Poprzedni wpis wywołał bardzo ciekawą dyskusję w komentarzach, więc autor listu przysłał ciąg dalszy. Prezentujemy go dokładnie w tej samej formie (z naszymi komentarzami) i znowu liczymy na odzew ze strony czytelników.
No, to do rzeczy!
Tak czytam swój list i komentarze autora bloga i chyba oboje zapomnieliśmy przedstawić czego dokładnie dotyczy analiza i jakiego horyzontu czasowego, co jest podstawą wszelkich prognoz. Ja zastanawiałem się jak mogą zachowywać się ceny mieszkań w okresie 5 -10lat, ponieważ jeżeli ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie (pomijam zakupy inwestycyjne) to chyba tylko w takim maksymalnie okresie może rozważać zmiany cen. Dla przykładu: Pan Kowalski chcąc kupić mieszkanie dla siebie (rodziny), może kupić teraz lub pomyśleć; poczekam kilka lat bo przewiduje, że rynek się złamie i kupię np. 20% taniej a do tej pory będę wynajmował. Raczej mało osób myśli; za 25 lat ceny spadną to kupie swoje a przez 25 lat będę wynajmował:). Jeżeli ktoś nie ma możliwości kupić mieszkania (nie dostanie kredytu itp.) to i tak nie ma co analizować tylko musi czekać z nadzieją aż ceny spadną…
Jeżeli, więc mówimy o perspektywie 20-50 lat to zgadzam się, że ceny realne (z uwzględnieniem inflacji) pewnie spadną bo niż demograficzny w końcu odczujemy a ogromnej fali imigrantów nie ma co się spodziewać. Chociaż myślę, że to będzie proces powolny bez nagłych dużych spadków (pomijając jakieś wyjątkowo czarne scenariusze w gosp.) a i tak będą nieruchomości, które np. ze względu na lokalizację na cenie nie stracą.
Natomiast w perspektywie o której pisałem 5-10 nie widzę jakiś poważnych przesłanek do załamania rynku. Faktycznie jak pisałem może nastąpić większe rozwarstwienie cen między nowym bud. a tymi najmniej ciekawymi mieszkaniami z rynku wtórnego. Popyt jeszcze będzie a duża podaż na rynku wtórnym sprawi, że te najsłabsze mieszkania najwięcej stracą.
Co do samej analizy i komentarzy. Nasze różnice chyba często wynikają właśnie z okresu prognozowania.
W naszej ocenie w perspektywie 25-30 lat ceny wielu polskich mieszkań spadną do „zera” (ze względu na demografię obstawiamy u nas scenariusz byłej NRD). Jeśli mamy rację, to należy to uwzględniać także, planując krótszą perspektywę – pamiętajmy, że jeśli za 30 lat mieszkania będą bardzo tanie, to wcześniej będą tanie, jeszcze wcześniej w miarę tanie, wcześniej „średnie”, dosyć drogie, drogie itd. Aktualnie mamy mieszkania chyba bardzo drogie – jeśli o spadku cen miałaby zadecydować tylko demografia, to proces powinien być w miarę równomierny (czyli za 10 lat mieszkania powinny być gdzieś w okolicy średnio drogich lub średnich ;) Problem jednak polega na tym, że tym rynkiem rządzi kredyt – nie wydaje się, żeby w aktualnym (przedzawałowym) stanie całego systemu finansowego, dało się utrzymać stabilną sytuację przez następne 10 lat (mam tu na myśli głównie stopy procentowe – jeśli zostaną one przywrócone do „realistycznych”, czyli pozbawionych wpływu drukowania, poziomów, to polski (i nie tylko) rynek mieszkaniowy dozna solidnej korekty). Następny wpis będzie o rzekomych zakupach gotówkowych w Polsce, a wnioski z niego są takie, że kredyt nadal „rządzi”.
Co do tego, że spadną ceny mieszkań używanych, a nowych nie, to trochę zależy – jeśli rzeczywiście Mdm będzie ostatnim tego typu programem pomocowym dla deweloperów, to spadki cen na rynku pierwotnym mogą bardzo zaskoczyć i być wyższe niż na wtórnym (nagle zniknie 10, czy po ostatnich zmianach nawet 30% dopłaty). Pamiętajmy, że Mdm zakończy się w 2018 roku, a to już spokojnie obejmuje rozpatrywaną przez Ciebie perspektywę.
Jest tu jeszcze jedna dodatkowa rzecz – aktualnie mamy do czynienia z przedziwną(?) sytuacją, w której mieszkanie kupione od dewelopera z miejsca traci na wartości ~10% (brak możliwości uzyskania dopłaty do kredytu na to mieszkanie przez innego klienta, bo mieszkanie, z oczywistych względów, nie „łapie się” już do Mdm). Warto mieć to na uwadze, zwłaszcza w krótkiej perspektywie (a taką wydaje się być horyzont 5-letni).
- Liczba ludności w miastach- zgadza się, że rosną aglomeracje czyli ludzie przenoszą się na obrzeża i okolicę, ale to chyba powolny trend. Zastanawia się również czy ten trend z czasem się nie odwróci. W większości Europejskich stolic w centrum mieszkają młodzi a na przedmieściach starsi ludzie (wydaje się to naturalne) u nas młodzi głównie z braku możliwości finansowych wybierają tańsze opcje na przedmieściach. Dodatkowo czynnikiem może być to, że w centrum często są bardzo zaniedbane budynki, ale to też powoli się zmienia. Nasza infrastruktura zostawia wiele do życzenia i już spotykam się z ludźmi, którzy myślą o powrocie do miasta żeby nie tracić pół życia na dojazdach bo tak jak wspominałeś pracują dalej w miastach, dowożą dzieci na zajęcia itp.
U nas na przedmieściach mieszkają chyba 2 grupy ludzi – jedna to rzeczywiście młodzi, których nie stać na droższe mieszkania w „centrum”, a druga to ci, których stać na wszystko – oni mieszkają we własnych domach, w warunkach sprzyjających człowiekowi (czego nie można powiedzieć o znakomitej większości „masowego”, zwłaszcza tzw. „nowego” budownictwa). No… jest jeszcze trzecia grupa, czyli my ;) Mieszkamy na „przedmieściach”, bo jest nam tam zwyczajnie wygodniej i… bliżej do pracy :)
Jeśli młodzi ludzie mieliby się przenieść do centrum (tak, jak to jest na zachodzie), to ceny w centrum muszą spaść. Jeśli „starzy” wyniosą się na przedmieścia, to jest na to szansa (zwłaszcza na osiedlach, gdzie ludzie zamiast na przedmieścia, wyniosą się do lepszego świata). Najpewniej kiedyś w Polsce tak będzie… ale oczywiście nie w perspektywie 5 lat.
Jak wspomniałeś demografia pogorszy się na dobre za jakieś 15 lat. Faktycznie współczynnik dzietności jest wg danych gorszy w miastach (mój błąd), ale ciągle będą napływać ludzie młodzi w poszukiwaniu lepszej pracy, którzy są potencjonalnymi kupcami.
Co do obcokrajowców to akurat obsługujemy (BN) pracowników jednej z agencji pracy z branży IT i od pół roku obsłużyliśmy ponad 40 wynajmów i kilka zakupów mieszkań wszystko dla Ukraińców, którzy przenieśli się do Wrocławia, może to chwilowe ze względu na sytuację polityczną na Ukrainie i marginalne zjawisko, ale pisze jak jest.
W każdym razie ok popyt może spadać, ale raczej będzie to zauważalne w długim okresie.
Demografia zauważalnie pogorszy się za kilkanaście lat, ale… sytuacja ZUSu pogorszy się dramatycznie już około roku 2020 (czyli w rozpatrywanej przez Ciebie perspektywie). Aktualnie roczniki wchodzące na rynek pracy są bardzo „nieliczne” (połowa wyżu z okolic stanu wojennego), a roczniki wyżu powojennego, odchodzące na emeryturę są coraz liczniejsze (z punktem kulminacyjnym właśnie za jakieś 5 lat). Pamiętajmy, że ZUS jest państwową piramidą finansową i problemy ZUSu są automatycznie problemami państwa. A jak państwo ma problemy jako całość, to odbija się to także na rynku mieszkaniowym (ostatnio widzimy to w Grecji i na Cyprze, nieco wcześniej były Hiszpania, czy Irlandia).
Ludzie zawsze będą napływać do miast, ale to nie ma aż takiego znaczenia – jeśli szybciej będą wypływać (na emigrację lub do lepszego świata) niż napływać, to popyt będzie spadał. A liczba mieszkań raczej spadać nie będzie (wręcz przeciwnie).
Co do Ukraińców… też ostatnio widzimy na drogach jakby więcej aut z rejestracjami na „UA” lub „BY”, ale na nasze oko to nadal jest 1 samochód na 1000, więc korki się od tego nie zwiększyły ;)
- Jak ktoś już zauważył ilość ofert na portalach a rzeczywista ilość lokali na sprzedaż to zupełnie co innego. Jedno mieszkanie wystawiane jest często na 10 ogłoszeniach a dodatkowo jest bardzo dużo już nieaktualnych ogłoszeń.
Mieszkania po wyżu powojennym wchodzą na rynek, ale bardzo powoli, ponieważ wydłuża się żywotność. Proces ten będzie, więc powolny i bardzo rozciągnięty w czasie.
Podajesz ile rocznie buduje się mieszkań. Zgoda, ale przecież deweloperzy to nie debile i jak będzie nadpodaż to zmniejszą ilość inwestycji by tym samym nie dopuścić do spadków cen (dokładnie tak robili przez ostatnie lata) dostosowując podaż do popytu. Nie będą zwiększać ilości inwestycji jeżeli nie będzie chętnych. Już dawno mogli by zwiększyć ilość inwestycji kilkukrotnie, ale nie robią tego bo wiedzą, że nadpodaż oznacza spadek cen i straty.
Liczba ofert na portalach a rzeczywista oferta, to co innego… ale nie zmienia to faktu, że szacunek, iż w Warszawie co 10-te mieszkanie wystawione jest na sprzedaż wygląda na bardzo sensowną wartość – portali jest sporo, a czasem na jednym potrafi być 100.000 ogłoszeń. Jeśli tylko połowa to „prawdziwe” oferty, to pewnie drugie tyle można znaleźć na innych portalach, w ofercie deweloperów, na licytacjach komorniczych itd.
Więcej na ten temat w artykule, który pojawił się w komentarzu pod poprzednim wpisem:
http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,126867,17362012,Wilanow_na_sprzedaz.html
Pamiętajmy, że deweloperzy prowadzą działalność gospodarczą i chcą zarabiać (jeśli nie bardzo dużo, to chociaż dużo). Już dawno mieli przestać budować i ceny miały rosnąć, a stało się zupełnie na odwrót (zgodnie z przypuszczeniami). Żeby deweloperzy mocno ograniczyli swoją działalność, to ceny musiałyby najpierw spaść… czyli… nadpodaż wywiera presję na ceny, a mała podaż jest oznaką niskich cen. To my chyba nawet wolimy tę drugą opcję :)
- Co do jakości wychodzi na to, że jesteśmy zgodni.
Nowe inwestycje to faktycznie często mrowiska, ale sprzedają się bo jest zapotrzebowanie na nowe. Poza tym dla Polaków dalej głównym wyznacznikiem jest cena a nie jakość, więc deweloperzy się dostosowują z ofertą. A jak już się trochę rynek nasyci to właśnie zaczną budować bardziej pod klienta, ciekawsze projekty. Już powoli widać ten trend gdzie dba się bardziej o jakość osiedli, ale wzrost jakości to wzrost kosztów i tym samym mniejsze pole do obniżek cen. Chociaż takie ciekawsze inwestycje jak popularne ostatnio lofty już sprzedają się bardzo dobrze.
Tak, tu chyba jesteśmy zgodni. Jak sprzedaje się wszystko, to buduje się jakkolwiek. Jak klient zacznie mieć wymagania, to zacznie się budować sensowniej. Ale ci, którzy kupili mieszkania w „mrowiskach”, mogą się po pewnym czasie bardzo zdziwić, że nikt nie będzie chciał mieszkać w ich mieszkaniach, bo nowa oferta będzie znacznie bardziej przyjazna ludziom. Tylko to nie nastąpi w perspektywie najbliższych 5 lat.
A z tymi loftami, to hmm… nam w pamięci zapadły lofty u Scheiblera – sprzedano 1/3, po czym deweloper zbankrutował i mieszkania zaczął sprzedawać syndyk (w dużo sensowniejszych cenach). Nie znamy jednak zbyt wielu inwestycji z loftami, żeby mieć na ten temat jakieś jednoznaczne zdanie.
- Co do kwestii kto kupuje mieszkania (i dlaczego) tez wydaje się, ze jesteśmy raczej zgodni.
Bumu nie ma i nigdy już nie będzie takiego jak przed 2008r. To był specyficzny okres i na ogromny (zupełnie nieracjonalny) popyt wpłynęło wiele czynników, które były już przetaczane na blogu. Zauważ, że popyt w 2014r. był bardzo duży, podstawowa różnica jest taka, że teraz również podaż jest stosunkowa dużo większa, ale jak wspomniałem w miarę kontrolowana przez deweloperów, dopasowana do popytu tak by ceny utrzymać w ryzach.
Nie ma to jak zgoda :) Popyt w 2014 rok był duży… na rynku pierwotnym. Rynek wtórny leży i kwiczy. Jak porównać liczbę udzielonych kredytów do 2008 roku, to mamy spadek o prawie 50%. Oferta deweloperów jest znacznie większa niż w 2008 roku, ale zgadzam się, że nadal pozwala utrzymać ceny w ryzach (zwłaszcza, że sprzedawcy na rynku wtórnym sami sobie wbijają gwóźdź do trumny, ogłaszając często ceny rodem ze szczytu bumu). Jest takie jedno mieszkanie, które obserwujemy od połowy 2012 roku – ogłoszenie wisi już ponad 2.5 roku, ale cena ani drgnie – jednym słowem, „stabilizacja”, która cieszy właściwie tylko deweloperów.
- W tym punkcie też w dużej części potwierdzasz to co napisałem. Co do pierwotnego wydaje się zgodność opinii. Co do wtórnego, ceny mogą spaść, ale nie będą to znaczne spadki i będą to mieszkania najmniej ciekawe, te w dobrych lokalizacjach i z dodatkowymi atutami dalej się sprzedają w dobrych cenach. Tak jak zauważyłeś wsparcia deweloperów (bo tak samo myślę o MDM) i pranie mózgu ludziom płynące z TV najprawdopodobniej niestety się nie zmieni.
Piszesz, że jak ceny będą spadać to proporcjonalnie nowych i starych. Jednak będę się upierał, że spadki mogą odczuć głównie te najmniej atrakcyjne mieszkania. Przed 2008r sprzedawało się wszystko i ceny wszystkich mieszkań rosły, bo był duży popyt a podaż mała, więc rynek wciągał wszystko jak szło. Teraz podaż jest znacznie większa co daje wybór, ale Kowalski chcąc kupić mieszkanie dajmy na to z żoną i dzieckiem może zastanowić się np. mniejsze od dewelopera czy większe w wielkiej płycie (zadbanej) w dobrej lokalizacji, ale nie patrzy na mieszkanie na 4 piętrze w rozpadającej się kamienicy z przeciekającym dachem. Takie mieszkania też sprzedawały się przed 2008r bo nie było wyboru, teraz jak jest wybór to takie właśnie nieciekawe będą traciły bo dla wielu klientów nie są nawet brane jako alternatywa. To takie właśnie mieszkania widnieją kilka lat na ogłoszeniach.
Załóżmy, że do 2008 roku rzeczywiście sprzedawało się wszystko – trudno nam się w tej kwestii wypowiedzieć, bo nasze zainteresowanie tematem zaczęło się dopiero pod koniec tego właśnie roku ;) Jakby jednak nie było, trudno oczekiwać, że nawet w czasach największego bumu ceny „ruder” są zbliżone do cen „fajnych” mieszkań. Nawet przy bardzo małej ofercie nie wydaje się, żeby to mogła być prawda (a w 2008 roku oferta wcale mała nie była… zwłaszcza na rynku wtórnym). Nawet, jeśli rynek „wciąga wszystko”, to musi być różnica w cenie pomiędzy rzeczą lepszą i gorszą. Poza tym… pewnie z 90% mieszkań w Polsce należy do wspólnej grupy… czyli tych gorszych ;) Do tego wydaje się nam, że 7 lat po rozpoczęciu kryzysu rynek musiał się ustabilizować – jeśli nawet w 2008 roku słabe mieszkania były nienaturalnie drogie, to przez tyle czasu ich cena musiała się już urealnić. Wniosek z tego jest taki, że lepsze mieszkania są teraz droższe, a gorsze są tańsze (a wszystkie razem za drogie ;) Jeśli tak jest, to spadki powinny być proporcjonalne. To jest tak, jak z cenami w poszczególnych dzielnicach – rynek szybko weryfikuje wartość poszczególnych miejsc. Najczęściej oznacza to odległość do punktów, w których „pracy” jest najwięcej. Im dalej od „pracy”, tym taniej, bo trzeba dojechać, co kosztuje (pieniądze oraz czas). Podobnie wydaje się być z jakością mieszkań – im lepsze mieszkanie, tym droższe, bo komfort kosztuje. Ludzie są skłonni płacić pewną w miarę stałą „marżę” za odległość do pracy/komfort (rynek ją po prostu wycenia). Jeśli ceny gorszych mieszkań spadną, to się okaże, że owa „marża” stanie się nagle wyższa i część osób uzna, że jest już zbyt wysoka – przeniesą się wtedy do tańszych miejsc, bo stwierdzą, że lepsze miejsce jest rzeczywiście lepsze, ale stosunek owej „lepszości” do różnicy w cenie przestanie być akceptowalny (najbardziej dynamiczny ten proces jest oczywiście na rynku najmu). I tak się dzieje cały czas… dlatego nam się wydaje, że rynek (ale ten prawdziwy, nie ofertowy) jest prawie ciągle w równowadze. To oczywiście wszystko są hipotezy trudne do udowodnienia, ale pamiętajmy pewną rzecz – w Warszawie ceny mają nie spadać, bo jest praca i to w ogóle super miasto do życia ;) Jak się spojrzy na ceny transakcyjne z raportów NBP, to się okaże, że ceny warszawskie najpierw wzrosły 10 lat temu, a potem spadły proporcjonalnie tyle samo, co wszędzie. Obstawiamy, że z cenami za lepsze/gorsze mieszkania jest dokładnie tak samo.
Co do podanego okresu 5 letniego w planowaniu to bardziej chodziło mi o to, że lepiej kupić na początek małe mieszkanie z perspektywą zmiany za jakiś czas nawet jeżeli to dodatkowe koszty niż od razu super wielkie i zakredytować się pod szyję. Jak kupujemy auto to też raczej nie od razu to wymarzone.
Też uważamy, że lepiej kupić coś, na co nas bardziej stać, niż mniej (zwłaszcza, jeśli ma to być „zakup na kredyt”). Lepiej jest kupić tańsze mieszkanie niż droższe… ale raczej nie jesteśmy zwolennikami kupowania mieszkań na przeczekanie, żeby za 5 lat kupić większe. Tyle można śmiało „przeczekać” wynajmując… zwłaszcza, jak ktoś się spodziewa, że za 5 lat mieszkania będą tańsze niż teraz.
Podsumowując mimo paru celnie wytkniętych błędów w mojej „analizie” myślę, że jednak w najbliższych latach ceny nowego budownictwa będą w miarę się trzymać a na wtórnym faktycznie mogą pojawić się zniżki, ale te większe będą dotyczyć głównie mieszkań z defektem.
A jakie jest Twoje zdanie? Bo tak czasami się zgadzasz, czasami nie, że już sam nie wiem co myślisz :) Uważasz, że będzie poważne załamanie cen w najbliższych latach?
Nie chodzi o wytykanie błędów itd., bo w wielu kwestiach poglądy wszystkich piszących/komentujących na blogu to tylko przypuszczenia. Trudno na podstawie przypuszczeń stwierdzić, że ktoś się myli, albo że ma rację. Jeśli chodzi o przewidywanie przyszłości, to nigdy nie uznawaliśmy, że my mamy rację – wybieramy po prostu warianty, które zdają się być najbardziej prawdopodobne… a przy okazji optymistyczne (pamiętajmy, że tylko w nowomowie medialnej spadki cen mieszkań to zjawisko negatywne).
Co do naszego zdania, to ono jest (póki co) niezmienne i zawiera się w kilku podstawowych punktach:
- Mieszkania w Polsce są zbyt drogie (relacja do średniej płacy, opłacalność najmu, stosunek ceny do kosztów budowy).
- W perspektywie kilku-kilkunastu lat rynkiem rządzi kredyt, a w perspektywie dłuższej rządzi nim demografia i ogólna sytuacja gospodarcza (te dwa elementy są ze sobą powiązane). Aktualnie ceny polskich mieszkań najbardziej zależą od „taniego” kredytu – raczej nie jest możliwe, żeby kredyt był jeszcze tańszy. Demografia też jest nieubłagana, więc strategicznie patrząc, tendencja na rynku jest jedna.
- Rynek wtórny leży, bo tak działa psychika ludzka – bez straty mogą sprzedać mieszkanie właściwie tylko ci, którzy kupili przed 2006 rokiem – ponieważ na poważnie rynek rozwija się tak od roku 2003, to widać, że tacy stanowią zaledwie 25%. Do tego dochodzą ci, którzy coś odziedziczyli, czy kupili za złotówkę od spółdzielni (z tym, że ta druga grupa raczej nadal w swoich mieszkaniach mieszka i nie może nic na to poradzić). Deweloperzy takich problemów nie mają – najwyżej zyski będą trochę niższe niż kiedyś (ale są nadal duże, więc wielkiego problemu nie ma). Rynek wtórny obudzi się dopiero wtedy, kiedy tvn powie, że będzie tylko taniej, a to może nastąpić chyba tylko w wyniku jakiegoś solidnego kryzysu.
- Czy będzie załamanie cen w najbliższych latach to zależy od… Amerykanów. Jeśli podniosą stopy procentowe (co zapowiadają od dawna), to są na to wielkie szanse (w Polsce nałoży się na to bankructwo ZUSu). Jeśli nie podniosą i pożyjemy przez kolejne lata w środowisku zerowych, albo ujemnych stóp, to pewnie załamania nie będzie. Oczywiście są jeszcze inne „zagrożenia” jak rozpad strefy Euro, który wydaje się być nieunikniony… ale on nie ma jednoznacznego związku ze stopami procentowymi na świecie, ani w Polsce (w Niemczech stopy mogłyby spokojnie pozostać w okolicy zera).
- W niedzielę była szansa na to, że coś się zmieni. Ale 35% wyborców (uprawnionych) zdecydowało, że nie chce zmian. 50% zdecydowało, że ma to w ogóle w d****. A 15% to za mało, żebyśmy w Polsce mogli zmienić coś na lepsze własną pracą, bez potrzeby czekania na światowy kryzys.
I to jest trochę smutne…
pierwszy ;)