apartamentowiec

11 powodów, dla których ceny mieszkań spadną… i kilka powodów, dla których nie spadną tak szybko

Jak zawsze, także i ostatnio sporo można poczytać na temat cen mieszkań. Zwykle są to cykliczne „analizy” wszelkiej maści portali ogłoszeniowych oraz pośredników kredytowych. Problem z tymi wywodami jest taki, że najczęściej obejmują perspektywę miesięczną/roczną, czasem opatrzoną komentarzem, próbującym przewidywać przyszłość na najbliższe kilka miesięcy. Ze względu na charakter rynku mieszkaniowego, który cechuje się znaczną bezwładnością, przewidywanie przyszłości w tak krótkiej perspektywie jest pozbawione sensu. Po pierwsze dlatego, że takie przewidywanie jest banalnie proste – wystarczy zaobserwować tendencję z ostatnich 12 miesięcy i powiedzieć, że w najbliższym czasie będzie podobnie – szansa na grubą pomyłkę praktycznie żadna. Po drugie, perspektywa kilkumiesięczna dla kogoś zainteresowanego kupnem mieszkania jest zupełnie nieistotna. Zakupu mieszkania dokonuje się przeważnie na wiele lat, czasem raz na całe życie, często wspomagając się przy tym wysokim kredytem (30-letnim, a nawet dłuższym). W takiej sytuacji ważniejsza jest perspektywa co najmniej kilkuletnia, o której to w „analizach” portali/pośredników przeczytać się nie da. 

Niezbyt wysoka dynamika na rynku mieszkaniowym wynika, moim zdaniem, z bardzo skromnej wiedzy w temacie u większości uczestników rynku (zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających). Większość osób chce po prostu kupić, albo sprzedać mieszkanie. O ile w przypadku sprzedających brak szerszej wiedzy może się skończyć co najwyżej niemożnością sprzedaży mieszkania przez kilka lat, ze względu na znaczne niedopasowanie ich oferty do aktualnych realiów rynkowych (z czym mamy teraz często do czynienia przy ofertach z cenami zbliżonymi do szczytów z lat 2007-2008), o tyle niewiedza u kupujących kończy się zwykle dużo gorzej. Patrząc 10 lat wstecz, można było znaleźć momenty, w których zakup mieszkania bardzo się opłacał oraz takie, w których wybitnie się nie opłacał, a różnica w cenie mogła wynieść spokojnie kilkaset tysięcy złotych.

Większość artykułów na tym blogu koncentruje się wokół kwestii fundamentalnych, które są nie do przeskoczenia. Wysokość stóp procentowych, wielkość popytu/podaży, czy demografia w perspektywie wielu lat zawsze są ważniejsze, niż chwilowe „odchylenia” od normy. Wszak zaniżone stopy procentowe, światowy kryzys zadłużenia, czy wreszcie rządowe programy „pomocowe” (RnS, MdM) skończą się prędzej, czy później.

W 2008 roku, kiedy większość wypowiedzi koncentrowała się na wzroście cen, który miał się nigdy nie zakończyć („sky is the limit” ;) a Warszawa poziomem cen miała dogonić Matryt (~15 tys./m2), jednym z nielicznych głosów rozsądku był ówczesny analityk portalu bankier.pl – Michał Macierzyński. Prowadził bardzo ciekawe rozważania w formie cotygodniowego przeglądu rynku oraz pisał artykuły, w których można było znaleźć dużo głębsze spojrzenie na temat, niż w ówczesnych pseudo analizach pośredników i sprzedawców. Postanowiłem przypomnieć jeden z jego najciekawszych artykułów z tamtego czasu – „11 powodów, dla których ceny mieszkań w Polsce spadną” (pełna wersja dostępna jest na portalu bankier.pl). Michał opisał najważniejsze przesłanki, zgodnie z którymi kierunek zmian cen w Polsce był tylko jeden. Postanowiłem opisać po kilku latach, czy jego teoria okazała się prawdziwa oraz podać swoje własne, aktualne 11 powodów, dla których ceny mieszkań w Polsce nadal będą spadać. Żeby nie było tak pięknie, postaram się także wcielić w rolę przeciwnika spadków i przedstawić kilka rozsądnych argumentów także i w tym duchu. Ale po kolei…

11 powodów, dla których ceny mieszkań w Polsce spadną (za Michałem Macierzyńskim):

1. Podawane statystyki często nie mają nic wspólnego z rzeczywistością.

W tym punkcie Michał rozprawiał się z mitem brakujących x milionów mieszkań. Trochę bardziej rozbudowaną analizę tego problemu można było znaleźć niedawno na moim blogu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html

Jak widać, mamy tu bardzo podobne poglądy – już w 2008 roku trudno było obronić tezę, że mieszkań w Polsce brakuje. W 2013 roku jest to jeszcze trudniejsze… a skoro mieszkań nie brakuje, albo raczej jest ich już pewnie za dużo, to z tego powodu ceny na pewno nie wzrosną ;) Co się dzieje, kiedy mieszkań jest zbyt dużo względem (możliwych do zrealizowania) potrzeb, możemy obserwować na przykładzie Hiszpanii (spadki cen rzędu ~50%).

2. Popyt zgłaszany, a nie realny.

Ten postulat mówił o tym, że o ile większość ludzi chciałby kupić mieszkanie (czasem pierwsze, czasem po prostu „lepsze”), o tyle jedynie część będzie w stanie to zrobić. Dla rynku mieszkaniowego liczą się tylko ci klienci, których rzeczywiście będzie stać na mieszkanie, a nie ci, którzy chcieliby takie kupić, ale ich nie stać i stać nie będzie. Dlatego właśnie realny popyt jest znacząco mniejszy niż dosyć powszechna w Polsce chęć posiadania jak najlepszego mieszkania. Michał podaje analogię motoryzacyjną, zgodnie z którą rynek zachowywał się tak, jakby każdy kierowca miał jeździć Mercedesem klasy S – pewnie znaczna większość by chciała, jednak takim autem będą jeździć tylko nieliczni, a inni zadowolą się autami 10, czasem nawet 100 razy tańszymi. Próba zapewnienia wszystkim chętnym możliwości kupna mieszkania przez bardzo tanie kredyty kończy się tak, jak miało to miejsce w USA (przypomnijmy, że to właśnie kredyty dla biednych, czyli rynek „subprime”, uznaje się za zarzewie obecnego światowego kryzysu finansowego – że to najpewniej nieprawda, to temat na zupełnie inny wpis, odbiegający od tematyki tego bloga). 

Podsumowując… to, że ogromna liczba ludzi chciałaby poprawić swoje warunki mieszkaniowe, nie ma znaczenia. Znaczenie mają ci klienci, których na mieszkania stać – większość z nich już w 2008 roku mieszkanie posiadała (paradoksalnie „bogaci” kupowali w pierwszej kolejności, czyli w czasach, w których mieszkania były znacznie tańsze). Tak, jak w 2008 roku aktualny był ten postulat, tak jest aktualny i teraz. Należy jednak mieć na uwadze, że popyt realny zależy w sporej części od dostępności kredytu… ale o tym więcej w dalszej częsci wpisu.

3. Zła sytuacja na międzynarodowych rynkach finansowych.

W tym punkcie chodziło głównie o problemy w kolejnych latach z udzielaniem niskooprocentowanych kredytów hipotecznych, zwłaszcza denominowanych w walutach obcych. Ten postulat sprawdził się zwłaszcza w początkowej fazie kryzysu finansowego, kiedy momentalnie zamarła akcja kredytowa (i doczekaliśmy jednocześnie zauważalnych spadków cen, choć proces ten w Polsce nie był tak gwałtowny, jak chociażby w Hiszpanii, Irlandii, czy na Węgrzech). Udział kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich spadł bardzo znacząco (w szczycie popularności kredyty w CHF stanowiły prawie 70% wszystkich udzielonych), a to właśnie one były „najtańszą” ofertą. Dopiero obniżki stóp procentowych (zarówno polskich, jak i europejskich) przyczyniły się do ponownego „rozruszania” akcji kredytowej, jednak jej skala nigdy nie wróciła do poziomu z lat 2007-2008, tak samo, jak nigdy (w praktyce) nie powróciły marże poniżej 1% oraz kredyty z LTV na poziomie 130%.

4. Wysokie stopy procentowe.

W połowie 2008 roku stopy procentowe w Polsce wynosiły już 6.7% – w praktyce oznaczało to, że kredyt złotówkowy oprocentowany był średnio na 8%. Przy zamierającym finansowaniu walutowym musiało to spowodować znaczny spadek akcji kredytowej, która jest podstawowym motorem dla rynku mieszkaniowego (w szczycie „szaleństwa” 90% mieszkań była kupowana na kredyt). Gdyby stopy pozostały na tym poziomie, bardzo szybko odnotowalibyśmy spadki cen do „rozsądnych” poziomów – wszak przy tak wysokim oprocentowaniu w praktyce nie da się brać kredytów 30-letnich na kilkaset tysięcy złotych, więc cena (jak zawsze) dopasowałaby się do zdolności kredytowej. Niestety, późniejsze obniżki stóp na całym świecie do historycznych minimów spowodowały, że ten argument za spadkami nie pokazał swojej „siły”.

5. Efekt psychologiczny.

Światowy kryzys finansowy wywołał zmianę nastawienia w społeczeństwie. Nagle okazało się, że gospodarka nie musi się ciągle rozwijać, że z dnia na dzień mogą pojawiać się wydarzenia, mogące wywrócić do góry nogami nie tylko nasze osobiste finanse, ale także cały światowy system monetarny. Dodatkowo, w społeczeństwie rozpowszechniała się wizja spadków cen, co wcześniej było prawie nie do pomyślenia. Sporo osób wstrzymywało się z zakupem ze względu na niepewną przyszłość oraz w oczekiwaniu na dalsze spadki. 

Ten postulat wciąż jest aktualny – teraz, kiedy mamy za sobą 5 lat powolnego, ale nieprzerwanego spadku cen, wiele osób dostrzega, że na nieruchomościach można jednak (sporo) stracić i wcale nie jest to super bezpieczna inwestycja. Przykłady wielu krajów (USA, Irlandia, Hiszpania, Węgry, Litwa) pokazują, że błędna decyzja o zakupie mieszkania może w krótkim czasie doprowadzić klienta do bankructwa. Niestety w Polsce nadal wiedza na ten temat jest niezbyt duża… gdy porozmawia się z ludźmi, nie bardzo interesującymi się tematem, to można stwierdzić, że jeszcze wiele wody musi upłynąć w Wiśle, aby „statystyczny Kowalski” zrozumiał, że mieszkanie jest jak każde inne dobro (konsumpcyjne) -jego cena podlega znacznym wahaniom, zależnie od przeróżnych czynników.

6. Nowa rekomendacja KNF.

W tym punkcie Michał opisywał wpływ planowanej rekomendacji (T) na liczbę i wysokość udzielanych kredytów. W skrócie chodziło o to, że Komisja Nadzoru Finansowego planowała wprowadzić ograniczenia na maksymalny stosunek wysokości raty kredytu do zarobków oraz na maksymalną wartość LTV kredytu. Postulat wydawał się być bardzo słuszny, jednak zapisy rekomendacji tylko w niewielkim stopniu przyczyniły się do ograniczenia akcji kredytowej (wszak możliwość spłaty kredytu z ratą sięgającą 50 lub 65% dochodów to i tak zdecydowanie za dużo). Nie wprowadzono też ograniczenia LTV, a cała rekomendacja T przyczyniła się głównie do ograniczenia udzielania kredytów konsumpcyjnych i rozwoju firm pożyczkowych (czyli tzw. chwilówek).

Jednak dziś ten postulat znowu staje się aktualny – w życie wprowadzana jest rekomendacja S III, zgodnie z którą od 2014 roku będzie wymagane minimum 5% wkładu własnego, a docelowo będzie to aż 20% (w roku 2017). Ze względu na to, że mniej więcej połowa kredytów ma w tej chwili wkład własny mniejszy niż 20%, może to znacząco ograniczyć liczbę potencjalnych klientów (przykładowo, do uzyskania kredytu na dwupokojowe mieszkanie w Warszawie, wymagany byłby wkład własny rzędu 70 tys. złotych – to już znaczna kwota, w praktyce trudno osiągalna dla przeciętnie zarabiającego klienta).

7. Wyższe marże, niższy LTV i trudniejszy dostęp do kredytów.

Światowy kryzys finansowy spowodował, że skończyło się kredytowe eldorado. Michał przewidywał, że wzrosną marże banków, ograniczona zostanie maksymalna wysokość kredytów a banki będą bardziej wnikliwie badać zdolność kredytową (jak ja nie lubię tego określenia!) potencjalnych klientów. Wszystko to sprawdziło się bardzo dobrze. Marże wzrosły, początkowo bardzo znacząco, później nieco spadły, ale za to nastała era tzw. cross-sellingu, czyli wymagania od klienta kupna dodatkowych (zwykle zupełnie niepotrzebnych) produktów bankowych w zamian za obniżenie marży (czyli w praktyce koszt kredytu pozostawał stosunkowo wysoki). Zniknęły z rynku kredyty z LTV na 130% (w praktyce maksymalne LTV wynosiło 100%), a banki przestały się ścigać w ilości udzielanych kredytów. Doszło do sytuacji, w której aby w miarę łatwo uzyskać kredyt, należało się liczyć z dużo wyższą marżą.

8. Problemy deweloperów.

To był kolejny bardzo dobry postulat Michała. Jednak nie docenił on trochę siły tej branży. O ile wyceny giełdowych spółek deweloperskich rzeczywiście szorowały po dnie, o tyle (póki co) nie upadła żadna większa firma (te, które zbankrutowały nieco bardziej spektakularnie, jak krakowski Leopard, wrocławski Religa Development, warszawski Edbud, czy wreszcie deweloper łodzkich loftów „U Scheiblera” nie posiadały znaczącego udziału w rynku). Tyle tylko, że odbyło się to kosztem podatników. Moim zdaniem, polskich deweloperów uratowało rządowe wsparcie w postaci Rodziny na Swoim (zwanej przez internautów pieszczotliwe „Bank/deweloper na naszym”). Kolejne zmiany kosztu odtworzeniowego oraz jego mnożnika doprowadziły do absurdu, w którym z rządowego wsparcia można było korzystać przy zakupie mieszkania z ceną nawet 9.800 złotych za metr (w Warszawie). Po pierwsze, dofinansowanie połowy odsetek (czyli mniej więcej 40% całej raty) przez pierwsze 8 lat spłacania napędziło deweloperom sporo klientów, a po drugie, odgórnie ustalone limity cen spowodowały swego rodzaju „zabetonowanie” rynku. Można było sprzedać to, co mieściło się w limitach RNS, a to, co się nie mieściło, było w praktyce niesprzedawalne. Absurdalna wysokość limitów sprawiła, że wielu sprzedawców dopasowało się właśnie do nich i nie chciało dalej obniżać cen.

Jednak ten postulat ma dziś chyba jeszcze większe znaczenie niż w 2008 roku. Problemy dużych spółek deweloperskich nie są już żadną tajemnicą. Gant po raz kolejny nie wykupił własnych obligacji, JW Construction ucieka się już do rozdawania za darmo mieszkań w swoich inwestycjach, w ramach tvn’owskiego programu „Bitwa o dom”, a w znakomitej większości spółek deweloperskich występuje ogromne zadłużenie oraz zapasy ziemi, nakupowane w czasach największego boomu. Wydaje się, że część deweloperów nie przetrwa bez znaczącego wzrostu sprzedaży (na który, mimo historycznie niskich stóp procentowych, raczej się nie zanosi). Niestety obawiam się, że wielu z nich zamiast sprzedać swoje produkty taniej i działać dalej, po prostu zbankrutuje – trudno powiedzieć, czy wpłynie to na zauważalne obniżenie cen na rynku. Za to na pewno inni deweloperzy będą mogli taniej odkupić od nich tereny pod budowę…

9. Nadchodzące spowolnienie gospodarcze.

Postulat nieco zbliżony do punktu 7. W czasach, w których pojawiają się znaczne problemy gospodarcze, rośnie odsetek niespłacanych kredytów. Wynika to z ogólnego spadku poziomu życia i wzrostu bezrobocia, co w prostej linii prowadzi do niemożności terminowego regulowania zobowiązań przez „najsłabszych” klientów. Przy wzroście odsetka niespłacanych kredytów ograniczeniu ulega także akcja kredytowa (rosną wymagania wobec klientów), dochodzi do licytacji komorniczych oraz dalej spadają ceny – sytuacja nakręca się sama, w bardzo podobny (chociaż odwrotny) sposób niż w fazie wzrostowej kredytowej bańki.

W 2008 roku było to postulat bardzo mocny… jednak jego siła nadal jest zauważalna. Trudno się zgodzić z deklaracjami rządu, że kryzys (którego wg wcześniejszych wypowiedzi w ogóle w Polsce nie było!) już się skończył. Chociażby przejęcie obligacji z OFE oraz likwidacja progów ostrożnościowych dowodzi, że sytuacja jest raczej dramatyczna. Bezrobocie niby przestało rosnąć, ale wynika to raczej z kolejnych modyfikacji definicji bezrobotnego, niż z poprawy sytuacji na rynku pracy – wszak liczba zatrudnionych, która jest dużo lepsza miarą niż przeróżnie definiowane bezrobocie, ciągle spada. O tym, jak duży wpływ na rynek mieszkaniowy ma ogólna sytuacja gospodarcza, nikogo nie trzeba przekonywać.

10. Koniec popytu inwestycyjnego.

Wraz z końcem szalonych wzrostów cen mieszkań w Polsce i początkami ich spadków w roku 2008 wyparował zupełnie popyt inwestycyjny. We wcześniejszych latach wiele mieszkań kupowanych było tylko po to, żeby za moment odsprzedać je drożej (kto wiedział, jak działa mechanizm bańki cenowej na rynku mieszkaniowym, nie miał z tym specjalnego problemu). Powszechnie dostępny kredyt hipoteczny pozwalał na zakup mieszkania praktycznie bez wkładu własnego, co powodowało możliwość osiągnięcia wysokich zysków bez angażowania znacznego kapitału. Jako przykład można posłużyć się następującym rozumowaniem – mieszkanie kupione na kredyt ze wkładem własnym 10% odsprzedajemy za cenę wyższą o 10% od ceny kupna. Oznacza to, że stopa zwrotu z naszej inwestycji wyniosła 100% (po sprzedaży mieszkania za 110% pierwotnej ceny spłacamy 90-procentowy kredyt i zostaje nam 20% ceny mieszkania – dla prostoty pominąłem koszty obu transakcji). Mechanizm ten działa oczywiście także w drugą stronę, przy spadku cen – biorąc taki sam kredyt na mieszkanie, które potem tanieje o 10%, tracimy cały zainwestowany kapitał (stopa zwrotu minus 100%). Dlatego w 2008 roku popyt inwestycyjny praktycznie zupełnie zamarł – nie dało się osiągnąć zysku na samej cenie mieszkania. Tak jest do tej pory… i tak będzie dopóki ceny nie zaczną rosnąć (na co się w moim odczuciu nie zanosi przez najbliższe kilkadziesiąt lat). Brak popytu inwestycyjnego to mniejsza liczba klientów zainteresowanych kupnem, co będzie powodowało dalszą presję na obniżenie cen.

11. Inflacja.

Należy pamiętać, że nawet, jeśli ceny mieszkań się nie zmieniają, to ich realna wartość spada. Wynika to oczywiście ze spadku wartości pieniądza w czasie, czyli z inflacji. Do tego mieszkanie, jak każdy inny produkt, po prostu się zużywa oraz generuje dodatkowe koszty (czynsz, podatki, ubezpieczenie itd.). 

Ten postulat pozostanie aktualny tak długo, jak długo będziemy mieli do czynienia z inflacją… czyli w aktualnym systemie rezerwy cząstkowej mniej więcej do końca „świata”.

Powyżej przedstawiłem pokrótce 11 powodów z roku 2008, dla których ceny w Polsce miały spaść i opatrzyłem je własnym komentarzem na temat ich aktualności w chwili obecnej. Wszystkie z prezentowanych powodów okazały się być uzasadnione. To, że niektóre nie wpłynęły na rynek w tak dużym stopniu, jakiego można było się spodziewać, wynikało z niespotykanej nigdy wcześniejskali obniżek stóp procentowych oraz z działań rządu (np. RnS), które okazały się być zbawienne (na jakiś czas) dla sprzedawców/deweloperów a szkodliwe dla ogromnej większości obywateli.

Postanowiłem teraz przedstawić własne powody, dla których ceny mieszkań w Polsce nadal będą spadać. I spadek ten potrwa, moim zdaniem, bardzo długo. W perspektywie kilkudziesięciu lat będzie pewnie jakiś okres wzrostu cen, ale żeby do niego doszło, ceny muszą się najpierw urealnić (albo spaść nawet poniżej „normalnego” poziomu).

1. Demografia.

Najważniejszym czynnikiem decydującym o sytuacji na rynku mieszkaniowym jest demografia… czyli w skrócie liczba osób, potencjalnie zainteresowanych zakupem mieszkania. W latach boomu mieszkaniowego mieliśmy fazę wchodzenia w dorosłe życie wyżu demograficznego z przełomu lat 70-tych i 80-tych (jaka był skala tego zjawiska autor może opisać z autopsji ;) Zbiegło się to z wejściem Polski do UE, które z kolei spowodowało ogromny wzrost dostępności kredytu, co w całości wywołało klasyczną bańkę cenową na mieszkaniach. Gdyby nie ogromna liczba potencjalnych klientów, dysponujących „zdolnością kredytową”, nigdy nie doszłoby do tak spektakularnych wzrostów cen w Polsce (w kilka lat czasem nawet po 200%). Tak, jak czynnik demograficzny był kluczowy w latach 2005-2008, tak będzie on kluczowy i w przyszłości. Tyle tylko, że tym razem demografia będzie przemawiała za spadkiem cen. Liczba ludności w Polsce w ciągu następnych 30-40 lat spadnie wg różnych szacunków od 4 do 6 milionów, nie licząc emigracji! Oznaczać to może w praktyce nawet 2 miliony „opuszczonych” mieszkań. Jak opisywałem we wpisie:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html

już teraz można pokusić się o stwierdzenie, że mieszkań w Polsce jest za dużo. I ta sytuacja będzie się pogłębiać wraz z postępującym spadkiem liczby Polaków. Do tego, kluczowa dla rynku mieszkaniowego jest liczba ludności w wieku 24-35 lat, a ta będzie się teraz zmniejszać bardzo szybko (w dorosłość wchodzić zacznie niż demograficzny z czasów końca PRL). Widać to bardzo dobrze chociażby po liczbie studentów, która do 2020 ma spaść o 1/3 względem szczytu z roku 2008. Cokolwiek by nie myśleć na temat cen mieszkań, przy wzrastającej liczbie ofert i zmniejszającej się ilości potencjalnych chętnych, ceny muszą spadać. I ten proces będzie trwał jeszcze bardzo długo.

2. Liczba mieszkań.

Jak wspominałem przy okazji poprzedniego punktu, liczba mieszkań ciągle się zwiększa, a liczba ludności zaczyna spadać (proces ten będzie przyspieszał). Aktualnie w ofercie deweloperów jest prawie 50.000 mieszkań, do tego mamy jeszcze rynek wtórny, także jest z czego wybierać. Dodatkowo, wg GUS w budowie jest w tej chwili mniej więcej 700.000 mieszkań! Najpewniej ogromna większość zostanie ukończona i zasilą one (i tak już duże) krajowe zasoby mieszkaniowe. Do tego ciągle rozpoczynane są nowe inwestycje (widać już pierwsze oznaki zakończenia spadku liczby rozpoczętych budów po wejściu w życie ustawy deweloperskiej), więc „towaru” na pewno nie zabraknie. Przy wzrastającej podaży i malejącym popycie (demografia), ceny w dłuższej perspektywie muszą spaść. No chyba że dojdzie do wojny, albo nagle przyjadą do nas przysłowiowi „Chińczycy”. Tyle tylko, że ci ostatni we własnym kraju mają najpewniej lepiej niż na naszej „zielonej wyspie”.

3. Rekomendacja S III.

Drugim najważniejszym po demografii czynnikiem decydującym o cenach mieszkań jest dostępność kredytu. O ile teraz jest ona (przynajmniej w teorii) bardzo wysoka, o tyle sytuacja zacznie się zmieniać już od przyszłego roku. Zgodnie z przyjętą rekomendacją S III, od 2014 roku będzie wymagany minimalny wkład własny przy zaciąganiu kredytu, w wysokości 5% (w 2017 roku będzie to już 20%). Wyeliminuje to z rynku klientów, którzy nie dysponują sporymi oszczędnościami, a tak, jak pisałem w pierwszej części artykułu, aktualnie stanowią oni mniej więcej połowę wszystkich biorących kredyt.

Wpływ tego zjawiska na ceny mieszkań jest oczywisty – im wyższy wymagany wkład własny, tym mniej klientów, więc ceny muszą się obniżyć, aby przywrócić liczbę „prawdziwych” klientów do pierwotnego poziomu.

4. Wzrost stóp procentowych.

Aktualnie (praktycznie na całym świecie) mamy do czynienia z historycznie niskimi stopami procentowymi. Jednak ta sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Uważa się, że w połowie przyszłego roku Rada Polityki Pieniężnej zacznie podnosić stopy procentowe w Polsce i na koniec roku WIBOR osiągnie poziom 3.5% (aktualnie jest to około 2.7%). To i tak bardzo mało, patrząc na poziomy historyczne (w 2008 roku mieliśmy w Polsce prawie 7%). Kiedyś stopy znacząco wzrosną i to będzie dobry moment na zakup mieszkania. Mieszkania trzeba kupować wtedy, kiedy są tanie, a nie wtedy, kiedy są drogie. Przy wyższych stopach procentowych dostępny kredyt jest niższy, więc i mieszkania są tańsze. Czy możemy spodziewać się w przyszłości jeszcze niższych stóp niż obecnie? Wydaje się to być mało prawdopodobne, za to bardzo prawdopodobny jest zauważalny wzrost stóp, a co za tym idzie spadek cen mieszkań.

5. Bankructwo Polski.

Ostatnie wydarzenia związane z przejęciem obligacji OFE (kiedyś to podobno były nawet „nasze” obligacje) oraz zawieszenie progów ostrożnościowych dotyczących zadłużenia państwa pokazują, że sytuacja finansowa Polski staje się dramatyczna. Nic nie działa tak orzeźwiająco w krótkim czasie na rynek mieszkaniowy, jak możliwość bankructwa całego państwa (w końcu nie bez powodu największe spadki cen mieszkań notujemy aktualnie w Grecji, Hiszpanii oraz we Włoszech). Wystarczyłby większy odpływ finansowania zagranicznego z Polski, a co za tym idzie spadek kursu naszej waluty, aby koszt obsługi długu publicznego stał się dla kraju zabójczy. Jeśli do takiej sytuacji dojdzie (co przy aktualnym sposobie rządzenia wydaje się być nieuniknione), mało kto będzie zaciągał wieloletnie zobowiązania finansowe na mieszkania, o ile tego typu produkty nadal będą dostępne. A rynek mieszkaniowy bez kredytów czekałaby nieuchronna zapaść (chociaż ja nie nazwałbym tego zapaścią, tylko raczej normalizacją – wszak nie jest normalnym, aby człowiek w XXI wieku musiał 30 lat pracować na coś tak podstawowego jak mieszkanie, które do tego w Polsce ma często „całe” 50m2).

6. Podatek katastralny.

Podatek katastralny, czyli podatek od wartości nieruchomości, jest narzędziem bardzo powszechnie stosowanym w krajach zachodnich oraz w USA. W Polsce mamy póki co podatek od nieruchomości naliczany na podstawie jej powierzchni. Jednak przy pogarszającej się sytuacji ekonomicznej państwa oraz samorządów bardzo możliwe jest wprowadzenie takiego podatku w Polsce (jak miało to miejsce niedawno w Irlandii). Dodatkowo, deklaracje rządu, że nie pracuje on nad tego typu podatkiem, rozwijając jednocześnie system elektronicznych ksiąg wieczystych i ewidencji nieruchomości, każą przypuszczać, że taki pomysł jest całkiem realny. Wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości mogłoby w szybkim tempie sprowadzić ceny do „normalnych” wartości – nie opłacałoby się trzymać mieszkania (a tym bardziej działki) bezużytecznie. Dodatkowo, zwiększyłoby to motywację sprzedających do sprzedaży ich nieruchomości (po co płacić podatek za coś, co nie przynosi dochodów?). Ten właśnie czynnik uznałbym za nawet bardziej istotny w krótszej perspektywie niż czynniki demograficzne, czy zdolność kredytowa. Jednak ze względu na to, że wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce w niedługim czasie ma nieokreślone prawdopodobieństwo (przynajmniej dla mnie), powód ten wylądował dopiero na 6-tym miejscu ;)

7. Fundamenty.

Wielokrotnie już na tym blogu poruszano kwestie nieco bardziej fundamentalne. Nie wydaje się sensownym, żeby na przysłowiowe kilka cegieł w bloku (które przecież nie są już teraz nawet cegłami) trzeba było pracować 30 lat. Przy dzisiejszym stanie technologii budowanie mieszkań nie jest żadnym wyzwaniem technicznym – można je budować praktycznie wszędzie i to bardzo szybko. Do tego, realna dostępność mieszkań dla przeciętnego obywatela jest mniejsza niż w czasach głębokiego PRL. Także coś tu jest ewidentnie nie tak. 

Jak już pisałem w artykule o zdolności kredytowej, za bezpieczny uznaje się kredyt na maksymalnie 3-krotność rocznych dochodów, z ratą nieprzekraczającą 25% dochodów miesięcznych. Aktualnie w Polsce oba te parametry nie pozwalają na zakup mieszkania przez przeciętnie zarabiających Polaków.

8. Spadek kosztów najmu.

Wraz ze spadkiem cen mieszkań, z którym mamy do czynienia od kilku lat, spadają także ceny najmu mieszkań. Będą one spadać jeszcze bardziej, chociażby ze względu na zmniejszającą się liczbę studentów, którzy stanowią największą grupę klientów na wynajmowane mieszkania. Wraz ze spadkiem kosztów najmu, interes ten będzie się coraz mniej opłacał, co spowoduje, że najem zamiast kupna mieszkania stanie się dużo bardziej popularny. Do tego mam nadzieję, że w końcu pozbędziemy się absurdalnej ustawy o ochronie lokatorów i wynajmowanie mieszkań innym stanie się dużo bardziej bezpieczne. Dzięki temu zmniejszyłoby się ryzyko właścicieli mieszkań, wzrosłaby liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem i spadłyby jego ceny, powodując presję na spadek cen sprzedaży mieszkań.

9. Rozwój infrastruktury.

Rozwój infrastruktury to kolejny argument za tym, że liczba mieszkań będzie się zwiększać. Kolejne drogi, metro (może doczekamy go także w innych miastach?) oraz inne ułatwienia komunikacyjne sprawiają, że duże miasta się rozrastają i dochodzi sporo nowych terenów, które można przeznaczyć pod inwestycje mieszkaniowe. Należy zauważyć, że twierdzenie, iż w Polsce ziemi nie przybywa jest błędne – ziemi przybywa wraz z każdą nową drogą. Przybywa ziemi, która może zostać wykorzystana, a zmniejsza się ilość ziemi, której nikt nie „używa”. Wraz z rozwojem infrastruktury transportowej ziemi pod budowę będzie coraz więcej, a ludzie zyskają większy wybór potencjalnej lokalizacji do zamieszkania – będą w stanie dojeżdżać w sensownym czasie do pracy z miejsc, z których wcześniej nie było to możliwe.

10. Mieszkania deweloperskie to badziew straszny ;)

Jak powszechnie wiadomo, jakość aktualnego budownictwa mieszkaniowego jest, delikatnie mówiąc, taka sobie. W końcu jeszcze niedawno (do 2008 roku) klient kupował wszystko, co było do sprzedania… więc po co budować lepiej? Mamy więc teraz zagłębia bloków bez infrastruktury, bez szkół, czasem nawet bez sensownego dojazdu. Dominują przedziwne konstrukcje mieszkaniowe w postaci salono-kuchni, albo przedpokoju większego niż sypialnia. Najczęstszym widokiem z okna w nowych inwestycjach jest okno sąsiada, rzadziej ekrany akustyczne oddzielające od pobliskiej obwodnicy miejskiej. Zdarzają się nawet pokoje, w których ściany w żadnym rogu nie tworzą kąta prostego. O tym, że ściana jest pionowa tylko z nazwy nikogo nie trzeba przekonywać. Garaże często przypominają małe stawy, a całe osiedla wyglądają jak getta dla „elyty”. I pomyśleć, że ludzie płacą za takie rzeczy ogromne kwoty… Jako że jestem z natury optymistą, uważam, że z czasem ludzie pójdą po rozum do głowy i ceny produktów mieszkaniopodobnych spadną znacznie. Zwłaszcza, że patrząc na projekcje demograficzne i aktualne tempo budowy mieszkań, wybór będzie spory.

11. Zakredytowani.

Aktualnie mamy około 1.7mln obsługiwanych kredytów hipotecznych. Mniej więcej 700 tys. z nich to kredyty we frankach szwajcarskich. W przypadku połowy tych kredytów, ich szczęśliwi posiadacze są winni bankom więcej niż warte jest mieszkanie. Tacy klienci nieprędko wrócą na rynek mieszkaniowy, żeby kupić większe/lepsze mieszkanie. To samo dotyczy zresztą także pozostałych kredytobiorców. Przy tak wysokich cenach tylko nielicznym uda się spłacić kredyt wcześniej, a spora część będzie się męczyć w swoich dwupokojowych „apartamentach” przez kolejne 25, czy 30 lat. Ich sytuacja wpłynie niezbyt korzystnie na ogólny stan gospodarki – „walcząc” z comiesięczną ratą będą mniej konsumować i nie „wyprodukują” dużej liczby dzieci, co jeszcze pogorszy demografię w Polsce. Ale najgorsze jest to, że nie będą się w stanie przeprowadzić nawet wtedy, kiedy ceny mieszkań spadną – przypomnijmy, że zgodnie z konstrukcją kredytu z tzw. ratą równą, na początku ogromna część raty to odsetki od kredytu. W związku z tym, wartość spłacanego kapitału może nie nadążać za spadkiem ceny mieszkania i biedny klient, przy zbiegu niekorzystnych okoliczności, może mieć zawsze więcej do spłaty niż warte jest jego mieszkanie.

Oprócz opisanych powodów jest jeszcze sporo innych, przemawiających za spadkami cen mieszkań w Polsce. Jednakże gdyby chcieć je wszystkie opisać, to pewnie wtedy wpis przekształciłby się w książkę, której nikt by nie przeczytał ;) Zachęcam jednak do dzielenia się uwagami w komentarzach, jeśli ktoś z czytelników uważa, że pominąłem coś istotnego.

Żeby nie było tak różowo, należałoby jeszcze stanąć po drugiej stronie barykady i opisać, dlaczego w Polsce ceny nie spadły tak bardzo, jak powinny i dlaczego nie spadną też tak bardzo zbyt szybko. O ile w dłuższej perspektywie spadek cen wydaje się być nieunikniony, o tyle w krótkiej (rok, może dwa) sytuacja na rynku nie ulegnie raczej drastycznym zmianom. Jak wspominałem na początku wpisu, dynamika całego rynku jest bardzo słaba w porównaniu chociażby z rynkiem akcji, na którym kilkudziesięcioprocentowe spadki mają miejsce czasem w ciągu kilku miesięcy. Wynika to w dużej mierze z nieświadomości na temat zachodzących zmian wśród większości uczestników rynku oraz z powodu prób przeciwdziałania tym tendencjom przez rząd/bank centralny.

1. Stopy procentowe.

Jednym z najważniejszych elementów na rynku mieszkaniowym (tuż za demografią) jest dostępność kredytu mieszkaniowego oraz wynikająca z niej zdolność kredytowa. Szerzej na ten temat pisałem w artukule: 

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/zdolnosc-zdolnosc-ach-ta-zdolnosc.html

Aktualnie mamy najniższe stopy procentowe w historii i wiele osób mylnie uważa, że w związku z tym jest to dobry moment na wzięcie kredytu hipotecznego (a jest zupełnie odwrotnie). Niemniej, liczba potencjalnych klientów, którym bank udzieliłby kredytu, jeszcze zauważalnie wyższa niż rok wcześniej. W związku ze spadkiem wysokości stóp wzrośnie liczba udzielonych kredytów względem sytuacji, w której stopy byłyby wyższe. Najpewniej wykorzystają to deweloperzy – jeśli liczba klientów będzie wystarczająca do przetrwania, nie będą stosować kolejnych obniżek cen. Zauważmy, że wszystko da się sprzedać – jest to tylko kwestia ceny. Najczęściej (niestety) klienci rozumują w kategorii wysokości raty – „mogę kupić mieszkanie, jeśli rata kredytu wyniesie maksymalnie X”. Przy niskich stopach rata w wysokości X osiągana jest dla wyższej kwoty kredytu. Przykładowo, rok temu rata w wysokości 2.000 złotych dla kredytu 30-letniego odpowiadała kredytowi lekko poniżej 300.000 złotych. W tym roku odpowiada już kredytowi na poziomie 400.000, dlatego część klientów uważa, że teraz stać ich na mieszkanie za 400.000 złotych, na które rok temu nie było ich stać (bo rata wynosiła 2800). Proces obniżania cen jest dla dewelopera bardzo nieprzyjemny – jak każdy, chciałby przecież zarabiać jak najwięcej. Dlatego stara się utrzymywać ceny możliwie jak najdłużej i obniżać je dopiero wtedy, kiedy nie widać na horyzoncie klientów, skłonnych zaakceptować aktualne ceny. Ze względu na niskie stopy procentowe, klienci są teraz skłonni zaakceptować wyższe ceny niż rok wcześniej, więc z punktu widzenia dewelopera potencjalna liczba chętnych na jego mieszkania w aktualnej cenie może nie wynosić już 0, jak rok wcześniej, ale być jednak większa. Dlatego warto zaczekać z kolejną obniżką i zobaczyć, czy może ktoś jednak nie kupi. Oczywiście przy tak wysokiej podaży, z jaką mamy do czynienia aktualnie, proces ten nie spowoduje wzrostu cen – mimo tak niskich stóp procentowych liczba kredytów w tym roku jest wciąż niższa niż w odpowiednim okresie roku ubiegłego (inna sprawa, że w ubiegłym roku znaczną część kredytów stanowiły te udzielane w ramach RnS).

2. MdM i inne programy rządowe.

Z rządowymi programami wsparcia sytuacja nie jest jednoznaczna, dlatego zaliczyłem je zarówno do grupy czynników przemawiających za spadkiem, jak i do tych, przemawiających za spowolnieniem spadków cen. We wpisie poświęconym programowi „Mieszkanie dla Młodych”, pisałem, że program, który w zamierzeniach ma pomagać młodym ludziom, w praktyce będzie pomagał deweloperom… jednak nie wszystkim. Zachęcam do zapoznania się z całością:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/dlaczego-niektorzy-deweloperzy-nie-chca.html

Jak każdy inny rządowy program subsydiowania dowolnej klasy produktów także i ten będzie miał głównie niekorzystne skutki dla potencjalnych nabywców. Wprowadzenie sztucznych limitów spowoduje, że ceny się do nich dopasują. Niewiele będzie się dało sprzedać powyżej limitu dofinansowania, dlatego ów limit jest tu sprawą kluczową. Ostatnie propozycje zmian mówią o zastosowaniu mnożnika 1.1 do kosztu odtworzeniowego, co w praktyce spowoduje, że w większości dużych miast limit będzie wyższy niż aktualna średnia transakcyjna. Co za tym idzie, oferta mieszcząca się w ramach dofinansowania będzie całkiem spora. Wszystko to dotyczy oczywiście tylko rynku pierwotnego – rynek wtórny to zupełnie inna bajka, bo tam żadnego dofinansowania nie będzie. Aby sprostać subsydiowanym cenom deweloperów, sprzedający mieszkania „po babciach”, będą musieli zaproponować cenę zauważalnie niższą. Tyle tylko, że pewnie znowu minie sporo czasu, zanim się zorientują, że tak właśnie trzeba zrobić i będą wystawiać do sprzedaży swoje mieszkania w cenach, które będą jeszcze mniej realistyczne niż teraz.

Ciekawym aspektem jest ostatni pomysł rządu, czyli wynajmowanie mieszkań przez państwo. Pomijając absurdalność samego pomysłu (państwo powinno zajmować się ułatwianiem prowadzenia interesów przez ludzi, a nie prowadzeniem ich na własną rękę), jego realizacja może mieć zauważalny wpływ na polski rynek mieszkaniowy. Wg założeń programu państwo miałoby nabywać mieszkania od deweloperów, a potem wynajmować je poniżej cen rynkowych. W ciągu 4 lat miałoby to być 20.000 mieszkań – całkiem dobry ratunek dla deweloperów, będących nierzadko pod ścianą. Jeśli warunki cenowe tych zakupów byłby zbliżone do MdM, to mogłoby to zmniejszyć liczbę niesprzedanych (niesprzedawalnych?) mieszkań deweloperskich, a co za tym idzie, zmniejszyć presję na naturalny spadek cen. Z drugiej strony, wynajmowanie przez państwo 20.000 mieszkań poniżej ceny rynkowej zmusiłoby właścicieli, aktualnie wynajmujących mieszkania, do obniżki swoich stawek. W konsekwencji różnica między kosztem najmu mieszkania a kosztem kredytu jeszcze pogłębiłaby się na korzyść najmu, przez co sprzedaż mieszkań najpewniej by spadła. Co za tym idzie, aby warto było kupić mieszkanie zamiast je najmować, cena sprzedaży musiałaby spaść jeszcze bardziej. Jak widać, program ten znowu wspierałby deweloperów, „zmuszając” jednocześnie właścicieli mieszkań do obniżania cen na rynku wtórnym.

3. Mieszkania nigdy nie tanieją ;)

Niestety nadal wiele osób uważa, że mieszkanie to najlepsza inwestycja. Paradoksalnie, nawet przedstawienie prostych obliczeń, z których wynika zupełnie co innego, nie jest w stanie odwieść ich od tej teorii. Dopóki w społeczeństwie będzie panowało dosyć popularne w Polsce przekonanie, że podstawą życia jest posiadanie mieszkania (nawet na kredyt, co w sumie z posiadaniem ma niewiele wspólnego), dopóty będzie pewne grono klientów, którzy zaakceptują aktualne, oderwane od rzeczywistości ceny. Ta świadomość nie zmieni się tak prędko – zmieniłaby się pewnie dopiero wtedy, gdyby spadek cen stał się powszechnym problemem społecznym oraz politycznym (z czym mieliśmy do czynienia chociażby w Hiszpanii, Irlandii, czy USA).

4. Kredyty w CHF.

Pewnym argumentem przemawiającym za tym, że ceny mieszkań nie spadną tak szybko, jest liczba zaciągniętych kredytów we franku szwajcarskim. Problem z tymi kredytami jest taki, że większość klientów ma teraz kredyt wyższy niż możliwa aktualnie do uzyskania cena za ich (banku?) mieszkanie. Wynika to ze znaczącego wzrostu kursu franka względem najpopularniejszego okresu udzielania tego typu kredytów (pierwsza połowa 2008 roku), sięgającego nawet 75% oraz z jednoczesnego spadku wartości samych mieszkań. Pewnie niewielu jest „właścicieli”, którzy byliby w stanie sprzedać „swoje” mieszkanie za kwotę niższą niż wartość kredytu, bo musieliby przecież pokryć różnicę. Dlatego mieszkania „frankowe” nieprędko trafią z powrotem do obrotu. Jeśli już trafiają, to z reguły w wyniku licytacji komorniczych. Siłą rzeczy, zmniejsza to nieco podaż mieszkań na rynku sprzedaży (za to często powiększa podaż na rynku najmu), ewentualnie zwiększa po prostu liczbę mieszkań wystawionych na sprzedaż za cenę zupełnie zaporową. Wtórnym efektem tego typu zjawiska jest znaczne „rozjechanie się” średnich cen ofertowych z portali ogłoszeniowych, ze średnimi cenami transakcyjnymi.

W tym momencie mam nadzieję, że chociaż część czytelników dotarła do końca tego bardzo długiego wpisu ;) Tradycyjnie, w nagrodę będzie podsumowanie. 

Biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, o których już w 2008 roku pisał Michał Macierzyński oraz te, które opisałem w niniejszym wpisie, kierunek zmian cen mieszkań w Polsce jest tylko jeden. Ceny będą spadały przez wiele kolejnych lat i nie widać żadnej przesłanki za tym, żeby ta tendencja miała się odwrócić. Moim zdaniem, za 25-30 lat, kiedy większość osób zakończy spłacanie swoich kredytów hipotecznych, mieszkania będą praktycznie „za darmo”. Sytuacja będzie podobna do tej, z którą mamy teraz do czynienia na terenach było NRD. Ceny są tam znacząco niższe niż w Polsce. Słynne stało się już porównanie sąsiadujących miast – Gorlitz i Zgorzelca. W niemieckim mieście ceny są nominalnie 2-3 razy niższe niż w polskim! Jeśli uwzględnić poziom wynagrodzeń, to różnica jest jeszcze większa (względnie ceny niemieckie są tam 5 do nawet 10 razy niższe niż w polskim Zgorzelcu). I to właśnie mam na myśli pisząc, że mieszkania w Polsce będą „za darmo” – cena rzędu 1.000 złotych za metr kwadratowy dla przeciętnego Niemca to właśnie jest „za darmo”. Oczywiście będą lokalizacje, które na zawsze pozostaną nieosiągalne dla przeciętnego Polaka, ale to nie ma znaczenia. Będzie się liczyć to, że przeciętny Polak będzie w stanie kupić przeciętne mieszkanie, bo mieszkań będzie po prostu bardzo dużo, w stosunku do liczby mieszkańców naszej „zielonej wyspy”. 

Mam jednak nadzieję, że taki stan osiągniemy znacznie szybciej. W końcu niższa cena mieszkania jest dobra dla wszystkich, z wyjątkiem bardzo wąskiej grupy deweloperów. Nawet dla bankierów i pośredników, którzy często określani są jako beneficjenci wysokich cen, niższe ceny będą miały znaczące korzyści – dla pośredników przyniosą większe obroty, a dla bankierów znaczne zwiększenie bezpieczeństwa całego systemu finansowego. Nawet dla indywidualnych sprzedawców niższe ceny będą bardziej korzystne – w końcu spora część transakcji sprzedaży mieszkania prowadzi potem do kupna innego, zwykle większego/droższego – przy niższych cenach różnica konieczna do pokrycia przy zakupie nowego mieszkania będzie po prostu mniejsza.

Na początku swojej przygody z rynkiem mieszkaniowym zdawało mi się, że przesłanki ku spadkowi cen są tak oczywiste i silne, że spadek ten nastąpi bardzo szybko. Teraz już wiem, że na to potrzeba czasu. Jednak wiem też, że jest to proces nieunikniony.

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Sync
Gość
3 lata 2 miesiące temu

Jeśli chodzi o demografię to moim zdaniem tak jak ważne są roczniki 24-35 lat tak samo ważne są roczniki starsze. Spoglądając na piramidę demograficzną dzisiejsi 50-60 latkowie są z wyżu. Wystarczy przenieść się 10-20 lat do przodu kiedy to te roczniki będą umierać i zwalniać mieszkania i wnioski nasuwają się same. Przyrost naturalny wtedy może być dramatycznie ujemny w Polsce – jeśli urodzenia będą nadal tak niskie jak dziś (albo gorsze). Już dzisiaj mamy taką sytuację, że w 2013 roku może ubyć 40 tysięcy obywateli (nie wliczając emigrację): http://wiadomosci.wp.pl/kat,1342,title,Polski-dramat-demograficzny,wid,15973308,wiadomosc.html

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Ciekawy wykres pokazujący opisaną sytuację.
http://www.stat.gov.pl/PI_gus/ludnosc_piramida/start.htm

W domach z betonu
Gość
3 lata 2 miesiące temu

Zgadzam się, że roczniki aktualnych 50-60-latków są bardzo istotne – wszak to "przez" nich oraz w związku bardzo słabą dzietnością w Polsce za 20-30 lat liczba Polaków spadnie o kilka milionów. Do tego aktualni 50-60 latkowie są prawie zawsze właścicielami mieszkań, które zostawią swoim dzieciom/wnukom, znacznie zwiększając "podaż" mieszkań. A wykres piramidy ludności mówi sam za siebie – ciekawe, czy Leszek pokazuje go na szkoleniach swoim "naganiaczom"… ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Super artykuł. Chciałbym się spytać, czy otwarcie naszego rynku dla europy w 2016r(?) stworzy Pana zdaniem duży popyt na mieszkania. Wydaje mi się, ze jest to również dość znaczący czynnik. Przemawiajacy za wzrostem cen w dużych miastach. Pozdrawiam

W domach z betonu
Gość
3 lata 2 miesiące temu
W latach 2004-2008 mieliśmy do czynienia z popytem inwestycyjnym także wśród zagranicznych klientów – z tego bym wnioskował, że kupno mieszkania w Polsce przez obywatela innego kraju UE nie stanowi już teraz specjalnego problemu. Tak, jak wspominałem w artykule, popytu inwestycyjnego w ogóle się nie spodziewam (bo ceny spadają i raczej długo będą spadać), więc dotyczy to także klientów z zagranicy. Ewentualnie, po wprowadzeniu ułatwień, klienci z zagranicy mogliby osiedlać się w Polsce na stałe… pytanie tylko, po co? W wielu krajach jest lepsza pogoda, są autostrady (czasem wręcz "darmowe" lub prawie darmowe), urzędnicy nie są wrogami obywateli, a policja… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 1 miesiąc temu
hej,akurat chetnie powitalbym bardziej znaczaca imigracje. Oczywiscie, na 'plus' dziala to, ze z ww czynnikow ekonomicznych emigracja do Polski nie przybierze monstrumentalnych rozmiarow…co do jednak jej zaistnienia w wiekszych jak dotychczasowe rozmiarach, jest to nieuniknione- w gre w perspektywie dlugookresowej wchodzi min ocieplanie i osuszanie sie klimatu w krajach juz dzis zmagajacych sie z trudnosciami na tym tle i jednoczesnie trzecia, dynamiczna faza wzrostu demograficznego. Moje male przeslanie- mamy co najmniej dekade, zeby systematycznie zajac sie tym zagadnieniem- bez mitologizacji 'zagrozenia zywilizacyjnego', ale tez i bez bledow chaotycznej polityki 'wolnej reki', bowiem tak jak i w niewidzialnej rece kapitalizmu problem… Czytaj więcej »
Moim Skromnym Zdaniem
Gość
3 lata 2 miesiące temu

Moim zdaniem to nam nie grozi. Już teraz obcokrajowcy traktują nasz kraj jako przystanek w drodze na zachód. Wolą pracować np. w Niemczech za 1500 euro niż w Polsce za 1500 zł. Bo na zachodzie za 1500 euro można żyć, skromnie ale żyć. U nas przy 1500 PLN trzeba dobrze kombinować żeby starczyło do kolejnej wypłaty.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Nie za bardzo bo przecietny niskowalifikowany emigrant moze dzis odlozyc na czysto w miesiacy 1000-1500$,przykladowo murarze z Ukrainy pracujacy u mnie tyle odkladali ,stawka godzinowa 14 zl ,mieszkanie za darmo ,a do tego poniewaz nie znali jezykow to emigracja np: do Niemiec nie wchodzila w gre ,a tak poza tym to w Pl tez pracuje na budowac ,szczegolnie przyz scianie zahcodniej duzo Niemcow .Nie wspomne ,iz oprocz bariery jezykowej to dl Ukraincow PL ma jeszcze jedna zalete ,w ciagu 3-5 godzin moga dojechac z powrotem do domu

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Weekend jest! Czekamy na następny wymiatający artykuł :)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 9 dni temu

a co z mieszkaniami które są tak stare że długo nie postoją ok. 2 mln. domy nie będą stały wiecznie a takich starych mieszkań jest 90%. proszę o analizę mojej uwagi

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
ja mysle ze one niestety nic nie napędzą, gdyż jak to bylo ujęte w artykule takie budynki sa i będą zamieszkiwane przez najmniejsza siłę nabywczą, czyli Ci ludzie nawet jak im sie ta kamienica zawali to zostana przeniesieni do innej, a nie kupią nowe od dewelopera, i moim zdaniem mieszkania "stracone" to dużo mniejszy procent i beda to dalsze lokalizacje a nie centrum, bo takim tokiem myslenia juz kazdy rynek miasta byłby zrównany z ziemia lub wybudowany od nowa bedzie lipa i nie ma wyjscia, pytanie tylko jak duża i jak szybko, mdm to 5 lat na wyjście deweloperów, pozniej… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 9 miesiące temu

Świetny wpis :) Otworzył mi oczy, wielkie dzięki ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 7 miesiące temu
Bardzo dobry artykuł, od dawna mam taki sam pogląd na sprawę mieszkań. Dlatego też od 5 lat koczuję po wynajmowanych mieszkaniach. Wznosiłem modły żeby dopłaty do mieszkań w 2014 r. nie objeły mieszkań z rynku wtórnego. Od grudnia 2013 w mojej miejscowości mieszkania spadły w ciągu 4 miesięcy o ok. 30 % a spadki zaczęły się tak naprawdę dopiero w lutym. Przykładowo mieszkanie ok. 50 m2 2 pok. wcześniej ok 160/170 tys. teraz od.120 do 150 tys. 30-40 tys. oszczędności tylko dlatego że państwo przestało się wtrącać i deregulować rynek mieszkaniowy. To dopiero początek spadków mieszkań, więc ludzie jeśli macie… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 7 miesiące temu
Istotnym czynnikiem są również agenci nieruchomości którzy w większości przypadków wyceniają mieszkanie na jak najwyższym poziomie ponieważ najczęściej zarabiają prowizję naliczaną procentowo zależną od ceny nieruchomości. 2% od 100 tys. zawsze będzie mniejsze od 2 % od 200 tys :) Nie dajcie się zwariować. Najlepszą dla ludzi bez własnego M a zarazem najgorszą zarazą dla spekulantów i banksterów byłoby zwyczajne oszczędzanie przez statystycznego Kowalskiego pieniędzy w skarpetce lub inwestowanie środków w produkty nie finansowe takie jak sztuka czy antyki. Najmniejszy nawet biznes z głową w który zainwestujesz 10 tys. da ci większy zysk niż kasa na koncie która da ci… Czytaj więcej »
wpDiscuz