Beton trzyma się twardo

Co prawda tytuł brzmi bardzo mieszkaniowo, ale dzisiejszy wpis będzie “polityczny” (kto wie, może dzięki temu liczbą komentarzy przebije najważniejszą dotychczas z naszych produkcji, czyli artykuł o systemie rezerwy cząstkowej? ;)

W niedzielę, 25 października, Polacy w farsie zwanej wyborami parlamentarnymi zdecydowali, kto będzie ich okradał przez następne 4 lata. Chociaż z tą “decyzją” też nie jest tak prosto, bo w praktyce już dawno temu core tego wyboru określili politycy głównych partii, przydzielając sobie “jedynki” oraz inne miejsca, które “biorą”, w poszczególnych okręgach wyborczych. Dzięki temu niektórzy kandydaci startowali w regionach, w których być może nawet nigdy nie byli, mając w praktyce zapewnione miejsce w parlamencie. Kuriozum takich wyborów polega także na tym, że zamiast wybierać 460 p…osłów i 100 senatorów, można by zwyczajnie wybrać kilka osób, po jednej z każdej partii i przydzielić im głosy “ważone”, w zależności od zdobytego procentowego poparcia (wszak w kluczowych głosowaniach i tak występuje dyscyplina partyjna). Byłoby wszystko prościej i taniej. Do tego ten Senat… który w ostatniej kadencji zasłynął chyba tylko tym, że w praktyce zablokował ustawę o pomocy frankowiczom, rozdzielającą koszty w stosunku 90/10 na niekorzyść banków. To ciało można by natychmiast zlikwidować bez żadnego uszczerbku dla demokracji (zresztą… taki postulat miał chociażby Donald w czasach, kiedy dopiero piął się na szczyty – postulat, który umarł z razem z 3×15 i innymi całkiem sensownymi pomysłami).

Przyjrzyjmy się krótko, jakie właściwie są te wyniki wyborów, z punktu widzenia tematyki mieszkaniowej.

Zwycięstwo odniósł gość, który 10 lat temu obiecywał, że zbuduje 3 miliony mieszkań (można się domyśleć, ile zbudował – to taka ładna, okrągła liczba ;) Pewnym usprawiedliwieniem mógłby być fakt, że rządził tylko 2 lata, ale (jeśli nas zmysł matematyczny nie myli;) w 2 lata powinien zbudować coś z 1.5 miliona. Gość jest z ekipy, która w 2006 roku protestowała przeciwko Rekomendacji S, nakładającej na kredyty frankowe wyższe wymagania w kwestii zdolności kredytowej – z ekipy uznającej, że Polacy powinni mieć możliwość nieskrępowanego, “taniego” zadłużania się w walucie, którą sobie wybiorą (chyba w ramach rehabilitacji za to wydarzenie, ta sama ekipa o mało niedawno nie przepchnęła rozwiązania bliskiego przewalutowania kredytu walutowego po kursie z dnia zaciągnięcia). Ta sama ekipa stworzyła także Rns… który za jej rządów miał taką zaletę, że zupełnie nie działał (limity nie przystawały do szybko pęczniejącej bańki na rynku mieszkaniowym).

Drugie miejsce zajęła partia dotychczas rządząca, której dokonania na polu mieszkaniowym są zdecydowanie bardziej spektakularne. Podniesienie limitów w Rns (w Warszawie nawet chwilowo do 9.800 PLN/m2) sprawiło, że program stał się swego rodzaju hitem, ratując polski rynek mieszkaniowy oraz deweloperów przed spektakularną klapą, kiedy światowy kryzys finansowy zaczął się rozkręcać. Dalsze dokonania też są niczego sobie – następca Rns, czyli Mdm, był już jawnie skierowany jako pomoc dla deweloperów – dopiero palące się pod pupami stołki przy okazji przegranych wyborach prezydenckich skłoniły ekipę rządzącą do włączenia w ramy Mdm rynku wtórnego (a wcześniej słyszeliśmy, że tego absolutnie nie da się zrobić, bo… nie). Jakby programów pomocowych (dla deweloperów) było mało, powstał Fundusz mieszkań na wynajem, który miał oferować tani wynajem od państwa, a oferuje drogi. Do tego nie wiemy nawet, po jakich cenach fundusz kupuje bloki od deweloperów… wszak to jest tajemnica handlowa, która ma na pewno kluczowe znaczenie dla konkurencji funduszu, która to konkurencja… nie istnieje (ze zrozumiałych względów – wszak wynajem przy obecnych cenach mieszkań to najczęściej wujowy interes ;) Przedziwne jest to, że ekipa, która jawnie przez lata działała na korzyść deweloperów i banków, co było jednocześnie działaniem na niekorzyść ogółu społeczeństwa, dostała prawie 1/4 głosów. Żeby nie być zupełnie jednostronnym należy jednak podkreślić, że przy okazji ratowania stołków ekipa rządząca przeprowadziła pewne usprawnienie w procesie budowania domów jednorodzinnych, dzięki czemu czas załatwiania wszelkich procedur, trwający czasem i 2 lata, został skrócony aż o miesiąc ;)

Trzecie miejsce to nowa siła w polskim parlamencie, która, z racji tego, że jest nowa, nie zdołała się jeszcze zapisać w historii polskiego rynku mieszkaniowego. Niemniej jednak, hasło “przywrócenia Polski obywatelom” brzmi sensownie także na rynku mieszkaniowym – to mogłoby oznaczać, że wreszcie obywatel sam będzie mógł decydować, co i gdzie sobie zbuduje (jeśli tylko nie przeszkadza sąsiadom), nie pytając o zgodę urzędnika, który za stosowną opłatą i tak zgodzi się na wszystko.

Na czwartym miejscu mamy swego rodzaju ewenement – partię Ryszarda Petru. W natłoku tych wszystkich zmian trudno nawet powiedzieć, jak ona się nazywa, bo zaczynała jako Nowoczesna.pl (Nowoczesna.po?), a teraz jest chyba samą Nowoczesną z kropką na początku. Pół roku istnienia a już takie zmiany… Za to sam szef na rynku mieszkaniowym jest bardzo znany. Chociażby z tego, że zaciągnął kredyt we frankach, kiedy frank był po 2 złote (nie ma to jak ekonomista, który chciałby rządzić państwem, a ma spore problemy z rządzeniem własnym portfelem), zachęcając do tego innych (2008):

Mogę pospekulować, że branie kredytów we frankach jest dobrym pomysłem. Zwłaszcza że inflacja w Szwajcarii spada i nie ma oczekiwań, by stopy w Szwajcarii mogły wzrosnąć, w związku z czym oprocentowanie kredytów w tej walucie nie wzrośnie

Jeszcze ciekawsze jest jednak to, że swój kredyt przewalutował po wybuchu kryzysu, a potem twierdził, że przy kursie poniżej 3PLN/CHF przewalutowywać właściwie nie trzeba, bo “frank już nigdy nie będzie po 3.20” (trzeba mu tu przyznać “swego rodzaju” rację – szanse, że frank powróci kiedykolwiek na ten poziom, rzeczywiście są znikome ;) Z tym jego przewalutowaniem było jednak dosyć ciekawie, bo sam Ryszard Petru mówił tak:

Miałem [kredyt we frankach]. Przewalutowałem w 2008 r., straciłem na tym. Uznałem, że zmieniła się sytuacja i do Szwajcarii wpływały pieniądze z całego świata. Frank stał się globalnym bezpiecznym schronieniem. I zaczął bardzo nabierać na sile

Kredyt we frankach przewalutowałem po upadku Lehman Brothers, to był przełom września i października. Straciłem na tym, brałem kredyt, jak frank szwajcarski był po 2 zł, jedną część kredytu przewalutowałem, jak frank kosztował 2,79, a drugą, jak był za 2,81 zł.

Tylko tu jest taki problem, że na przełomie września i października 2008 kurs franka dopiero zaczynał rosnąć:

Ciekawe, jak to jest, że panu Petru udało się przewalutować kredyt po kursie o 1/3 wyższym niż ówcześnie obowiązujący ;) To się nazywa talent!

Piąte miejsce zajął wieczny koalicjant wszystkich, czyli PSL – o tej partii trudno powiedzieć coś konkretnego, związanego z polskim rynkiem mieszkaniowym, bo dla tej partii w całym kraju zdają się istnieć tylko rolnicy (co nie przeszkadza jej chociażby akceptować dużo niższych dopłat unijnych, jakie mają polscy rolnicy względem np. niemieckich, czy zgadzać się na ograniczenie produkcji mleka, jako elementu “nowej ekonomii”, w której, gdy produkuje się mniej czegoś sensownego, to jest lepiej, niż jak się tego produkuje więcej).

Do parlamentu nie wszedł ZLEW (bardzo ładna nazwa, dobrze oddająca towarzystwo, które tam się skupiło), nasz faworyt Korwin oraz partia Razem, która wprowadziłaby takie podatki, że wyjechałoby z Polski kolejne 2 miliony ludzi i już nawet Bartek T. nie byłby w stanie mówić o milionach brakujących mieszkań.

Jak widać, “nasza” reprezentacja w parlamencie, jeśli już ma jakieś dokonania (poza obietnicami) na rynku mieszkaniowym, to są to dokonania in minus. Tymczasem sytuację na polskim rynku mieszkaniowym można by znacząco poprawić z użyciem kilku prostych sposobów, o których pisaliśmy już kilkakrotnie i które w większości nie wymagają żadnych nakładów finansowych:

1. Ograniczenie wysokości roszczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego maksymalnie do wartości mieszkania.
   Ten postulat zgłaszaliśmy już wielokrotnie i powinien on być absolutną podstawą jakiejkolwiek polityki mieszkaniowej dowolnego rządu. Nie jest normalne, że klient zaciąga kredyt, który nazywa się mieszkaniowym/hipotecznym, a jego zabezpieczeniem (poza mieszkaniem) jest cały obecny i przyszły majątek kredytobiorcy. Zauważmy, że w przypadku kredytu na zmienny procent umowa nie precyzuje, jaką kwotę ostatecznie klient będzie musiał oddać (co już samo w sobie jest podejrzane). Dlatego należałoby wprowadzić ograniczenie górne tej kwoty, najlepiej właśnie w wysokości wartości mieszkania, bo to wydaje się być uczciwe, skoro kredyt zaciągany jest na zakup mieszkania. Jeśli klient nie będzie mógł/chciał dalej spłacać kredytu, to bank zabierze mieszkanie i będzie po sprawie. Takie rozwiązanie sprawiłoby, że umowy kredytowe stałyby się o wiele bardziej symetryczne – aktualnie bank prawie nie ponosi ryzyka, a pełne ryzyko bierze na siebie klient (rzecz nie do pomyślenia w typowym biznesie). Ograniczenie roszczeń do wartości mieszkania zmusiłoby banki do prowadzenia jako tako odpowiedzialnej polityki kredytowej – w miejsce obecnych absurdalnych sposobów liczenia zdolności kredytowej pojawiłyby się techniki dużo sensowniejsze, uwzględniające prognozowane zmiany cen mieszkań (kogo jak kogo, ale banki akurat stać, żeby zatrudnić chociażby nas do szacowania cen w przyszłości ;) Przy tej okazji do lamusa odeszłyby najpewniej w polskich warunkach kredyty z bardzo niskim wkładem własnym. Obstawiamy, że banki wiedzą, albo łatwo mogą się dowiedzieć, jaki jest/będzie trend na rynku mieszkaniowym w Polsce – przy jego uwzględnieniu trudno byłoby udzielić kredytu z LTV90% na 30 lat, skoro w ciągu pierwszych 10 lat klient spłaci około 20% kredytu, a ceny mogą być już wtedy sporo niższe.
   Tego rodzaju rozwiązanie należałoby także zastosować do wszystkich już zawartych umów kredytowych, powołując się na przykład na przytaczany już przez nas kilkukrotnie art. 2 Konstytucji RP:

   “Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej.”

   wszak umowa gospodarcza, w której tylko jedna strona ponosi ryzyko, jest skrajnie niesprawiedliwa społecznie ;) Do tego z miejsca rozwiązywałoby to problem kredytów frankowych w możliwie uczciwy sposób – jak ktoś chce spłacać po kursie 4PLN/CHF, to sobie dalej spłaca, a jak ktoś nie chce, to oddaje mieszkanie i jest po sprawie – straty są rozłożone w części na klienta, w części na bank, czyli dokładnie tak, jak wydaje się być logicznie.

2. Kredyty na stały procent.
   Choć w tej chwili brzmi to jak abstrakcja, kredyty na stały procent nie są wcale takie niemożliwe. Już teraz zaczyna się zabawa z listami zastawnymi, które miałyby zapewnić kontynuację akcji kredytowej na rynku mieszkaniowym – tego rodzaju rozwiązania z powodzeniem wykorzystuje się do udzielania długoterminowych kredytów ze stałym oprocentowaniem. Skoro ktoś chce “inwestować” w 10-letnie obligacje Skarbu Państwa, to dlaczego miałby nie chcieć zainwestować w płacące trochę więcej 10-letnie papiery, będące “przepakowanymi” kredytami mieszkaniowymi? (nie należy tu jedynie powtórzyć patologii z USA z miksowaniem kredytów niespłacalnych ze “zdrowymi”) Patologia na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce polega na tym, że tych długoterminowych zobowiązań udziela się na podstawie depozytów krótkoterminowych (pomijamy oczywiście fundamentalną patologię systemu rezerwy cząstkowej). Efekt tego jest taki, że system bankowy jest permanentnie zagrożony kryzysem w przypadku problemów ze spłatą u większej grupy kredytobiorców. W przypadku listów zastawnych/obligacji to inwestor świadomie akceptuje ryzyko braku spłaty kredytu (otrzymując w zamian stosowny procent) – jak ludzie przestaną spłacać, to ponosi straty, na które się godził, kupując takie papiery. Ale dlaczego ryzyko niespłacenia kredytów mieszkaniowych mają brać na siebie posiadacze “zwyczajnych” depozytów, które często nie płacą nawet żadnego procentu?
3. Likwidacja ustawy o ochronie lokatorów.
   Ustawa o ochronie lokatorów to relikt PRL i należałoby ją natychmiast zlikwidować. Pewnym krokiem w tym kierunku była ustawa o najmie okazjonalnym, ale w praktyce to był zupełny niewypał (ktoś słyszał o jakimkolwiek przypadku, żeby mieszkanie zostało w ten sposób wynajęte?). Z tej ustawy korzysta chyba tylko fundusz mieszkań na wynajem BGK (chociaż “korzysta” to nie jest do końca dobre słowo, skoro po pół roku nadal ponad 1/3 tych “tanich” mieszkań w Poznaniu czeka na najemców). Żeby nie komplikować sprawy starych kamienic i ich nowych właścicieli “walczących” ze starymi lokatorami, można by dla prostoty przyjąć, że ustawa przestaje obowiązywać dla nowych umów najmu, w przypadku których powinno się postawić na całkowitą dowolność. Skoro dwie strony chcą się umówić na jakiś konkretny sposób korzystania z mieszkania, to dlaczego do tego wtrąca się państwo i mówi, że tak nie można? Liberalizacja rynku najmu spowodowałaby jego szybszy rozwój (spadek cen, poprawa oferty) i może w końcu wynajem “mieszkaniowy” osiągnąłby poziom profesjonalizmu (też przecież prywatnego) wynajmu pokoi/apartamentów wakacyjnych.
4. Plany zagospodarowania przestrzennego i usunięcie podziału na ziemię rolną i budowlaną.
   Aby poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym najprościej jest po prostu więcej budować. Problem tylko w tym, że budowanie nie jest proste z powodów “formalnych” (kto budował dom, ten pewnie dobrze to rozumie). Rząd prowadzący politykę mieszkaniową powinien dążyć do absolutnej minimalizacji niezbędnych procedur. Podstawą mogłoby być wymuszenie uchwalenia planów zagospodarowania przestrzennego w całym kraju i przyjęcie założenia, że wszystko, co jest z takim planem zgodne, jest dopuszczalne (tu nasuwa się Korwinowe “chcącemu nie dzieje się krzywda” ;) Jeśli więc na danym terenie można budować domy jednorodzinne i ktoś sobie taki chce zbudować, to powinien budować bez żadnych dodatkowych pozwoleń i innych dziwnych wymagań typu zapewnienie dostępności prądu, wody itd. A już kompletnym absurdem jest podział na ziemię rolną (tanią) i budowlaną (drogą) – albo na danym terenie można budować, albo nie można – wszelkie urzędowe przekształcanie tego samego kawałka ziemi w dokładnie taki sam kawałek, tylko noszący już miano budowlanego, jest czynnością, która z punktu widzenia zasobów społeczeństwa jest czystym marnotrawstwem.
5. Skasować rządowe programy “pomocowe”.
   Aby choć trochę uzdrowić sytuację na rynku, należałoby natychmiast zlikwidować patologiczne programy wsparcia banków i deweloperów, czyli Mdm oraz Fundusz mieszkań na wynajem BGK. Pod przykrywką pomocy Polakom nieposiadającym mieszkań marnuje się pieniądze wszystkich obywateli, wspierając (nie takie wcale biedne) banki i deweloperów, utrzymując przy okazji przeszacowane ceny na rynku. O ile w wyniku “rozwolnienia legislacyjnego” PO po przegranych wyborach prezydenckich w Mdm zaszły pewne korzystne zmiany (włączenie rynku wtórnego) o tyle program wynajmowania mieszkań przez BGK to nadal kompletna paranoja (zarówno koncepcyjna, jak i praktyczna). Zważywszy na przyszłoroczny deficyt budżetowy w wysokości prawie 55mld PLN topienie kolejnych setek milionów w tego typu programy woła wręcz o pomstę do nieba.
6. Likwidacja podatku od wynajmu mieszkań.
   Jak już wspominaliśmy w punkcie 3, należałoby znacznie uprościć coś tak w swej istocie prostego jak wynajmowanie mieszkań. Aby to zrobić, warto by było zlikwidować podatek od wynajmu mieszkań. Dla budżetu byłoby to prawie niezauważalne, a spowodowałoby z pewnością poprawę oferty (cena, warunki). Dodatkowo ludzie, którzy zajmują się wynajmem mieszkań, mogliby skupić się na czymś bardziej produktywnym niż powiadamianie naczelnika urzędu skarbowego o tym, że chcą komuś wynająć swoje własne mieszkanie (wszak naczelnik nie powinien mieć nic do gadania w tej kwestii).
7. Podatek katastralny.
   Wiele podczas tej kampanii mówiono o podatkach, ale nie słyszeliśmy, żeby ktoś wspomniał cokolwiek o wprowadzeniu podatku katastralnego (może poza PiSem, który straszył, że PO taki wprowadzi, jeśli wygra wybory). Tymczasem my jesteśmy swego rodzaju zwolennikami podatku katastralnego – oczywiście tylko wtedy, gdyby ten podatek zastąpił jakiś inny (a na pewno nie wtedy, kiedy byłby po prostu kolejnym, dodatkowym podatkiem). Najprościej byłoby nim zastąpić PIT/CIT, których pobór jest bardzo mało efektywny (wysokie koszty, dużo luk i “wycieków”). Podatek katastralny ma szereg zalet – jest bardzo prosty w poborze (wszak państwo już teraz wie, kto jest właścicielem prawie wszystkich nieruchomości), płacą go wszyscy (także mafia, politycy i inne ciekawe organizacje, które podatków płacić nie lubią) i w przeciwieństwie do PIT/CIT, które są karaniem ludzi za to, że pracują, jest to w praktyce podatek od konsumpcji (a, wbrew obecnej modzie, konsumpcja nie jest tym, co przyczynia się do postępu i rozwoju cywilizacji). Aktualne dochody z PIT/CIT to mniej więcej 70mld PLN. W Polsce mamy ponad 13 mln mieszkań o średniej powierzchni około 70m2, czyli łącznie jakieś 900 mln m2. Aby wyrównać wpływy z podatków dochodowych wystarczyłoby obłożyć je podatkiem w wysokości 75 PLN/m2, co przy średniej wartości m2 w Polsce na poziomie 3 tys. PLN (szacunek z głowy ;) oznacza stawkę w wysokości 2.5% wartości rocznie. Należy jednak pamiętać, że mieszkania to nie wszystko – są przecież jeszcze biura, magazyny, fabryki, galerie handlowe oraz oczywiście grunty. Do tego mielibyśmy gigantyczną oszczędność na systemie poboru podatku. Gdyby to wszystko wziąć pod uwagę, mogłoby się pewnie okazać, że realna stawka podatku katastralnego dla mieszkań spadłaby o połowę – wtedy za mieszkanie o wartości 300 tys. złotych trzeba by płacić około 300 złotych miesięcznie – któż z nas płaci mniejszy PIT? ;)

Szczerze zachęcamy wszystkie partie polityczne do korzystania z powyższych postulatów (nie trzeba nawet powoływać się na źródło!). Jednakże, po przeczytaniu listu od czytelniczki na temat elementów mieszkaniowych zawartych w bieżących programach politycznych poszczególnych partii, jesteśmy pod tym względem pełni obaw.

Justyna pisze tak:

Tematy mieszkaniowe (i okołomieszkaniowe) pojawiły się w programach pięciu partii: KORWIN, Platformy Obywatelskiej, Prawa i Sprawiedliwości, Razem oraz Zjednoczonej Lewicy. W programach Kukiz’15, Nowoczesnej, Polskiego Stronnictwa Ludowego sprawy dachu nad głową nie zostały uznane za priorytetowe. Choć większość partii zakłada rozwój mieszkalnictwa na wynajem, żadna z nich nie konsultowała przedstawionych pomysłów z warszawskimi organizacjami lokatorskimi. Poniżej krótki przegląd zawartych w dokumentach propozycji.

Uczynszowienie na gruzach własności
Jak przenikliwie zauważa Prawo i Sprawiedliwość „decyzją, którą można uznać za szczególny przypadek podporządkowania się wpływom silnego lobby, jest polityka mieszkaniowa”. Potem partia nieco traci na ostrości widzenia, z nostalgią wspominając własny program Rodzina na swoim, którego jednym z nielicznych osiągnięć jest wykazanie patologii w praktyce obliczania tzw. wartości odtworzeniowej, co przekłada się na drastyczne zadłużenia w mieszkaniach komunalnych (przykład Warszawy – ok. pół miliarda złotych). Poza PiS nikt już chyba nie ma złudzeń, i wie że program pompował bańkę hipoteczną.

Na pewno widzi to partia Razem, pisząc, że „obecny program mieszkaniowy jest korzystny nie dla obywateli, lecz dla banków i deweloperów”. Natomiast „głównym narzędziem kształtowania polityki mieszkaniowej jest fundusz dopłat do programów Rodzina na Swoim (594,9 mln) i Mieszkanie dla Młodych (207 mln i planowany wzrost do 715 mln w roku 2015).

Zapewne żeby zachować pewną ciągłość historyczną, w dalszej części programu, partia Razem postuluje, żeby mieszkańcy płacili jeszcze więcej i jeszcze dłużej, dzięki stałemu powiązaniu wysokości czynszu ze wspomnianą już stawką odtworzeniową. Kto nie poradzi sobie ze spłatą czynszu będzie mógł liczyć na dodatek mieszkaniowy oraz odpracowanie długów w formule świadczenia zastępczego (czyli kasy nie zobaczy na oczy ale też go nie opodatkują).

„Mieszkania będą przydzielane na podstawie kryteriów dochodowych, a także kryterium wieku i sytuacji rodzinnej”, zapewne w krytycznych sytuacjach zaważy rozmiar buta – dokładne przebadanie kandydata ubiegającego się o mieszkanie, to przecież rzecz naturalna, prawda? Ponadto najemców należy poddawać ciągłej kontroli, co umożliwi ich natychmiastowe słuszne dodatkowe opodatkowanie, gdyby im się polepszyło oraz podwyżkę czynszów. Podobny nadzór nad obywatelem niezamożnym proponuje Zjednoczona Lewica, łaskawie godząc się, żeby bardziej zarobiony lokator pozostał w mieszkaniu, jednak płacił „czynsz wyższy niż osoby gorzej uposażone”.

Najwidoczniej nie ma odwrotu, po programach mieszkaniowych, które nazwać można „pułapką kredytową”, przyszedł czas na formułę dożywotniego uczynszowienia, szczególnie warstw najuboższych oraz ludzi młodych. Jak bowiem informuje Platforma Obywatelska “w dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości gospodarczej ważna jest (…) elastyczność i mobilność, zwłaszcza na życiowym starcie”. Oczywiście żeby lokator dobrze się wyginał trzeba obciąć resztki praw zapewnionych przez ustawę o ochronie praw lokatorów, co wzmocni „równowagę praw wynajmującego i najemcy”. Tu mała podpowiedź, jeśli partia chce wprowadzić dyby i chłostę dla lokatorów – nie może zapomnieć o zmianie konstytucji. Patrząc na zapędy pozostałych partii, sytuacja parlamentarna będzie wyjątkowo sprzyjająca.

Programy czynszowe dokumentnie wyczyszczą budżet, co sumiennie obiecuje Platforma Obywatelska, strasząc: „wykorzystamy (…) wszystkie dostępne fundusze: środki Banku Gospodarstwa Krajowego i Polskich Inwestycji Rozwojowych, fundusze wynikające z ustawy o rewitalizacji oraz partnerstwo publiczno-prywatne”. W tym kontekście obietnice Razem o wykorzystaniu na budownictwo 10 mld zł wypadają blado.

Na pocieszenie dodajmy, że prawie każdy program zakłada możliwość wykupu mieszkań czynszowych po latach pańszczyzny (czy raczej bankszczyzny).

Bloki w kapuście i narodowa budowa pustostanów
Pokutuje przeświadczenie, że mieszkań jest zbyt mało. Być może bierze się to stąd, że GUS nie potrafi policzyć pustostanów (deweloperskich i prywatnych), a część partii, zwłaszcza takich strasznie racjonalnych, że hej, wierzy w GUS. Przypadłość ta dotyczy szczególnie studentów socjologii, których jest z kolei tak dużo, że mogliby policzyć pustostany, co byłoby aktywnością bardzo pożyteczną. Zamiast w osiedla ruszyli jednak do parlamentu.

Partia Razem zamierza więc budować na potęgę, bo brakuje im „1,4 mln. mieszkań potrzebnych do usamodzielnienia się istniejących gospodarstw domowych”. Również Prawo i Sprawiedliwość „przyjmuje jako zasadę konieczność stymulowania przez państwo budowy mieszkań”. Zjednoczona Lewica nie chce być gorsza i przebąkuje o budowaniu na wynajem ale deklaracje składa mniej dosłowne, ograniczając się do uwag o „aktywnej polityce mieszkaniowej państwa”. W dodatku jest to jedyna partia, która zauważyła istnienie pustostanów, oceniając ich liczbę na 400 tys. w całej Polsce i zaplanowała ich wykorzystanie poprzez ulgi dla prywatnych właścicieli. Nawet jeśli pomysł nie wypali, ma to potencjał inwentaryzacyjny, który warto docenić.

Gdzie zatem powstaną nowe-betonowe domy dla wszystkich? Pomysły są różne. Razem chce budować w lokalizacjach dobrze skomunikowanych, czyli po prostu nie na wygwizdowie, sugerując, że grunty powinny dostarczać samorządy. Niestety twórcy programu nie zająknęli się na temat polityki gruntowej, a z deklaracji dotyczących ustawy reprywatyzacyjnej (prawo pierwokupu roszczeń dla samorządu, zwrot 10% wartości mienia, rekompensaty w postaci odszkodowań oraz bonów skarbowych) trudno wróżyć, jakie będą efekty.

Pomysł na politykę gruntową ma za to Prawo i Sprawiedliwość, niestety w dużej mierze sprowadza się on do odrolnienia działek, czyli budowania w kapuście. W programie brak informacji o rozwiązaniach aktualnych problemów z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości, co w obliczu dzikiej reprywatyzacji może sprawić, że polityka gruntowa w miastach zakończy się fiaskiem. Niebezpieczeństwo zwiększa zupełnie anachroniczne pojmowanie przez PiS kontekstu reprywatyzacyjnego, który wytyczają im hasła “świętej własności” oraz “naprawy krzywd dziejowych”.

Zapewne uda im się znaleźć wspólny język z partią KORWIN, która uważa, że „zobowiązania państwa z tytułu reprywatyzacji trzeba zrealizować w całości; tam, gdzie to możliwe, powinien nastąpić zwrot mienia w naturze”. Proponuje również powrót do już zrealizowanych roszczeń (np. zabużańskich) i uzupełnienie ich o brakujące kwoty albowiem wypłata tylko 10% to jawne łamanie prawa. Partia KORWIN konsekwentnie zmierza do odwrócenia skutków rewolucji w posiadaniu i powrotu do wyrazistego podziału klasowego (czy jak to się nazywa). Patrząc na założenia programowe pozostałych partii, ma teraz unikalną szansę, zrealizować swoje postulaty. Pomogą jej w tym wydatnie reprezentanci środowisk lewicowych, projektujący powszechne wywłaszczenie (bo to dobre i wszędzie na Zachodzie tak jest) i uczynszowienie niezamożnych.

Zanim jednak lud pracujący zacznie pakować tobołki, przygotowując się do tak zachwalanej migracji i możliwości tułania się za pracą po Polsce i okolicach, łaskawym okiem niech spojrzy na postulat partii KORWIN dotyczący ostatecznego ustalenia zakresu „wszelkich roszczeń reprywatyzacyjnych wobec podmiotów publicznych”. Tę pożądaną mrówczą pracę wspomogłoby kilka baniek dotacji z budżetu (jeśli partia uzyska 3% ważnych głosów), o ile oczywiście po wyborach postulat ten o numerze 5.7.2. nie zapadnie się pod zreprywatyzowaną ziemię.

Podsumowanie – o czym było i o czym nie było
W programach widać śmiałe plany wykorzystania mieszkania jako narzędzia kontroli nad szerokimi warstwami społeczeństwa. Marzenia te dotyczą zwłaszcza reprezentacji „nowej jakości w polityce”. Najwyraźniej lata wynajmu na tzw. wolnym rynku pozostawiły trwały i dość niespodziewany ślad w psychice – niepohamowaną żądzę nadzoru. Platforma Obywatelska w obecnej sytuacji zadowoli się mniejszymi kęskami, gładko wchodząc w retorykę mieszkań na wynajem, zresztą przygotowywała się na to od lat działając na rzecz zawyżania czynszów komunalnych we współpracy z ogólnopolskimi mediami. Prawo i Sprawiedliwość do tematu podchodzi podejrzliwie, dużo pisząc o Tusku. Widoczne są pewne przebłyski, jak sugerowana cena budowy mieszkań (2500-3000 zł/m2), kasy mieszkaniowe, czy dostrzeganie problematyki gruntowej, to jednak wciąż za mało, żeby dokonać jakiś rewolucyjnych zmian i odciąć się od deweloperskiego lobby. Zjednoczona Lewica, w kwestiach mieszkaniowych jest uniwersalnym plug-in-em, który da się podłączyć do każdej koncepcji.

Każda z omawianych partii (oprócz partii KORWIN) pochyla się nad swoimi wykluczonymi – czy to bezdomnymi, czy to frankowiczami, czy to raz nad jednymi, raz nad drugimi, choć nie do końca wiadomo, co z tych skłonów wyniknie. Najbardziej interesujący wydaje się pomysł partii Razem na szersze wdrożenie „housing first”, programu który, co zabawne, jest przeciwieństwem zapędów kontrolnych przejawianych przez tą partię.

Jak zwykle cała nadzieja w PSL, które o mieszkalnictwie nie pisze w ogóle.
W tekście Justyny widać tendencję, którą da się zauważyć od niedawna na polskim rynku mieszkaniowym – czasy posiadania mieszkania na własność (przez bank?) zdają się (na razie bardziej w fazie koncepcji niż praktyki) ustępować miejsca rozwiązaniom znanym z krajów zachodu, w którym bardzo dużą rolę odgrywa wynajem (i często nie jest to wynajem prywatny na warunkach wolnorynkowych). Coraz powszechniej słyszymy o pomysłach wspierania “publicznego” budownictwa na wynajem – Mdm ma być ostatnim programem wsparcia własności, za to rozkręca się Fundusz mieszkań na wynajem BGK (pojawiła się w jego ramach trzecia inwestycja – tym razem w Gdańsku). Na razie trudno przewidzieć, jakie będą tego konsekwencje – posiadanie na “własność” za wszelką cenę nie prowadzi do niczego dobrego, co widzimy już teraz na przykładzie kredytów frankowych (a zobaczymy jeszcze bardziej dobitnie, jak wzrosną stopy procentowe, zwłaszcza w Szwajcarii). Niestety, póki co, wspieranie mieszkań na wynajem przez państwo zdaje się mieć efekty jeszcze gorsze – oferta BGK, która miała być lepsza niż rynkowa, okazuje się znacznie gorsza. Do tego fundusz zaczyna łamać swoje podstawowe zasady – od niedawna mieszkania mogą wynajmować firmy (jak to się ma do idei zapewnienia obywatelom tanich mieszkań na wynajem?), a w Gdańsku mamy mieć nawet możliwość wynajęcia… lokalu usługowego. Jak więc widać, bezpośrednie zaangażowanie państwa w wynajmowanie mieszkań to raczej słaby pomysł – lepsze jest już budownictwo społeczne (TBS?), ewentualnie budowanie mieszkań przez gminy na własnych gruntach (wsparte państwowymi gwarancjami kredytowymi?), ale najlepsze byłoby zapewne pozostawienie sprawy wolnemu rynkowi. Trzeba by tylko (aż?) usunąć jak najwięcej trudności/podatków zarówno przy budowie mieszkań, jak i przy ich wynajmowaniu – wtedy byłaby szansa, że z czasem rozwinęłyby się wszystkie gałęzie mieszkalnictwa i (prawie) każdy miałby szansę znaleźć coś odpowiedniego dla siebie. Dokładnie tak, jak dziś każdy może znaleźć dla siebie odpowiednie jedzenie w knajpie (dzięki temu, że rząd się za bardzo tym nie zajmuje) – jak ktoś chce sushi za 50, to idzie na sushi, a jak ktoś woli kebsa za dychę, to też nie ma z tym problemu.

Tyle że na tak daleko idącą liberalizację rynku mieszkaniowego raczej nie ma co liczyć, bo JKM znowu nie wygrał ;) Za to wygrał PiS, więc będzie teraz miał szansę opodatkować banki, przewalutować kredyty frankowe w proporcji 90/10 oraz zbudować w  końcu te 3 miliony mieszkań po 2.500 PLN/m2. Czekamy! ;)