Brexit, Trump i hamujący rynek – co po burzliwym 2016?

Dziś kolejny artykuł naszego czytelnika – jak tak dalej pójdzie, to wkrótce nie będziemy już musieli niczego pisać ;) A tak na poważnie, to kiedyś, kiedy czasu będzie więcej, pewnie wpisów też będzie więcej. A na razie napisał Piotrek:

Brexit, Trump i hamujący rynek – co po burzliwym 2016?

“Obyś żył w ciekawych czasach” – po kończącym się 2016 roku wiele z nas najchętniej zupełnie zapomniałoby o tym porzekadle. Krajowe i międzynarodowe zawieruchy ostatnich dwunastu miesięcy kuszą do prognoz i dywagacji, stawiając wiele pytań i niechętnie podpowiadając odpowiedzi.

Jakie perspektywy czekają rynek mieszkaniowy? Spróbujmy sprawdzić jego kondycję, biorąc pod lupę kilka z najważniejszych wydarzeń 2016 roku.

Brexit

Choć decyzja o wyjściu Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej nie będzie miała bezpośredniego wpływu na kondycję rodzimego rynku mieszkaniowego, na pewno dotkną go skutki ekonomicznych konsekwencji Brexitu – przede wszystkim spadek kursów walutowych.

Dotyczy to oczywiście osób zadłużonych w obcych walutach, a w szczególności posiadaczy kredytów we frankach. Spadek kursu złotówki oznacza dla nich wzrost raty kredytu i całkowitej wysokości zadłużenia. Ale słaba złotówka to również nienajlepsze wieści dla programów rządowych, których powodzenie zależy w dużej mierze również od sprawnej obsługi długu międzynarodowego. Wahania kursu waluty mogą sprawić, że z wygospodarowaniem środków na realizację choćby Mieszkania Plus może być problem.

Wracając do frankowiczów – dużo zależy również od instrumentów, jakimi rząd będzie chciał wspomóc obywateli w walce z brutalnymi ekonomicznymi realiami. Do tej pory nie doczekaliśmy się przewalutowania kredytów po kursie obowiązującym w dniu zawarcia umowy kredytowej. Nowa “ustawa frankowa” przewiduje jedynie zwrot spreadów walutowych, czyli różnic między ceną sprzedaży a ceną kupna waluty, których koszty muszą ponosić kredytobiorcy.

Kurs franka wciąż nie jest stabilny, co powoduje, że wszelkie bardziej zdecydowane ruchy mające na celu pomoc frankowiczom mogą okazać się ryzykowną grą, w której stawką jest stabilność systemu bankowego. W przypadku jej zachwiania ucierpią wszyscy – zarówno deweloperzy, jak i nabywcy.

Donald Trump prezydentem USA

Jaki wpływ na sytuację na polskim rynku mieszkaniowym może mieć wybór Donalda Trumpa na prezydenta USA? Wszystko zależy od jego relacji z Rezerwą Federalną (FED) i decyzji dotyczących podniesienia stóp procentowych, które mogą mieć dramatyczny wpływ na kondycję rynków mieszkaniowych w Europie. W kampanii wyborczej Trump wypowiadał się nieprzychylnie o pracy Janet Yellen, szefowej FED, krytykując opóźnianie przez bank centralny zapowiadanego od dłuższego czasu podniesienia stóp procentowych i określając jej działania jako polityczne, dostosowane wyłącznie do działań administracji Baracka Obamy.

Z drugiej strony nowy prezydent USA deklarował się jako… przeciwnik podwyższenia stóp procentowych. Jeszcze w połowie roku mówił o tym, jak ewentualne działania banku centralnego skutkujące wzmocnieniem dolara mogą zaszkodzić amerykańskiej gospodarce i spowodować katastrofalne w skutkach “pęknięcie bańki mydlanej”.

Trump nie ukrywa, że na stanowiskach kierowniczych FED najchętniej widziałby swoich ludzi. Kadencja obecnego zarządu wygasa w 2018 r. i śmiało można przypuszczać, że do tego czasu doczekamy się kilku podwyżek stóp procentowych. Pierwsza z nich najpewniej już niedługo – w grudniu. Pozostaje pytanie: jak duży będzie ten wzrost i jak na decyzje banku centralnego zareaguje po objęciu władzy administracja Trumpa? Czy z tej przepychanki wyniknie kolejny światowy kryzys? Niestety, z tak “nieszablonowym” prezydentem jak Donald Trump ciężko cokolwiek przewidzieć. Czekamy więc na dalsze ruchy obu stron.

Koniec MdM i hamujący rynek

Jak można się było spodziewać, nowy rząd nie zdecydował się na przedłużenie programu Mieszkanie dla Młodych. Paliwo państwowych subsydiów będzie więc napędzać rynek jeszcze tylko do 2018 r. – po tym czasie możemy się spodziewać stopniowego wygasania cyklu ożywienia na rynku pierwotnym.

Deweloperzy są na to przygotowani, wieszczenie gwałtownego hamowania czy wstrząsu jest więc raczej bezpodstawne. Funkcjonując z roku na rok coraz lepiej, MdM nie tworzył nowego popytu, a jedynie napędzał istniejący – ułatwiając i przyspieszając decyzję o zakupie mieszkania osobom, które najpewniej podjęłyby ją również bez rządowego wsparcia.

Chętnych na nowe lokum będzie nieco mniej, ale zakończenie programu zwiększy dostępność mieszkań nowych i względnie nowych. Już dziś zauważyć można spadek cen mieszkań oddanych do użytku w ostatniej dekadzie. Inwestorzy muszą zareagować na zwolnienie tempa, a to w przeciągu dwóch lat znacznie ułatwi znalezienie mieszkania nowym nabywcom.

Czy więc gdy skończy się boom, w ciszy można będzie cieszyć się łagodnym spowolnieniem? Lepiej wstrzymać się z optymistycznymi prognozami, bo w szerszej perspektywie nie możemy przecież zapominać o kondycji sektora bankowego. Ta na pewno ulegnie pogorszeniu po wprowadzeniu podatku od aktywów i podwyżce składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny, zmniejszając tym samym zarówno dostępność kredytów mieszkaniowych, jak i finansowanie inwestycji deweloperskich. Zagadką pozostają też wspomniane już wcześniej działania związane z konwersją kredytów we frankach.

Mieszkanie Plus

Wielkimi krokami nadchodzi również rządowy program Mieszkanie Plus, który w dalszej perspektywie może ożywić rynek najmu i zmienić przyzwyczajenia Polaków. Zastrzyk mieszkań przeznaczonych na wynajem to dobry krok, by nieco osłabić (często szkodliwą i zaślepiającą) chęć zamieszkania “na swoim”. W odróżnieniu od europejskich standardów, wynajem wciąż jest traktowany w naszym kraju jedynie jako etap przejściowy, do którego zmusza sytuacja życiowa.

W planowanym kształcie rządowy program stoi jednak w rozkroku między rzeczywistym poszerzeniem oferty najmu a zakamuflowaną hybrydą, która wciąż przypomina zakup mieszkania na kredyt. Każde mieszkanie będzie posiadało możliwość wykupu na własność, a przy tak korzystnych warunkach mało kto z niej nie skorzysta. W praktyce pierwsze “Mieszkania plus” nie napędzą więc rynku najmu, ale będą raz na zawsze zajęte przez osoby, które na samym początku spełnią wymagane kryteria.

Pamiętajmy też, że na programie skorzystać mają przede wszystkim osoby o niskich dochodach – te, dla których decydującym czynnikiem jest cena, a nie lokalizacja czy standard. Jeśli rząd pozostanie przy inwestycjach na najtańszych gruntach, nie zdoła zachęcić do skorzystania z najmu młodych (szczególnie w obecnej sytuacji demograficznej), pozostawiając ich w rękach banków i kredytów lub mało stabilnego (i z tego powodu tymczasowego) najmu prywatnego.

O programie wciąż wiadomo stosunkowo niewiele, ale wydaje się, że mimo wszystko to krok w dobrą stronę. Wiele zależy jednak od dalszych etapów Mieszkania Plus i stopniowego zwiększania konkurencyjności państwowych inwestycji w obrębie rynku najmu. Ich sukces może zasilić rynek nową energią – w końcu na realizację programu oko mają również deweloperzy, którzy coraz chętniej budują mieszkania czynszowe.

Słowo na “s”

Co czeka nas w 2017 roku? Choć wciąż wiele jest znaków zapytania, jedno wydaje się pewne – na jakiś czas możemy zapomnieć o stabilizacji, którą mogliśmy cieszyć się jeszcze 2 lata temu. Krajową mieszkaniówkę na pewno czeka spowolnienie, charakterystyczne dla dojrzałych rynków. Ale spoglądając na szerszą perspektywę, nie można nie dostrzec czarnych chmur, które wieszczą kolejny światowy kryzys związany z podniesieniem stóp procentowych.

Jak dotąd przebijają się przez nie promienie słońca – w końcu deweloperzy dużo budują, promocji coraz więcej, a popyt nie powinien drastycznie zmaleć. Ten rok nauczył nas jednak, że ciekawe czasy, w których przyszło nam żyć, mogą nam przynieść jeszcze sporo niespodzianek.

Autorem wpisu gościnnego jest Piotr Majewski. Jako jeden z redaktorów na blogu o nieruchomościach Morizon.pl śledzi wiadomości z rynku nieruchomości, prywatnie natomiast czyta o dobrym dizajnie.

Tyle od Piotrka, teraz nasz krótki komentarz. Zgadzamy się z powyższymi wywodami – po dłuższym okresie stabilizacji (przynajmniej jeśli chodzi o ceny, bo najwyższą łączną sprzedaż deweloperów w historii dość trudno nazwać stabilizacją) zapowiadają się większe zmiany. Jest mnóstwo czynników, które będą wpływać pozytywnie na rynek (w przeciwieństwie do main streamu jako pozytywny kierunek uznajemy spadające ceny) – wysoka podaż (kolejne rekordy deweloperów jeśli chodzi o liczbę uzyskiwanych pozwoleń na budową), wzrost (być może tylko teoretyczny) wymagań dotyczących wkładu własnego, zdaje się, że już nieuchronna perspektywa wzrostu stóp procentowych także w Polsce (jeszcze niedawno wspominano o obniżkach, teraz już oficjalnie mówi się o podwyżkach w drugiej połowie przyszłego roku), koniec rozdawnictwa pieniędzy podatników dla banków i deweloperów (Mdm w praktyce będzie działał już tylko kilka miesięcy w ciągu 2 najbliższych lat), czy ogólna sytuacja na świecie, która zdaje się zmierzać w kierunku poważnego kryzysu (spadające ceny obligacji, czyli ich rosnąca rentowność, która spowoduje problemy najbardziej zadłużonych krajów). Czynników, które mogłyby działać w kierunku wzrostu cen, jakoś specjalnie nie widać (jak się Trump dogada z Putinem, to nawet wpływ Ukraińców, w który jakoś i tak specjalnie nie wierzymy, zniknie zupełnie).

Generalnie nie chodzi nawet o argumenty, bo te można mieć różne – trzeba pamiętać o podstawowej zasadzie, która jest nie do przeskoczenia. Jeśli cena jakiegoś aktywa jest mocno przeszacowana, to ta cena w końcu spadnie. W naszej ocenie (chyba nie tylko w naszej? ;) ceny mieszkań w Polsce są nadal bardzo przeszacowane i z tego względu nie warto się zastanawiać, czy one spadną, czy nie spadną… tylko kiedy spadną. Im więcej “przełomowych” wydarzeń na świecie, tym większa szansa, że spadną (“znormalnieją”) wcześniej niż później. Czego oczywiście wszystkim życzymy… tym, którzy już mieszkania mają, też tego życzymy, bo dla nich to także będzie korzystne, o czym w innym wpisie, jak już będzie więcej czasu ;)