecnie opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem na głównych rynkach (analiza ta nie uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji) wzrosła skokowo zarówno w stosunku do lokat bankowych, jak i obligacji 10-letnich, a obecnie jest nawet nieznacznie wyższa niż w przypadku inwestycje w nieruchomości komercyjne. Na wykresie przedstawiające opłacalność poszczególnych form inwestowania każda wartość powyżej 1 oznacza większą atrakcyjność zakupu z myślą o rynku najmu. Tak więc wg NBP opłacalność najmu w stosunku do depozytów bankowych wa obecnie wartość 3,5 i w ciągu trzech lat wzrosła aż o 3 punkty. Z kolei w przypadku 10-letnich obligacji – tu również większa atrakcyjność najmu uzyskuje wartość 3,5, a skokowy wzrost mierzy się od stycznia 2014, kiedy atrakcyjność najmu w stosunku do lokat wynosiła nieco ponad 1,5 punktów.

Autorce chodzi o ten oto wykres z raportu NBP:

nbp-stopa zwrotu

Widać na nim, jak bardzo opłacalna jest inwestycja w mieszkania na wynajem :) Jest podobno 3.5 raza lepsza niż na lokata (pomijając oczywiście wspomniane wcześniej „drobne” koszty transakcyjne oraz komplikacje przy próbie zakończenia „inwestycji”). To 3.5 jest bardzo podejrzane – w końcu mieszkania w Warszawie generują stopę zwrotu właśnie w okolicy 3.5%, a przecież lokaty nie są na 1% (nawet te średnie ;)

W dalszej części autorka „udowadnia”, że opłaca się nawet wynajmować, „kupując” mieszkanie na kredyt:

A jak wygląda możliwość finansowania wynajmem kredytów? Zakładając, że kredytobiorca kupił przeciętnej wielkości mieszkanie w cenie 300 tys. zł, z czego 10 proc. wyłożył jako wkład własny, wysokość kredytu wynosiła 270 tys. Wg Amron – Sarfin średnie oprocentowanie w II kw. 2015 dla kredytów hipotecznych kształtowało się na poziomie 3,5 proc., a marża wynosiła 1,76 proc. Oznaczałoby to, że przy ratach równych nasz kredytobiorca miałby do spłacenia miesięcznie około 1350 zł.

Za 300 tys. zł nasz kredytobiorca na wiodących rynkach mieszkaniowych uwzględnianych w raportach NBP jest w stanie kupić około 50-metrowe mieszkanie (średnia transakcyjna dla 7 miast wynosi 6300 zł).

We Wrocławiu przeciętne czynsze najmu obecnie kształtują się na poziomie około 32 – 33 zł za metr, a więc czynsz najmu takiej nieruchomość kształtowałby się na poziomie 1500 – 1600 zł miesięcznie. Podobne stawki dotyczą również Krakowa. Nieco taniej jest w Poznaniu, nieco drożej w Warszawie. W każdym razie powyższe, orientacyjne wyliczenie potwierdza tezę, że obecnie zobowiązania kredytowe można finansować przychodami z najmu.

Mamy tu dwie podstawowe nieścisłości:

  • wg raportu Amron-Sarfin, na który powołuje się autorka, oprocentowanie co prawda wynosi 3.5% (z marżą 1.76%), ale dla kredytu z LTV75%. Tymczasem opisany przykład to LTV90%, a więc potencjalnie najdroższy kredyt z możliwych. W tym układzie nie można przyjąć średniej dla kredytów z LTV75%, tylko coś więcej niż średnia ze wszystkich kredytów udzielonych w danym kwartale – w tym samym raporcie napisano na podstawie NBP, że było to 4.5%. Przy takiej wartości, rata nie wyniesie 1350 zł, ale 1500 zł (500zł kapitału i 1000 odsetek).
  • podana stawka miesięczna wynajmu dla Wrocławia nie obejmuje czynszu, więc realnie właściciel dostaje 1000-1100 złotych, a nie 1500-1600. Do tego musi zapłacić podatek, czasem remontować mieszkanie, a czasem mieszkanie jest niewynajęte i dostaje zero (a ratę i tak trzeba spłacać). Efekt końcowy jest taki, że dla przyjętych założeń wynajem mieszkania nie pokrywa nawet części odsetkowej raty – i gdzie ma być zysk na takiej inwestycji?

Zobaczmy więc dokładniej, jak to jest z tym inwestowaniem na kredyt w poszczególnych miastach. Do obliczeń w poniższej tabeli przyjęliśmy następujące założenia:

  • mieszkanie kupujemy po średniej cenie transakcyjnej wg danych NBP
  • wynajmujemy też po średniej cenie – ta cena wyznaczona została na podstawie wykresu NBP, jednak zmodyfikowaliśmy przedstawione wartości, odejmując 10%:nbp-stawki najmu
    Wykres NBP z pewnością nie przedstawia średnich cen transakcyjnych na rynku najmu – po pierwsze dlatego, że takie dane mają tylko lokalne urzędy skarbowe i się nimi nie dzielą, a po drugie dlatego, że cena dla Warszawy, którą dość dobrze znamy, jest zupełnie kosmiczna jak na średnią i to jeszcze za mieszkanie kupowane w cenie 7 tys. złotych za m2 – „korekta” o 10% wydaje się być w sam raz :) Zauważmy, że nawet autorka artykułu (pracownik pośrednika mieszkaniowego) przyjmuje ceny najmu we Wrocławiu 10% niższe niż na wykresie NBP (czyli dokładnie takie, jak my).
  • mieszkanie będzie wynajmowane przez 10.5 miesiąca w ciągu roku – to standardowe podejście, uwzględniające czas konieczny na szukanie najemców, czy też remonty mieszkania
  • w kosztach ponoszonych przez właściciela uwzględniliśmy podatek 8.5% (najem okazjonalny) oraz koszty remontów tak samo, jak w kalkulatorze na naszej stronie – mały remont raz na 2 lata (50 PLN/m2, czyli 2.500 PLN dla mieszkania 50m2) oraz duży remont raz na 20 lat (500 PLN/m2, czyli 25.000 PLN dla takiego samego mieszkania)
  • przyjęte przez nas ceny najmu obejmują najczęstsze opłaty ponoszone przez właściciela na rzecz spółdzielni/wspólnoty, czyli tzw. „czynsz” (fundusz remontowy, opłaty administracyjne, podatek od nieruchomości, zaliczki na media), które doliczyliśmy do jego kosztów (10PLN/m2 mieszkania miesięcznie)
  • niestety także musimy pominąć koszty transakcyjne, bo trzeba je rozłożyć na tyle lat, na ile planowana jest nasza „inwestycja”, tymczasem w tabelce prezentujemy roczną stopę zwrotu wynajmu oraz jej zestawienie z kosztami kredytu, który musimy zaciągnąć, aby „zainwestować” tak, jak doradza nam autorka artykułu
  • całość obliczeń dotyczy 1m2 powierzchni mieszkania w poszczególnych miastach – oczywiście różne wielkości mieszkań będą tu się nieco różnić, ale znowu nie aż tak bardzo (kawalerka jest droższa w wynajmie, jeśli chodzi o cenę m2, ale jest także droższa w kupnie; mieszkanie 4-pokojowe jest tańsze w wynajmie, ale jednocześnie tańsze w kupnie). Zysk właściciela oraz stopu zwrotu liczona jest dla całego roku, rata kredytu jest miesięczna, a w ostatnich dwóch kolumnach przedstawiono różnicę pomiędzy wysokością raty kredytu a zyskiem z wynajmu (wartość dodatnia oznacza, że rata jest wyższa niż zysk) – przedostatnia kolumna dotyczy całej raty, a w ostatniej jest różnica pomiędzy częścią odsetkową raty a zyskiem właściciela.

Z tak ustalonych założeń otrzymujemy poniższe stopy zwrotu w wybranych miastach Polski:

stopy zwrotu

Widać, że dla mieszkania o średniej cenie przy przyjętych stawkach i warunkach wynajmu w żadnym przypadku nie jest tak, żeby miesięczny zysk właściciela był w stanie pokryć ratę kredytu. Jest nawet dużo gorzej, bo zysk nie jest w stanie pokryć nawet jej części odsetkowej. Co gorsza, różnica jest bardzo duża – o ile w przypadku mieszkania w Warszawie właściciel oprócz całego zysku musiałby dopłacać tylko(?) 30% tego, co zarabia na każdym metrze, aby pokryć wysokość odsetek (pytanie tylko, po co miałby to robić? ;) o tyle w przypadku Krakowa, czy Poznania, musiałby płacić odsetki w wysokości ponad 2 razy wyższej niż jego miesięczny zysk (jeśli spojrzeć na ratę jako sumę odsetek i kapitału, to miesięczna rata byłaby ponad 3-krotnie wyższa od zysku z wynajmu). To się nazywa dobry interes! :)

Wniosek jest prosty – aktualnie w żadnym mieście nie uda się uzyskać sytuacji (przy średniej cenie kupna i średniej stawce wynajmu), w której rozsądnie policzony (uwzględniający wszystkie koszty) zysk z wynajmu mieszkania byłby w stanie pokryć chociażby część odsetkową raty – nawet przy aktualnych, historycznie niskich stopach procentowych (nie wspominając już o całej racie). A co dopiero będzie wtedy, kiedy stopy procentowe wzrosną? Dodatkowo pamiętajmy, że kupowane mieszkanie prawie nigdy nie ma mebli, za to wynajmowane mieszkania prawie zawsze meble mają – żeby więc mieszkanie nadawało się do wynajęcia, trzeba na początku jeszcze je wyposażyć. Dodatkowo, są przecież koszty transakcyjne, o których wspominaliśmy wcześniej – w naszej tabeli najwyższą roczną stopą zwrotu charakteryzuje się Warszawa (3.4%), ale nawet ta wartość nie powala, skoro koszty „wejścia” w taką inwestycję mogą być nawet 3-krotnie wyższe. W przypadku pozostałych miast to już w ogóle jest dramat, bo stopa zwrotu z mieszkania w okolicach 2% jest nawet gorsza niż aktualne lokaty (pamiętajmy, że nie można porównywać stopy zwrotu ze „średniego” mieszkania ze średnim oprocentowaniem lokat, bo o ile nie tak łatwo jest w przypadku mieszkania uzyskać wynik lepszy niż średnia – trzeba mieć o tym spore pojęcie – o tyle wybór najlepszej lokaty jest banalny i dostępny zupełnie dla każdego, więc dobrze byłoby porównywać wynajem z najlepszą lokatą).

Podsumowując… „inwestycja” w mieszkanie na kredyt, aby je później wynająć, to wyjątkowo wujowy pomysł ;) Stopy zwrotu w okolicach 2% są śmieszne (nawet najlepsza pod tym względem Warszawa zdecydowanie nie powala), bo tyle wynosi chociażby podatek, który trzeba zapłacić przy kupnie mieszkania używanego. Do tego dochodzi koszt notariusza, ewentualnego pośrednika oraz konieczność umeblowania. Jakby tego było mało, „zysk” z wynajmu za nic w świecie nie chce pokryć raty kredytu (nawet jej części odsetkowej), więc do takiej inwestycji co miesiąc trzeba by dopłacać. Jak się weźmie pod uwagę nieunikniony kiedyś wzrost stóp procentowych (czyli wzrost raty) oraz spadek wartości mieszkania, przy jednoczesnej sporej szansie na spadki cen wynajmu (demografia zrobi swoje), to aż dziw bierze, że ktoś może zachęcać do tego rodzaju „inwestycji”. Łaskawie już pomijamy takie drobiazgi jak czas konieczny na znalezienie mieszkania, przeprowadzenie transakcji oraz jego późniejsze wynajmowanie.

O ile jeszcze jakoś tam można zrozumieć kupno mieszkania w celach „inwestycyjnych” za gotówkę (w ostateczności straci się trochę kapitału, ale zabezpiecza się przed sytuacją podobną do Grecji, gdzie z banku można wypłacać po 60 euro dziennie) lub „kupno na kredyt” na własne potrzeby (żeby nie napychać kieszeni właścicielowi i mieszkać na swoim ;) o tyle inwestycja w mieszkanie pod wynajem z użyciem kredytu to jest dramat jakich mało ;) To już wolelibyśmy greckie obligacje… ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o
Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Marian
Użytkownik

Gratulacje!!!

bromsky
Użytkownik

Czy mogę prosić o wyliczenie zysku z inwestycji w inny sposób. Tzn porównanie całkowitych kosztów włożonych w inwestycję w mieszkanie: udział własny, rata kredytu, koszty transakcyjne, remonty, czynsz, podatki, itd przez 20 lat do zysków w tym czasie pochodzących z: opat za najem + wartość mieszkania.

sing.dst
Użytkownik
Jestem w trakcie czytania, ale to „rzuciło mi się w oczy” i żeby nie uciekło komentuję już teraz. Napisałeś: ” Gdyby tak robili, to pewnie nigdy nie staliby się bogaci, bo przecież najlepsze interesy robi się na handlu/spekulacji (tanio kupię, drogo sprzedam), a nie na własnej pracy i oszczędzaniu w bankach.” Totalnie się z tym nie zgadzam. Spekulacje to głównie hazard. Forex/giełda/kasyno – tutaj możesz sobie pospekulować ale najprawdopodobniej zostaniesz bankrutem. Największe majątki, największa wartość to własna firma (+ własna praca). A spokojne przechowanie oszczędności + realokacja większości w kolejne biznesy to największa wartość. Postrzeganie spekulacji jako czegoś co prowadzi… Czytaj więcej »
Kamil
Użytkownik
Na wstępie zaznaczę, że pracuje jako doradca finansowy. :) Tak, jestem tzw. naganiaczem, jak to k-dek raczy „miło” określać i czytam tego bloga regularnie. (pozdrawiam) Zgadzam się z częścią tez przedstawionych w artykule – w szczególności z tym, że koszty wejścia i wyjścia oraz obsługi inwestycji są w przypadku najmu kluczowe. Chciałbym się odnieść do założonego przez autora oprocentowania kredytu hipotecznego, od którego w dużym stopniu zależy opłacalność koncepcji wynajmu na kredyt. Autor przyjmuje średnie oprocentowanie kredytu z LTV 90% jako 4,5%. W sytuacji takiej marża kredytu musiałaby wynosić około 2,8%. Naprawdę ciężko mi w tym momencie znaleźć tak drogą… Czytaj więcej »
rojt
Użytkownik
Cześć, Mam kilka wątpliwości co do wyliczeń: 1. Wynajem mieszkania przez 240 miesięcy z rzędu – to chyba jest mało prawdopodobne. (Jeden miesiąc w roku bez czynszu to przez 20 lat 35480 mniej) 2. Wibor się nie zmieni przez 20 lat – tego nie wie nikt choć spodziewałbym się, że raczej wzrośnie niż spadnie. (Zakładając tę optymistyczną marżę lecz wyzszy wibor mamy: wzrost Wibor o 0,5 pkt – 386k, wzrost o 1 pkt – 403k, wzrost o 2pkt – 438k. 3. Używane mieszkanie + 20 lat i 30k na remonty? Nie wiem czy dzisiejsze sprzęty AGD czy armatura wytrzymają choćby… Czytaj więcej »
J M
Użytkownik

Skąd wiadomo, że w stawce 1500-1600 zł zawarty jest czynsz do spółdzielni?

Kamil
Użytkownik
„Tymczasem w roku 2014 udzielono 174 tys. kredytów – gdzie w takim razie jest brakujące 114 tys., czyli prawie 2/3? Można by powiedzieć, że pozostałe kredyty zostały udzielone na budowę domu (trudno powiedzieć, czy takie rzeczy są uwzględnione w raporcie NBP, bo z opisu to jednoznacznie nie wynika). Problem jednak polega na tym, że w zeszłym roku Polacy zbudowali około 80 tys. domów – nawet, gdyby wszystkie były budowane na kredyt (co jest oczywiście niemożliwe, bo udział kredytów w budowie domu jest najpewniej mniejszy niż w zakupach mieszkań), to wciąż brakuje 34 tys. kredytów. Jeśli założyć, że udział kredytów w… Czytaj więcej »
Adam Ziaja
Użytkownik

We Wrocławiu nie wynajmie się sensownego mieszkania ok. 50m za 1500, a tym bardziej za 1500-czynsz płacony przez właściciela. Wszelkie opłaty, oraz media w lwiej części przypadków płaci najemca.

Makia
Użytkownik

Cześć Wszystkim!
Mnie natomiast bardzo interesuje, skąd ta powtarzana jak mantra teza, że stopy procentowe muszą kiedyś wzrosnąć? Czy nie jest to, drogi Autorze, zaklinanie rzeczywistości? Wielu z nas zapewne by tego chciało, ale czy to nie jest myślenie życzeniowe? Poza tym skoro w Stanach stopy nie zostały podniesione we wrześniu, tu kiedy? Bo ja mam dziwne wrażenie że chyba nigdy, stopy są niskie od wielu lat i nic nie zapowiada tego, żeby sytuacja uległa zmianie ku ich zwiększeniu. Wręcz przeciwnie, może będą ujemne? :) Może ktoś ma jakieś refleksje na ten temat?

Kamil
Użytkownik
Dla zakupu nieruchomości na kredyt nie jest bardzo istotne, czy stopy wzrosną za rok, czy za cztery, bo potem mogą spaść do jeszcze niższych poziomów niż dziś. Istotne jest średnie oprocentowanie kredytu w całym okresie kredytowania tj. efektywna stopa oprocentowania. Zmienna stopa jest oczywiście ryzykiem dla kredytobiorcy, ale ryzyko to powinno być po części niwelowane poprzez rynkowe mechanizmy towarzyszące wzrostowi stóp – inflację, czy wzrost wynagrodzeń. Oczywiście o ile ceny rynkowe mieszkań bardzo nie spadną możemy mieszkanie sprzedać i spłacić kredyt. Nie ma tu takiego ryzyka, jak w przypadku wzrostu kursu franka, że zostaniemy z niesprzedawalnym mieszkaniem i niezamykalnym kredytem.… Czytaj więcej »
Makia
Użytkownik
Co do wynajmu na emeryturze – ja to widzę inaczej. Za młodu hipoteka, na starość – odwrócona hipoteka. Co do sytuacji starszych samotnych osób w Warszawie mam na to niezły wgląd. Od lat jestem wolontariuszką MOPS-u na Żoliborzu. Moja praca, tak to nazwijmy, polega na odwiedzaniu starszej Pani i dotrzymanie jej towarzystwa oraz doraźna pomoc. Jej sytuacja jest nie do pozazdroszczenia. Zmarli jej wszyscy bliscy. Ona sama ma 80 lat, jaskrę i wielochorobowość, zgaraża jej utrata wzroku. Ma mieszkanie spółdzielcze ok 38 m2 i małą emeryturę. Za mało (włącznie z mieszkaniem) by pójść do w miarę dobrego domu opieki jak… Czytaj więcej »
Tt Ww
Użytkownik

Jak jestescie tacy mądrzy to np. dlaczego nikt tu nie pisal o horrendalnym wzroscie cen wynajmu mieszkan we Wroclawiu? Ja szukam nowego mieszkania do wynajecia od roku, regularnie obserwuję ogloszenia i ceny aktualnie są bardzo wysokie. Zauwazalnie podskoczyly przez ostatni rok. 50 m2, 2 pokoje, średnia lokalizacja 2000zł + opłaty. 1,5 roku temu takie mieszkania były 20%-25% tańsze. Teraz osoby posiadajace mieszkanie na wynajem we Wro zbijają kokosy. Niby kredyt potaniał więc ceny najmu też powinny spaść, stało się dokładnie odwrotnie.

sing.dst
Użytkownik
A skąd wiesz że podrożały o tyle, ja w sumie też obserwuję ten rynek bo będę wynajmował od 2016 w innym miejscu we Wrocku. Widzę bardzo dużo tych samych mieszkań które ktoś życzeniowo chce wynająć (albo zapomniał ściągnąć ogłoszenia i opłacił za rok z góry etc.) i stoją puste i dalej są ogłoszenia z cenami zaporowymi. Rzeczywiście bardzo dobrze urządzone, kupione w 2007+ roku (czyli zapewne na drogi kredyt złotowy, lub jeszcze droższy frankowy) są po wysokich cenach, ale te starsze i może nie z wyposażeniem pierwszej świeżości nie są już takie drogie. Te drogie to właśnie zakredytowanych co żyją… Czytaj więcej »
Mad Hatter
Użytkownik

Cóż, przed wakacjami za 2100 zł + opłaty można było wynająć 76 m2, 3 pokoje, nowy budynek (winda etc.) w wysokim standardzie. Właściwie to jeszcze w trakcie wakacji widywałem to ogłoszenie regularnie, teraz już jest zdjęte. I nie było odosobnione – we Wrocławiu poza ścisłym centrum 2000 zł to czynsz za który można mieć ok. 70 metrów kwadratowych raczej spokojnie. Teraz jest może nieco ‚drożej’, bo studenci przyjechali i każdy liczy na to że zapłacą tyle ile im się zawoła, ale jeszcze maksymalnie miesiąc i wszystko wróci do normy.

Tylko trzeba szukać. ;)

raddeon88
Użytkownik

Dokładnie tak jak piszą koledzy sing.dst i Mad Hatter – zostały głównie mieszkania w cenach roszczeniowych, przez co w październiku wygląda to na pierwszy rzut oka nieciekawie. Jak poszukasz na gumtree to znajdziesz, chociaż październik to chyba najgorszy miesiąc na szukanie. Odnośnie realnych cen najmu poszukaj mojego komentarza kilka postów wyżej.

raddeon88
Użytkownik

Tak na szybko Wrocław 50m za 1400 + 450. Mieszkałem w tym miejscu i jest wszystko spoko. 450 zł to opłaty przy 4-5 osobach:
http://otodom.pl/oferta/mieszkanie-50-m-wroclaw-ID25923.html#89876115be

zeroxx
Użytkownik
Coś się stalo ostatnio z naganiaczami. No poprostu nie wirzę w to co czytam :) http://www4.rp.pl/Kupno-i-sprzedaz/310129968-Koniec-hossy-za-rok.html „Co zatem nas czeka za lat kilka na rynku mieszkań? W mojej opinii – katastrofa. „MdM” zakończy się w grudniu 2018 r. Przy obecnym tempie wytwarzania nowej substancji mieszkaniowej nie ma najmniejszych szans na to, że wszystkie lokale znajdą nabywców. W najgorszej sytuacji będą te firmy, które jeszcze nie rozpoczęły inwestycji, ale zrobią to wkrótce, licząc, że hossa jeszcze długo potrwa. Nie potrwa. Rynek nasyci się już za rok i ostatnie dwa lata obowiązywania „MdM”, czyli 2017–2018, będą już chude. I co wtedy? Gdy… Czytaj więcej »
Mad Hatter
Użytkownik
Zacytuję: „Jest podobno o 3.5 p.p. lepiej niż na lokacie (pomijając oczywiście wspomniane wcześniej „drobne” koszty transakcyjne oraz komplikacje przy próbie zakończenia „inwestycji”). Te 3.5 p.p. jest bardzo podejrzane – w końcu mieszkania w Warszawie generują stopę zwrotu właśnie w okolicy 3.5%, a przecież lokaty nie są na 0% (nawet te najgorsze ;)” I skomentuję – mam nieodparte wrażenie, że „opłacalność” zdefiniowana przez autorów tego wykresu to nie przewaga wyrażona w p.p., tylko stosunek opłacalności (inaczej wartości powyżej 0 byłyby traktowane jako pozytywne, a wyraźnie napisane jest, że pozytywne są wartości powyżej 1). Wtedy można przyjąć, że całość ma jaki-taki… Czytaj więcej »
sing.dst
Użytkownik
Mam pytanie do tych co wynajmują (szczególnie Wrocek). Mi przez ponad 15 lat mojej kariery wynajmowacza udawało się znajdować oferty 30-50% tańsze niż średnie rynkowe + wynegocjować brak kaucji. Zawsze miałem umeblowane mieszkania i nigdy nie miałem kaucji – mieszkania nie były nowe, meble nie zalatywały zawsze PRLem, a w ostatnim mam meble mające 5-10 lat. Przy nowych mieszkaniach zrobionych na miarę lux-ikea-style, gdzie meble są nowe a mieszkania zakredytowane właściciele żądają kaucji np. w wysokości 2-3 czynszów. Przy nowych meblach czuję że może być to nieuniknione. Pytanie do Was, jeżeli płaciliście kaucję: – to w jakiej wysokości – czy… Czytaj więcej »
rojt
Użytkownik

Cześć,

W 9 letniej wrocławskiej historii kaucja zawsze była zawarta w umowie z potwierdzeniem przyjęcia/zwrotu. W umowie był również zawarty spis mebli/sprzętów. Zawsze otrzymywałem pełen zwrot kaucji(nawet w przypadku drobnych zniszczeń). Niestety nie mogę się pochwalić, żebym znajdował jakieś oferty – okazje, ale w każdym z tych miejsc dobrze mi się mieszkało.

Widać, że na forum jest bardzo liczna wrocławska grupa, może założymy osobny temat żeby wymieniać się informacjami z rynku(historia wynajmu czy ciekawe oferty wynajmu/kupna).

Pozdrawiam.

xellos540
Użytkownik

Popieram.

sing.dst
Użytkownik

Dzięki chłopaki za odpowiedzi, mam nadzieję, że inni również się podzielą. Na razie widać, że to iż przez 15 lat nie miałem ani razu kaucji wydaje się być czymś odosobnionym.

Wielblad Dgl
Użytkownik
Ja również napisze bzdury bzdury i bzdury ;) i to dotyczy dokładnie tego co tu przeczytałem… zacznę może od pytania :) czy kupilibyście mieszkanie w Warszawie w cenie ok 3500 zł za metr ? czy kupilibyście drugie mieszkanie w tym mieście gdyby cena wyniosła ok 2500 zł za metr ? choćby tylko jako zabezpieczenie mieszkaniowe waszych dzieci? myślę że w większości z was odpowiedziałoby TAK… skoro tak to chyba nie jesteście naiwni i nie myślicie że cena może spaść do poziomu pożądania wszystkich czy też znacznej większości ? a z tego co tu przeczytałem tak właśnie jest! choć oczywiście taka… Czytaj więcej »
xellos540
Użytkownik
„nie myślicie że cena może spaść do poziomu pożądania wszystkich” Dla mnie cena przy której jest ona „pożądania wszystkich” (to to samo co „pożądana przez wszystkich” w język polskim?) to… bo ja wiem… -100 PLN/m^2 (oczywiście przy założeniu, że to mówimy o punkcie widzenia kupującego). Jeśli zaś mówimy o normalnej cenie rynkowej (przy rynku bez kredytu), to wynosi ona obecnie jakieś 2500 do 3200 PLN/m^2 plus marża sprzedającego/budowniczego (inne słowo nie przechodzi mi tutaj przez klawiaturę), co zgadza się (mniej więcej) z przelicznikiem 1m^2 za 1 pensję netto. I zauważmy, że jednak cena którą postuluję (3200) i cena, którą chciałbym… Czytaj więcej »
Kamil
Użytkownik

Czekaj tatka latka :)

k-dek
Użytkownik

@Kamil
Rzeczowo :D prawie się zgadzam :)

Tom Westlake
Użytkownik

„Chyba zgodzicie się ze mną że nie kwota jest ważna ale to jaką część stanowi naszych dochodów – innymi słowy jeśli zarobimy dwa razy więcej złotówek to cena przez nas akceptowana może również wzrosnąć dwukrotnie to chyba oczywiste?”

Nie, to nie jest niestety prawda. Osoba zamożna potrafi liczyć i jeśli uzna że nieruchomość jest za droga, a jej cena będzie spadać, to jej po prostu nie kupi. Nawet gdybym był multimilionerem, to i tak wolałbym wynajmować w Warszawie mieszkanie, bo wiem że ceny w perspektywie kilku lat spadną i kupno byłoby nieopłacalne.

Stefik
Użytkownik
Sądziłem, że naganianie jeleniów na kredyt pod mieszkanie jako inwestycje się już dawno skończyło. Na bazie własnego doświadczenia: Lokum: niewielkie mieszkanie w dużym mieście studenckim, dla 4 osób. Lokalizacja: bardzo dobra Wartość: 300tys Target na wynajem: studenci. Horyzont: 20lat. Liczymy. Wyliczenia są z grubsza „na logikę”, ale z naciskiem na _realność_. Przychód: 1800-2100 (z czynszem) To wartość, którą studenci sumarycznie są wstanie płacić za mieszkanie (dodatkowe opłaty to ich koszt). Przychód jest szacowany na podstawie podobnych, rzeczywistych najmów w tej okolicy przy podobnym standardzie mieszkania, etc. i są to realne wartości, a nie …”oczekiwane”. Na potrzeby wyliczeń przyjmuje korzystniej dla… Czytaj więcej »
Wielblad Dgl
Użytkownik
Nie wiem jaki zalozyles udział własny ale jeśli 10 procent to po 20 latach zysk to 10 razy kapitał! Plus inflacja… W mieszkaniach nie liczy się tak bardzo ich wiek!!! Po za stanem technicznym liczy się głównie lokalizacja… Po 20 latach można stracić ale też i dużo zyskać tu nie ma nic pewnego ale na pewno nie zależy to od wieku tak jak to tu przedstawiacie ;) Nie wiem dlaczego tak bardzo na bakier jesteście z ekonomią? Po pierwsze źle liczycie zysk (powinno się go liczyć od zainwestowanego kapitału! I ewentualnych dopłat do kredytu) Rata kredytu nie jest stratą! Przecież… Czytaj więcej »
Luk
Użytkownik
Po ponad roku muszę czytania po prostu muszę napisać pierwszy komentarz bo ekonomiczna ignorancja powyższego postu mnie powala … Widzę tutaj totalne nieporozumienie słowa inwestycja. Inwestować to mogę w firmy czy akcje i gdy włożę np. 10 000 w akcje i po 20 latach ich wartość wynosi 100 000 to mam 10 krotny zysk, ale od kiedy to inwestycja wymaga wpłacania co miesiąc rat (kosztów), których potem nie uwzględnia się przy liczeniu zysku ? I jaki to 10x krotny rozmnożenie kapitału własnego jak w międzyczasie 20x tyle wpłaca się w ratach … O ile autor powyższego posta jest w stanie… Czytaj więcej »
Wielblad Dgl
Użytkownik
Moderacja: komentarze zawierające wywody osobiste (przynajmniej te obraźliwe) będą moderowane lub usuwane w całości. (…) Wasz mit o tym że bez kredytu mieszkania byłyby tańsze i ze samo nawet ograniczenie (wzrost wymaganego udziału wlasnego) przyniesie spadek cen… Naiwne bzdury… Fakt więcej ludzi mimo chęci nie kupi mieszkania i wy zaraz chórem krzykniecie spadną ceny ;) a ja zapytam jesteście tego pewni? Bo ja nie :) w krótkim okresie czasu owszem mogą być pewne zawirowania ale później? Co stanie się z tymi co nie będą mogli kupić mieszkania? Będą zmuszeni by je wynająć! Czyli urośnie i to znacznie rynek najmu!!! Kupno… Czytaj więcej »
Wielblad Dgl
Użytkownik
Bezdomnych czyli jakich ;) zapominasz o tym że w naszym kraju średnio dom rodziców opuszcza się grubo po trzydziestce… Zresztą rodzina i dzieci ups dziecko też po trzydziestce ;) czyli wyż który tu już nie bierzecie pod uwagę tak na dobrą sprawę dopiero zaczyna myśleć o wprowadzeniu się z rodzinnego domu… Cześć ludzi którzy dziś kupują swoje pierwsze mieszkanie (piszesz jakby takich juz dawno nie bylo) po zaostrzeniu kryteriów prawdopodobnie nigdy nie kupi juz mieszkania… W sumie nawet nie dlatego że nie będzie go stać tylko dlatego że połowa z nas ma problem zaoszczędzić nawet tysiąc zł a co dopiero… Czytaj więcej »
Stefik
Użytkownik
Na popyt mieszkaniowy mają wpływ przede wszystkim demografia, zarobki oraz dostępność kredytowa (która jest skorelowana z zarobkami) i regulacje rządowe. Na podaż: demografia(również), deweloperka i rząd. I jakby nie zaklinać rynku nie jest inaczej. W poprzednim wpisie, podałem moje wyliczenia na przykładzie rzeczywistym, z lekką nadzieją, że uda mi się wejść w kontre wobec tego co pisze autor. I nie, nie ma takiej opcji. W ostatnich latach obserwuje, że coraz więcej rodzin (młodych ludzi posiadających już min. 1 dziecko) zdaje sobie sprawę z tego, że zakredytowanie się „pod korek” na 30 lat to po prostu strzał w kolano. Mając dzieci… Czytaj więcej »
Wielblad Dgl
Użytkownik

Bądź konsekwentny i zmoderuj post Luca…..

Luk
Użytkownik
Rzeczywiście ostatnie zdanie było zbędne, jednak pisanie o prawiczkach także jest nie na miejscu. Sam nie mogę już go edytować, więc zostawiam to autorowi. Wracając do tematu: Ciągle czekam na wyjaśnienie mi tajników inwestycji z 10 krotnym pomnożeniem kapitału, przy wpłaceniu 20 krotności jej wartości. Nadal mój malutki móżdżek nie może pojąć atrakcyjności takiego podejścia, czekam na wyjaśnienia. @Stefik Autor poruszał już kilka razy kwestię zabezpieczenia kredytu. Większość chyba się zgodzi, że zabezpieczeniem powinno być tylko mieszkanie i tak jak w krajach zachodu (może poza Hiszpanią) bank zabiera mieszkanie i po sprawie. Nie dręczy jak u nas obywatela dożywotnio jak… Czytaj więcej »
Wielblad Dgl
Użytkownik
Nie wiem z czym masz problem żeby zrozumieć że jeśli wkład własny to 10 procent a dochody z wynajmu pokryją koszty tak kredytu jak i utrzymania mieszkania w okresie kredytowania ( pierwsze 10 lat moim zdaniem będzie deficytem później nadwyżka ale jest możliwe bilansowanie się inwestycji od samego początku) po spłacie kredytu jesteś właścicielem 100 procent wiec 10 razy więcej ;) ja np nie rozumie skąd te 20 razy większe wpłaty? Co to znaczy? Kupujesz komuś mieszkanie i pokrywasz wszystkie koszty? I proszę nie prowokuj tym „malutkim mozdzkiem” przecież staramy się oczyści atmosferę ;) Oczywiście ci którzy nie kupią mieszkania… Czytaj więcej »
xellos540
Użytkownik

Dopóki pensja nie nadążą za wzrostem cen (dodajmy: realnym), to argument „o normalności względem inflacji” leży i błaga o eutanazję. Wzrost cen mieszkań w ciągu 3 lat to jakieś 100–150%, wzrost cen raportowany/realny to chyba 30–40% (od początku bańki do teraz lub do niedawna). A wzrost pensji w niektórych zawodach niewielki lub żaden. Zabawa „przeczytaj dowolne zdanie z komentarza i je obal” trwa w najlepsze.

Stefik
Użytkownik
@Luk Dzięki za info. Również uważam że na takie rozwiązanie nie ma praktycznie szans. Pod kontrolą UE zmierzamy raczej do zabezpieczania interesów banków kapitałem depozytariuszy jako ostatniej deski ratunku dla banków na wypadek poskładania się systemu finansowego. Szkoda, że ten temat nie wypłyną w tej kampanii wyborczej. Widzę, że nie jestem odosobniony w moich poglądach. Uważam, ze żadne regulacje kapitału własnego nie były by konieczne, gdyby banki w pełni brały odpowiedzialność za kredyt który udzielają zabezpieczając się wyłącznie hipoteką. Ograniczenie kapitału własnego to moim zdaniem jeszcze większa mina, bo ci, którzy desperacko chcą wziąć kredyt bez pieniędzy w kieszeni i… Czytaj więcej »
Wielblad Dgl
Użytkownik
Ok zrobię wyliczenia jednak nie będzie to biznesplan ;) gdy pominę jakiś koszt czy też źle coś policze to wiedz że nie zrobię tego celowo… Nie jestem zwolennikiem inwestowania w nieruchomości (mieszkania w budynkach wspólnot czy też spółdzielni podnosi ryzyko i ogranicza dysponowanie nieruchomością) jednak uważam że to dobra dywersyfikacja bądź też jako główny sposób inwestowania dla ludzi którzy „dobrze się czują” wśród nieruchomości ;) Nie znam innego rynku nieruchomości po za swoim miastem a ze jest to polskie miasto myślę że mogę posłużyć się jego przykładem… Uważam że nie należy kupować mieszkań z dużymi kosztami własnymi kurcze 600 zł… Czytaj więcej »
Stefik
Użytkownik

Mój ośmioletni chrześniak formułuje bardziej konkretne wypowiedzi niż twój bełkot. Jeszcze raz napiszę:
Podałem ci rzeczywisty przykład, dobry pod wynajem. Masz wszelkie parametry. Proszę abyś przedstawił konkretne wyliczenia w tabelce gdzie wiersze stanowią lata (dajmy sobie spokój z miesiącami) na 20 lat. W kolumnach zawrzyj wszelkie realne przychody i wszystkie koszty. To matematyka dla 5-klasisty!

Czego nie rozumiesz ?

Oszczędź mi swojego bełkotu, skupmy się na liczbach.

Wielblad Dgl
Użytkownik

Bełkot? Twój przykład jest rzeczywisty i wiele w nim „błędów” finansowych… Chcesz darmowej porady? To napisz wprost…. Ja pasuje… Nie warto… Napisałem dużo można wyciągnąć wnioski ale nie ty oczekujesz odpowiedzi na własne pytania…

kuba35
Użytkownik

Myślę, że ani opinie z innych portali, które krytykujecie nie są prawdziwe, ani Wasze poglądy też nie są zgodne z rzeczywistością, a prawda jest gdzieś pośrodku, jak się umie kupić nieruchomość 10-20% poniżej jej wartości, a potem dobrze zarządzać najmem, to uzyskanie stopy zwrotu po uwzględnieniu wszystkich kosztów między 4 a 5% nie jest trudne

xellos540
Użytkownik
@kuba35 Artykuły w newsach piszą o masowych inwestycjach w wynajem bo „inwestycje w wynajem” są opłacalne. Czyli powinna był opłacalna ich większość jak nie wszystkie. Ogólnie ja się posługuję zwykle pojęciem 1sigma, czyli ludzie mieszczący się w ramach 1 odchyl. standard. od średniej w jedną i w drugą stronę. Przy założeniu rozkładu normalnego daje to jakieś 67%. Tyle jest typowych zjadaczy chleba, którzy nie są ani po lewej stronie wykresu (np. bezdomni, bezrobotni, biedni, niekumaci, niezainteresowani, idioci), ani po prawej (np. „rekiny” kupowania i wynajmowania mieszkań). Spór idzie czy zjadacz chleba może osiągnąć realnie (przy swoim rozgarnięciu) te 3,5% chociaż… Czytaj więcej »
kuba35
Użytkownik

I druga sprawa, którą źle liczycie to że za 2 pokoje we Wrocławiu trzeba zapłacić co najmniej 2000 a 1500-1600 jest to odstępne dla właściciela, za malutką kawalerkę wartą ze 170k płaciłem 1500 ze wszystkimi kosztami

zeroxx
Użytkownik

To coś słabo szukasz. Ja aktualnie wynajmuje kawalerkę 35m2 (ok. Krzyckiej) bez dodatkowych opłat za 1200. Rok temu wynajmowałem 86 m2 (ok. Hubskiej) w super standardzie bez dodatkowych opłat za 2100.

Mateusz Kłos
Użytkownik
Wielblad Dgl
Użytkownik
Skoro jest tak dobrze to dlaczego jest tak źle? jeśli chodzi o wyceny akcji deweloperów? Prawdziwa wartość tego biznesu wyrażona jest w cenach akcji… Te marże to taki analityczny bełkot coś jak rekomendacje ;) szkoda że nasi deweloperzy to takie cieniasy… Raz można byłoby ponadprzeciętne zarabiać na akcjach (nie spekulacyjnie) a dwa myślę doczekalibysmy się ladniejszej architektury no i przede wszystkim wyższego standardu mieszkań czy też ogólnie budynków… Bo dziś niestety buduje się morze miernoty a apartamenty nad wyraz często przypominają mieszkania socjalne… Ps Przypadkowo użyłem łapki w dół a nie było to moim zamiarem
clockselector
Użytkownik
Witam szanownych forumowiczów! Ja również byłem niemym czytelnikiem bloga, postanowiłem jednak zamieścić pierwszy komentarz. Nie będę kontynuował polemiki z Wielbladem, jak pierwotnie planowałem – dyskusja i tak już rozrosła się do niebagatelnych rozmiarów. Zamiast tego pragnę zwrócić uwagę na dość istotny z inwestycyjnego punktu widzenia szczegół jakim jest inflacja. Wiem, że to nie jest blog poświęcony teorii pieniądza, ale skoro już o inwestycjach mowa to dorzucę te trzy grosze do puli. Problem dotyczy nie tylko zakupu mieszkania, ale również lokat bankowych, obligacji skarbu państwa itp. We wpisach na blogu wielokrotnie przewijała się możliwa do uzyskania RRSO z inwestycji w mieszkanie… Czytaj więcej »
xellos540
Użytkownik
@clockselector To nie jest blog o teorii pieniądza, ale teoria pieniądza się pojawiła i różne definicje/metody liczenia inflacji (czy też wzrostu cen) były przedstawiane na tym blogu w jednym czy dwóch wpisach poświęconych temu (zwłaszcza wpis „W świecie z betonu”). Mówisz, że definicja inflacji/wzrostu cen się zmienia w zależności od czasu? Ba. Definicja ta potrafi być różna w tym samym czasie i w tym samym kraju. W ogóle sądzę, że wzrost cen należałoby definiować „osobniczo”, tzn. można zastosować indywidualny „ważony koszyk inflacyjny” mający odwzorowanie w naszych wydatkach w danym okresie. Jaki jest wniosek? Wmawia mi się, że inflacja „ogólnie jest”… Czytaj więcej »
clockselector
Użytkownik
@xellos540 Otóż czytam wypowiedzi na forum i przewijają się na moim monitorze te magiczne 3 – 4%. Czyli mniej więcej tyle, ile podają „oficjalne” kanały informacyjne. I tylko dlatego zdecydowałem się napisać poprzedni post. Uprzejmie zakładam, że wypowiadają się tu ludzie poważni. Jeżeli zatem w swoich kalkulacjach dot. opłacalności inwestycji uwzględniają inflację na poziomie 3% to zakładam, że nie znaleźli lepszych danych na ten temat, albo też uważają że GUS i NBP są instytucjami w 100% wiarygodnymi. Moim celem było przekazanie sugestii, że dane przez nie publikowane mogą – delikatnie mówiąc – poważnie rozmijać się z rzeczywistością. A skoro tak… Czytaj więcej »
Wielblad Dgl
Użytkownik
@clockselector1 @xellos540 Bzdury bzdury bzdury!!!! No i takie bzdury powtarzane są tu bardzo często!!! Czy możecie mi wytłumaczyć powód dla którego chcecie liczyć inflację w przypadku mieszkania? Czy tak trudno zrozumieć że wzrost czy też spadek cen mieszkań wpływa na inflację? Czy tak trudno wam zrozumieć że inflacja właśnie to określa? Inflacja jest potrzebna w przypadku lokaty! Bo w tym przypadku ważna jest siła nabywcza… Zapewne zaraz zapytacie a co będzie jeśli cena mieszkań spada? No nic przecież nadal masz mieszkanie! Jednak wzrośnie wartość pieniądza choćby tylko w „dziale” mieszkania ;) Dziś mamy deflacje i raczej trudno będzie utrzymać taki… Czytaj więcej »
clockselector
Użytkownik
@Wielblad Dgl „Dziś mamy deflacje i raczej trudno będzie utrzymać taki stan w dłuższym terminie… Ba teraz nawet trwa walka z deflacja ;)” Wyjaśnij mi proszę od kiedy to niewielkie zmniejszenie inflacji, albo raczej zastój gospodarczy który objawia się niewielkimi obniżkami cen na skutek kulejącej konsumpcji jest tożsamy z deflacją? Czy o deflacji mówimy gdy po roku za 100 PLN można kupić tyle, ile za 105 PLN rok wcześniej? Czy może zmniejszenie spadku wartości tj. gdy za 100 PLN po roku można kupić nie tyle, co za 95 PLN przed rokiem lecz tyle co za 97 PLN – uzasadnia już… Czytaj więcej »
Wielblad Dgl
Użytkownik

Nie jest to pytanie do mnie a do NBP który raportuj od wielu miesięcy deflacje…
Swoją drogą na necie znajdziesz definicje deflacje ;) zastanawia mnie dlaczego to ja mam ci to tłumaczyć?

clockselector
Użytkownik

NBP powtarza to samo, co głoszą inne tzw. banki centralne, czyli to samo co FED – ten sam FED, który drukuje dolary z powietrza szybciej niż małe, chińskie dłonie są w stanie skręcać nowe iPhone’y na fabrycznej taśmie.
To jeden z powodów, dla których uważam NBP (podobnie jak GUS) za instytucje mało wiarygodne. A na poparcie tej opinii podałem konkretne argumenty w postaci przytoczonych artykułów.

Wielblad Dgl
Użytkownik
Skoro uważasz że pieniądz jest chory to chyba doradzasz ucieczkę od niego? Taką ucieczką jest również zakup mieszkania…. Chciałbym zwrócić ci uwagę na tabelę z cenami z pierwszego linku… Chodzi dokładnie o cene m2 mieszkania… Wg mnie jest to potwierdzenie teorii że cena mieszkania zależy głównie od naszego dochodu…. W 2003 trwał przecież jeszcze kryzys ( kiedy w naszym kraju nie było kryzysów hehe) a ceny mieszkań do średniej pensji zbliżone do roku 2013 gdzie to ponoć mieszkania ciągle drogie bo jeszcze nie spadły odpowiednio po ostatnim szczycie ;) bo przecież ceny z 2003 były takie dostępne ;)
Marian
Użytkownik
k-dek
Użytkownik
I to jest właśnie ta różnica, jak o rynku nieruchomości napisze ktoś nieco obiektywniej… z artykułu: „Ponadto sztuczne pompowanie rynku kredytem przy bardzo wysokiej zachłanności deweloperów (więcej zyskujących, gdy budują mniej, niż gdy budują więcej, co jest absurdem), którzy nie mają żadnej konkurencji ze strony Państwowego Programu Budowy Mieszkań (bo taki nie istnieje) powoduje, że obecne ceny nieruchomości są zwyczajnie bezpodstawnie wysokie. (…) „Nie namawiam do zakupu mieszkania tych, którzy jeszcze mogą poczekać. Osoby, które nie mogą sobie na to pozwolić też nie stracą pod warunkiem, że zaciągając kredyt nie zostawią sobie „na życie” minimalnej akceptowalnej kwoty przez bank.” –… Czytaj więcej »
wpDiscuz